Bundesverwaltungsgericht
Urt. v. 14.02.1969, Az.: BVerwG IV C 45.66

I.

Der Kläger kaufte Anfang Januar 1962 durch notariellen Vertrag ein Grundstück im Bereich der beigeladenen Gemeinde, bei dem nach den Erklärungen in der Vertragsurkunde das darauf bereits vom Verkäufer errichtete transportable Wochenendhaus mitverkauft werden sollte. Auf den anschließenden Antrag des Klägers, ihm gemäß § 19 BBauG die Bodenverkehrsgenehmigung für diesen Vorgang zu erteilen, stellte der Beklagte mit Verfügung vom März 1962 ein formularmäßiges Zeugnis über die Genehmigungsfreiheit eines Rechtsvorgangs über den Bodenverkehr gemäß § 23 Abs. 2 BBauG (Negativattest) aus. Im Negativattest ist ausgeführt, daß eine Genehmigung zur Auflassung des in dem Vertrag bezeichneten bebauten Grundstücks nach § 19 BBauG nicht erforderlich sei. Das Zeugnis spricht anschließend aus: "Durch dieses Zeugnis wird eine Verpflichtung zur Erteilung einer Baugenehmigung nicht begründet."

Im Mai 1964 erließ der Beklagte eine Verfügung gegen den Kläger, die ohne Baugenehmigung errichtete Wochenendunterkunft - ein Holzhaus ohne Fundament mit einer Grundfläche von 25 qm, bestehend aus Veranda, Küchen- und Waschraum und Wohn- und Schlafraum - bis zum 1. Oktober 1964 abzubrechen und vom Grundstück abzufahren.

Der Kläger erhob Widerspruch, der ebenso wie die Klage beim Verwaltungsgericht und die Berufung zum Oberverwaltungsgericht ohne Erfolg blieb.

Das Oberverwaltungsgericht führt aus: Der Kläger könne keinen Anspruch auf nachträgliche Genehmigung des Wochenendhauses geltend machen, im Außenbereich der beigeladenen Gemeinde sei das Haus mit den öffentlichen. Belangen unvereinbar. Es beeinträchtige die natürliche Eigenart der Landschaft inmitten eines Waldgebiets und Grünlands, das der Erholung aller Kreise der Bevölkerung vorbehalten bleiben müsse. Außerdem wäre bei seiner Genehmigung die Entstehung einer Splittersiedlung zu befürchten, weil das Gebiet wegen seiner Lage schon bisher Wochenendhausinteressenten angezogen habe, die mit ähnlichen Bauwünschen in der Umgebung nicht mehr abgewehrt werden könnten. Bereits zur Zeit seiner Errichtung sei das Haus mit dem damals geltenden Recht (§ 3 BauRegVO) unvereinbar gewesen.

Die Behauptung des Klägers, er habe auf die Erklärung des Verkäufers vertraut, daß eine Baugenehmigung vorgelegen habe, sei rechtlich ohne Belang, die Bestätigung dieser Behauptung würde höchstens zu zivilrechtlichen Ansprüchen gegen den Verkäufer führen. Das gleiche gelte für die Behauptung des Klägers, das Einverständnis der Gemeinde mit der Errichtung des Gebäudes habe vorgelegen.

Auf das Negativattest könne sich der Kläger nicht berufen. § 19 Abs. 4 Satz 3 BBauG (Verschweigungswirkung) greife nicht ein, weil mit der Erteilung des Negativattestes über den Genehmigungsantrag des Klägers entschieden worden sei. An einer Bindungswirkung im Sinne des § 21 Abs. 1 BBauG andererseits fehle es jedenfalls deshalb, weil der Beklagte dem Kläger hinreichend deutlich erklärt habe, das Zeugnis begründe keine Verpflichtung zur Erteilung einer Baugenehmigung.

Mit der vom Oberverwaltungsgericht zugelassenen Revision beantragt der Kläger,

Er macht geltend, daß er sich auf das ihm erteilte Negativattest habe verlassen dürfen. Dieses Attest stehe im Rahmen der Regelung des § 19 Abs. 4 Satz 3 BBauG einer baurechtlichen Genehmigung gleich. Die im Vordruck enthaltene "gedruckte floskelhafte" Äußerung, daß das Grundstück nicht bebaubar sei, ändere daran nichts. Der Kläger habe nie eine neue Baugenehmigung erstrebt, weil er guten Glaubens davon ausgegangen sei, daß das seit längeren Jahren bestehende Wochenendhaus auf dem Grundstück baurechtlich genehmigt sei und der Beklagte den von ihm übernommenen Bauzustand hinnehmen wolle.

Der Beklagte beantragt im wesentlichen unter Berufung auf die Begründung des angefochtenen Urteils Zurückweisung der Revision.

II.

Die Revision hatte keinen Erfolg.

