I.

Das Berufungsgericht hat nicht als bewiesen angesehen, daß die Parteien einen höheren als den beurkundeten Kaufpreis vereinbart hätten. Es hat den Rücktritt der Klägerin vom Vertrage als berechtigt erachtet, da die Beklagten bis zum 31. März 1974 nicht insgesamt 35.000 DM auf ihre Bausparverträge eingezahlt haben. Von diesem Ausgangspunkt her hat es das Klagebegehren wie folgt beurteilt:

1.

Zum Zahlungsanspruch:

a)

Die Teilforderung von 1.000 DM sei begründet, weil die Klägerin Ansprüche auf 5 % des Kaufpreises (insgesamt 9.695 DM) habe und hiervon durch Aufrechnung nur 3.900 DM verbraucht seien, so daß ihr insoweit noch 5.795 DM zustünden.

b)

2.

Den Herausgabeanspruch hat das Berufungsgericht gemäß § 346 BGB als begründet angesehen.

a)

Unverbrauchte Zahlungsansprüche der Beklagten, die zu einem Zurückbehaltungsrecht und damit zu einer Verurteilung lediglich Zug um Zug gegen ihre Erfüllung führen könnten, hat es verneint. Ersatz ihrer Kosten für die Sonderausstattung der Eigentumswohnung (12.098,65 DM) könnten die Beklagten nicht verlangen, weil es sich nicht um notwendige Verwendungen (§ 994 BGB) handele. Der Anspruch auf Rückzahlung der angezahlten 3.900 DM sei durch Aufrechnung erloschen. Anspruch auf Ersatz der Beurkundungskosten (895,70 DM) hätten die Beklagten ebenfalls nicht, wie sich aus der insoweit unterschiedlichen Regelung der Rückabwicklung von Kaufverträgen im Falle der Wandlung (§ 467 BGB) einerseits und des Rücktritts (§ 347 BGB) andererseits ergebe. Die Berufung der Beklagten sei daher unbegründet.

b)

Ein Zurückbehaltungsrecht wegen des Anspruchs auf Rückabtretung der Forderungen aus den beiden Bausparverträgen hat das Berufungsgericht unter Hinweis auf die Rückzahlungsklausel nach Nr. XIV letzter Absatz des Vertrages verneint.

II.

Diese Ausführungen halten nicht in allen Punkten den Revisionsangriffen stand.

1.

Es bedarf nicht mehr der Prüfung, ob die von der Revision gerügten Beurkundungsmängel (Verweisung auf nicht beigefügte und nicht vorgelesene öffentliche Urkunden - Teilungserklärung und Baubeschreibung) nach den in der neueren Rechtsprechung des Senats entwickelten Grundsätzen zur Nichtigkeit des Vertrages vom 8. November 1973 geführt hätten, denn insoweit richtet sich die rechtliche Beurteilung nunmehr nach dem Gesetz zur Änderung und Ergänzung beurkundungsrechtlicher Vorschriften vom 20. Februar 1980 (BGBl I S. 157 - BeurkÄndG). Ist in der Niederschrift eines vor Inkrafttreten dieses Gesetzes (27. Februar 1980) notariell beurkundeten Rechtsgeschäfts auf eine öffentliche Urkunde verwiesen worden, so ist gemäß § 1 a.a.O. das Rechtsgeschäft nicht deshalb nichtig, weil diese Urkunde der Niederschrift nicht nach § 9 Abs. 1 Satz 2 BeurkG beigefügt oder nicht nach § 13 BeurkG verlesen worden ist. Ein solcher Sachverhalt ist hier gegeben, so daß der Vertrag vom 8. November 1973 nicht formnichtig ist.

2.

Im Ergebnis zutreffend hat das Berufungsgericht weiter angenommen, daß die Klägerin durch ihr Schreiben vom 31. Januar 1975 wirksam vom Vertrage zurückgetreten ist, weil die Beklagten bis zum 31. März 1974 ihr Bausparguthaben nicht auf 35.000 DM erhöht hatten.

