Der Revision ist der Erfolg nicht zu versagen, weil die Kläger das Darlehen nach dem Vertrage entgegen der Annahme des Berufungsgerichts nicht vorzeitig kündigen können.

Das Revisionsgericht darf die Auslegung des Vertrages voll nachprüfen, weil es sich um typische Vertragsbedingungen handelt. Denn unstreitig ist der Darlehensvertrag zwischen dem Rechtsvorgänger der Kläger und der Beklagten nach einem Vordruck abgeschlossen, den die Beklagte bei gleichartigen Geschäften in der gesamten Bundesrepublik verwandt hat.

Der Senat kann der Auslegung des Vertrages durch das Berufungsgericht nicht folgen, die dahin geht, die Kläger könnten das Darlehen vorzeitig mit der Folge kündigen, daß sie als persönliche Schuldner gegen Befriedigung der Beklagten nach §§ 1144, 1142 BGB die Löschungsbewilligung bezüglich der Hypothek verlangen könnten. Dazu führen folgende Erwägungen:

Kündbar ist ein Darlehen nach § 609 BGB nur dann, wenn für die Rückzahlung eine Zeit nicht bestimmt worden ist. Hier haben die Parteien jedoch eine solche Zeitbestimmung durch die Tilgungsabrede in § 4 Abs. 1 des Darlehensvertrages getroffen. Dabei hängt es vom Willen der Vertragspartner im Einzelfall ab, ob eine Tilgungsabrede eine Zeit für die Rückzahlung im Sinne des § 609 BGB bestimmt - und damit nach § 609 Abs. 1 BGB die Kündigung ausschließt - oder ob sie nur das Mindestmaß der Tilgung festlegt (vgl. dazu RGRK BGB 11. Aufl. § 609, 2; Staudinger-Riedel, BGB 11. Aufl. § 609 Rdn. 6; Erman, BGB Anm. 8 zu § 271).

Hier wird den Interessen der Beklagten, denen der Vertrag nach dem Willen beider Vertragspartner dienen soll, allein die Auslegung gerecht, daß § 4 Abs. 1 nicht nur das Mindestmaß der Tilgung bestimmt, sondern auch Tilgungen über das in § 4 Abs. 1 vorgesehene Maß hinaus und mithin eine Kündigung durch die Kläger grundsätzlich ausschließt. Dabei ist zu bemerken, daß bei normaler Tilgung die Vertragsdauer erheblich länger als 20 Jahre beträgt. Die Beklagte hat dem Rechtsvorgänger der Kläger das Darlehen nur gewährt, um für ihre Bediensteten vor allem ständig mietgünstige Wohnungen zur Verfügung zu haben und dadurch auch Trennungsgelder im Fall der häufig nötig werdenden Versetzungen ihrer Beamten zu ersparen; zu diesem Zweck haben die Vertragspartner ein Wohnungsbesetzungsrecht der Beklagten begründet und eine bestimmte Höhe des Mietzinses vereinbart. Dieses so gestaltete Wohnungsbesetzungsrecht der Beklagten wäre erheblich im Wert gemindert und es entspräche nicht seinem Sinn und Zweck, wenn die Kläger das Darlehen einseitig vorzeitig zurückzahlen könnten. Denn dann würde das Besetzungsrecht nach § 11 des Vertrages schon vor Ablauf der sich aus § 4 Abs. 1 ergebenden regulären Tilgungsdauer erlöschen; seine Dauer wäre also durch die vorzeitige Rückzahlung verkürzt, unter Umständen sogar bis auf - nach § 11 Satz 1 in Verbindung mit § 2 Abs. 1 des Darlehensvertrages - 20 Jahre. Auf eine derart kurze Dauer beschränkt entspräche das Wohnungsbesetzungsrecht als Gegenleistung zu der Darlehensgewährung nicht mehr deren wirtschaftlicher Bedeutung. Als die Beklagte im Jahre 1953 das Darlehen zusagte, waren die Finanzierungsmittel zum Wohnungsbau noch knapp; die Hingabe der Darlehenssumme war also, gemessen an den Verhältnissen jener Zeit, eine gewichtige wirtschaftliche und für den Rechtsvorgänger der Kläger außerordentlich günstige Leistung der Beklagten. Zudem war dem Rechtsvorgänger der Kläger mit dem günstigen Zinssatz von höchstens 4 % ein weiterer erheblicher Vorteil eingeräumt. Bei der erforderlichen wirtschaftlichen Betrachtung der gesamten Umstände des Falles kann deshalb nicht angenommen werden, daß die Beklagte sich mit diesen Leistungen nur ein Besetzungsrecht erkaufen wollte, dessen Dauer der Darlehensnehmer durch vorzeitige Rückzahlung des Darlehens ohne ihre Zustimmung bis auf 20 Jahre kürzen kann, weil dies ihrem Interesse und dem mit der Hingabe des Darlehens verfolgten Zweck erheblich zuwiderlaufen würde.

