Die Revision kann keinen Erfolg haben.

I.

Das Berufungsgericht hält den in erster Linie erhobenen Auflassungsanspruch für unbegründet, weil ein wirksamer Kaufvertrag nicht zustande gekommen sei und ein etwaiger Schadensersatsanspruch nicht zur Erfüllung eines nicht abgeschlossenen Kaufvertrages führen könne, sondern nur auf Ersatz des Schadens gerichtet sei, den die Klägerin dadurch erlitten habe, daß sie mit einem Abschluß des Kaufvertrages gerechnet habe.

1.

Die Auffassung, daß ein vertraglicher Auflassungsanspruch nicht gegeben sei, wird von der Revision nicht beanstandet. Sie entspricht auch der Rechtslage, weil ein Vertrag, durch den sich ein Teil verpflichtet, das Eigentum an einem Grundstück zu übertragen, nach § 313 BGB der gerichtlichen oder notariellen Beurkundung bedarf und ein ohne diese Form geschlossener Vertrag nichtig ist (§ 125 Satz 1 BGB). Es verstößt auch in der Regel nicht gegen Treu und Glauben, wenn ein formbedürftiger Vertrag mangels der vorgeschriebenen Form als nichtig behandelt wird. Im Einzelfall kann es allerdings mit dem Grundsatz von Treu und Glauben unvereinbar sein, daß ein Vertrag, der nicht den gesetzlichen Formvorschriften entspricht, nicht als rechtswirksam betrachtet wird. Es muß sich aber um einen ganz besonders gelagerten Fall handeln, weil man sich sonst über zwingende Formvorschriften hinwegsetzen würde. Nur ausnahmsweise hat deshalb die Rechtsprechung dem Mangel der Form die Rechtsfolge der Nichtigkeit versagt und trotz Nichtwahrung der gesetzlich vorgeschriebenen Form wegen des das ganze Recht beherrschenden Grundsatzes von Treu und Glauben eine Bindung vertraglicher Art bejaht, wenn die Nichtigkeit zu schlechthin untragbaren Ergebnissen führen würde, insbesondere, wenn nach dem bisherigen Verhalten, nach den Erklärungen, Zusicherungen oder Versprechungen des einen Teiles (oder auch beider Teile) und der infolgedessen eingetretenen tatsächlichen Entwicklung der Verhältnisse bei einer Verneinung rechtsgeschäftlicher Bindung das Rechtsempfinden erheblich verletzt würde (vgl. BGHZ 12, 286 = RechtdLandw 1954, 153 = DNotZ 1954, 307 und die dort angeführte Rechtsprechung und Rechtslehre sowie Urteil des erkennenden Senats vom 18. Februar 1955 - V ZR 108/53). Ein solcher Fall liegt hier nicht vor.

2.

