Bundesgerichtshof
Urt. v. 26.02.1993, Az.: V ZR 270/91

I. Das Berufungsgericht verneint eine bindende Zusicherung des Beklagten hinsichtlich des Mietertrages. Der Mietertrag eines Hausgrundstücks sei zwar eine zusicherungsfähige Eigenschaft; die betreffende Vertragsklausel sei jedoch dahin auszulegen, daß hier entgegen dem Regelfall die Versicherung, die Mieteinnahmen betrügen mindestens 2.700 DM, nicht als bindende Zusicherung einer Eigenschaft im Sinne des § 459 Abs. 2 BGB anzusehen sei.

Dies hält den Revisionsangriffen stand.

II. Der Senat kann die tatrichterliche Auslegung des Vertrages nur im beschränkten Umfang überprüfen. Als individualrechtliche Regelung unterliegt die Vereinbarung in der Revisionsinstanz einer Nachprüfung nur insoweit, als gesetzliche Auslegungsregeln, Denkgesetze, Erfahrungssätze oder Verfahrensvorschriften verletzt sind oder wesentlicher Auslegungsstoff außer acht gelassen ist (st. Rspr. des BGH, vgl. z.B. Senatsurt. v. 8. Dezember 1989, V ZR 53/88, WM 1990, 423, 424). Die Auslegung des Berufungsgerichts ist rechtsfehlerfrei.

1. Das Berufungsgericht hat nicht übersehen, daß die Vereinbarung der Parteien hinsichtlich der Mieteinnahmen nicht eindeutig ist, sondern es führt ausdrücklich aus, daß der Wortlaut dieser Klausel sowohl als Zusicherung einer Eigenschaft als auch als Versicherung einer reinen Wissensmitteilung, ohne daß der Beklagte hierfür die Gewähr übernehmen wollte, verstanden werden kann. Es hat sich nach den gesetzlichen Auslegungsgrundsätzen (§§ 133, 157 BGB) dahin entschieden, den Wortlaut der Vereinbarung im letzteren Sinne auszulegen. Maßgebend stellt es dabei auf die besonderen Umstände des vorliegenden Falles beim Abschluß des Vertrages ab. Nach seinen Feststellungen hat der Ablauf der Vertragsverhandlungen, insbesondere während der notariellen Beurkundung, auch für die Kläger mit hinreichender Deutlichkeit ergeben, daß dem Beklagten die genaue Höhe der Nettomieteinnahmen zu diesem Zeitpunkt nicht genau bekannt war und er schon deshalb eine verbindliche Zusicherung weder abgeben konnte noch wollte; nach dem erst im Notartermin geäußerten Wunsch der Kläger nach der Bezifferung der Nettomieteinnahmen, habe er sich zunächst mit der Angabe eines ungefähren Betrages begnügen wollen und erst auf Anregung und Vorschlag der beurkundenden Notarin mit der Aufnahme des Betrages von 2. 700 DM als Mindestangabe einverstanden erklärt.

2. Soweit die Revision darauf abstellt, es sei hier im Hinblick auf den naheliegenden Wortlaut der Vereinbarung eine Zusicherung zur genauen Miethöhe gemacht worden, will sie nur die Auslegung des Berufungsgerichts durch ihre eigene ersetzen und läßt die besonderen Umstände des Falles außer Betracht. Es trifft zwar zu, daß der zur Zeit des Vertragsabschlusses tatsächlich aus einem Hausgrundstück gezogene Nutzen nach der Verkehrsanschauung als ein sicherer Maßstab und als eine der wichtigsten Grundlagen für die Ertragsfähigkeit und damit für die Wertschätzung des Grundstückes gilt. Werden die tatsächlich erzielten Mieterträge in einem Grundstückskaufvertrag aufgeführt und ausdrücklich zum Gegenstand der Vereinbarungen gemacht, dann spricht dies grundsätzlich für eine vertragsmäßige Zusicherung. Eine andere Würdigung kann sich nur aus besonderen Umständen des Einzelfalles ergeben (vgl. Senatsurt. v. 3. November 1989, V ZR 154/88, BGHR BGB § 459 Abs. 2 - Zusicherung 1 - m.w.N. ). Solche besonderen Umstände hat das Berufungsgericht hier aufgrund der festgestellten Tatsachen (Wert des Grundstücks und Kaufpreis, Ablauf der Kaufverhandlungen, von den Klägern durchgeführte Mieterhöhungen nach Vertragsschluß, Erwerb des Nachbarhauses vom Bruder des Beklagten zum vergleichbaren Kaufpreis, Interessenlage der Parteien, insbesondere der Kläger, die Wohnungseigentum bilden und alsbald veräußern wollten) angenommen.

