I.

1.

Das Berufungsgericht geht davon aus, daß die Parteien keinen wirksamen Grundstückskaufvertrag abgeschlossen haben. Es unterstellt zugunsten der Kläger, daß der Beklagte am 12. April 1961 mit dem Makler Fü. mündlich eine Vereinbarung des Inhalts getroffen habe, wie Fü. sie in einem angeblich am 14. April 1961 an den Beklagten gerichteten Schreiben niedergelegt habe (Darlegung des Maklers Füller, daß der Kläger zu 1) absolut zuverlässig bei seiner Kaufabsicht bleiben werde, und verbindliche Zusicherung des Beklagten, daß auch er sich an sein Verkaufsangebot auf zunächst weitere drei Monate gebunden betrachte). Weiter unterstellt das Berufungsgericht, daß Füller dabei als Vertreter der Kläger gehandelt habe und daß die Kläger ihm dazu Vollmacht erteilt hätten. Als Grundstückskaufvertrag oder -Vorvertrag, so führt das Berufungsgericht aus, sei eine solche Vereinbarung wegen Formmangels nichtig (§ 313 BGB). Der Berufung auf die Nichtigkeit stehe auch nicht der Einwand der unzulässigen Rechtsausübung entgegen; denn der Beklagte habe weder die Kläger von der Wahrung der notariellen Form abgehalten noch in ihnen die Vorstellung erweckt, daß diese Form nicht gewahrt zu werden brauche. Aus einem solchen nichtigen Vertrag können die Kläger nach Ansicht des Berufungsgerichts auch keine Schadensersatzansprüche herleiten, da es an einer entsprechenden gesetzlichen Regelung fehle.

2.

a)

Zur Frage von Schadensersatzansprüchen der Kläger in Anwendung der Grundsätze über das Verschulden bei Vortragsschluß führt das Berufungsgericht aus, durch die Formvorschrift des § 313 BGB hätten in erster Linie übereilte Grundstückskaufverträge verhütet werden sollen; ferner habe wegen der großen wirtschaftlichen Bedeutung dieser Geschäfte eine sichere, nicht vom Zeugenbeweis abhängige Beweisgrund läge geschaffen werden sollen. Einem nur mündlich abgeschlossenen Grundstückskaufvertrag Rechtswirkungen beizulegen laufe daher der Absicht des Gesetzgebers zuwider. Die Verpflichtung zum Ersatz des Vertrauensinteresses könne einen indirekten Zwang zur Erfüllung des nichtigen Geschäfts ausüben.

b)

Das Berufungsgericht läßt die hiermit angeschnittene Frage letztlich jedoch dahingestellt. Es sieht als entscheidend an, daß die Kläger die geltend gemachten Aufwendungen und die Eingehung von Verpflichtungen nicht auf Zusicherungen des Beklagten über den Abschluß eines Grundstückskaufvertrags zurückführen könnten.

Bei den Verhandlungen am 17. März 1961 habe der Beklagte schon nach dem eigenen Sachvortrag der Kläger den Abschluß eines Kaufvertrages durchaus nicht als sicher hingestellt. Die Kläger hätten ursprünglich gerade deshalb auf einem notariellen Verkaufsangebot des Beklagten bestanden, weil es ihnen auf eine Sicherheit dafür angekommen sei, daß sie die Aufwendungen zur Beschaffung von Finanzmitteln nicht nutzlos machten. Sie hätten schon daraus, daß der Beklagte das notarielle Verkaufsangebot dann nicht verlängert habe, erkennen können, daß die bis dahin bestehende Bindung nicht mehr in gleicher Weise habe fortdauern sollen. Hinzu komme, daß der Notar das Ergebnis der Verhandlung vom 17. März 1961 auf ausdrücklichen Wunsch des Beklagten in seiner Aktennotiz als "unverbindlich" bezeichnet habe. Der Beklagte habe den Klägern mit aller erdenklichen Sorgfalt vor Augen geführt, daß er sich hinsichtlich des Abschlusses eines Grundstückskaufvertrags seine Entschließungsfreiheit vorbehalten wolle.

