I.

1.

Die Klage ist zulässig (§ 256 ZPO). Die Kläger streben die Feststellung an, daß sie nicht mehr an die in den mit der Beklagten geschlossenen Verträgen vereinbarte sogenannte Bundesbedienstetenmiete gebunden sind. Gegenstand der Klage ist also ein zwischen den Streitteilen bestehendes Rechtsverhältnis. Entgegen der Meinung der Revision fehlt es nicht etwa deshalb an einem Rechtsschutzinteresse, weil die Kläger möglicherweise auf Erteilung der Zustimmung zur Erhöhung des Mietzinsen, also auf Leistung klagen könnten; denn die Kläger wollen u.a. gerade auch festgestellt haben, daß eine solche Zustimmung nicht erforderlich ist.

2.

Mit Recht sieht das Berufungsgericht in der Änderung der Anträge der Kläger im zweiten Rechtszuge keine Klageänderung (§ 268 Nr. 2 ZPO).

II.

1.

Die geförderten Wohnungen sind steuerbegünstigt. An sich konnte daher nach § 22 1. BMG von den Klägern durch einseitige Erklärung gegenüber den Mietern (§ 18 1. BKG) die Kostenmiete verlangt werden, falls die bisherige Miete niedriger war. Diese Regelung galt bis 31. Dezember 1967. Nach § 18 Abs. 2 Nr. 1 2. BMG in der Fassung der Gesetze vom 24. August 1965 (BGBl I 969) und vom 21. Dezember 1967 (BGBl I 1251) trat nämlich § 22 1. BMG in Hannover gleichzeitig mit dem zweiten Bundesmetengesetz, also erst am 31. Dezember 1967 außer Kraft. Bis dahin konnten die Kläger an der einseitigen Erhöhung des Mietzinses auf die gesetzliche Kostenmiete allenfalls durch die mit der Beklagten geschlossenen Verträge gehindert sein (§ 19 Abs. 1 1. BMG; BGHZ 31, 63).

2.

Mit Recht gehen beide Parteien davon aus, daß die Kläger bis zur Rückzahlung der Darlehen nur die Bundesbedienstetenmiete verlangen und eine Mieterhöhung ohne Zustimmung der Beklagten nicht vornehmen konnten (hinsichtlich den Zustimmungserfordernisses vgl. die Urteile des erkennenden Senats vom 10. Februar 1969 - VIII ZR 27/67 - WM 1969, 629 und vom 14. April 1969 - VIII ZR 131/67 = WM 1969, 631 = NJW 1969, 1172).

Hier geht GG aber darum, ob die Beschränkung auf die Bundesbedienstetenmiete und gegebenenfalls das Erfordernis der Zustimmung der Beklagten zu einer Mieterhöhung über die Bundesbedienstetenmiete hinaus auch für die Zeit nach der Darlehensrückzahlung als vereinbart gelten.

Die Frage, ob eine Zustimmung notwendig ist, hat der erkennende Senat in einem Falle behandelt, bei dem im Darlehensvertrag ausdrücklich bestimmt war, daß nur Mieten und Mietzuschläge gefordert werden dürfen, die von der Bewilligungsbehörde genehmigt sind (Urteil vom 20. Dezember 1967 - VIII ZR 143/67 - = LM 1. BMG § 19 Nr. 15 = WM 1968, 374). Der Senat hat entschieden, daß das Zustimmungserfordernis in einem solchen Falle grundsätzlich solange gilt, wie das im Darlehnsvertrag vereinbarte Wohnungsbelegungsrecht des Darlehnsgebers besteht. An einer Bestimmung gleichen oder ähnlichen Wortlauts fehlt es hier. Das Ergebnis der Auslegung der hier abgeschlossenen Darlehnsverträge, die als in mehr als einem Oberlandesgerichtsbezirk verwendete Formularverträge vom Revisionsgericht frei gewürdigt werden können, kann gleichwohl kein anderes sein.

3.

Förderungsdarlehen werden von der öffentlichen Hand nicht nur gegeben, um eine möglichst hohe Zahl von Wohnungen für ihre Bediensteten zu schaffen und dadurch die Zahlung von Trennungsentschädigung zu sparen. Der Darlehnsgeber ist vielmehr erheblich auch daran interessiert, daß die Bedingungen unter denen die geförderten Wohnungen vermietet werden, für die Bediensteten möglichst günstig sind. Der Dienstherr kommt damit nicht nur der ihm obliegenden Fürsorgepflicht nach (vgl. hinsichtlich der beklagten Bundesrepublik: § 79 BBG). Vielmehr kann unter Umständen der Zweck, Mittel einzusparen, trotz des Vorhandenseins von Wohnungen, an denen ein Belegungsrecht besteht, dann nicht erreicht werden, wenn diese Wohnungen jedenfalls für die in Betracht kommenden Bediensteten nicht erschwinglich sind. Deshalb ist die Vereinbarung von Klauseln, die den Mietpreis begrenzen, bei Förderungsdarlehen der öffentlichen Hand üblich.