Hinzu kommt, daß eine vorzeitige Rückzahlung des Darlehens das Besetzungsrecht der Beklagten aushöhlen würde, auch soweit es bis zur Beendigung des Vertrages fortbesteht. Dieses Besetzungsrecht erfüllt nur dann voll seinen Zweck, wenn die Mieten für die von ihm erfaßten Wohnungen günstig sind und bleiben; denn nur dann kann die Beklagte ihren Bediensteten Wohnungen anbieten, die deren Einkommen entsprechen, und damit die Zahlung von Trennungsentschädigungen sparen (vgl. dazu BGH Urteil vom 20. Dezember 1967 - VIII ZR 143/67 = WM 1968, 374). Eine vorzeitige Rückzahlung des Darlehens würde diesen Zweck, der mit der Begründung des Besetzungsrechts verfolgt wurde, gefährden: § 9 Abs. 3 des Darlehensvertrages schafft der Beklagten die Möglichkeit, durch Herabsetzung der Darlehenszinsen die Mieten noch unter den in § 9 Abs. 1 und Abs. 2 vereinbarten Satz zu senken oder jedenfalls die Kostenmiete zu ermäßigen, falls die Kläger diese jetzt nach § 87 a des Zweiten Wohnungsbaugesetzes verlangen können. Diese Möglichkeit entfiele bei einer vorzeitigen Tilgung des Darlehens. Denn nach vorzeitiger Rückzahlung von Wohnungsfürsorgemitteln ist der Vermieter berechtigt, Zinsen für anderweitige Fremdmittel, die er anstelle der Wohnungsfürsorgemittel etwa aufgenommen hat, auf die Mieter umzulegen bis zur Höhe desjenigen Zinssatzes, der für die Wohnungsfürsorgemittel ursprünglich vereinbart war, und zwar ohne Rücksicht darauf, ob der Darlehensgeber auf Zahlung der vereinbarten Zinsen für die Wohnungsfürsorgemittel ganz oder teilweise verzichtet hatte (BGH Urteil vom 8. Juli 1969 - VIII ZR 113/67 -). In Auswirkung dieser Entscheidung könnten sich daher möglicherweise, wie die Beklagte befürchtet, nach Rückzahlung des Darlehens die Mieten für die Bediensteten der Beklagten erhöhen, die im Haus der Kläger wohnen, soweit die Kläger anstelle des von der Beklagten gewährten Darlehens andere Fremdmittel aufnehmen und die darauf entfallenden Zinsen bis zur Höhe von 4 % auf die Mieter umlegen. Die Kläger könnten sogar versuchen, bis zur Höhe des in § 4 Abs. 1 des Darlehensvertrages vereinbarten Zinssatzes Eigenkapitalzinsen bei der Mietberechnung einzusetzen, wenn sie nicht Fremdmittel anstelle des hier streitigen Darlehens aufnehmen. Nach dem offenbaren Willen der Vertragschließenden soll aber die Beklagte die Möglichkeit, erforderlichenfalls durch Zinsherabsetzung die Mieten unter den in § 9 Abs. 1 und Abs. 2 vereinbarten Satz zu senken oder die Kostenmiete zu ermäßigen, nicht ohne ihre Zustimmung durch vorzeitige Rückzahlung des Darlehens verlieren. Denn es kann nicht angenommen werden, daß sie einerseits sich dieses Recht ausdrücklich in § 9 Abs. 3 des Darlehensvertrages hat einräumen lassen, sie aber andererseits dem Darlehensnehmer die Möglichkeit geben wollte, ihr dieses Recht durch vorzeitige Rückzahlung des Darlehens wieder zu nehmen.

