Bundesgerichtshof
Urt. v. 22.06.1990, Az.: V ZR 126/89

Das Berufungsgericht vertritt die Auffassung, die Beklagten hätten nicht zugesichert, daß die in der dem Kaufvertrag beigefügten Liste bezeichneten Wohnungen baurechtlich als solche genutzt werden dürften und daß die Mietzinserträge auf Dauer erzielt werden könnten. Dies hält der revisionsrechtlichen Prüfung nicht stand.

Diese Auslegung verletzt anerkannte Auslegungsgrundsätze, deren Einhaltung das Revisionsgericht ohne entsprechende Revisionsrüge allein auf die von den Beklagten erhobene Sachrüge hin zu prüfen hat (Senatsurt. v. 8. Dezember 1989, V ZR 53/88, WM 1990, 423).

Nach gefestigter Rechtsprechung des Senats sind die in einem Kaufvertrag enthaltenen und ausdrücklich zum Gegenstand der Vereinbarungen gemachten Angaben über tatsächlich erzielte Mieterträge als Zusicherung einer Eigenschaft zu verstehen, wenn der Käufer nicht aufgrund besonderer Umstände andere Vorstellungen über den Wert des Kaufgrundstücks hegt, als sie nach der Verkehrsanschauung bei solchen Objekten mit dem zugesicherten Mietertrag verbunden sind (Senatsurteile v. 19. September 1980, V ZR 51/78, NJW 1981, 45, 46 und v. 3. November 1989, V ZR 154/88, WM 1990, 322). Diesen Grundsatz hat das Berufungsgericht nicht beachtet. Der Senat kann die in Rede stehende Klausel jedoch selbst auslegen, weil hierzu tatsächliche Feststellungen nicht mehr in Betracht kommen (BGHZ 65, 107, 112 [BGH 25.09.1975 - VII ZR 179/73]; Senatsurt. v. 24. Juni 1988, V ZR 49/87, NJW 1988, 2878, 2879). Sie erfüllt den Tatbestand der Zusicherung, weil besondere Umstände, die eine andere Auslegung rechtfertigen könnten, nicht vorliegen. Nach der Liste beläuft sich die Summe der jährlichen Bruttomieteinnahmen auf einen Betrag, der in dem Maklerexposé ausdrücklich zum Kaufpreis in Beziehung gesetzt war mit dem Bemerken, daß man "ein Anlageobjekt zur neunfachen Jahresnettomiete" erwerbe.

Hat aber ein Verkäufer Mieteinnahmen zugesichert, so erstreckt sich die Zusicherung nicht nur darauf, daß die im einzelnen aufgeführten Beträge im Zeitpunkt des Gefahrübergangs tatsächlich gezahlt werden, sondern ihrem objektiven Erklärungswert nach auch darauf, daß die Mieten erzielt werden dürfen. Der Käufer kann eine solche Zusicherung nämlich nach Treu und Glauben unter Berücksichtigung der Verkehrssitte nur dahin verstehen, daß es sich bei den angegebenen Mieteinnahmen um Erträge handelt, die aus einer zulässigen Vermietung erzielt werden. Denn Grundlage für die bei dem Kauf eines Mietshauses bedeutsame Bemessung der Ertragsfähigkeit und damit für die Wertschätzung des Grundstücks können in der Regel nur solche Einnahmen sein, die aus einer baurechtlich zulässigen Vermietung herrühren, es sei denn, der Käufer wäre darüber aufgeklärt worden, daß es sich um Einnahmen aus rechtlich unzulässiger Nutzung handelt. Nur in diesem Fall kann der Käufer vor Abschluß des Kaufvertrages entscheiden, ob er das mit dem Erwerb verbundene, die Erreichung des Vertragszwecks erheblich gefährdende Risiko des Wegfalls von Mieteinnahmen bei unzulässiger Nutzung übernehmen will (vgl. Senatsurt. v. 2. Dezember 1988, V ZR 91/87, NJW 1989, 1795 - Kostenmiete).

Die Beklagten haben die Klägerin nicht darauf hingewiesen, daß die Räume im Dachgeschoß zu Wohnzwecken nicht genutzt werden dürfen. Ob sie hieran ein Verschulden trifft, ist für den Inhalt der Zusicherung unerheblich. Diese enthält daher auch die Erklärung, daß die Mieteinnahmen aus einer zulässigen Vermietung stammen.

Nach alledem ist das Berufungsurteil aufzuheben und die Sache zwecks der für eine Kaufpreisminderung nach § 472 BGB erforderlichen Feststellungen an das Berufungsgericht zurückzuverweisen.