An entsprechenden Bestimmungen fehlt es auch in den zwischen der Beklagten und den Klägern abgeschlossenen Verträgen nicht. In § 8 Abs. 2 Satz 1 ist klar zum Ausdruck gekommen, daß die Beklagte die Schaffung von Wohnungen zu für ihre Bediensteten "tragbaren" Mieten anstrebte. In Ziffer 12 der Darlehensvorbedingungen ist den Klägern auferlegt worden, zur Erreichung dieses Ergebnisses gegebenenfalls auf einen Teil der Verzinsung des Eigenkapitals zu verzichten. Angesichts dieses erkennbaren Vertragszweckes konnte weder dem § 8 Abs. 2 noch dem § 4 Abs. 2 des Vertrages entnommen werden, nur die Beklagte selbst habe durch die in Aussicht gestellte Zinsermäßigung dazu beizutragen, daß die Mieten der zu belegenden Wohnungen nicht zu teuer wurden, Zwar war den Klägern in § 4 Abs. 1 b der Verträge grundsätzlich eine Miete zugestanden, die die laufenden Aufwendungen deckte. Jedoch ergeben die weiteren Vertragsbestimmungen deutlich, daß den Klägern nicht die Kostenmiete schlechthin zustehen sollte, und daß die Beklagte sich bei der Festlegung dessen, was im Vertrag als Kostenmiete bezeichnet ist (im folgenden: vertragliche Kostenmiete), mit Rücksicht auf die Interessen der Mieter ein Mitspracherecht vorbehalten wollte; denn obgleich es zur Bestimmung dessen, was Kostenmiete ist, an sich genügt hätte, auf die Vorschriften des § 45 Abs I. WoBauG in der damals geltenden Fassung vom 25. August 1953 (BGBl I 1047) sowie auf die Erste Berechnungsverordnung zu verweisen, die die einschlägigen Vorschrifte hierzu enthält, ist nicht nur in § 4 Abs. 1 b der Vertr die Kostenmiete auf einen bestimmten Betrag festgesetzt worden (1,66 DM bzw. 1,96 DM) sondern in Nr. 12 der Darlehnsvorbedingungen sind die einzelnen Posten, die in die Wirtschaftlichkeitsberechnung aufgenommen werden, auch für die Zukunft bereits begrenzt worden. Es handelt sie um die Verwaltungskosten, die Instandhaltungskosten, da Mietausfallwagnis und die Eigenkapitalverzinsung. Die entsprechenden Bestimmungen der ersten Berechnungsverordnung (§§ 17, 20, 22, 23) enthalten insoweit entweder überhaupt keine Beträge oder nur einen bestimmten Rahmen. Ferner ist in Nr. 12 der Darlehnsvorbedingungen geregelt, daß Kosten für Hausmeister und Gartenpflege, die zu den sog nannten Betriebskosten gehören (§ 21 I. BVO), nur mit vorausgehender schriftlicher Zustimmung der Beklagten in die Wirtschaftlichkeitsberechnung eingesetzt werden dürfen.

Daraus ergibt sich, daß die Kläger nach den Vertr nicht ohne weiteres die gesetzlich zulässige Kostenmiete verlangen können, sondern daß sie die ihre Aufwendungen deckende Miete unter Berücksichtigung der in den Darlehnsverträgen zur vertraglichen Kostenmiete getroffenen Bestimmungen bilden und dazu jeweils die Zustimmung der Beklagten einholen müssen.

Dafür, daß dies nur bei der Mietzinsbildung anläßlich der ersten Vermietung nach der Bezugsfertigkeit gelten sollte, liegen keine Anhaltspunkt e vor. Unstreitig haben die Kläger in der Folgezeit auch wiederholt die Zustimmung der Beklagten zu Mietzinserhöhungen eingeholt.

