I.

Das Berufungsgericht ist der Auffassung, der Beklagte habe den Klägern gegenüber keine Amtspflichten verletzt. Er habe weder gemäß § 17 des BeurkG noch nach den von der Rechtsprechung entwickelten Grundsätzen einer weiteren "betreuenden Beiehrungspflicht" auf zusätzliche Sicherungen der Kaufpreisanzahlung hinwirken oder die Kläger darüber belehren müssen, daß die von ihnen übernommene Hypothek möglicherweise bereits zum Teil valutiert gewesen sei.

Ein Notar habe auch in einem Falle wie dem vorliegenden nicht die Pflicht, ohne besondere Veranlassung den Käufer darauf hinzuweisen, daß angesichts der von ihm zu erbringenden Vorleistungen die Gefahr bestehe, daß der Verkäufer diese Leistungen zwar entgegennähme, seinen eigenen Verpflichtungen zur Fertigstellung des Eigenheims aber nicht nachkommen werde. Der Notar würde sogar gegen das Gebot der Unparteilichkeit verstoßen, wenn er diesbezügliche Aufklärungen erteile.

II.

Diese Beurteillang hält im Ergebnis der rechtlichen Nachprüfung stand.

1.

Unangreifbar verneint das Berufungsgericht zunächst eine Verletzung der dem Beklagten gemäß § 17 Abs. 1 Satz 1 BeurkG obliegenden Pflichten zur Belehrung der Kläger über die rechtliche Tragweite des Geschäfts. Es stellt dazu unangefochten fest, den Klägernsei die rechtliche Tragweite der vertraglichen Abmachungen bekannt gewesen, nämlich ihre Pflicht zur alsbaldigen Zahlung von 50.000 DM, die Übernahme einer Hypothek von 85.000 DM und die Sicherung ihres Anspruchs auf Eigentumsübertragung im Range nach der bereits eingetragenen Hypothek. Alle beurkundeten Willenserklärungen hätten dem tatsächlichen Willen der Parteien voll entsprochen und diesem Willen unzweideutig Ausdruck verliehen. Daraus konnte es rechtsfehlerfrei schließen, der Beklagte sei seiner Belehrungspflichten aus § 17 Abs. 1 Satz 1 BeurkG nachgekommen.

2.

Das Berufungsgericht verkennt allerdings den Umfang der den Notaren ebenfalls obliegenden, jetzt in § 17 Abs. 1 Satz 2 BeurkG niedergelegten allgemeinen Betreuungspflicht (BGHZ 58, 343, 348). Insoweit sind indessen Versäumnisse des Beklagten für den eingetretenen Schaden nicht ursächlich geworden.

a)

Zwar hebt das Berufungsgericht zutreffend hervor, daß ein Notar auch aufgrund dieser Pflicht nicht zu einem Wirtschaftsberater oder wirtschaftlichen Vormund der Beteiligten wird. Die Notare dürfen nicht durch eine zu weitgehende Ausdehnung ihrer Pflichten zum Ausfallbürgen fehlgeschlagener Geschäfte der Parteien gemacht werden (vgl. Haug DNotZ 1972, 388, 453, 477). Wenn das Beurkundungsgesetz aber in § 17 Absatz 1 Satz 2 von dem Notar verlangt, darauf zu achten, daß Irrtümer und Zweifel vermieden sowie unerfahrene und ungewandte Beteiligte nicht benachteiligt werden, so hat er die Beteiligten gelegentlich auch auf Gefahren wirtschaftlicher Art hinzuweisen. Eine solche Verpflichtung obliegt ihm dann, wenn er aufgrund der besonderen Umstände des Falles Anlaß zu der Vermutung haben muß, einem Beteiligten drohe ein Schaden, dessen er sich nicht oder nicht voll bewußt ist (Senatsurteil vom 24. Februar 1976 - VI ZR 118/74 = VersR 1976, 730, 731).

b)

Aufgrund dieser Verpflichtung hatte der Beklagte die Beteiligten auch über Gefahren zu belehren, die aus der übernommenen Hypothek entstehen konnten.

aa)

Zwar kann dem Berufungsgericht gefolgt werden, soweit es annimmt, der Beklagte habe die Kläger nicht darüber belehren müssen, daß die von ihnen übernommene Hypothek überhaupt schon teilweise valutiert war. Selbst wenn die Kläger nicht davon ausgegangen sein sollten, wie das Berufungsgericht meint, daß die Hypothek im Zeitpunkt des Vertragsschlusses bereits valutiert war und schon eine reale Belastung darstellte, so ergab sich doch eine mögliche Belastung für sie schon aus der Vertragsformulierung, wonach die Auszahlungsansprüche aus dieser Hypothek dem Verkäufer verblieben. Wenn alle beurkundeten Willenserklärungen, und damit auch diese, dem tatsächlichen Willen der Parteien voll entsprachen, wie das Berufungsgericht feststellt, dann konnten die Kläger über die daraus für sie erwachsenen allgemeinen Folgen nicht im Unklaren gewesen sein. Schon deswegen erübrigte es sich, sie besonders darauf hinzuweisen, daß die Hypothek schon im Vertragszeitpunkt teilweise valutiert war.

bb)

Eine echte Gefahr, die den Klägern als juristischen Laien kaum bekannt sein konnte, bestand jedoch darin, daß die Hypothek mit größter Sicherheit teilweise noch unvalutiert war. Der noch nicht valutierte Teil stand nämlich dem seitherigen Eigentümer als sog. vorläufige Eigentümergrundschuld zu (vgl. Staudinger/Scherübl, BGB, 11. Aufl. § 1163 RN 6 b, 16, 16 e ff). Diese konnte von einem Gläubiger des Verkäufers gepfändet werden (vgl. Tempel, JuS 1967, 215, 217). Auch konnte sie der Verkäufer sicherungshalber übertragen oder verpfänden (vgl. Walberer DNotZ 1956, 229; Dempewolf MDR 1957, 458) und sie sich damit valutieren lassen. Darauf hätte der Beklagte hinweisen und ggf. den Beteiligten Sicherungsmöglichkeiten vorschlagen müssen.