Entgegen der Ansicht der Revision sind die von § 1 BeurkÄndG erfaßten Verträge nicht lediglich mit Wirkung für die Zukunft "geheilt" worden, sondern von Anfang an als "nicht nichtig", d.h. als wirksam anzusehen. Diese Auslegung ergibt sich schon aus dem klaren Wortlaut des Gesetzes. Sie entspricht überdies der Beschlußempfehlung des Rechtsausschusses des Bundestages vom 21. Januar 1980 (BT-Drucks. 8/3590). Dort heißt es unter B: "Der Rechtsausschuß schlägt einstimmig vor, ... die mangelhaft beurkundeten Verträge rückwirkend zu heilen ...". In dem Bericht der Abgeordneten Dr. Bö. und S. (München) vom 23. Januar 1980 (BT-Drucks. 8/3594) ist hierzu unter II 2 erläuternd ausgeführt: "Entsprechend der Zielsetzung der beiden Gesetzentwürfe sollen Rechtsgeschäfte, die vor Inkrafttreten des Gesetzes beurkundet worden sind und wegen der bestimmten angesprochenen Formmängel unwirksam sind, rückwirkend geheilt werden. Die vom Rechtsausschuß empfohlene Fassung des § 1 folgt abgesehen von einigen, teils redaktionellen Verbesserungen der Fassung des Regierungsentwurfs. Insbesondere hat sich der Ausschuß den gewünschten Textänderungen des Bundesrats (Nummer 2 der Stellungnahme des Bundesrates) angeschlossen. Durch die Formulierung "so ist das Rechtsgeschäft nicht deshalb nichtig" soll klargestellt werden, daß nicht lediglich ein Einwand gegeben werden solle, der der Nichtigkeit entgegengesetzt werden könne, sondern daß unter den in der Vorschrift bestimmten Voraussetzungen das Rechtsgeschäft von Anfang an als wirksam gelten solle und dies von den Gerichten von Amts wegen zu beachten sei."

Demgemäß gilt der Vertrag vom 8. November 1973 als von Anfang an wirksam. Ein schutzwürdiges Vertrauen der Beklagten auf die Nichtigkeit des Vertrages ist nicht ersichtlich.

3.

Aufgrund ihres wirksamen Rücktritts hat die Klägerin gemäß Nr. XIV des Vertrages einen Anspruch auf Zahlung einer Rücktrittsentschädigung in Höhe von 5 % des Kaufpreises (9.695 DM). Sie hat daher in Höhe von 3.900 DM wirksam aufgerechnet; auch ist ihre weiter geltend gemachte Teilforderung in Höhe von 1.000 DM begründet.

Der Zinsanspruch rechtfertigt sich insoweit aus §§ 291, 288 Abs. 1 Satz 1 BGB (Prozeßzinsen).

4.

a)

Der weitere Teilbetrag von 5.153,50 DM ist nach den rechtsirrtumsfreien Ausführungen des Berufungsgerichts unter dem Gesichtspunkt der Nutzungsentschädigung für die Besitzzeit der Beklagten (mindestens 32 Monate) begründet (§§ 347, 987 Abs. 1 BGB).

b)

Zu Unrecht meint die Revision, die Beklagten könnten über die Anrechnung der von ihnen bezahlten Beträge (18.054 DM) hinaus die Aufwendungen für zusätzliche Einbauten (12.098,65 DM) in Anrechnung bringen.

Für den Fall der Rückabwicklung wegen vorbehaltenen Rücktritts vom Vertrage bestimmt § 347 BGB, daß sich der Anspruch auf Herausgabe oder Vergütung von Nutzungen sowie auf Ersatz von Verwendungen bereits vom Empfang der Leistung an nach den Vorschriften richtet, die für das Verhältnis zwischen dem Eigentümer und dem Besitzer (erst) von dem Eintritt der Rechtshängigkeit des Eigentumsanspruchs an gelten. Nach § 987 Abs. 1 BGB hat der Besitzer in diesem Fall die von ihm gezogenen Nutzungen herauszugeben, ohne daß er sich (wie nach § 988 BGB) auf Entreicherung berufen darf.

5.

a)

Der Anspruch der Klägerin auf Herausgabe der Eigentumswohnung ist - nach der für das Revisionsverfahren maßgeblichen Sachlage im Zeitpunkt der letzten mündlichen Verhandlung vor dem Berufungsgericht - ebenfalls nach § 346 BGB begründet.

b)

Auch insoweit steht den Beklagten ein Zurückbehaltungsrecht wegen der Verwendungen auf die Eigentumswohnung nicht zu: Gemäß § 996 BGB kann der Besitzer für andere als notwendige Verwendungen Ersatz nur insoweit verlangen, als sie vor dem Eintritt der Rechtshängigkeit gemacht werden (und der Wert der Sache durch sie noch zu der Zeit erhöht ist, zu welcher der Eigentümer die Sache wiedererlangt). Wie bereits ausgeführt, müssen sich die Beklagten jedoch bei der Abwicklung nach dem hier einschlägigen Rücktrittsrecht so behandeln lassen, als wäre der Herausgabeanspruch bereits im Zeitpunkt der Besitzerlangung rechtshängig gewesen. Dann aber könnten sie nur notwendige Verwendungen ersetzt verlangen. Wie das Berufungsgericht zutreffend dargelegt hat, handelt es sich bei den Aufwendungen der Beklagten nicht um notwendige, sondern nur um nützliche Verwendungen. Deshalb steht den Beklagten kein Anspruch auf Ersatz ihrer Verwendungen zu.