Zutreffend geht das Berufungsgericht davon aus, daß ein Verschulden beim Vertragsschluß einen Schadensersatzanspruch begründen kann. In der Rechtsprechung ist, obwohl im Bürgerlichen Gesetzbuch besondere Bestimmungen darüber fehlen, anerkannt, daß schon die Aufnahme von Vertragsverhandlungen, auch wenn diese nicht zu einem Vertragsschluß führen, ein vertragsähnliches Vertrauensverhältnis unter den Beteiligten erzeugt, das diese zur Beachtung der im Verkehr erforderlichen Sorgfalt verpflichtet (vgl. RGZ 151, 357 [358]; 159, 33 [54 ff]; 162, 127 [156]; BGHZ 6, 330 [333]; BGB RGRK 10. Aufl. § 276 Anm. 3). Ein schuldhaftes Verhalten bei Vertragsverhandlungen kann darin liegen, daß das Vertrauen auf das demnächstige Zustandekommen eines längeren Vertragsverhältnisses erweckt und der andere Teil dadurch zu Aufwendungen veranlaßt wird. Ebenso kann ein Verschulden des Verkäufers bei Kaufverhandlungen, auch wenn sie nicht zum Abschluß eines Kaufvertrages führen, die Grundlage für einen Schadensersatzanspruch bilden, wenn der eine Teil im Vertrauen auf den demnächtigen Abschluß des Vertrages infolge schuldhaften Verhaltens des anderen Teiles von einem anderweitigen günstigen Kauf Abstand genommen hat. Soweit die Revision die Ansicht des Berufungsgerichts, der Schadensersatzanspruch wegen Verschuldens beim Vertragsschluß umfasse nur das sog. negative Interesse, bekämpft und geltend macht, die Klägerin könne das Erfüllungsinteresse fordern, kann ihr nicht gefolgt werden. Der Umfang der Haftung für Verschulden beim Vertragsschluß ist nach dem allgemeinen Grundsatz des § 249 BGB zu beurteilen. Danach kann grundsätzlich nur Ersatz des Schadens verlangt werden, den der Berechtigte dadurch erlitten hat, daß er auf die Gültigkeit oder den Abschluß des Vertrages vertraut hat. Dieses negative Interesse kann unter Umständen mit dem Erfüllungsinteresse zusammenfallen, sofern nämlich der Berechtigte ohne das schuldhafte Verhalten des Gegners einen entsprechenden Erfüllungsanspruch gehabt hätte, oder auch sogar darüber hinausgehen (vgl. RGZ 103, 154 [158/59]; 104, 265 [267]; 151, 357 [359]; 159, 33 [57]; BGHZ 6, 330 [335] sowie BGH vom 16. März 1954 I ZR 255/52 Lindenmaier-Möhring Nachschlagewerk BGB § 276 [F a] Nr. 3; BGB RGRK a.a.O. § 276 Anm. 3 Schlußabsatz; Palandt BGB 14. Aufl. § 276 Anm. 6 c, Vorbem 3 c vor § 249; Erman BGB § 276 Anm. 8 b). Erfüllung des nicht zustande gekommenen Vertrages kann danach grundsätzlich nicht verlangt werden (vgl. auch OGHZ 1, 217 [219]). Auch das Reichsgericht hat in dem vorstehend erwähnten auch von der Revision angeführten Urteil (RGZ 151, 357) keine andere Auffassung vertreten. Die Klägerin kann, wenn die Voraussetzungen für eine Haftung der Beklagten wegen Verschuldens beim Vertragsschluß gegeben sind, nicht verlangen, so gestellt zu werden, als ob der Kaufvertrag zustande gekommen wäre, weil sie auch ohne das angeblich schuldhafte Verhalten der Beklagten keinen Erfüllungsanspruch gehabt hätte. Sie könnte vielmehr nur Ersatz des Schadens fordern, der ihr dadurch entstanden ist, daß sie auf das Zustandekommen des Vertrages vertraut, insbesondere auf Grund des Verhaltens der Beklagten von einem anderweitigen günstigen Kauf Abstand genommen hätte.

Der Anspruch auf Auflassung ist somit nicht begründet, so daß die Abweisung der Klage, soweit der Hauptantrag in Frage kommt, nicht zu beanstanden ist. Es kann deshalb dahingestellt bleiben, ob, wie das Berufungsgericht meint, einem Auflassunganspruch die Tatsache des Verkaufs des streitigen Grundstücks entgegenstehen würde.

II.

Auch der Hilfsantrag ist nicht begründet.

Das Berufungsgericht geht ohne Rechtsirrtum davon aus, daß durch die Kaufverhandlungen der Parteien ein vertragsähnliches Vertrauensverhältnis entstanden sei, das die Beklagten zur Sorgfalt von Schuldnern verpflichte. Es hält jedoch den Beweis, daß die Klägerin durch ein schuldhaftes Verhalten der Beklagten geschädigt worden sei, nicht für erbracht.

1.

