Bundesgerichtshof
Urt. v. 17.05.1991, Az.: V ZR 104/90

Die Revision ist begründet.

I. Das Berufungsgericht verneint einen über 530.000 DM hinausgehenden Kaufpreisanspruch des Beklagten, weil es die Festsetzung des Preises durch den Sachverständigen H. für verbindlich ansieht. Es hält aufgrund eigener Sachkunde das Gutachten nicht für offenbar unrichtig.

II. Diese Ausführungen halten revisionsrechtlicher Prüfung nicht in allen Punkten stand.

1. Rechtsbedenkenfrei und unangegriffen wertet das Berufungsgericht die Vereinbarung im Vertrag vom 18. August 1975 hinsichtlich der Festsetzung des Kaufpreises bei Ausübung des "Ankaufsrechts" als Schiedsgutachterabrede. Das auf dieser Grundlage erstattete Gutachten ist in entsprechender Anwendung von § 319 Abs. 1 Satz 1 BGB dann unverbindlich, wenn es offenbar unrichtig ist. Dies ist der Fall, wenn sich einem sachkundigen und unbefangenen Beobachter Fehler im Gutachten aufdrängen, die das Gesamtergebnis verfälschen, aber auch dann, wenn die Ausführungen des Sachverständigen so lückenhaft sind, daß selbst der Fachmann das Ergebnis aus dem Zusammenhang des Gutachtens nicht überprüfen kann. Ob eine offenbare Unrichtigkeit vorliegt, ist nach dem Sachverhalt zu beurteilen, den die Parteien dem Schiedsgutachter unterbreitet haben (vgl. zur st. Rechtspr. des Bundesgerichtshofes Senatsurt. v. 23. November 1984, V ZR 120/83, WM 1985, 174 m.w.N.).

Hinsichtlich des Grundstückswerts zum 18. August 1975 (Basiswert) greift die Revision weder das Gutachten noch die entsprechenden Ausführungen des Berufungsgerichts an. Rechtsfehlerfrei stellt das Berufungsgericht als Endzeitpunkt der Verkehrswertentwicklung auf September 1986 ab. Es legt das vereinbarte Ankaufsrecht unter Abgrenzung von einem bloßen Vertragsangebot und von einem Vorvertrag als einen durch die Ausübungserklärung aufschiebend bedingten Kaufvertrag aus. Die Ausübungserklärung habe deshalb nicht der notariellen Form bedurft. Dies entspricht der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes (Senatsurt. v. 28. September 1962, V ZR 8/61, LM BGB § 433 Nr. 16; BGH, Urt. v. 18. Januar 1989, VIII ZR 311/87, NJW 1990, 1233 [BGH 18.01.1989 - VIII ZR 311/87]). Auf die Rüge der Revision zur tatrichterlichen Auslegung kommt es schon deshalb nicht an, weil im Rahmen des nunmehr auf die Höhe der Zug-um-Zug-Leistung beschränkten Verfahrens nur noch der Bewertungszeitpunkt entscheidet. Der Verkehrswert ist für den "Zeitpunkt der Ausübung des Ankaufsrechts" zu ermitteln (Ziff. III 2 des Vertrages). Das Ankaufsrecht wird aber durch eingeschriebenen Brief "ausgeübt" (Ziff. III 9 des Vertrages). Unabhängig davon, wie der Einschreibebrief rechtlich sonst zu qualifizieren ist, fixiert er entsprechend der vertraglichen Vereinbarung jedenfalls den Bewertungszeitpunkt, damit die Dauer des Streits über die Höhe des Kaufpreises diesen nicht mehr zu Lasten einer Partei beeinflussen kann.

