Die Revisionen beider Parteien sind unbegründet.

I.

Revision der Beklagten:

1.

Das Berufungsgericht hält für bewiesen, daß dem Kläger vom Ehemann der Beklagten am 3. Januar 1985 die Rückzahlung bestimmter Beträge zugesagt worden ist, die von dem beurkundeten Gesamtentgelt abgezweigt werden sollten, und stellt fest, daß der Kläger dieses Versprechen erkennbar zum wesentlichen Vertragsbestandteil machen wollte.

Die gegen diese Beweiswürdigung des Berufungsgerichts erhobenen Verfahrensrügen der Revision (§ 286 ZPO) hat der Senat geprüft und nicht für durchgreifend erachtet. Von einer Begründung wird abgesehen (§ 565 a Satz 1 ZPO).

2.

Das Berufungsgericht führt aus, der von den Parteien geschlossene Kaufvertrag sei wegen Nichtbeurkundung des verdeckten Preisnachlasses seinem ganzen Inhalt nach gemäß § 313 Satz 1, § 125 Satz 1, § 139 BGB unwirksam und nach den Vorschriften über die Herausgabe einer ungerechtfertigten Bereicherung rückabzuwickeln. Dieser Ausgangspunkt trifft zu; denn die Rückflußabrede sollte hier zu dem in allen Teilen formbedürftigen schuldrechtlichen Veräußerungsgeschäft gehören (zum Teilerlaß des Kaufpreises vgl. Senatsurt. v. 6. November 1981, V ZR 138/80, NJW 1982, 434/435). Ihre Formnichtigkeit ergreift das Gesamtgeschäft, weil die Zusatzvereinbarung nach erkennbarem Willen des Klägers Voraussetzung der Genehmigung auch des am 31. Dezember 1984 beurkundeten Teils war.

Die dagegen erhobene Rüge der Beklagten, eine Vereinbarung über Mittelrückflüsse von dem beurkundeten Gesamtaufwand an den Kläger sei bei richtiger Auslegung der Erklärungen überhaupt nicht zustande gekommen, der Kaufvertrag mithin vollständig und formwirksam beurkundet, dringt nicht durch. Die Revision berücksichtigt insoweit lediglich den Kaufvertrag vom 31. Dezember 1984 und dessen Genehmigung durch den Kläger vom 3. Januar 1985. Das führt jedoch nicht weiter; denn es geht hier nicht um anfängliche Überverbriefung des Kaufpreises. Die von der Revision in Frage gestellte Zusatzvereinbarung zum Kaufvertrag vom 31. Dezember 1984 ist erst später getroffen worden. Das Berufungsgericht bejaht nämlich, daß der Rückfluß am 3. Januar 1985 mündlich zwischen der Beklagten, diese hierbei vertreten durch ihren Ehemann, und dem Kläger persönlich als einheitliches Rechtsgeschäft mit dem zur Beurkundung bestimmten Teil des Kaufvertrages vereinbart worden sei. Das ist rechtlich bedenkenfrei.

Zu Unrecht zieht die Revision in Zweifel, ob der Ehemann der Beklagten in dieser Hinsicht Vertretungsmacht hatte. Das Berufungsgericht spricht zwar vorher nur davon, er sei umfassend für sämtliche Vertragsverhandlungen bevollmächtigt gewesen, während hier der Abschluß einer die Beklagte verpflichtenden Zusatzvereinbarung in Rede steht; der Zusammenhang des Berufungsurteils zeigt aber, daß insoweit mehr festgestellt wird und das Berufungsgericht auch von einer entsprechenden Abschlußvollmacht des Ehemannes der Beklagten ausgeht.

II.

Auch die Revision des Klägers ist unbegründet.

1.

Das Berufungsgericht berechnet den Bereicherungsausgleich zwischen den Parteien, ohne daß es die vom Kläger geltend gemachten Aufwendungen für den nicht vollzogenen Wohnungserwerb berücksichtigt. Das hält rechtlicher Nachprüfung stand.

Die Revision überspannt Sinn und Zweck des § 818 Abs. 3 BGB, wenn sie sämtliche aus der Kaufentscheidung für den Kläger entstandenen Aufwendungen einschließlich aller Finanzierungskosten entreichernd gegenüber den von ihm zur vollständigen Rückabwicklung des Vertragsverhältnisses abzugebenden oder zu beschaffenden Löschungsbewilligungen in Ansatz bringen will.