Das Oberlandesgericht meint, ein Verschulden des Beklagten zu 1 und eine Schädigung der Klägerin würden vorliegen, wenn der Klägerin schon vor dem 10. September 1952 fest zugesichert worden wäre, sie werde das Haus bekommen, wenn am 10. September 1952, wie die Klägerin behaupte, eine vollständige Einigung erzielt worden wäre und die Klägerin infolge des Verhaltens des Beklagten zu 1 andere Kaufmöglichkeiten außer acht gelassen hätte. Diese Ansicht wird von der Revision im Ergebnis zu Unrecht beanstandet. Es ist richtig, daß ein Schadensersatzanspruch wegen Verschuldens beim Vertragsschluß keine vollständige Einigung, insbesondere keinen mündlichen Kaufvertrag erfordert. Vielmehr genügt es, wenn die Klägerin nach dem Verhalten der Beklagten während der Vertragsverhandlungen damit rechnen konnte, daß es - nicht etwa, wie die Revision meint, zu einer Einigung über den Verkauf, sondern - zum Abschluß eines Kaufvertrages kommen werde. Etwas anderes hat aber auch das Oberlandesgericht nicht sagen wollen. Wenn das Berufungsgericht einer festen Zusage oder Einigung für die Beurteilung entscheidende Bedeutung beilegt, so hat es damit, wie auch die Urteilsbegründung ergibt, lediglich zum Ausdruck bringen wollen, daß die Klägerin erst nach einer festen Zusage oder Einigung mit einem Kaufabschluß habe rechnen können. Gegen eine solche Auffassung bestehen keine Bedenken. Die Rüge der Revision, das Berufungsgericht habe die Voraussetzungen für eine Haftung der Beklagten wegen Verschuldens bei dem Vertragsschluß verkannt, ist somit nicht begründet.

2.

Daß der Beklagte zu 1 oder dessen Vater der Klägerin in den Jahren 1950 und 1951 feste Zusicherungen wegen des Hausverkaufs gemacht habe, hat das Berufungsgericht nicht als erwiesen angesehen. Dasselbe gilt von der Behauptung der Klägerin, sie habe, nachdem P. ihr im Januar 1952 sein Haus M. zum Kauf angeboten habe, nur deshalb von weiteren Verhandlungen mit P. Abstand genommen, weil der Beklagte zu 1 ihr damals auf ausdrückliches Befragen erklärt habe, sie werde das Haus V.straße ... auf jeden Fall bekommen, sie brauche sich um etwas anderes nicht zu bemühen. In diesen Punkten hat die Revision gegen die Beweiswürdigung des Berufungsgerichts keine Einwendungen erhoben. Nach der ebenfalls von der Revision nicht beanstandeten Feststellung des Oberlandesgerichts hat der Beklagte zu 1 im Sommer 1952, wie der Klägerin bekannt war, mit anderen Kaufinteressenten verhandelt und der Klägerin bis zur Abgabe ihres Angebotes vom 18. Juli 1952 und auch im August 1952 noch keine feste Zusage gemacht und sie auch nicht vom Kauf des Hauses M. abgehalten. Wenn das Berufungsgericht eine etwaige Äußerung des Beklagten zu 1, die Klägerin bekomme das Haus, dahin ausgelegt hat, daß eine solche Äußerung nur unter dem Vorbehalt einer endgültigen Einigung verstanden werden könne, so bestehen gegen eine solche Auslegung keine rechtlichen Bedenken.

3.

