I.

Das Berufungsgericht hält den Gewährleistungsanspruch des Klägers gegenüber der Beklagten für verjährt.

Dagegen wendet sich die Revision mit Erfolg.

1.

Die Beklagte hat die in § 7 Nr. 3 des notariellen Vertrags vom 7. April 1971 aufgenommene Freizeichnungsklausel entgegen ihrer auch in der Revisionserwiderung vertretenen Ansicht formularmäßig verwendet.

Verträge über den Erwerb eines Grundstücks mit einem darauf neu errichteten oder noch zu errichtenden Bauwerk sind ungeachtet ihrer notariellen Beurkundung für ihre Auslegung und Inhaltskontrolle wie allgemeine Geschäftsbedingungen zu behandeln, wenn und soweit sie nach Entstehung und Inhalt das typische Gepräge allgemeiner Geschäftsbedingungen haben. Das ist der Fall, wenn sie - vielfach verwendet - nicht als Ergebnis freien gegenseitigen Aushandelns der Vertragsparteien erscheinen, sondern einseitig vom Veräußerer nach seinen Interessen in erheblicher Abweichung von der gesetzlichen Regelung festgelegt sind (vgl. u.a. BGHZ 62, 251, 253 [BGH 29.03.1974 - V ZR 22/73] und BGH Urt. v. 13. Januar 1975 - VII ZR 194/73 = BauR 1975, 206, jeweils mit weiteren Nachweisen).

Diese Voraussetzungen sind hier erfüllt. Die Beklagte hatte den "Kaufvertrag" entworfen und nach ihrer Angabe bei der Veräußerung von 28 Wohnhäusern verwendet. Der Notar hat jeweils den von den Parteien unterzeichneten "Kaufvertrag" als Anlage zu seiner Urkunde genommen und mit beurkundet. Dabei ist auch die in § 7 Nr. 3 enthaltene Freizeichnungsklausel dem Vertragsmuster entsprechend unverändert Vertragsbestimmung geworden. Die Beklagte hat zwar vorgetragen, daß auch diese Vertragsbestimmung beim Notar "ausführlich besprochen und erörtert worden sei". Diese Behauptung ist aber nicht substantiiert genug, um ihr entnehmen zu können, daß die Klausel durch freies gegenseitiges Aushandeln der Vertragspartner zustandegekommen sei. Dagegen spricht denn auch deutlich der Inhalt der Klausel. Danach wahrt diese Gewährleistungsregelung einseitig die Interessen des Veräußerers und weicht erheblich von der auch die Interessen des Bestellers (Erwerbers) berücksichtigenden gesetzlichen Regelung über die Sachmängelhaftung in §§ 631 ff BGB ab. Da sich die hier in Rede stehende Klausel gleichlautend oder sinngemäß in zahlreichen Erwerbsverträgen dieser und ähnlicher Art findet, die auch außerhalb des Bezirks des Berufungsgerichts geschlossen worden sind, kann das Revisionsgericht über ihre Auslegung befinden (BGH aaO).

2.

Die formularmäßige Freizeichnungsklausel, durch die der Veräußerer eines neu errichteten oder noch zu errichtenden Bauwerks (Hauses, Eigentumswohnung) seine Gewährleistungspflicht ausschließt und dem Erwerber dafür seine Gewährleistungsansprüche gegen die anderen Baubeteiligten abtritt, beseitigt die Eigenhaftung des Veräußerers nicht in jedem Fall. Von dieser Haftung ist er vielmehr nur dann befreit, wenn sich der Erwerber aus den abgetretenen Ansprüchen auch tatsächlich schadlos halten kann. Das Risiko, daß die Schadloshaltung fehlschlägt, bleibt beim Veräußerer (BGHZ 74, 258, 270 und BGH NJW 1980, 282, 283, jeweils mit weiteren Nachweisen).

3.