Daß es an einer ausdrücklichen Bestimmung des Inhaltes fehlt, diese Mitwirkung werde auch nach Rückzahlung der Darlehen für die Zeit in Anspruch genommen, in der das Belegungsrecht besteht, ist unschädlich. Wie der erkennende Senat in dem erwähnten Urteil vom 20. Dezember 1967 ausgeführt hat, ergibt sich aus dem Zweck, den der Darlehnsgeber erkennbar mit der Förderung der Wohnung verbindet, daß er sich nicht damit begnügt, nach etwaiger Rückzahlung des Darlehns zwar noch sein Belegungsrecht während der vereinbarten Zeit ausüben, aber eine Anhebung des Mietzinses nicht verhindern zu können. Falls nicht ausdrücklich eine abweichende vertragliche Regelung vorliegt, sind deshalb Klauseln, in denen der Förderer den Mietzins der geförderten Wohnung nach oben begrenzt, sei es, daß eine bestimmte Höchstmiete festgelegt wird, sei es, daß er sich die Genehmigung des Mietzinses vorbehält, dahin auszulegen, daß sie solange gelten, wie das vereinbarte Belegungsrecht. Aus der Tatsache, daß nur das Belegungsrecht ausdrücklich auf mindestens zwanzig Jahre vereinbart, also insoweit von der Rückzahlung des Darlehns unabhängig gemacht worden ist, können deshalb die Kläger entgegen der Meinung des Berufungsgerichts nichts zu ihren Gunsten herleiten.

Nach dem Inhalt der abgeschlossenen Verträge sind demnach die Kläger trotz der Darlehnsrückzahlungen weder berechtigt, von ihren Mietern während der Dauer des Belegungsrechts die gesetzliche Kostenmiete, noch gar die freie Marktmiete zu verlangen. Auch bedarf jede Erhöhung des Mietzinses weiterhin der Zustimmung der Beklagten. (Wegen der Rechtslage seit 1. August 1968 s. u. Nr. II 6.)

4.

Andererseits kann die Beklagte die Kläger seit 1. Januar 1966 nicht mehr an der Bundesbedienstetenmiete festhalten. Diese ist im Grunde nichts anderes als die vertragliche Kostenmiete vermindert um den Betrag, der sich aus dem Verzicht der Beklagten auf Zahlung der vertraglichen Zinsen für das Förderungsdarlehen ergibt. Umgekehrt ist die vertragliche Kostenmiete diejenige Miete, die sich bei der vereinbarten Verzinsung des Bundesdarlehns (4 % vgl. § 8 Abs. 1 der Darlehnsverträge) ohne den Verzicht der Beklagten auf die vertraglichen Zinsen ergibt. Wenn die Beklagte verlangt, die Kläger müßten sich nach wie vor mit der Bundesbedienstetenmiete zufrieden geben, strebt sie in Wirklichkeit nichts anderes an, als daß die Kläger die Fremdmittel, mit denen sie die Förderungsdarlehen abgelöst hat, in ihrer Wirtschaftlichkeitsberechnung als unverzinsliche Mittel ausweisen. Das kann die Beklagte aber nicht verlangen.

Nach § 4 Abs. 1 b der Darlehnsverträge steht den Klägern grundsätzlich die vertragliche Kostenmiete zu. Nur soweit und lange die Beklagte "außervertraglich" (§ 8 Abs. 2 der Darlehnsverträge) den Zins senkte, mußten die Kläger sich mit der Bundesbedienstetenmiete begnügen. Nach der in § 9 Abs. 1 ausdrücklich zugelassenen Rückzahlung der Darlehen ist aber für eine Zinssenkung und damit auch für eine Verpflichtung, nicht mehr als die Bundesbedienstetenmiete zu fordern, kein Raum mehr. Vielmehr können die Kläger seit 1. Januar 1966 nach § 4 Abs. 1 b die vertragliche Kostenmiete verlangen. Da diese sich, wie ausgeführt wurde, kraft vertraglicher Vereinbarung auf einer Verzinsung der Förderungsdarlehn in Höhe von 4 % aufbaut, können die Kläger in ihrer Wirtschaftlichkeitsberechnung 4 % an Zinsen für die Kittel ansetzen, mit denen sie die Darlehen der Beklagten ersetzt haben. Die vor der Darlehnsrückzahlung von der Beklagten gewährte Zinsermäßigung bleibt außer Betracht. Andererseits können die Kläger in ihrer Wirtschaftlichkeitsberechnung nicht mehr als 4 % Zinsen für die Ablösungsmittel ansetzen. Nur diese Auslegung wird dem Begriff der vertraglichen Kostenmiete und dem Vertragszweck, den Bediensteten der Beklagten eine günstige Miete zu sichern, gerecht, Ob die Kläger nach Art. X § 3 Buchst. b AbbauG die Zustimmung der Beklagten zur Erhöhung des Mietzinses wegen Gefährdung der Wirtschaftlichkeit der vermieteten Räume verlangen konnten, bedarf hier keiner Erörterung. Sie haben eine Zustimmung nach dieser Vorschrift nicht angestrebt und deshalb auch die Voraussetzungen für deren Anwendung nicht dargetan. Andererseits ergibt sich aus § 4 Abs. 1 b der Darlehnsverträge die Verpflichtung der Beklagten, einer Mieterhöhung der Kläger jedenfalls insoweit zuzustimmen, als sie sich in den Grenzen der vertraglichen Kostenmiete hält.

