Der Streit der Parteien geht um die Herabsetzung des Erbbauzinses.

I.

Das Berufungsgericht bejaht das Rechtsschutzbedürfnis und die Zulässigkeit des Rechtswegs auch für den Fall, daß die Beklagten eine Ermäßigung des Erbbauzinses im Vertragshilfeverfahren hätten verfolgen können. Dieser Auffassung, die von der Revision nicht angegriffen wird, ist im Ergebnis zuzustimmen. Die Ausführungen des Berufungsgerichts treffen die von ihm aufgeworfene Frage nicht. Die Zulässigkeit der Klage auf Zahlung des Erbbauzinses hing nicht davon ab, ob die Beklagten die Möglichkeit hatten, ein Vertragshilfeverfahren durchzuführen. Es konnte sich nur fragen, ob das vorliegende Verfahren ausgesetzt werden mußte oder ob die Einwendungen der Beklagten in diesem Verfahren nicht berücksichtigt werden konnten. Das kam aber nicht in Frage, nachdem die Beklagten sich entschlossen hatten, kein Vertragshilfeverfahren einzuleiten.

II.

In der Sache selbst führt das Berufungsgericht aus, der Wortlaut des Vertrags vom 5. Januar 1929 gebe den Beklagten kein Recht auf Ermäßigung des Erbbauzinses, und auch seine Auslegung nach Treu und Glauben im Sinne des § 157 BGB führe nicht zu diesem Ergebnis.

Der Erbbauzins sei die Gegenleistung für die Bestellung des Erbbaurechts. Eine Verpflichtung der Erbbauberechtigten zur Wiedererrichtung des von ihr erbauten Gebäudes in dem Fall, daß es einmal zerstört werden sollte, sei nur für den Fall der Zerstörung durch Feuer vorgesehen. Bei Zerstörung aus anderem Grund entfalle eine Pflicht zur Wiedererrichtung für beide Vertragsteile. Es könne also eine Ermäßigung des Erbbauzinses nicht mit Rücksicht auf eine solche Wiederaufbaupflicht verlangt werden. Der Erbbauzins habe sich vertragsgemäß nicht nach der Höhe, der Nutzungen zu richten und sei nicht von der wirtschaftlichen. Entwicklung der Erbbauberechtigten abhängig gemacht. Die Klägerin habe bei seiner Bemessung nicht etwa eine Schätzung der individuellen Ertragsaussichten, der Erbbauberechtigten, sondern 5 % des Bauwerts des belasteten Grundstücks zugrunde gelegt. Das sei aus folgenden Berechnungen zu entnehmen: Es ergebe sich

im Vertrag vom 18. November 1924 bei 10,9 ar Bodenfläche und 15.000 GM Erbbauzins ein Bodenwert von rund 1.500 GM je qm [genau 1.376 GM],

im Vertrag vom 5. Januar 1929 bei 21,73 ar Bodenfläche und 100.000 GM Erbbauzins ein Bodenwert von rund 1.000 GM je qm [genau 920 GM].

Diese Bodenwerte fielen nicht aus dem Rahmen ähnlicher Verträge. Die Klägerin habe vereinbart

im Jahre 1927 mit der B. AG

bei 20,64 ar Bodenfläche einen Erbbauzins von 150.000 GM - das entspreche einem Bodenwert von rund 1.000 GM je qm genau [1.047 GM] -,

im Jahre 1928 mit der D. AG

bei 42,14 ar weniger günstig gelegener Bodenfläche einen Erbbauzins von 117.500 GM - das entspreche einem Bodenwert von rund 600 GM je qm [genau 555 GM].