Aus dieser am Zweck des Darlehensvertrages und an den Interessen der Parteien orientierten Auslegung des § 4 Abs. 1 des Darlehensvertrages kann der Wille der Parteien entnommen werden, daß eine vorzeitige Rückzahlung des Darlehens ohne Zustimmung der Beklagten ausgeschlossen sein sollte. Denn auch der Rechtsvorgänger der Kläger kannte die für die Auslegung des § 4 Abs. 1 heranzuziehenden und genannten besonderen Umstände. Insbesondere konnte der Rechtsvorgänger der Kläger aus § 9 Abs. 3 des Vertrages ersehen, daß die Beklagte ihr Interesse geschützt wissen wollte, durch Senkung oder Erlaß der Darlehenszinsen die Mieten der von ihrem Besetzungsrecht erfaßten Wohnungen niedrig zu halten, und es muß auch für ihn auf der Hand gelegen haben, daß er diese Vertragsbestimmung nicht durch vorzeitige Rückzahlung des Darlehens durchkreuzen dürfe. Erkennbar war für ihn bei verständiger Überlegung auch, daß die Beklagte ein Interesse an einer möglichst langen Dauer des Wohnungsbesetzungsrechts angesichts des ausdrücklich erklärten Zwecks der Darlehenshingabe hatte, daß ein - evtl. auf 20 Jahre - verkürztes Wohnungsbesetzungsrecht der Beklagten der wirtschaftlichen Bedeutung der Darlehenshingabe nicht entsprechen würde und daß aus diesen Gründen die Beklagte sich mit § 4 Abs. 1 des Darlehensvertrages vor einer vorzeitigen Rückzahlung des Darlehens schützen wollte.

Unabhängig von dieser Auslegung des § 4 Abs. 1 des Vertrages ergibt sich auch aus § 4 Abs. 6, nach dem der Darlehensnehmer zu außerordentlichen Teiltilgungen nur mit Zustimmung der Beklagten berechtigt ist, daß eine Kündigung des Darlehens durch den Darlehensnehmer ausgeschlossen sein soll. Das Berufungsgericht hat diese Vertragsbestimmung dahin verstanden, sie betreffe nur Zahlungen, durch die lediglich ein Teil des jeweils geschuldeten Darlehensrestes getilgt werde, und sie solle die Beklagte davor schützen, durch außerordentliche Teiltilgungen des Darlehensnehmers neue Tilgungspläne aufstellen zu müssen. Diese Auslegung haftet entgegen § 133 BGB zu sehr an dem buchstäblichen Sinn des Ausdrucks "Teiltilgung" und wird schon der Stellung der von § 4 Abs. 6 erfaßten Regelung im Vertragstext nicht gerecht. Die Vereinbarung über außerordentliche Teiltilgungen und die Abrede über die ordentliche Tilgung sind in einem Vertragsparagraphen zusammengefaßt. Sie müssen daher auch im Zusammenhang gelesen und verstanden werden. Dieser Zusammenhang zeigt aber, daß mit dem Wort "Teiltilgung" in § 4 Abs. 6 jede Tilgung gemeint ist, die über die in § 4 Abs. 1 vereinbarte Tilgung hinausgeht, nämlich jede Zahlung auf den noch nicht zur Rückzahlung geschuldeten Teil des jeweiligen Darlehensrestes, eben der außerordentliche Teil einer über die in § 4 Abs. 1 des Vertrages vereinbarte Tilgungshöhe hinausgehenden Zahlung. So verstanden erfaßt das Wort "Teiltilgung" nicht nur die Zahlung auf einen Teil der noch nicht zur Rückzahlung fälligen Darlehensschuld, sondern auch die Rückzahlung des gesamten noch nicht fälligen Teils der Darlehensschuld. Nur so läßt § 4 Abs. 6 des Darlehensvertrages einen sinnvollen Zweck erkennen, nämlich - ebenso wie § 4 Abs. 1 - das Interesse der Beklagten am Portbestand ihres Besetzungsrechts und an niedrigen Mieten für ihre Bediensteten zu sichern. Daß etwa - wie das Berufungsgericht meint - § 4 Abs. 6 des Vertrages nur die Überwachung der ordentlichen Tilgungen erleichtern solle, kann nicht angenommen werden, weil diese Überwachung auch bei nur teilweiser Tilgung der noch nicht zur Rückzahlung fälligen Darlehensschuld keine nennenswerten rechnerischen Schwierigkeiten macht, wie alltäglich derartige Geschäftsvorfälle bei Kreditinstituten zeigen.

Soweit das Berufungsgericht in § 11 des Vertrages einen Hinweis auf ein Kündigungsrecht der Kläger findet, übersieht es die Bedeutung der Vereinbarungen in § 11 im Zusammenhang mit § 4 Abs. 1 und § 6 sowie § 5 des Vertrages. Wie die Revision richtig aufzeigt, wird die Mindestlaufzeit des Vertrages in § 11 für die Fälle geregelt, daß die Beklagte einer vorzeitigen Darlehensrückzahlung zustimmt oder das Darlehen aus wichtigem Grunde fristlos kündigt, indem für diese Fälle das Ende der vertraglichen Bindungen festgelegt wird.

Nach alledem erweist sich die Klage als im ganzen Umfang unbegründet, so daß auch die Berufung der Kläger voll zurückzuweisen ist.

Die Entscheidung über die Kosten des Rechtsstreits folgt aus §§ 91, 97, 100 ZPO.