Soweit das angefochtene Urteil zu dem Schluß gekommen ist, daß das Holzhaus des Klägers zu keinem Zeitpunkt seines Bestands mit dem materiellen Baurecht in Einklang stand, ist seine Erkenntnis anhand der vom Oberverwaltungsgericht getroffenen Feststellungen, die die Revision als solche nicht angegriffen hat, nicht zu beanstanden: Es handelt sich um ein Wochenendhaus im Außenbereich, das die Eigenart der noch weitgehend in ihrer Ursprünglichkeit erhalten gebliebenen Landschaft beeinträchtigt. Seine rechtliche Anerkennung würde einen Zersiedlungsvorgang in diesem Bereich einleiten, und zwar insbesondere deshalb, weil weiteren Vorhaben unter Berufung auf die Anerkennung oder Duldung des Vorhabens des Klägers bauplanungsrechtlich kaum mehr begegnet werden könnte. Sein Bestand widerspricht damit dem zur Zeit geltenden Baurecht (§ 35 Abs. 2 BBauG).

Ebenso und aus den gleichen Gründen läßt auch die baurechtliche Beurteilung des Holzhauses auf Grund des vor Inkrafttreten des Bundesbaugesetzes geltenden Rechts keinen Rechtsirrtum erkennen.

Daraus ergibt sich mit dem angefochtenen Urteil, daß allenfalls aus dem Verhalten der Behörde im bodenverkehrsrechtlichen Verfahren Einwendungen gegen die angefochtene Beseitigungsverfügung hergeleitet werden können. Auch dies hat aber das Oberverwaltungsgericht im Ergebnis zu Recht verneint. Auf § 19 Abs. 4 Satz 3 BBauG kann sich der Kläger nicht mit Erfolg berufen, weil ihm die Bodenverkehrsgenehmigung durch den Bescheid vom 7. März 1962 rechtzeitig versagt worden ist. Allerdings enthielt dieser Bescheid unmittelbar nach seinem Wortlaut nur die Erteilung eines Negativattestes. Das ändert jedoch an dem Ausschluß der Verschweigungswirkung nichts. Der Kläger hatte eine Bodenverkehrsgenehmigung beantragt. Wird in einem solchen Falle auf den (sinngemäß gestellten - vgl. den Beschluß vom 6. September 1968 - BVerwG IV B 209.67 -) Hilfsantrag ein Negativattest erteilt, so liegt darin notwendig die Ablehnung des Hauptantrages. Damit scheidet eine Heranziehung von § 19 Abs. 4 Satz 3 BBauG aus. Ebensowenig greift aber auch § 21 Abs. 1 in Verbindung mit § 23 Abs. 2 Satz 2 BBauG zugunsten des Klägers ein. Negativattesten kommt eine Bindungswirkung nach Maßgabe des § 21 Abs. 1 BBauG nicht zu. Dies hat der Senat bereits in seinem Urteil vom 6. November 1968 - BVerwG IV C 31.66 - (BayVBl. 1969, 134 = BlGBW 1969, 52) entschieden. Zu den in diesem Urteil hervorgekehrten Gründen dahin, daß nichts Gegenstand der Bindungswirkung sein kann, was nicht auch Versagungsgrund ist, tritt anhand der systematischen Stellung der gesetzlichen Regelung des Negativattests innerhalb des Abschnittes "Bodenverkehr" die Erkenntnis, daß bereits die Überschrift von § 23 a.a.O. "Sicherung der Vorschriften über den Bodenverkehr" einen beschränkten Regelungswillen des Gesetzgebers ergibt: Lediglich im Rahmen der grundbuchrechtlichen Sicherung des Eigentumsübergangs sollen Rechtswirkungen eintreten. Mit einer bauplanungsrechtlichen Rechtsfolge im Sinne von § 21 Abs. 1 a.a.O. ist dagegen das Negativattest nicht ausgestattet.

Damit bleibt die Erkenntnis des angefochtenen Urteils richtig, daß der Kläger aus der Behandlung seines Bodenverkehrsgenehmigungsantrags die Anerkennung der Rechtmäßigkeit seines Vorhabens unter Berufung auf § 21 Abs. 1 BBauG nicht herleiten kann. Einer rechtlichen Bewertung des Umstands, daß die Erteilung des Negativattests an den Kläger rechtswidrig war, bedurfte es nicht mehr, da ein rechtswidrig erteiltes Negativattest jedenfalls keine größeren Rechtswirkungen äußern kann als ein Negativattest, das im Einklang mit dem geltenden Bodenverkehrsrecht erteilt worden ist.

Schließlich kann sich der Kläger gegen die streitige Beseitigungsverfügung auch nicht mit dem Hinweis darauf schützen, daß er von seinem Rechtsvorgänger über die baurechtliche Zulässigkeit des Holzhauses getäuscht worden sei. Ein solches Verhalten des. Rechtsvorgängers vermag allenfalls Rechtswirkungen im Bereich des Privatrechts zwischen den Vertragsparteien des Grundstückskaufvertrages zu äußern.

Die Baugenehmigungsbehörde selbst hat in der bodenverkehrsrechtlichen Behandlung des Antrags des Klägers nichts getan, was dieses Vertrauen bestärkt haben könnte; sie hat im Gegenteil in ihrer bodenverkehrsrechtlichen Verfügung noch ausdrücklich darauf hingewiesen, daß durch das Negativattest eine Verpflichtung zur Erteilung einer Baugenehmigung nicht begründet werde.

Die Kostenentscheidung beruht auf den §§ 154 Abs. 2, 162 Abs. 3 VwGO, [...].