Die Klägerin hat auch unbestritten behauptet, sie habe 1925 beim Erwerb des nur 50 m von dem strittigen Grundstück entfernten Grundstücks K. (B.-)Straße ... rund 1.579 RM je qm bezahlt. Es sei ausgeschlossen, daß diese einheitliche Kalkulationsgrundlage von 5 % des Bodenwerts nur für den Zeitpunkt des Abschlusses des Erbbauvertrags hätte gelten und später entsprechend der wirtschaftlichen Entwicklung wieder hätte beseitigt werden sollen. Der Auffassung, daß die Höhe des Erbbauzinses, unabhängig von der wirtschaftlichen Entwicklung der Erbbauberechtigten sein solle, stehe nicht entgegen, daß für die Anlaufzeit eine Staffelung nach unten eingeräumt worden sei. Wenn dies auch vielleicht deshalb geschehen sei, weil der Betrieb seine Erträge erst allmählich auf die erstrebte Höhe habe bringen können, so sei dies höchstens ein Motiv, keine Voraussetzung für die Vereinbarung gewesen, da nirgends die Rentabilität erwähnt sei. Daß im § 19 des Vertrags eine Erhöhung der Leistungen der Erbbauberechtigten, die im Verhältnis zum Ertrag stehe, für diesen bestimmten Fall eigens festgelegt worden sei, spreche entscheidend dafür, daß es sich hier um eine Ausnahme von der allgemeinen Regel handle. Die Klägerin habe auf die Art und Gestaltung des Geschäftsbetriebs der Erbbauberechtigten keinen bestimmenden Einfluß gehabt und es sei nicht von Bedeutung, daß die Klägerin dem Übergang des Erbbaurechts von einer Gesellschaft, die selbst ein Handelsgeschäft betreibe, auf eine andere, die sich nur mit Abvermietung befasse, zugestimmt habe.

Diese Ausführungen, gegen die auch die Revision nur den Einwand erhebt, daß die Bestimmung des § 19 des Vertrags nicht als Ausnahme für einen bestimmten Fall, sondern als Anhalt für eine andere Auslegung zu werten sei, sind rechtlich nicht zu beanstanden.

Das Berufungsgericht führt weiter aus die Vertragsparteien hätten im Jahre 1929 an die Möglichkeit einer Zerstörung des Gebäudes außer durch Brand gar nicht gedacht und seien daher davon ausgegangen, das einmal errichtete Gebäude werde, abgesehen vom Brandfall, für den Vorsorge getroffen worden sei, der Erbbauberechtigten für die Dauer des Erbbaurechts zur Verfügung stehen. Nachdem es aber anders gekommen sei, habe sich das Vorhandensein einer Lücke im Vertrag ergeben, und es habe sich herausgestellt, daß die Geschäftsgrundlage, nämlich der Fortbestand des einmal errichteten Hauses bis zum Ablauf des Erbbaurechts, unrichtig gewesen sei. Dem Gericht sei es aber versagt, auf Grund des § 157 BGB diese Lücke durch eine vielleicht zweckmäßige, aber nicht vereinbarte Bestimmung auszufüllen. Eine solche Möglichkeit biete sich höchstens, wenn irgendein Anhaltspunkt dafür vorliege, was die Parteien bei Erkenntnis dieser Lage vereinbart haben wurden. Dabei dürfe das Gericht niemals eine Vereinbarung unterstellen, die dem von den Parteien vereinbarten Sinn des Vertrags widerspreche. Da die Vertragsparteien den wirtschaftlichen Verhältnissen der Erbbauberechtigten keinen Einfluß auf die Höhe des Zinses hatten einräumen wollen, liege kein Anhaltspunkt vor, daß sie für den Fall der Zerstörung des Hauses durch Bomben von dieser Grundlage abgegangen wären. Der Klägerin sei dies auch gar nicht zuzumuten gewesen.

Die einzige Folge des Fehlens oder des Wegfalls der Geschäftsgrundlage hätte nur sein können, daß die Beklagten berechtigt gewesen wären, vom Vertrag zurückzutreten, dann aber auch verpflichtet wären, das Grundstück der Klägerin wieder zur freien Verfügung zu überlassen.

Die Verpflichtung zur Zahlung des vereinbarten Erbbauzinses sei daher grundsätzlich bestehen geblieben. Eine Ermäßigung lasse sich weder aus § 157 noch aus § 242 BGB herleiten. Die Beklagten zu 1 bis 12 hätten sich zur Weiterführung des Vertrags und zur Wiedererrichtung des Gebäudes entschlossen, weil sie darin einen wirtschaftlichen Vorteil für sich erblickt hätten. Es könne dahingestellt bleiben, ob anders zu entscheiden wäre, wenn die Beklagten durch Festhalten an dem vollen Zins in ihrer Existenz bedroht worden wären. Das sei aber nicht der Fall. Sie seien erst 1947 mit der Bitte um Ermäßigung des Erbbauzinses an die Klägerin herangetreten und hätten, als diese darauf nicht eingegangen sei, den Vertragshilferichter nicht angerufen, sondern den Wiederaufbau aus eigener Kraft durchgeführt, sogar ohne das Erbbaurecht zu belasten, und hätten überdies das Gebäude beträchtlich erweitert.