Die weiteren Revisionsrügen beziehen sich ausschließlich auf die Beweisaufnahme. Das Revisionsgericht kann die Beweiswürdigung nur auf eine Gesetzesverletzung hin nachprüfen, die vor allem dann vorliegt, wenn die Beweisaufnahme nicht erschöpfend gewürdigt ist, erhebliche Beweisantritte übergangen sind oder der Tatrichter seine Fragepflicht gemäß § 139 ZPO verletzt hat. Derartige Gesetzesverletzungen sind jedoch nicht ersichtlich.

a)

Die Rüge der Revision, das Berufungsgericht habe bei der Würdigung der Beweisaufnahme die Aussagen der Zeugen B., L. und S. unberücksichtigt gelassen, ist unbegründet. Es handelt sich um die Behauptung der Klägerin, der Beklagte zu 1 habe, als er im August oder Anfang September 1952 die Klägerin in ihrem Geschäfts lokal nicht angetroffen habe, ihrer Tochter erklärt, sie könne ihrer Mutter bestellen, die Sache mit dem Haus sei in Ordnung, die Klägerin könne ihrem Notar Dr. W. Bescheid sagen, daß der Kaufvertrag in den nächsten Tagen abgeschlossen werde. Diese Behauptung ist von den vorgenannten Zeugen und auch von der Tochter der Klägerin, der Zeugin Richarda K., bestätigt worden. Das Berufungsgericht hat gleichwohl den Beweis für die Behauptung der Klägerin nicht als erbracht angesehen. Es hat seine Auffassung mit dem glaubwürdigen Eindruck des Beklagten zu 1, der eine andere Darstellung gegeben hatte, begründet, sich auch mit den Zeugenaussagen befaßt und ausgeführt, die Aussage der Zeugin K. reiche zum Beweise nicht aus, da nicht abzusehen sei, inwieweit die Aussage durch die vielen Erzählungen der Klägerin, die ihre geschäftlichen Angelegenheiten auch mit ihren jugendlichen Angestellten besprochen habe, beeinflußt sei. Wenn das Oberlandesgericht sodann im Anschluß an die Würdigung der Aussage der Zeugin K. fortfährt, dasselbe gelte auch von den betreffenden übrigen Zeugen, so können damit außer der namentlich erwähnten Zeugin Wo. nur die vorgenannten drei Zeugen (Angestellte der Klägerin im Alter von 18, 20 und 22 Jahren) gemeint sein. Es trifft auch nicht zu, daß, wie die Revision meint, der Tatrichter die Aussagen dieser Zeugen deshalb für unbeachtlich angesehen habe, weil der Kaufvertrag der notariellen Beurkundung bedurfte. Dieses Formerfordernis wird vielmehr nur in einer Hilfsbegründung erwähnt. Das Berufungsgericht hat seiner Überzeugung, die angeblichen Äußerungen des Beklagten zu 1 seien nicht bewiesen, lediglich ergänzend hinzugefügt, daß, selbst wenn der Beklagte zu 1 die behaupteten Äußerungen getan haben sollte, gleichwohl die Klägerin sich darüber klar gewesen sei, daß solche Äußerungen nur ein Inaussichtstellen bedeutet hätten, aber ebensowenig wie die früheren Verhandlungen eine Sicherung hätten bieten können, ganz abgesehen von dem der Klägerin bekannten Formerfordernis der notariellen Beurkundung. Der in diesem Zusammenhang gemachte Hinweis auf die Vorschrift des § 313 BGB stellt keinen für die Entscheidung ursächlichen Rechtsverstoß dar.

b)

Das Berufungsgericht hält auch die Darstellung der Klägerin, wonach es am 10. September 1952 in ihrem Geschäftslokal bei der Besprechung mit den Beklagten zu einer Einigung über den Verkauf des Hauses gekommen sein soll, insbesondere die angeblichen Äußerungen der Beklagten, sie (Klägerin) könne das Haus nun kaufen, es sei alles in Ordnung, sie könne der Bank und dem Notar Bescheid sagen, nicht für bewiesen. Die Revision meint, das Oberlandesgericht habe, soweit es den Beweis für die Behauptungen der Klägerin nicht als geführt angesehen habe, die Klägerin darauf hinweisen müssen, die alsdann die eidliche Vernehmung der beiden Beklagten beantragt haben würde. Der von der Revision gerügte Verstoß gegen die richterliche Fragepflicht liegt nicht vor. Nach § 139 ZPO hat zwar der Vorsitzende dahin zu wirken, daß für behauptete Tatsachen Beweismittel bezeichnet werden. Wenn aber, wie es hier der Fall ist, für eine bestimmte Behauptung Beweis angetreten war und dieser Beweis erhoben ist, war das Berufungsgericht nicht verpflichtet, einen weiteren Beweisantritt anzuregen. Ebensowenig wie eine Aufforderung zur Benennung weiterer Zeugen in den Rahmen des § 139 ZPO gehört, besteht nach Durchführung der Beweisaufnahme für das Gericht eine Verpflichtung, die beweispflichtige Partei zu veranlassen, die Parteivernehmung des Gegners gemäß § 445 ZPO zu beantragen (vgl. RG JW 1914, 313).