5.

Die Kläger haben zur Begründung der Revision noch geltend gemacht, die Annahme einer Fortdauer der Bindung an die vertraglichen Mietpreisbeschränkungen über den 31. Dezember 1965 hinaus entwerte das in § 9 Abs. 1 gewährte Recht der vorzeitigen Darlehnarückzahlung.

Das ist in dieser Allgemeinheit schon deshalb nicht richtig, weil die Kläger auch ohne vertragliche Begrenzung des Mietzinses eine Erhöhung über die Kostenmiete hinaus auf die freie Marktmiete ohnehin nicht verlangen konnten (§ 22 1. BMG; § 45 Abs. 2 I. WoBauG; § 85 Abs. 2 II. WoBauG). Überdies können bei der Neuberechnung der gesetzlichen Kostenmiete die gestiegenen Kosten jedenfalls nicht ohne weiteres in vollem Umfang berücksichtigt werden. Das gilt nach der nunmehr allein anwendbaren zweiten Berechnungsverordnung (§ 1 a Abs. 1 Nr. 6) sowohl hinsichtlich der geänderten Kapitalkosten (§ 23 Abs. 1 Satz 2 II. BVO) als auch bei einer Änderung der Bewirtschaftungskosten (§ 30 Abs. 1 Satz 2 II. BVO).

Vor allem aber hat die Möglichkeit der vorzeitigen Darlehnsrückzahlung deshalb erhebliche Bedeutung, weil das Belegungsrecht und, wie ausgeführt wurde, damit die Geltung der vertraglichen Kostenmiete nicht schlechthin auf die Dauer von 20 Jahren begrenzt sind, sondern grundsätzlich für die Laufzeit des Darlehens gelten. Nur wenn bei Ablauf von 20 Jahren seit Bezugsfertigkeit das bei einer vertraglichen Tilgung von einem Prozent an sich erheblich länger laufende Darlehen zurückgezahlt ist, endet zu diesen Zeitpunkt das Belegungsrecht und damit auch die vertragliche Begrenzung der Höhe des Mietzinses (vgl. § 3 Abs. 1 der Darlehnsverträge).

6.

Das Berufungsurteil stellt sich somit als zutreffend dar. Gleichwohl kann der Revision der Kläger ein Teilerfolg nicht versagt bleiben.

Der durch das Wohnungsbauänderungsgesetz (WoBauÄndG) vom 20. Juli 1968 (BGBl I 821) geschaffene neue § 87 a II. WoBauG läßt nunmehr eine Erhöhung auf die Kostenmiete auch dann zu, wenn in dem mit dem Darlehnsgeber geschlossenen Vertrag eine niedrigere Miete vorgeschrieben ist. Einer Zustimmung des Darlehnsgebers zur Mieterhöhung bedarf es, selbst wenn sie vereinbart ist, nicht mehr.

Diese Vorschrift ist, obgleich sie erst am 1. August 1968 in Kraft getreten ist (Art. IV § 4 Abs. 1 WoBauÄndG), also nach Erlaß des Berufungsurteils, auch im Revisionsrechtszug zu berücksichtigen (BGHZ 9, 101[BGH 26.02.1953 - III ZR 214/50];  36, 348, 350) [BGH 21.02.1962 - V ZR 144/60]. Über die vom Berufungsgericht ausgesprochene Rechtsfolge hinaus, war deshalb auf die Revision der Kläger festzustellen, daß sie seit 1. August 1968 berechtigt sind, ohne Zustimmung der Beklagten die sich aus den einschlägigen gesetzlichen Bestimmungen ergebende Kostenmiete zu erheben.

III.

Im übrigen waren die Revision der Kläger und die Revision der Beklagten zurückzuweisen. Die Kostenentscheidung beruht auf § 92 ZPO.