I.

Die Kläger sind Eigentümer eines Grundstücks im Bereich einer vorwiegend ländlichen Gemeinde in der weiteren Umgebung der Stadt München, Sie verlangen Baugenehmigung für ein Wohnbauvorhaben auf diesem Grundstück. Die Baugenehmigungsbehörde versagte - bestätigt durch die Widerspruchsbehörde - die Genehmigung unter Hinweis auf die Lage des Grundstücks im wesentlichen noch unberührten Außenbereich. Mit ihrer Klage auf Aufhebung der Versagung der Baugenehmigung und Verpflichtung der Baugenehmigungsbehörde, die Genehmigung zu erteilen, hatten sie weder beim Verwaltungsgericht noch beim Verwaltungsgerichtshof Erfolg.

Das Urteil des Verwaltungsgerichtshofs führt aus:

Es handle sich um ein reines Wohnbauvorhaben im Außenbereich einer landwirtschaftlich geprägten Ortschaft. In den Außenbereich seien zwar einige nicht landwirtschaftliche Bauten eingedrungen, ein ursprünglich einem landwirtschaftlichem Betrieb dienendes weiteres Gebäude werde nunmehr für reine Wohnzwecke genutzt. Das Grundstück der Kläger liege nicht innerhalb eines im Zusammenhang bebauten Ortsteils der Gemeinde, die vorhandene Bebauung sei als Streu- oder Splitterbebauung anzusehen. Die Zulassung eines neuen Wohnbauvorhabens, das auf einem Grundstück in exponierter Hanglage geplant sei, würde die natürliche Eigenart der Landschaft beeinträchtigen und zu einer Verfestigung der vorhandenen Streu- oder Splitterbebauung fuhren, dies umso mehr, als weiteren Anträgen auf Baugenehmigung bei einer Zulassung des Vorhabens der Kläger nicht mehr begegnet werden könnte. Auf eine angebliche Zustimmung seitens des Kreisbaumeisters und des zuständigen Landrats könnten sich die Kläger schon deshalb nicht berufen, weil die von ihnen behaupteten Erklärungen dieser Personen vor der mit Inkrafttreten des Bundesbaugesetzes eingetretenen Rechtsänderung abgegeben worden seien.

Mit der vom Senat zugelassenen Revision rügen die Kläger, der Verwaltungsgerichtshof habe die notwendige Beiladung der Gemeinde unterlassen. Sie hätte im Falle ihrer Beiladung "möglicherweise Ausführungen machen oder Beweise erbringen können, die das Berufungsgericht zu einer für die Kläger günstigen Entscheidung veranlaßt hätten". Dies gelte umso mehr, als der Bürgermeister der Gemeinde, gestützt auf einen mehrfach bestätigten Gemeinderatsbeschluß, das Vorhaben der Kläger bejahe. Weiter habe der Verwaltungsgerichtshof die rechtliche Bedeutung des vorhandenen Bestandes an Wohnbauten in der Umgebung des Grundstücks der Kläger verkannt. Unberücksichtigt sei auch geblieben, daß die Kläger sich unter erheblichen Aufwendungen um die Verbesserung der Wasserversorgung auf ihrem Grundstück bemüht hätten. Auch die wegemäßige Erschließung des Grundstücks sei sichergestellt. Rechtlich fehlerhaft bewertet sei das Verhalten des Kreisbaumeisters und des zuständigen Landrats; aus ihren Äußerungen könnten die Kläger rechtsverbindliche Zusagen auf Erteilung der Genehmigung herleiten.

Die Kläger beantragen

hilfsweise,

II.

Der Hilfsantrag hatte Erfolg. Die Beiladung der gemäß § 36 Abs. 1 Satz 1 BBauG am Baugenehmigungsverfahren beteiligten Gemeinde war notwendig (ständige Rechtsprechung des erkennenden Senats seit Beschluß vom 22. April 1966 - BVerwG IV C 17.65 - [NJW 1966, 1530]). Das Verfahren vor dem Verwaltungsgerichtshof ist unter Beiladung der Gemeinde zu wiederholen.

In der Sache verspricht die Revisiom im Rahmen der im angefochtenen Urteil getroffenen tatsächlichen Feststellungen (§ 137 Abs. 2 VwGO) keinen Erfolg:

Die Zulässigkeit des Vorhabens hat das angefochtene Urteil zu Recht anhand der für Vorhaben im Außenbereich geltenden Regelung des § 35 Abs. 2 BBauG geprüft. - Daß es sich um ein reines Wohnbauvorhaben, also ein nichtprivilegiertes Vorhaben im Sinne dieser Bestimmung handelt, wird auch von der Revision nicht bestritten. Die Prüfung der Zulässigkeit anhand der möglicherweise günstigeren Bestimmung des § 34 a.a.O. (Vorhaben innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile) scheidet nach den getroffenen Feststellungen aus. Sie ergeben - entgegen den insoweit vorgebrachten Rügen - ohne Verstoß gegen Erfahrungssätze und Denkgesetze den Schluß, daß der Außenbereich der beizuladenden Gemeinde im wesentlichen für eine der Regelung des § 25 entsprechende landwirtschaftliche Nutzung erhalten geblieben ist. Die vorhandene Bebauung besteht im Kern aus einigen bäuerlichen Betrieben, zwischen denen erhebliche Abstände bestehen. Zwar sind in diesen Bereich im ganzen vier vis fünf Bauvorhaben eingedrungen, die reinen Wohnzwecken dienen, nach den über Umfang und Verteilung der einzelnen Vorhaben in der Umgebung des klägerischen Grundstücks getroffenen Feststellungen kann aber von dem für die Anwendung von § 34 a.a.O. geforderten Bauzusammenhang nicht die Rede sein. Die Revision versucht zwar vorzutragen, daß in einem Gebiet, in dem einige Wohnbauten eingedrungen sind, die seit längerer Zeit genutzt werden, einem neuen Vorhaben dieser Art die rechtliche Anerkennung nicht verweigert werden könne, auch wenn sie nach der Regelung des Bundesbaugesetzes im Außenbereich grundsätzlich ausgeschlossen sei. Mit diesem Vorbringen verkennt die Revision die Stärke des mit der Regelung der Bebauung im Außenbereich gewährleisteten öffentlichen Interesses daran, einer Erweiterung und Verfestigung von in den Außenbereich eingedrungenen Siedlungssplittern entgegenzutreten. Der für die bestehenden Bauten geltende Bestandsschutz gewährt keinen Anspruch auf Zulassung von neuen Vorhaben, die nach der klaren gesetzlichen Regelung für den Außenbereich im Bundesbaugesetz dort nicht ausgeführt werden dürfen. Wenn die Baugenehmigungsbehörde unter Berufung auf den gerichtsbekannten Siedlungsdruck von der benachbarten Großstadt München her sich den aus der Genehmigung eines neuen Vorhabens mit Sicherheit zu erwartenden Berufungen bei weiteren Vorhaben widersetzen will, liegt ihre Entschließung im Rahmen dieser ihr anvertrauten öffentlichen Interessen. Dies gilt umso mehr, als nach den getroffenen Feststellungen das vorgesehene Baugrundstück in landschaftlich bevorzugter Lage, an "exponierter Stelle" gelegen ist und mit seiner Bebauung eine weitere Beeinträchtigung der natürlichen Eigenart der Landschaft verbunden wäre.

Soweit die Revision rügt, daß den Klägern Bedenken gegenüber der Wasserversorgung und Abwasserbeseitigung auf dem Grundstück entgegengehalten worden sind, ergibt das Urteil, daß - allerdings im Gegensatz zu der ursprünglichen Begründung der ablehnenden Behördenentscheidungen - entscheidungserheblich dem Vorhaben der Kläger diese Bedenken nicht mehr entgegengestanden haben.

Die den Klägern offensichtlich günstige Beurteilung ihres Vorhabens durch den Bürgermeister und den Gemeinderat der beizuladenden Gemeinde ist rechtlich ohne Bedeutung.

Auch die in den Vordergrund der Revision gestellte Berufung auf das Verhalten des Kreisbaumeisters und des Landrats im Baugenehmigungsverfahren, aus dem die Kläger eine rechtsverbindliche Zusage zur Erteilung der Baugenehmigung, auch wenn sie dem geltenden Recht widersprechen sollte, entnehmen wollen, vermag nicht die Anerkennung des Anspruchs der Kläger auf Baugenehmigung zu tragen. Es erscheint bereits sehr zweifelhaft, ob eine Zusage im Einklang mit dem zur Zeit ihrer Abgabe geltenden Recht gestanden hätte. Seinerzeit galt die Verordnung über die Regelung der Bebauung vom 15. Februar 1936 - Bauregelungsverordnung -, die der Zulässigkeit von Bauten im Außenbereich im wesentlichen dieselben Grenzen setzte, wie sie nunmehr in § 35 BBauG gezogen sind. Bei dem von den Klägern in das Verfahren eingeführten Schreiben des zuständigen Landrats an seinen Kollegen, das von diesem an die Kläger weitergegeben worden ist, läßt bereits der Inhalt begründete Zweifel aufkommen, ob des Schreiben als Zusage im Rechtssinne bewertet werden kann. Jedenfalls steht aber auch eine in sich rechtsverbindliche Zusage unter dem Vorbehalt des Fortbestehens des im Zeitpunkt ihrer Abgabe geltenden Rechts, sie kann bei einer Änderung des Rechts keine Fortgeltung beanspruchen.

Unter diesen Umständen wird in dem wegen Unterlassung der Beiladung notwendigen neuen Verfahren vor dem Verwaltungsgerichtshof zugunsten der Kläger lediglich noch die Prüfung übrigbleiben, ob sich die tatsächlichen Verhältnisse im Außenbereich der beizuladenden Gemeinde in einem solchen Umfang geändert haben, daß möglicherweise entscheidungserhebliche neue Feststellungen geboten sind. In dieser Richtung ist aber von der Revision bisher Entscheidungserhebliches nicht vorgetragen.