Dieser Versuch ist schon im Ansatz bedenklich, weil die auch der Saldotheorie zugrunde liegende Risikoverteilung bei der Rückabwicklung unwirksamer Kaufverträge unter Umständen bewirkt, daß, wenn der Käufer entreichert ist, der Verkäufer das Erlangte seinerseits behalten darf. So wäre beispielsweise fragwürdig, warum der Käufer die ihm nach § 449 BGB zur Last fallenden Vertragskosten, die gewöhnlich als entreichernd angesehen werden (vgl. etwa Staudinger/Lorenz, BGB 12. Aufl., § 818 Rdn. 37 und MünchKomm/Lieb, BGB 2. Aufl., § 818 Rdn. 61, jeweils m.w.N.), durch ausgleichslose Minderung seiner Rückgewährpflicht beim formunwirksamen Vertrag auf den Verkäufer sollte verlagern können. Zweifelsfrei interessegerecht wäre das nur, wenn der Verkäufer, wie etwa im Falle des § 467 Satz 2 BGB, die Ursache der Rückabwicklung zu vertreten hätte. Vom Vertretenmüssen des Mangels im Rechtsgrund hängt aber die Herausgabe einer ungerechtfertigten Bereicherung nicht ab. Deshalb ist im Einzelfall zu prüfen, inwieweit das (jeweilige) Entreicherungsrisiko gemäß § 818 Abs. 3 BGB nach den Vorschriften zu dem fehlgeschlagenen Geschäft oder nach dem Willen der Vertragschließenden jeweils der einen oder anderen Partei zugewiesen sein sollte (vgl. BGH, Urt. v. 25. Oktober 1989, VIII ZR 105/88, NJW 1990, 314, 315, unter Berufung auf Schröder, JZ 1989, 717, 721).

Ein Ausgleich für die von ihm getragenen Eintragungskosten der zu seinen Gunsten bestellten (unwirksamen) Auflassungsvormerkung nach § 818 Abs. 3 BGB steht dem Kläger danach nicht zu. Diese Kosten sind ausschließlich in seinem eigenen Interesse aufgewandt worden; denn die Vormerkung diente allein seinem Sicherungsinteresse. Es ist auch kein sonstiger Grund ersichtlich, mit den Kosten wirtschaftlich die Beklagte zu belasten. Dies gilt erst recht für die in diesem Zusammenhang weiter entstandenen Kosten für Vollstreckung und Bankspesen (Ziff. 6 der Berechnung des Klägers).

Allein im Risikobereich und im wirtschaftlichen Interesse des Klägers liegen auch die Kosten der Finanzierung des Vertrages und die Sicherung der Darlehen (Ziff. 1 b und 3 b der Berechnung des Klägers). Die gegenteilige Sichtweise gerät in Widerspruch zu § 818 Abs. 1 BGB. Dem Käufer gebühren danach die - hier mit 6 v.H. Jahreszinsen unstreitigen - Nutzungen der Verkäuferseite aus der rechtsgrundlos erbrachten Kaufpreis- und Nebenleistung. Wenn der Kaufpreis finanziert ist, kann der Käufer daher nicht sowohl seinen Kreditaufwand von der rückgewährpflichtigen Leistung abziehen als auch seine eigene Leistung uneingeschränkt herausverlangen und zusätzlich die Nutzungen des Verkäufers in Anspruch nehmen; denn dann stünde er besser, als wenn überhaupt kein Leistungsaustausch stattgefunden hätte.

Soweit der Kläger weitere Kosten der im Kaufvertrag vorgesehenen Geschäftsbesorgungen als Entreicherung einwendet, fehlt schon Vortrag, welche Leistungen hierauf überhaupt, geschweige denn mit Rechtsgrund und daher möglicherweise mit entreichernder Wirkung, erbracht worden sind.

2.

Ohne Erfolg bekämpft die Revision, daß das Berufungsgericht weitergehende Schadensersatzansprüche des Klägers verneint hat. Denn die Beklagte hat den Formmangel des Kaufvertrages nicht als culpa in contrahendo zu vertreten.