2. Rechtsfehlerhaft sind aber die Ausführungen des Berufungsgerichts, soweit es eine offenbare Unrichtigkeit des Schiedsgutachtens verneint.

a) Das Gutachten beruht ausschließlich auf Bodenrichtwerten für Gebiete, die der Gutachter als vergleichbar ansieht, weil eigene Richtwerte für das hier fragliche Gebiet nicht existieren. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts ist es eine zur offenbaren Unrichtigkeit des Gutachtens führende Lücke, daß darin die vom Beklagten behaupteten und sowohl vom Gutachter K. als auch vom Gutachterausschuß festgestellten Vergleichspreise aus der unmittelbaren Nachbarschaft des Kaufgrundstücks nicht behandelt sind. Nach der unter Beweis gestellten Behauptung des Beklagten und auch nach den Feststellungen des Gutachterausschusses stimmen die Vergleichsgrundstücke hinsichtlich der ihren Verkehrswert beeinflussenden Umstände mit dem hier zu bewertenden Grundstück überein. Die für die Gutachtenerstattung bedeutsame Wertermittlungsverordnung i.d.F. vom 15. August 1972 (BGBl I S. 1416 ff) bestimmt in § 3 Abs. 3, daß der Bodenwert in der Regel durch Preisvergleich zu ermitteln ist, wobei in erster Linie Kaufpreise geeigneter Vergleichsgrundstücke in ausreichender Zahl heranzuziehen sind (§ 4 Abs. 1 WertV). Soweit nach § 5 WertV "neben oder anstelle von Vergleichspreisen" auch geeignete Richtwerte herangezogen werden können, ändert dies nichts an dem grundsätzlichen Vorrang der Ermittlung nach Vergleichspreisen. Es geht hier nur um die Feststellung des Bodenwerts. Insoweit hat jedenfalls das Bewertungsverfahren nach Vergleichspreisen nicht nur als einfachste, sondern auch als zuverlässigste Methode einen Vorrang, der auch schon im Wortlaut der Wertermittlungsverordnung zum Ausdruck kommt (vgl. Just/Brückner, Verkehrswert von Grundstücken, 4. Aufl. § 4 WertV Anm. 1; Rössler/Langer/Simon, Schätzung und Ermittlung von Grundstückswerten, 5. Aufl. S. 87; für die Rechtslage nach der Wertermittlungsverordnung 1988 vgl. Rössler/Langer/Simon, 6. Aufl. S. 82; Klocke, WertV 1988 S. 50; Kleiber/Simon/Weyers, WertV 1988 §§ 13, 14 Rdn. 139). Das Schiedsgutachten geht, da es Vergleichspreise überhaupt nicht einbezieht, auch nicht darauf ein, ob eine "ausreichende Zahl" davon vorhanden ist, was sich nur unter Berücksichtigung aller Umstände des Falles beurteilen läßt. Im übrigen wären vorhandene Vergleichspreise in keinem Fall irrelevant, sondern schon deswegen mit heranzuziehen, weil - wie das Berufungsgericht selbst ausführt - die tatsächlich gezahlten Kaufpreise für vergleichbare Grundstücke in der unmittelbaren Umgebung des zu bewertenden Grundstücks eine genauere Beurteilung ermöglichen. Läßt ein Schiedsgutachten solche Vergleichspreise außer acht, so ist es grundsätzlich derart lückenhaft, daß offenbare Unrichtigkeit angenommen werden muß, weil es schon im Ansatzpunkt hinsichtlich zwingend zu berücksichtigender Beurteilungsfaktoren falsch ist.

b) Soweit das Schiedsgutachten den für das ebenfalls als Gewerbegebiet eingestufte Gelände B.-straße/G.-straße (im folgenden: B/G) geltenden Bodenrichtwert von 240 DM/QM nicht in die Beurteilung einbezieht, hält das Berufungsgericht auch dies nicht für eine offenbare Unrichtigkeit. Aus dem Vorbringen des Beklagten folge nicht, daß die in der Bodenrichtwertkarte höher bewerteten Grundstücke überhaupt "besser" vergleichbar wären, als die vom Schiedsgutachter berücksichtigten Grundstücke. Es möge zwar sein, daß die Verkehrsverhältnisse in dem Gebiet H. Straße ebenso gut oder sogar noch besser seien als in dem Gebiet B/G; auch Grundflächenzahl und Geschoßflächenzahl seien möglicherweise vergleichbar. Andererseits seien aber wesentliche Unterschiede nicht ausgeräumt, weil für das Gebiet B/G schon seit 1971 ein Bebauungsplan gelte, für das Gebiet H. Straße ein bestandskräftiger Bebauungsplan aber noch nicht existiere. Ferner hätten die Grundstücke im Gebiet B/G einen besseren Zuschnitt als die hier interessierenden Grundstücke.