Auch aus dem in der Folgezeit geführten Schriftwechsel hätten die Kläger nicht entnehmen können, daß der Beklagte sich noch längere Zeit an sein Angebot halten werde. Der Gesamtinhalt des Schreibens des Beklagten vom 30. März 1961, in dem der Beklagte auf den baldigen Vertragsabschluß gedrängt habe, habe ergeben, daß der Beklagte mit dem Abschluß des Kaufvertrags im April gerechnet habe. Die Kläger hätten keinesfalls annehmen können, daß der Beklagte das Grundstück noch bis Mitte Mai für sie zur Verfügung halten werde. Zudem habe der Makler Fü. - nach Behauptung der Kläger in deren Namen handelnd - dem Beklagten durch Schreiben vom 31. März 1961 eine baldige Beurkundung des Kaufvertrags in Aussicht gestellt und zugleich erwähnt, daß die Bereitschaft der Kläger zum Erwerb des Grundstücks schwankend geworden sei. Die Kläger hätten nicht von einer längeren Bindung des Beklagten an sein Verkaufsangebot ausgehen können, wenn sie selbst eine gleichartige Bindung nicht hätten eingehen wollen und wegen der Schwierigkeiten der Finanzierung auch nicht hätten eingehen können.

Ob der Beklagte dem Makler Fü. am 12. April 1961 den Vertragsabschluß mit Sicherheit in Aussicht gestellt habe, könne dahingestellt bleiben, da die Kläger - wie das Berufungsgericht näher darlegt - jedenfalls auf Grund dieser Unterredung keine für sie nachteiligen Disposition getroffen hätten.

Die Kläger hätten im übrigen selbst vorgetragen, daß der Beklagte im März und April 1961 zum Abschluß eines Vertrags mit ihnen durchaus bereit gewesen sei und erst im Laufe des Monats Mai seine Absicht geändert habe. Es könne ihm deshalb nicht als Verschulden angerechnet werden daß er im März und April mit den Klägern weiter, verhandelt habe.

II.

Die Angriffe der Revision gegen diese Ausführungen haben jedenfalls im Ergebnis keinen Erfolg.

1.

Ein zum Schadensersatz verpflichtendes Verschulden bei Vertragsverhandlungen kann je nach Lage des Falls auch darin erblickt werden, daß der eine Teil in dem ändern das Vertrauen auf das bevorstehende Zustandekommen eines - später nicht abgeschlossenen - Vertrages erweckt und ihn dadurch zu Aufwendungen veranlaßt (Urteil des erkennenden Senats vom 4. März 1955 - V ZR 66/54 - BB 1955, 429; BGH Urteil vom 16. März 1954 - I ZR 255/52 - LM BGB § 276 (Fa) Nr. 3; Staudinger/Weber, BGB 11. Aufl. § 242 Anm. A 418). Dies gilt auch für Verhandlungen über den Abschluß eines Grundstückskauf vertrage. Die vom Berufungsgericht erwähnten, mit der Formvorschrift des § 313 BGB verfolgten Zwecke des Gesetzgebers - Schutz vor übereilten Grundstückskaufen sowie Sicherung einer einwandfreien Beweisgrundlage hinsichtlich des Zustandekommens und des Inhalts der Vereinbarungen - entbinden auch bei Grundstückskaufverhandlungen die Vertragspartner nicht von den Pflichten, die sich für sie aus dem Eintritt in Vertragsverhandlungen und dem dadurch geschaffenen vertragsähnlichen Vertrauensverhältnis ergeben. Sie schulden einander namentlich auch die Erfüllung der Mitteilungs- und Aufklärungspflichten, die nach den durch Rechtsprechung und Schrifttum hierzu entwickelten Grundsätzen aus einem so begründeten Vertrauensverhältnis entspringen, und können bei schuldhafter Verletzung dieser Pflichten zum Ersatz des Vertrauensinteresses verpflichtet sein (RGZ 151, 357; Urteil des erkennenden Senats vom 29. Januar 1965 - V ZR 53/64 - NJW 1965, 812 mit weiteren Nachweisen).