Zutreffend nimmt das Berufungsgericht überdies an, eine Pflicht der Beklagten, die ihr aufgetragene Geschäftsbesorgung für den Kläger mit Rücksicht auf den Formmangel zurückzustellen, sei hier nicht fahrlässig verletzt. Auch anderweit läßt die Nachprüfung einen Schadensersatzanspruch des Klägers wegen positiver Forderungsverletzung durch die Beklagte bei der Geschäftsbesorgung nicht erkennen.

a)

In der Regel gehören beim Grundstücks- und Wohnungskauf die Beachtung der gesetzlichen Beurkundungsform (§ 313 S. 1 BGB) und die bei Nichtbeachtung daraus folgende Nichtigkeit (§ 125 BGB) zum Risikobereich beider Vertragsteile (Reinicke, Rechtsfolgen formwidrig abgeschlossener Verträge, 1969 S. 120 ff). Denn der Schutzzweck der Formvorschrift des § 313 Satz 1 BGB, die Entschließungsfreiheit zur Veräußerung und zum Erwerb von Grundstücken zu gewährleisten (Hagen, Der Grundstückskauf und ähnliche Verträge in der neueren höchstrichterlichen Rechtsprechung 4. Aufl. Rdn. 123), will gerade eine Bindung der Verhandlungspartner ohne Einhaltung der Formerfordernisse verhindern (Senatsurt. v. 18. Oktober 1974, V ZR 17/73, NJW 1975, 43, 44; WM 1975, 43, 44). Eine Verpflichtung zum Ersatz des Vertrauensschadens könnte aber indirekt einen Zwang zur Erfüllung des Grundstücksgeschäfts ausüben und läuft schon deshalb dem Zweck des § 313 Satz 1 BGB zuwider (Senatsurt. v. 8. Oktober 1982, V ZR 216/81, DNotZ 1983, 621, 623). Die Rechtsprechung hat deshalb auch bisher nur vereinzelt bei verschuldetem Formfehler einer Vertragspartei dem anderen Teil wegen vorvertraglicher Pflichtverletzung einen Schadensersatzanspruch zugebilligt (z.B. Senatsurt. v. 29. Januar 1965, V ZR 53/64, NJW 1965, 812, 814). Grund dieser Haftung ist, daß der eine Vertragsteil durch sein Verhalten Vertrauen auf das Bestehen oder Zustandekommen eines wirksamen Vertragsverhältnisses erweckt hat und dadurch sowohl zur Nichtausnutzung anderer Vertragsgelegenheit als auch zu Aufwendungen Veranlassung gegeben haben kann (vgl. auch BGH, Urt. v. 16. März 1954, I ZR 255/52, LM BGB § 276 (Fa) Nr. 3; Senatsurt. v. 16. Februar 1965, V ZR 235/62, WM 1965, 674, 675; Urt. v. 19. April 1967, VIII ZR 8/65, WM 1967, 798, 799; BGHZ 99, 101, 106 f; Erman/Battes, BGB 8. Aufl., § 276 Rdn. 118).

So liegt der Fall hier indes nicht. Die Beklagte hat bei der Anbahnung des Geschäfts nichts getan, um besonderes Vertrauen zu erwecken. Im Gegenteil hat das Berufungsgericht festgestellt, der Kläger habe gewußt, daß eine Vertragsurkunde errichtet und hierin die von ihm persönlich getroffene Abrede über die Rückflußmittel nicht aufgenommen werden sollte. Lediglich über die Rechtsfolge dieses Umstandes war er sich nach seinem Vorbringen nicht im klaren. Dies kann aber gleichermaßen für die Beklagte gelten. Im übrigen war sie zur Übereignung des Wohnungseigentums und damit zur Heilung des Kaufvertrages nach § 313 Satz 2 BGB bereit. Daher wäre das Vertrauen des Klägers in die Erfüllung und Rechtsbeständigkeit des Kaufvertrages trotz ursprünglicher Formnichtigkeit nicht enttäuscht worden. Wenn der Kläger hier selbst die Heilung des Formmangels verhindert und dadurch den drohenden Schaden herbeigeführt hat, kann er daraus gegenüber der Beklagten keinen rechtlichen Vorteil ziehen. Deshalb geht auch der Vorwurf ins Leere, daß die Beklagte jedenfalls hafte, weil sie die formlose Zusatzabrede nicht nachträglich habe beurkunden lassen. Außerdem war die Nichtbeurkundung gerade nach dem vom Kläger gebilligten "Vertriebskonzept" gewollt.