Im vorliegenden Fall ist die Schadloshaltung des Klägers fehlgeschlagen. Von dem Erwerber können bei der Verfolgung des ihm abgetretenen Anspruchs nur solche Maßnahmen und Handlungen verlangt werden, die ihm billigerweise zuzumuten sind. Es kann hier dahinstehen, ob der Erwerber in solchen Fällen überhaupt verpflichtet ist, die anderen am Bau Beteiligten zu verklagen (verneinend Reithmann/Brych/Manhart, Kauf vom Bauträger, 4. Aufl., Rdn. 111). Der Kläger hat hier gegen die EWO geklagt, an die ihn die Beklagte verwiesen hatte. Mehr brauchte er keinesfalls zu tun. Nicht zuzumuten war ihm, mit Hilfe des erlangten Titels gegen die EWO auch noch gegen die Victoria Versicherung aufgrund eines von ihm gepfändeten Versicherungsanspruchs zu prozessieren. Zu Unrecht macht die Beklagte dem Kläger auch den Vorwurf, nicht rechtzeitig in früher noch vorhandene Vermögenswerte der EWO vollstreckt zu haben. Sie hat nicht substantiiert dargelegt, daß der Kläger in Vermögenswerte der EWO erfolgreich hätte vollstrecken können. Sie hat keine Umstände vorgetragen, aus denen sich ein schuldhaftes Verhalten des Klägers ergeben könnte. Sie hat nicht behauptet, daß sie den Kläger oder seinen Prozeßbevollmächtigten rechtzeitig über aussichtsreiche Vollstreckungsmöglichkeiten gegen die EWO unterrichtet hätte. Zu Unrecht macht sie dem Kläger zum Vorwurf, daß er sich nicht an die Handwerker gewendet hat. Sie selbst hatte den Kläger an die EWO und nicht an die Handwerker verwiesen. Sie hätte ihn beraten müssen. Daß sie das getan habe, hat sie nicht vorgetragen. Die in § 7 Nr. 3 Abs. 3 enthaltene Bestimmung, daß die Beklagte nur innerhalb der ersten drei Monate ab Anzeige über schlüsselfertige Herstellung und Bezugsfertigkeit den Kläger bei der Verfolgung der abgetretenen Ansprüche zu unterstützen habe, verstößt in ihrer zeitlichen Beschränkung gegen Treu und Glauben und ist deshalb unwirksam.

Nach allem stand hier mit dem ablehnenden Schreiben der Victoria Versicherung vom 29. März 1978 fest, daß die dem Kläger zumutbaren Bemühungen um Schadloshaltung fehlgeschlagen waren.

4.

Der gegen die EWO rechtskräftig zuerkannte nach dem Vorstehenden gegen die Beklagte wiederaufgelebte von dieser - abgesehen von der Berufung auf Freizeichnung und Verjährung - im übrigen nicht bestrittene Gewährleistungsanspruch des Klägers auf Zahlung von 12.945 DM nebst Zinsen wegen Baumängel infolge fehlerhafter Architektenleistungen ist nicht verjährt.

a)

Das Berufungsgericht ist der Ansicht, dieser wiederaufgelebte Gewährleistungsanspruch werde von § 7 Nr. 3 Abs. 4 des Vertrages erfaßt. Selbst wenn das Fehlschlagen der Schadloshaltung als aufschiebende Bedingung anzusehen sei, beginne die zweijährige Verjährung des Anspruchs gegen die Beklagte nicht erst mit dem Eintritt dieser Bedingung, sondern aufgrund der im Vertrag einheitlich für alle Ansprüche getroffenen Regelung bereits mit der Anzeige über die schlüsselfertige Herstellung und Bezugsfertigkeit des Hauses.

b)

Das hält der Nachprüfung nicht stand.

Es kann dahinstehen, ob der wiederaufgelebte Gewährleistungsanspruch des Erwerbers gegen die Veräußerin, abweichend von § 638 BGB, überhaupt der im Vertrag vorgesehenen kürzeren Verjährungsfrist von zwei Jahren unterliegt. Keinesfalls ist die vertragliche Verjährungsbestimmung auf den sich aus ergänzender Vertragsauslegung ergebenden wiederaufgelebten Anspruch uneingeschränkt anzuwenden.