Sind mithin die in dieser Hinsicht im Urteil des Berufungsgerichts anklingenden Zweifel nicht gerechtfertigt, so ist ihm doch darin beizutreten, daß nicht schon ohne weiteres der Abbruch von Vertragsverhandlungen durch einen der Verhandlungspartner ein Verschulden bei Vertragsverhandlungen ergibt. Verhandlungen über den Abschluß eines Vertrags werden in der Regel mit dem Ziel geführt, Klarheit über die Möglichkeit einer vertraglichen Einigung, ihres Inhalts im einzelnen und ihrer Durchführbarkeit zu schaffen. Damit verbindet sich im allgemeinen die Erwartung der Beteiligten, daß es möglicherweise zum Vertragsschluß kommen werde. Insofern kann jeder der Verhandlungspartner bei dem anderen sehe allein dadurch, daß er sich überhaupt auf solche Verhandlungen einläßt, die mehr oder weniger bestimmte Annahme hervorrufen oder stärken, daß er zum Vertragsabschluß bereit sei. Das allein beeinträchtigt indessen noch nicht seine Entschließungsfreiheit hinsichtlich des Vertragsabschlusses und macht ihn noch nicht wegen Verschuldens bei Vertragsverhandlungen unter dem Gesichts punkt der Verletzung eines den Umständen nach gerechtfertigten Vertrauens schadensersatzpflichtig, wenn er die Verhandlungen abbricht. Dies gilt, wie auch schon der VII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs durch Urteil vom 17. Mai 1962 - VII ZR 224/60 - (BB 1962, 816) entschieden hat, im allgemeinen auch dann, wenn der betreffende Verhandlungspartner weiß, daß der andere Teil in der Erwartung, der Vertrag werde demnächst Zustandekommen, erhebliche Aufwendungen gemacht hat. Ein Anspruch auf Ersatz solcher Aufwendungen des einen Vertragspartners kann allerdings wie ebenfalls schon in der zuletzt erwähnten Entscheidung ausgesprochen ist, dann gegeben sein, wenn der andere die Verhandlungen abbricht, obwohl er vorher durch sein Verhalten schuldhaft das Vertrauen geweckt oder genährt hatte, der Vertrag werde mit Sicherheit Zustandekommen. Ein solch Fall liegt jedoch jedenfalls hinsichtlich der den Gegenstand der Klage bildenden Ansprüche hier nicht vor.

2.

a)

Im einzelnen meint die Revision, die Verpflichtung des Beklagten zum Schadensersatz werde nicht dadurch ausgeschlossen, daß er, wie das Berufungsgericht festgestellt habe, bei der Besprechung am 17. März 1961 den Klägern mit aller erdenklichen Sorgfalt vor Augen geführt habe, daß er sich die Freiheit der Entschließung vorbehalten und den Klägern keinen Anspruch auf Abschluß eines Kaufvertrags einräumen wolle. Es ist indessen nicht ersichtlich - und auch die Revision trägt in dieser Hinsicht nichts vor -, wodurch der Beklagte sich dann bei dieser Besprechung wegen Verschuldens bei Vertragsverhandlungen schadensersatzpflichtig gemacht haben könnte. Die bloße Tatsache des weiteren Verhandelns nach Ablauf der in seinem notariellen Angebot gesetzten Frist genügte nach den vorstehenden Ausführungen nicht.

b)