c)

Zur Begründung der Auffassung, daß im September und auch im Oktober 1952 noch keine Klarheit über alle Punkte, insbesondere die Sicherung der Mieterin K., bestanden habe, verweist das Oberlandesgericht im einzelnen auf den Schriftwechsel der Parteien und der beiderseitigen Anwälte. Ein Rechtsverstoß ist insoweit nicht ersichtlich. Zu der Behauptung der Klägerin, im Kegelklub, dem der Beklagte zu 1 angehöre, sei durch den Beklagten zu 1 bekannt gewesen, daß die Klägerin das Haus V.straße ... gekauft habe, und man sei über den anderweitigen Verkauf höchst erstaunt gewesen, hat das Berufungsgericht nicht ausdrücklich Stellung genommen und auch den hierfür benannten Zeugen nicht gehört. Die Übergehung des Beweisantritts stellt jedoch entgegen der Auffassung der Revision keine Rechtsverletzung dar, weil das Oberlandesgericht offensichtlich die unter Beweis gestellte Behauptung der Klägerin für unerheblich erachtet hat und eine solche Auffassung rechtlich nicht zu beanstanden sein würde.

4.

Das Berufungsgericht hat eine Schadensersatzpflicht der Beklagten auch deshalb verneint, weil nach dem 10. September 1952 das Haus M. nicht mehr zu haben gewesen sei und das Haus M. am 14. Oktober 1952, also zu einem Zeitpunkt, in dem die Klägerin mit den Beklagten noch in Verhandlungen gestanden habe, verkauft worden sei. Zu dem weiteren Hinweis des Oberlandesgerichts, die Klägerin habe auch nicht dargetans daß sie das Haus M. nach dem 10. September 1952 noch hätte erwerben können, rügt die Revision die Verletzung der richterlichen Fragepflicht, weil die Klägerin sich alsdann auf eine Auskunft des Finanzamts berufen haben würde. Einer Prüfung der Frage, ob und zu welchem Zeitpunkt die Klägerin eines der beiden Häuser noch hätte erwerben können, bedarf es jedoch nicht mehr, weil nach den rechtlich nicht zu beanstandenden Feststellungen des Berufungsgerichts die Klägerin nicht durch ein schuldhaftes Verhalten der Beklagten von einem anderweitigen Kauf abgehalten worden ist.

Soweit die Klägerin in dem Hause Viktoriastraße 1 Geldmittel investiert hat, ist ein Schadensersatzanspruch ebenfalls nicht gegeben, da diese Aufwendungen nach dem festgestellten Sachverhalt nicht durch ein Verschulden der Beklagten veranlaßt worden sind. Die Frage, ob der Klägerin etwa auf Grund des Mietvertrages oder der §§ 994 ff BGB ein Anspruch auf Ersatz von Verwendungen zusteht, ist nicht Gegenstand des gegenwärtigen Rechtsstreits.

III.

Die Revision mußte deshalb, da das angefochtene Urteil auch sonst keine Rechtsverletzung erkennen laßt, als unbegründet zurückgewiesen werden.

Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 97, 101 ZPO.