Die Besonderheit des Anspruchs liegt darin, daß er durch das Fehlschlagen zumutbarer Bemühungen des Erwerbers um Schadloshaltung aus den abgetretenen Rechten aufschiebend bedingt ist. Die Bedingung tritt ein, wenn das Fehlschlagen feststeht (so für die subsidiäre Haftung des Architekten bei Unvermögen des Bauunternehmers nach Architektenmustervertrag BGH NJW 1961, 1165;  1971, 1840;  Schmalzl, Haftung des Architekten und Bauunternehmers, 3. Aufl., Rdn. 232; Werner/Pastor, Bauprozeß, 3. Aufl., Rdn. 1070). Da der Anspruch erst mit dem Eintritt der Bedingung geltend gemacht werden kann, beginnt die Verjährung gemäß § 198 BGB mit diesem Zeitpunkt (vgl. u.a. BGH NJW 1971, 1840; Johannsen in RGRK-BGB, 12. Aufl., § 198, Rdn. 5; Palandt/Heinrichs, BGB, 39. Aufl., § 198 Anm. 1, 2). Zu demselben Ergebnis führt übrigens auch die Anwendung des § 202 Abs. 1 BGB, weil hier von Anfang an ein sich aus der vertraglichen Gewährleistungsregelung ergebendes vorübergehendes Leistungsverweigerungsrecht der Veräußerin besteht, welches den Lauf der Verjährung hemmt. Die Verjährung beginnt dann erst mit dem Eintritt der Bedingung, welche die Hemmung beendet (so auch Reithmann/Brych/Manhart, Kauf vom Bauträger, 4. Aufl., Rdn. 101; Johannsen aaO, § 202 Rdn. 1, 12).

Der Senat hat allerdings in seiner Entscheidung BGH NJW 1971, 1840 die Verjährungsregelung in § 12 des Architektenmustervertrages dahin ausgelegt, daß auch die Verjährung des subsidiären Anspruchs gegen den Architekten ohne Rücksicht auf den Eintritt der Bedingung ebenso wie die der anderen Ansprüche gegen den Architekten mit dem Ablauf des Jahres beginnt, in dem der Architekt seine Tätigkeit beendet hat. Ob daran festgehalten werden kann, braucht hier nicht entschieden zu werden. Der hier zu beurteilende Fall der wiederaufgelebten Haftung des Unternehmens liegt dem Fall der subsidiären Haftung des Architekten nicht gleich. Während im Architektenmustervertrag die Gesamtschuldnerschaft zwischen Architekt und Bauunternehmer durch Vereinbarung einer nur subsidiären Haftung des Architekten näher geregelt ist, wird hier die Freizeichnungsklausel im Wege ergänzender Vertragsauslegung durch das Wiederaufleben des Gewährleistungsanspruchs gegen den Veräußerer eingeschränkt; denn es würde Treu und Glauben widersprechen, eine weiterreichende Freizeichnung zuzulassen. Dann aber ist es auch nicht mit Treu und Glauben vereinbar, eine vertragliche Verkürzung der Verjährung des wiederaufgelebten Anspruchs zuzulassen. Vielmehr hat es insoweit bei der gesetzlichen Verjährungsregelung (§§ 198, 202 BGB) zu verbleiben.

c)

Somit begann die Verjährung hier am Tage nach dem Zugang des Schreibens der Victoria Versicherung vom 29. März 1978, mit welchem die Versicherungsgesellschaft die gepfändete Forderung der EWO bestritt und jede Zahlung an den Kläger ablehnte. Zu diesem Zeitpunkt stand fest, daß die Bemühungen des Klägers um Schadloshaltung bei der EWO, an die ihn die Beklagte verwiesen hatte, fehlgeschlagen waren. Im übrigen hatte die EWO inzwischen die eidesstattliche Versicherung gemäß § 807 ZPO abgegeben und war im Handelsregister gelöscht worden. Die Verjährung wurde somit durch den der Beklagten am 2. Juni 1978 zugestellten Mahnbescheid vom 26. Mai 1978 gemäß § 209 Abs. 2 Nr. 1 ZPO rechtzeitig unterbrochen.

II.

Nach alledem ist das Berufungsurteil aufzuheben. Mit Rücksicht auf die übereinstimmenden Hilfsanträge der Parteien über die Rückabtretung der Gewährleistungsansprüche gegen die EWO an die Beklagte ist die Berufung mit der Maßgabe zurückzuweisen, daß die Beklagte den durch Urteil des Landgerichts Heidelberg vom 14. September 1979 zuerkannten Betrag nebst Zinsen nur Zug um Zug gegen Rückabtretung der Gewährleistungsansprüche des Klägers gegen die EWO zu zahlen hat.

Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 91, 92, 97 ZPO.