Die Revision rügt, das Berufungsgericht habe rechtsirrig die Ausfüllung der von ihm zutreffend festgestellten Vertragslücke unterlassen und dies hätte zu einer vorübergehenden Herabsetzung des Erbbauzinses wenigstens dann führen müssen, wenn die Beklagten, ohne dazu verpflichtet zu sein, die Wiederherstellung des Gebäudes aus eigenen Mitteln bewirkt hätten; denn der Wiederaufbau des zu 40 % zerstörten Gebäudes habe den besonderen Interessen der Klägerin und ihrem Heimfallrecht gedient. Die Annahme eines Bodenwerts von mehr als 1.000 RM je qm habe die Errichtung eines entsprechend hochwertigen Geschäftsgebäudes vorausgesetzt. Wenn auch für die kurzfristig gedachte Wiederherstellung eines Brandschadens die Fortzahlung des vollen Erbbauzinses wirtschaftlich möglich gewesen sei, könne das für den Fall des Kriegsschadens nicht ohne weiteres gelten. Die Wiedererrichtung des zerstörten Gebäudes führe bei Beendigung des Erbbaurechts zu einer entsprechenden Bereicherung der Klägerin, der auch das neue Gebäude zufalle. Das Berufungsgericht hätte prüfen müssen, in welcher Form nach Sinn und Zweck des Vertrags der Ausgleich dieser Bereicherung zwischen den Parteien vorzunehmen sei, wobei zu berücksichtigen sei, daß bei den Beklagten ihre Vertragsleistung, der Klägerin bereits im Jahre 1990 ein guterhaltenes Gebäude zu verschaffen, schon fortlaufend durch Abschreibungen auf den Gebäudewert zur Geltung komme.

Das von dem Berufungsgericht allein anerkannte Rücktrittsrecht wegen Erschütterung der Geschäftsgrundlage sei nur das äußerste Mittel und nur dann gegeben, wenn eine Anpassung des Vertrags an die veränderten Verhältnisse nicht möglich erscheine.

Der Revision ist zuzugeben, daß die Auffassung des Berufungsgerichts, es sei ihm versagt, die von ihm festgestellte Lücke auf Grund des § 157 BGB durch eine vielleicht zweckmäßige, aber nicht vereinbarte Bestimmung auszufüllen, nicht richtig oder zum mindesten mißverständlich ist. Es entspricht der ständigen Rechtsprechung des Reichsgerichts, an der festzuhalten ist, daß das Gericht berechtigt und verpflichtet ist, Lücken in einem Vertrag auch im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung auszufüllen, daß dies aber nicht dahin führen darf, daß eine Änderung des Vertrags zum Nachteil einer Partei und eine Erweiterung des Vertragsgegenstands vorgenommen wird. Der Vertrag ist zu ergänzen, nicht etwa der Vertragswille der Parteien (RGZ 87, 211 [213]; 92, 318 [320], 417 [420]; RG WarnRspr 1912 Nr. 289; JW 1921, 1077 [1078]; HRR 1928 Nr. 206; RGZ 129, 80 [88]). Eine Lücke liegt dann vor, wenn die Vertragsparteien über ein bestimmtes Lebensverhältnis eine abschließende Vereinbarung getroffen, aber dabei bestimmte Fragen nicht geregelt haben, sei es, daß sie diese bewußt in der Erwartung offenließen, daß sie darüber schon noch einig würden (RG in JW 1938, 2740 [2743]), sei es, daß sie an einen bestimmten Fall nicht gedacht haben (RGZ 99, 82 [85] 110, 302 [306]; 164, 196 [202]; OLG Stuttgart Zweigstelle Karlsruhe in NJW 1949, 27). Denn was sich als selbstverständliche Folge aus dem ganzen Zusammenhang der getroffenen Abreden darstellt, wenn auch die Beteiligten den demnächst eingetretenen Verlauf der Dinge nicht in Betracht gezogen haben, kann auch als erklärter Parteiwille angesehen werden. Es kann davon ausgegangen werden, daß die Parteien die in einem Vertrag nicht besonders geregelten Punkte so haben ordnen wollen und nach den von ihnen festgesetzten Leitsätzen so geordnet haben, wie es im Hinblick auf den Vertragszweck den Verkehrsanschauungen entspricht. Der hiernach ermittelte Parteiwille darf sich aber nicht in Widerspruch setzen mit dem, was ausdrücklich verabredet worden ist (RG in JW 1921, 1077 [1078]).