6.

Zu Unrecht hat das Berufungsgericht jedoch angenommen, die Beklagten hätten auch kein Zurückbehaltungsrecht im Hinblick auf ihren Anspruch auf Rückabtretung der Ansprüche auf Auszahlung der Ansparsummen und Darlehensvaluten aus den Bausparverträgen 967.559/006/014/022 mit der Ba. Landesbausparkasse.

Der Rückabtretungsanspruch folgt aus § 346 BGB, die Zug-um-Zug-Verknüpfung aus § 348 BGB. Entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts ist das Zurückbehaltungsrecht nicht durch Nr. XIV letzter Absatz des Vertrages wirksam ausgeschlossen worden, denn jene Klausel ist unwirksam: Nach gefestigter Rechtsprechung unterliegen (vor Inkrafttreten des Gesetzes zur Regelung der Allgemeinen Geschäftsbedingungen - AGB-Gesetz - geschlossene) Verträge unter bestimmten Voraussetzungen einer an den Maßstäben von Treu und Glauben ausgerichteten Inhaltskontrolle. Dies gilt zum einen für Verträge, denen Allgemeine Geschäftsbedingungen eines Vertragsteils zugrundegelegt sind (vgl. etwa BGHZ 54, 106, 109) [BGH 04.06.1970 - VII ZR 187/68]; es gilt zum anderen aber auch für umfangreiche Formularverträge (vgl. BGHZ 51, 55, 59;  60, 243, 245;  60, 377, 380;  63, 238, 239) und auch für formularmäßige Klauseln in notariellen Verträgen (BGHZ 62, 251, 252 f [BGH 29.03.1974 - V ZR 22/73];  75, 15). Hier ist nach den tatrichterlichen Feststellungen von einem der richterlichen Inhaltskontrolle unterliegenden (notariellen) "Formularvertrag" auszugehen.

Entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts hält die formularmäßige "Zurückhaltungsklausel" der Inhaltskontrolle nicht stand. Wie der Senat bereits in BGHZ 63, 238, 239 f ausgeführt hat, ist die in einem Eigenheimbewerbervertrag formularmäßig enthaltene Klausel unwirksam, nach welcher der Bauträger im Falle seines Rücktritts die Rückzahlung der erstattungsfähigen Eigenleistungen des Bewerbers unbefristet so lange zurückhalten darf, als er nicht von einem Nachfolger entsprechenden Ersatz erlangen kann. Das gleiche gilt erst recht für die hier vorliegende Klausel Nr. XIV letzter Absatz, die nicht einmal auf die Möglichkeit, Ersatz zu erlangen, sondern auf die tatsächliche Erlangung des Kaufpreises von einem neuen Käufer abstellt. Ob für den durch Rücktritt des Bauträgers (Verkäufers) ausscheidenden Bewerber (Käufer) ein Nachfolger gefunden wird (und ob dieser seine vertraglichen Pflichten erfüllt), ist eine Frage, die in beiden Fällen typischerweise dem Bereich des Unternehmerrisikos von Wohnungsbauunternehmen zugehört. Dieses Risiko darf jedenfalls formularmäßig nicht auf den einzelnen Bewerber (Käufer) ohne Berücksichtigung seiner Belange abgewälzt werden (BGHZ 63, 238, 240; für die Rechtslage nach Inkrafttreten des Gesetzes zur Regelung des Rechts der Allgemeinen Geschäftsbedingungen im gleichen Sinne § 9 aaO, vgl. auch Ulmer/Brandner/Hensen, AGB-Gesetz 3. Aufl. § 10 Nr. 7 Rdn. 20). Der Hinweis des Berufungsgerichts, daß die Beklagten dennoch nicht der Willkür der Klägerin ausgeliefert seien, weil gemäß § 162 BGB die Bedingung für den Eintritt der Rückzahlungspflicht als eingetreten gelte, wenn die Klägerin von einem weiteren Verkauf absehe oder ihn durch überhöhte Kaufpreisforderungen verhindere, ändert daran nichts, weil er die Risikoverteilung nur für eine besondere Fallgruppe, nicht auch für den Normalfall (Risiko von Konjunkturschwankungen auf dem Immobilienmarkt) korrigiert.

Die Anschlußberufung der Klägerin gegen das im Ergebnis zutreffende Urteil des Landgerichts ist daher unbegründet.

Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 97, 92, 101 Abs. 1 ZPO.