Die Revision verweist ferner darauf, daß der Beklagte in seinem Schreiben vom 30. März 1961 auf einen baldigen Vertragsabschluß gedrängt habe. Dies hat indessen das Berufungsgericht ebensowenig wie das von der Revision in diesem Zusammenhang weiter erwähnte Schreiben des Maklers Fü. vom 31. März 1961 übersehen. Es hat aber eine etwa darin zum Ausdruck kommende Bereitschaft des Beklagten zum Vertragsschluß als erkennbar zeitlich begrenzt angesehen und bei Erörterung der Frage, was die Kläger auf Grund dieses Schreibens vom Beklagten hätten erwarten können, gerade auch das Schreiben des Maklers Fü. verwertet. In diesem Schreiben hatte Fü. u.a. mitgeteilt, er habe erhebliche Mühe gehabt, eine bei dem Kläger zu 1) aufgetretene Mißstimmung auszugleichen und ihn "an dem Objekt zu halten". Er hatte ferner die Besorgnis zum Ausdruck gebracht, daß der Kläger zu 1) sich von dem Objekt abwenden werde, wenn der Beklagte dem abzuschließenden Vortrag nicht die von dem Kläger zu 1) gefertigte dem Schreiben beigefügte Planskizze zugrunde legen und "die am 17.3.1961 getroffenen Abmachungen nicht anerkennen" werde. Ohne Rechtsirrtum hat das Berufungsgericht dazu ausgeführt, die Kläger hätten nicht eine längere Bindung des Beklagten an sein Angebot annehmen können, wenn sie selbst eine gleichartige. Bindung nicht hätten eingehen wollen und wegen der Schwierigkeit der Finanzierung auch nicht hätten eingehen können. Im übrigen ist auch in diesem Zusammenhang zu berücksichtigen, daß der Beklagte sich noch knapp zwei Wochen vor seinem Schreiben vom 30. März den Klägern gegenüber nach Ablauf seines notariellen Angebots vom 17. März seine Entschließungsfreiheit eindeutig vorbehalten hatte. Die hier erörterten Schreiben vermochten sie nicht einzuschränken.

c)

Hinsichtlich der durch die Kläger behaupteten Unterredung vom 12. April 1961 zwischen dem als Vertreter der Kläger handelnden Makler Fü. und dem Beklagten geht die Revision zutreffend davon aus, es sei für das Revisionsverfahren zu unterstellen, daß der Beklagte dabei den Abschluß eines Vertrages mit Sicherheit in Aussicht gestellt habe. Dadurch wird aber nicht die Feststellung des Berufungsgerichts erschüttert, daß die Kläger auf Grund dieser Unterredung keine für sie nachteiligen Dispositionen getroffen hätten. Die Revision versucht auch nicht, diese Feststellung anzugreifen, meint aber, die Ersatzpflicht des Beklagten beschränke sich nicht auf solche Aufwendungen, die die Kläger nach dem 12. April 1961 gemacht hätten. Dabei verkennt sie, daß die Kläger in der vorausgehenden Zeit gemachte Aufwendungen nicht im Vertrauen auf eine Zusicherung des Beklagten gemacht haben konnten, da er vorher keine entsprechende Zusicherung abgegeben hatte.

d)

Die Revision greift weiter die Auffassung des Berufungsgerichts an, die Kläger könnten den Beklagten nicht schon deshalb in Anspruch nehmen, weil er später ihren Erwartungen nicht entsprochen habe, sondern nur insoweit, als er Erwartungen erweckt habe, die schon nach dem damaligen Stand der Dinge nicht gerechtfertigt gewesen seien. Sie hält dem entgegen, daß der Beklagte unter dem Gesichtspunkt des Verschuldens bei Vertragsverhandlungen auch Fahrlässigkeit zu vertreten habe. Er müsse dafür einstehen, daß er den Klägern den Vorkauf fortgesetzt in sichere Aussicht gestellt und sie dadurch zu Aufwendungen veranlaßt, dann aber am 15. Mai 1961 die Verhandlungen ohne Rücksicht auf die Interessen der Kläger plötzlich abgebrochen habe.

Auch mit diesem Angriff kann die Revision keinen Erfolg haben. Sie verkennt auch in diesem Zusammenhang, daß der Beklagte nach den Feststellungen des Berufungsgerichts vor dem 12. April 1961 keine Zusicherungen des hier in Rede stehenden Inhalts abgegeben hat und daß eine etwa am 12. April 1961 zum Ausdruck gebrachte Zusicherung nicht die mit der Klage geltend gemachten Aufwendungen verursacht hat. Die Frage der Schuldform spielt in diesem Zusammenhang keine Rolle.

e)

Die Revision wendet sich schließlich noch gegen die Ausführungen des Berufungsgerichts zur Höhe der geltend gemachten Aufwendungen. Da jedoch eine Schadensersatzpflicht des Beklagten schon dem Grunde nach nicht gegeben ist, braucht auf die Höhe der von den Klägern geltend gemachten Ansprüche nicht eingegangen zu werden.

III.

Die Revision ist nach alledem unbegründet. Sie wahr daher mit der Kostenfolge aus § 97 ZPO zurückzuweisen.