Auch diese Ausführungen halten revisionsrechtlicher Prüfung nicht stand. Unstreitig gibt es in der Stadt R. vier Gewerbegebiete, für die Bodenrichtwerte ermittelt sind (vgl. auch Gutachten des Gutachterausschusses vom 17. Januar 1990, S. 10). Sie hätten grundsätzlich alle in die Verkehrswertermittlung einbezogen werden müssen, soweit sie mit dem zu bewertenden Grundstück vergleichbar sind. Das Schiedsgutachten berücksichtigt aber nur drei Gebiete, ohne eine Begründung dafür zu geben, warum es den vierten Bodenrichtwert außer acht läßt. Es wäre Sache des Schiedsgutachters gewesen, das Gebiet B/G als unvergleichbar auszuscheiden oder aber etwaige Unterschiede durch angemessene Zu- und Abschläge zu berücksichtigen (vgl. § 6 Satz 2 WertV in der hier geltenden Fassung). Mit Recht verweist die Revision auf das Schreiben des Schiedsgutachters vom 22. März 1988, das die Vermutung rechtfertigt, er habe den Richtwert für das Gelände B/G übersehen, weil er darin ausführt, alle Richtwerte für Gewerbegebiete im Stadtgebiet R. lägen zwischen 110 und 140 DM/qm.

Soweit das Berufungsgericht die Lücke des Gutachtens durch eine eigene Beurteilung zu schließen sucht, kann ihm nicht gefolgt werden. Es kommt nicht darauf an, ob der Richtwert für das Gebiet B/G "besser" vergleichbar ist als die vom Gutachter berücksichtigten Richtwerte. Es würde genügen, wenn er überhaupt vergleichbar ist. Die Überlegung, daß "wesentliche Unterschiede zumindest nicht ausgeräumt sind", verletzt anerkannte Verfahrensgrundsätze. Das Berufungsgericht verweist zwar auf seine eigene Sachkunde als Fachsenat, läßt aber eine Begründung vermissen, ob und in welcher Weise sich die von ihm genannten Unterschiede bei der Verkehrswertermittlung niederschlagen. Darüber hinaus sieht das Gutachten des Gutachterausschusses der Stadt R. die Richtwerte aus dem Gebiet B/G als vergleichbar für die hier vorzunehmende Bewertung an, ohne daß sich das Berufungsgericht hiermit auseinandersetzt. Im Blick auf die offenbare Unrichtigkeit kann es nicht anders sein als sonst, wenn es um die Verfahrensweise bei widerstreitenden Gutachten geht. Der Beklagte hatte hier insbesondere durch Vorlage eines Privatgutachtens und des Gutachtens des Gutachterausschusses maßgebliche Einwendungen gegen das Schiedsgutachten erhoben, die unter dem Blickwinkel der offenbaren Unrichtigkeit nicht von vornherein unbeachtlich erschienen. Das Berufungsgericht hätte sich damit befassen und unter Umständen, wie vom Beklagten beantragt, auch ein neues Sachverständigengutachten - freilich zunächst nur unter dem Gesichtspunkt einer offenbaren Unrichtigkeit des Schiedsgutachtens - einholen müssen (vgl. BGH, Urt. v. 6. März 1986, III ZR 245/84, NJW 1986, 1928, 1930; v. 23. September 1986, VI ZR 261/85, BGHR ZPO § 412 - Gutachten, widersprechende 1; v. 1. Oktober 1987, III ZR 175/86, NJW-RR 1988, 763, 764).

3. Bei dieser Sachlage kommt es nicht mehr darauf an, ob eine offenbare Unrichtigkeit des Schiedsgutachtens auch daraus folgen kann, daß es nicht - wie das Gutachten des Gutachterausschusses - Bodenwerte für den vorderen und rückwärtigen Grundstücksteil getrennt beurteilt.

Die Sache ist noch nicht zur Endentscheidung reif. Vielmehr sind aus den dargelegten Gründen weitere tatrichterliche Feststellungen erforderlich, die zur Zurückverweisung des Rechtsstreits nötigen.