Die insoweit vom Berufungsgericht festgestellten Tatsachen werden von der Revision nicht angegriffen und sind damit für den Senat bindend (vgl. Senatsurt. v. 8. Dezember 1989 aaO.). Es widerspricht entgegen der Meinung der Revision auch weder den Denkgesetzen noch der allgemeinen Lebenserfahrung, daß eine rechtlich nicht besonders erfahrene Partei, nachdem die Mieten bei den Kaufverhandlungen zunächst keine entscheidende Rolle spielten, keine Gewähr für die genaue Miethöhe übernehmen will, wenn diese erst anläßlich des Notartermins unter den hier vorliegenden besonderen Umständen in den Vertrag aufgenommen wird. Dafür spricht im übrigen auch der Vortrag der Kläger, nach dem sie selbst vor Abschluß des Vertrages von einer ortsüblichen möglichen Miete sogar von mehr als 3. 000 DM ausgegangen seien. Wenn die genaue Miethöhe für die Kaufentscheidung der Kläger maßgebend gewesen wäre, hätte es nahe gelegen, diese, im vorliegenden Fall anhand von schriftlichen Unterlagen einfach zu beantwortende, Frage vorab zu klären. Anders ist schließlich auch kaum zu erklären, warum die Kläger für das benachbarte und vergleichbare Hausgrundstück mit dem ungeklärten Mietertrag dem Bruder des Beklagten sogar einen höheren Kaufpreis zu zahlen bereit waren als für das des Beklagten mit dem genannten Mietertrag. Ein besonderes Interesse der Kläger an der Miethöhe hat das Berufungsgericht verneint. Auch diese Würdigung läßt entgegen der Meinung der Revision einen Rechtsfehler nicht erkennen. Die Kläger haben zwar ein solches Interesse für ihre Kaufentscheidung geltend gemacht und dies damit begründet, daß der Grundstückskaufpreis aus dem 14, 35-fachen der Jahresnettomiete habe gebildet werden sollen. Diese Behauptung hat das Berufungsgericht als widerlegt angesehen, weil sie nachrechenbar falsch ist. Denn wenn der Beklagte, wie die Kläger es vortragen und der vom Landgericht als Zeuge vernommene Makler dies bestätigt, vor und noch zu Beginn der notariellen Beurkundung Mieten in Höhe von 3. 000 DM angegeben hat, ergäbe sich bei diesem Vervielfältiger ein wesentlich höherer Preis des Hausgrundstücks, als ihn die Parteien dann tatsächlich vereinbart haben. Entgegen der Meinung der Revision ist dem Berufungsgericht insoweit kein Denkfehler unterlaufen. Denn entscheidend ist in diesem Zusammenhang nicht, welcher Betrag (2. 335, 2. 700 oder 3. 000 DM) eine marktgerechte Miete gewesen wäre, sondern der Umstand, daß die Kläger der Miethöhe als solcher keine entscheidende Bedeutung bei den Kaufverhandlungen, insbesondere hinsichtlich der Preisbildung, zugemessen haben.

Die Rüge der Revision, das Berufungsgericht habe in diesem Zusammenhang gegen § 398 ZPO verstoßen, geht fehl. Es kann dahinstehen, ob das Berufungsgericht die Aussage des als Zeugen vernommenen Maklers anders gewürdigt hat als das Landgericht, das sich zu dieser Aussage überhaupt nicht geäußert hat. Die nochmalige Vernehmung eines Zeugen kann jedenfalls dann unterbleiben, wenn sich das Rechtsmittelgericht auf solche Umstände stützt, die weder die Urteilsfähigkeit, das Erinnerungsvermögen oder die Wahrheitsliebe des Zeugen noch die Vollständigkeit oder Widerspruchsfreiheit seiner Aussage betreffen (BGH, Urt. v. 19. Juni 1991, VIII ZR 116/90, WM 1991, 1896, 1897). So liegt es aber hier. Denn das Berufungsgericht wertet nicht die Aussage des Zeugen, ob dieser in einem verfahrensentscheidenden Punkt mangels Urteilsfähigkeit, Erinnerungsvermögen oder Wahrheitsliebe objektiv die Unwahrheit gesagt hat, sondern entnimmt der rechnerischen Ungereimtheit der Behauptung der Kläger, daß sie nicht zutreffend sein kann.

3. Aus diesen Gründen kommt auch eine von der Revision gesehene arglistige Vorspiegelung einer nicht vorhandenen Eigenschaft durch den Beklagten nicht in Betracht. Zudem hatte der Beklagte den Klägern im Notartermin erklärt, daß er die genaue Nettomiete nicht angeben könne. Damit kommt es auf die weiteren Angriffe der Revision gegen das Berufungsurteil nicht mehr an.

4. Die Kostenentscheidung ergibt sich aus § 97 Abs. 1 ZPO.