Schließlich würde eine Pflichtverletzung der Beklagten nicht zu dem vom Kläger geltend gemachten Anspruch auf das negative Interesse führen. Denn da ohne das behauptete pflichtwidrige Verhalten der Vertrag formgültig zustande gekommen wäre, würde es sich auch bei einer Pflichtverletzung um einen jener Fälle handeln, in denen das hier nicht geltend gemachte Erfüllungsinteresse zu ersetzen ist (Senatsurt. v. 29. Januar 1965, V ZR 53/64, aaO).

b)

Entgegen dem Standpunkt der Revision verbot es sich für die Beklagte nicht, im Rahmen der ihr übertragenen Geschäftsbesorgung die notwendigen Kredite für den Kläger aufzunehmen. Die Beklagte konnte bei der Darlehensbeschaffung den Kläger jedenfalls nach § 172 Abs. 1 BGB wirksam verpflichten. Sie durfte auch entsprechend vorgehen, weil der Kläger den formunwirksamen Kaufvertrag und seine Durchführung dem Inhalt nach erkennbar wollte. Es kommt nicht darauf an, daß der Kläger nach seiner Behauptung die Rechtsfolge des Beurkundungsmangels verkannte. Entscheidend für das Handeln der Beklagten war in diesem Zusammenhang allein der Bindungswille der Parteien und die danach zu erwartende Heilung des Formmangels gemäß § 313 Satz 2 BGB.

Da ein vormerkungsfähiger Auflassungsanspruch nach § 313 Satz 1 BGB nicht bestand (Senatsurteile BGHZ 54, 56, 64 und v. 22. Dezember 1982, V ZR 8/81, NJW 1983, 1543, 1545), sind allerdings die Eintragungskosten der Vormerkung in Höhe von 142,50 DM objektiv nutzlos aufgewendet worden. Gleichwohl braucht die Beklagte dem Kläger diesen Betrag nicht zu ersetzen, weil es nicht zu ihren Geschäftsbesorgerpflichten gehörte, die Wirksamkeit des Kaufvertrags zu prüfen. Im übrigen durfte selbst bei festgestelltem Zweifel hier die vordringliche Wahrnehmung des klägerischen Sicherungsinteresses für die Beklagte vertretbar erscheinen lassen, die geringen Kosten für die Eintragung der Vormerkung zu Lasten ihres Auftraggebers aufzuwenden.

c)

Zu Unrecht beanstandet die Revision auch, daß das Berufungsgericht dem Kläger keinen Schadensersatz, mindestens in Form einer Freihaltungsverpflichtung, aufgrund der Tatsache zuerkannt hat, daß am 8. März 1985 ein seiner Meinung nach unnötiger weiterer Zwischenfinanzierungskredit bei der Deutschen Bau- und Bodenbank aufgenommen worden ist. Denn gleichviel, worauf sich dieser Schadensersatzanspruch gründen sollte, trifft es zu, daß der Kläger nicht dargelegt hat, welcher ersatzfähige Schaden hier noch fortbesteht. Die Kreditgeberin erhebt gegen den Kläger keine Forderung mehr. Eine Freihalteverpflichtung der Beklagten gegenüber dem Kläger würde mindestens voraussetzen, daß dem Kläger noch eine Gefahr der Inanspruchnahme von seiten der Deutschen Bau- und Bodenbank droht. Daran fehlt es. Die Revision sieht diese Gefahr ohne zureichenden Grund darin, daß die Deutsche Bau- und Bodenbank bisher nicht bedingungslos zur Abgabe eines negativen Schuldanerkenntnisses gegenüber dem Kläger bereit war. Sie hätte sich dazu nach dem vorgetragenen Schriftwechsel aber bereitgefunden, wenn wechselseitig entsprechende Erklärungen abgegeben worden wären. Dem Kläger gereicht insoweit zum Nachteil, daß er auf dieses zumutbare Ansinnen nicht eingegangen ist.

d)

Sonstige Schadensersatzmöglichkeiten für den Kläger aus fehlerhafter Geschäftsbesorgung der Beklagten sind aus den tatsächlichen Feststellungen des Berufungsgerichts nicht ersichtlich.

3.

Danach ist die Revision mit der Kostenfolge aus §§ 92 Abs. 1, 97 Abs. 1 ZPO zurückzuweisen.