Demnach war die Lücke im vorliegenden Fall, die das Berufungsgericht mit Recht feststellt, gemäß § 157 BGB so auszufüllen, wie Treu und Glauben mit Rücksicht auf die Verkehrssitte es erfordern. Das Berufungsgericht hat dies tatsächlich getan. Es geht davon aus, daß die Höhe des Erbbauzinses grundsätzlich nicht von den wirtschaftlichen Verhältnissen der Erbbauberechtigten abhängig sein solle, daß vereinzelte Bestimmungen, wie die des § 19, wonach die Mehrmiete aus dem Erdgeschoß (Ladengeschoß) unter bestimmten Umständen an die Klägerin abzuführen sei, nur Ausnahmen darstellten, daß die Klägerin von ihrem Standpunkt aus keinen Anlaß gehabt habe, weitere Zugeständnisse zu machen, und daß andererseits die Interessen der Erbbauberechtigten, insbesondere der Firma Gustav B. GmbH, die den Vertrag abgeschlossen und in dem Hause selbst ein umfangreiches Einzelhandelsgeschäft betrieben habe, dahin gegangen seien, den Vertrag nicht daran scheitern zu lassen, daß sie sich dem Verlangen der Klägerin widersetzt hätten, wenn die jetzt aufgetauchte Frage schon bei Vertragsschluß erörtert worden wäre. Das Berufungsgericht kommt daher zu dem Ergebnis, daß die Verpflichtung zur Zahlung des vereinbarten Erbbauzinses grundsätzlich bestehen geblieben sei. Darin liegt die Ausfüllung der Lücke in einem bestimmten Sinn, und das Berufungsgericht will offenbar nur sagen, es sei ihm nicht möglich, die Lücke im Sinne der Beklagten auszufüllen. Die Revision greift in Wirklichkeit nur die Art an, in der das Berufungsgericht die Lücke ausgefüllt hat. Sie kann aber damit keinen Erfolg haben, da Fehler bei der Auslegung des Vertrags durch das Berufungsgericht, die im Revisionsverfahren gerügt werden könnten, nicht dargetan und nicht ersichtlich sind.

Es kann insbesondere nicht gesagt werden, daß aus der Berechnung des Erbbauzinses aus einem hohen Grundstückswert denknotwendig der Schluß gezogen werden müsse, daß ein Erbbauzins nur gefordert werden könne, wenn das Grundstück in einem solchen Zustand sei, daß ein entsprechender Umsatz erzielt werden könne. Der Grundstückswert ist so hoch, weil alle Grundstücke in dieser günstigen Geschäftslage bei geschäftlicher Verwertung die Grundlage für einen gewinnbringenden Geschäftsbetrieb bieten. Daß die Rentabilität des auf dem Grundstück betriebenen Gewerbes zu berücksichtigen sei, könnte nur durch Vertrag vereinbart sein. Das Berufungsgericht verstößt auch nicht gegen die Denkgesetze, wenn es daraus, daß für eine verhältnismäßig kurze Zeit zu Beginn der Rechtsverhältnisse ein niedrigerer Erbbauzins vereinbart war, nicht den Schluß zieht, es sei vereinbart, daß für die Zeit, in der ein geringerer Nutzen aus dem Grundstück gezogen werde, ein geringerer Erbbauzins geschuldet werden solle.

Der Hinweis der Revision, das Rücktrittsrecht wegen Erschütterung der Geschäftsgrundlage sei nur das äußerste Mittel und nur dann gegeben, wenn eine Anpassung des Vertrags an die veränderten Verhältnisse nicht möglich erscheine, ist zwar richtig (OGHZ 1, 62 [69]; BGH vom 21. Februar 1952, IV ZR 103/51). Voraussetzung für einen Eingriff in das bestehende Vertragsverhältnis ist aber, daß es gegen Treu und Glauben verstoßen würde, den Vertragsgegner an den Bestimmungen des Vertrages festzuhalten. Diese Voraussetzung hat das Berufungsgericht ohne Rechtsverstoß verneint.