Da sich diese Gefahr jedoch im Streitfalle nicht verwirklicht hat, führt das Versäumnis des Beklagten nicht zu einer Schadensersatzverpflichtung.

c)

Rechtlich nicht einwandfrei sind auch die Ausführungen des Berufungsgerichts zur Pflicht des Beklagten, den Klägern zu einer Sicherung des Anzahlungsbetrags von 50.000 DM zu raten.

Das Berufungsgericht verkennt zwar nicht, daß nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs allgemein eine Beratung des Notars - vor allem, soweit es sich wie bei den Klägern um geschäftsunerfahrene Parteien handelt - immer geboten ist, wo einer Partei wirtschaftliche Schäden drohen können, deren sie sich nicht bewußt ist, und entsprechende Sicherungen dem anderen Teil ohne weiteres zuzumuten sind (BGHZ 56, 26, 28 f; Senatsurteil v. 24. Februar 1976 - VI ZR 118/74 = a.a.O. m.w.Nachw.). Demgegenüber ist es bedenklich, wenn das Berufungsgericht unter anderem Vereinbarungen über die Fälligkeit des Kaufpreises der wirtschaftlichen Seite des Geschäfts zuordnen will, um die sich der Notar nicht zu kümmern habe. Der Bundesgerichtshof bejaht ganz allgemein eine Pflicht des Notars zur Belehrung der Beteiligten über Gefahren, die mit einer in einem notariellen Vertrag beurkundeten Vorleistung eines Beteiligten verbunden sind (Urteile vom 30. Januar 1961 - III ZR 215/59 = VersR 1961, 349, 352 und v. 24. Februar 1976 - VI ZR 118/74 = a.a.O., beide m.w. Nachw.). Eine Belehrungspflicht wurde auch gerade für den Fall anerkannt, daß die Vorleistung des Käufers der Finanzierung des Bauvorhabens dient (BGH, Urteile vom 30. Januar 1961 - III ZR 215/59 = a.a.O. und vom 21. Januar 1969 - VI ZR 150/67 - VersR 1969, 422, 423).

Dem Zweck dieser notariellen Betreuungspflicht wäre nur unvollkommen gedient, wenn der Notar insoweit zur Beratung nur gehalten wäre, wenn die unangemessene Höhe einer ungesicherten Vorleistung nach dem Vertrag zweifelsfrei ist. Für den vorliegenden Fall muß, da das Berufungsgericht keine diesbezüglichen Feststellungen trifft, zugunsten der Revision unterstellt werden, daß der Beklagte über die wesentlichen Umstände, insbesondere den Baufortschritt und seine günstige Bewertung durch einen Sachverständigen, nicht unterrichtet war. Dann aber war er zwar nicht zu einer näheren wirtschaftlichen Prüfung, wohl aber zu dem allgemeinen Hinweis an die Kläger gehalten, daß die Anzahlung dann teilweise mit Sicherungen versehen werden sollte, wenn sie nicht etwa durch einen entsprechenden Baufortschritt gerechtfertigt wurde. Nur so konnten sie angemessen vor der Gefahr gewarnt werden, nicht nur die Vorleistung zu verlieren, sondern auch durch die Nichtvollendung des Baus weitere Nachteile zu erleiden (vgl. Landesnotarkammer Bayern, zit. in BBauBl 1971, 386; Haug, DNotZ 1972, 388, 416; vgl. auch Ripfel, BWNotZ 1967, 222, 228).

Indessen ist nicht ersichtlich, daß die gegebenenfalls pflichtwidrige Unterlassung des Hinweises für den Schaden ursächlich geworden ist. Es hätte sich nämlich ergeben, daß der Rohbau nahezu vollendet war und daß die Kläger einschließlich der vorgenommenen Valutierung der Hypothek eine Vorleistung von 105.000 DM (= 59,8 %) auf den Gesamtkaufpreis erbracht hatten. Das war zu der damaligen Zeit durchaus üblich. Auch nach der jetzt geltenden Makler- und Bauträgerverordnung vom 11. Juni 1975 (BGBl I 1351) kann der Bauträger nach Rohbaufertigstellung 58 % der Vertragssumme (einschließlich der Grundstückskosten) annehmen, ohne besondere Sicherheiten leisten zu müssen. Bei dieser Sachlage konnte von einer unangemessen hohen Vorleistung (eine angemessene durfte sich der Bauträger billigerweise ausbedingen) nicht gesprochen werden. Damit wäre nach entsprechender Klärung für den Beklagten kein Grund ersichtlich gewesen, die Kläger wegen der beabsichtigten Vorauszahlung zu warnen und ihnen besondere Sicherungen vorzuschlagen. Auch die Kläger hätten keinen Anlaß zur Abstandnahme von der geplanten Vereinbarung gehabt.