Wenn die Revision geltend macht, die Klägerin sei durch den zum zweitenmal durchgeführten Aufbau des Gebäudes schon jetzt bereichert und dies müsse zwischen den Parteien ausgeglichen werden, so kann sie damit die Darlegungen des Berufungsgerichts nicht erschüttern, die Frage einer ungerechtfertigten Bereicherung erhebe sich erst wenn mit dem Erlöschen des Erbbaurechts das Eigentum an dem neuerrichteten Gebäude der Klägerin zufalle, und daß es mit den hier entscheidenden Fragen nichts zu tun habe, wenn beide Parteien, - wie die Beklagten behaupteten, mit Zustimmung des Finanzamts - wegen der Zerstörung des Gebäudes einen gewissen Prozentsatz vom Vermögenswert bei der Berechnung der Steuer abgesetzt hätten.

Das Berufungsgericht hat auch den Einwand der Beklagten, es handle sich um ein gesellschaftsähnliches Verhältnis, das eine gemeinschaftliche Beteiligung an Verlusten und Unkosten bedinge, nicht für durchschlagend gehalten. Es führt dazu aus, die Klägerin habe zwar ein Interesse daran gehabt, daß im Herzen der Stadt ein repräsentatives Gebäude errichtet werde. Aber weder aus dem Wortlaut noch aus dem Sinn des Vertrags sei zu entnehmen, daß die Klägerin sich deshalb an dem Risiko des Unternehmens habe beteiligen wollen. Das sei auch daraus nicht zu entnehmen, daß die Klägerin in einzelnen Punkten eine Einflußnahme auf die Gestaltung des Gebäudes sich gesichert habe. Das erkläre sich daraus, daß die Klägerin nicht eine Privatperson, sondern eine mit Aufgaben des Gemeindewohls und der Polizei beauftragte Körperschaft sei und daß das Gesetz, das später die allgemeine Grundlage für Stadtplanungen gegeben habe, in den Jahren 1924 und 1929 noch nicht bestanden habe. Man habe daher damals auch. Dinge fiskalisch geregelt, die die Klägerin später kraft Hoheitsakts hätte ordnen können. Die Vereinbarung sonstiger baulicher und rechtlicher Einzelheiten deute nicht auf eine Zweckgemeinschaft hin, sondern regle nur in normaler Weise die gegenseitigen Rechte und Pflichten.

Die Revision hat um Nachprüfung dieser Ausführungen gebeten. Sie sind aber rechtlich nicht zu beanstanden. Der Revisionskläger hat weiter geltend gemacht, durch die Zerstörung des Gebäudes sei das ursprünglich vorgesehene Verhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung dadurch gestört worden, daß die Beklagten zwar nicht rechtlich, aber wirtschaftlich genötigt worden seien, das Geschäftshaus, das Gegenstand des Erbbaurechts sei, zweimal zu errichten, und daß im Jahr 1990 die Klägerin dadurch begünstigt werde, daß sie ein Geschäftshaus erhalte, das statt rund 60, erst rund 40 Jahre im Gebrauch gewesen sei. Diese Veränderung der Geschäftsgrundlage könne auf dreierlei Art ausgeglichen werden, durch Herabsetzung des Erbbauzinses - sei es während der ganzen restlichen Vertragsdauer oder während eines Teils derselben - oder im Jahre 1990 durch Bezahlung des bis dahin nicht abgeschriebenen Wertes des Gebäudes oder durch Verlängerung der Dauer des Erbbaurechts. Diese Erwägungen können Richtlinien abgeben, wie die Parteien im Vergleichsweg das gegenseitige Rechtsverhältnis regeln können. Sie können aber nicht die Grundlagen für die Entscheidung des Rechtsstreits bieten. Es kann dahingestellt bleiben, ob die zweite und dritte Möglichkeit nicht über die Grenzen hinausgehen würden, die der Vertragsergänzung durch das Gericht gezogen sind; jedenfalls ist das Gericht an den vom Kläger gestellten Klagantrag gebunden und kann nur den erhobenen Anspruch oder einen Teil davon zusprechen, nicht aber einen ganz andersartigen Anspruch. Im vorliegenden Fall ist aber das Berufungsgericht ohne Rechtsirrtum zu dem Ergebnis gekommen, daß der erhobene Anspruch unbegründet ist.

Die Revision ist daher unbegründet. Die Entscheidung über die Kosten beruht auf §§ 97, 100 Abs. 1 und 4 ZPO.