Die Revisionen der Beklagten haben Erfolg. Sie führen zur Zurückverweisung des Rechtsstreits an das Berufungsgericht.

I.

Zur Revision der Beklagten zu 1 und 2:

Das Berufungsgericht bejaht eine Haftung der Beklagten zu 1 und 2, weil sie in drei Punkten ihre vorvertraglichen Aufklärungspflichten schuldhaft verletzt hätten, und zwar indem sie

a)

den Kläger nicht ausdrücklich auf die durch den Kaufvertrag mit R. bedingte Löschung des Fensterrechts hinwiesen;

b)

den Kläger nicht auf die "eigenartige" Grundbuchlage in Bezug auf die Splitterparzelle aufmerksam machten;

c)

das Schreiben der Stadt A. vom 30. Juni 1970 dem Kläger nicht bekannt gaben.

Zu Recht habe der Kläger den Kaufvertrag auch angefochten, weil er in den genannten drei Punkten arglistig getäuscht worden sei. Damit scheitere sein Schadensersatzanspruch auch nicht am Vorrang der vertraglichen Sachmängelgewährleistung.

1.

Sowohl zur Begründung eines Anspruchs wegen Verletzung vorvertraglicher Pflichten wie auch als Grundlage einer Anfechtung wegen arglistiger Täuschung halten die Ausführungen des Berufungsgerichts zu den unter a) und b) genannten Punkten einer rechtlichen Nachprüfung nicht stand.

zu a) Die Feststellungen des Berufungsgerichts rechtfertigen es schon nicht, insoweit eine objektive Pflichtverletzung der Beklagten zu 1 und 2 anzunehmen. Dabei kann dahinstehen, ob eine Aufklärungspflicht der Beklagten schon deshalb entfällt, weil die Löschung des Fensterrechts aus nachbarrechtlichen Überlegungen für den Kläger bedeutungslos war. Die Beklagten waren jedenfalls nicht mehr verpflichtet, den Kläger ausdrücklich auf die Löschung des Fensterrechts hinzuweisen. Es gibt keine uneingeschränkte Aufklärungspflicht des Verkäufers über alle für den Käufer erheblichen Umstände. Eine solche Pflicht besteht nur dann, wenn der andere Teil nach Treu und Glauben unter Berücksichtigung der im Verkehr herrschenden Anschauungen nach den Verhältnissen des Einzelfalles Aufklärung erwarten darf (BGH Urt. v. 12. November 1969, I ZR 93/67 = NJW 1970, 653, 655 m.w.Nachw.). Die Löschung des Fensterrechts ergab sich aus dem Grundbuch. Das Berufungsgericht unterstellt als wahr, daß der frühere Geschäftsführer der Beklagten zu 3 den Kläger über den Vertrag mit R. (der die Löschungsbewilligung hinsichtlich des Fensterrechts enthielt) unterrichtete, ihn dem Kläger vorlegte und dieser den Vertrag auch durchlas. Keine Feststellungen trifft das Berufungsgericht darüber, die Beklagten zu 1 und 2 (oder der frühere Geschäftsführer der Beklagten zu 3) hätten irgendwelche Anhaltspunkte dafür gehabt oder hätten solche erkennen müssen, daß der Kläger entgegen der Grundbuchlage und nach dem Durchlesen des Vertrages mit R. die Löschung des Fensterrechts nicht kannte oder davon ausging, die Fensteröffnungen in der Grenzmauer seien noch mit einer Grunddienstbarkeit abgesichert.

Bei dieser Sachlage überspannt das Berufungsgericht den Umfang der vorvertraglichen Aufklärungspflichten, wenn es die Beklagten zu 1 und 2 noch für verpflichtet hält, den nicht unerfahrenen und sachkundig beratenen Kläger nochmals ausdrücklich auf die Löschung des Fensterrechts hinzuweisen. Die Beklagten habe nach dem vom Berufungsgericht unterstellten Sachverhalt das Erforderliche getan, um den Kläger über den Vertrag mit R. aufzuklären. Falls er den Wunsch hatte, ihn genauer zu studieren, wäre es seine Sache gewesen, ihn nach dem Lesen von der Beklagten zu 3 zu verlangen. Daß der Kläger anläßlich einer Besprechung am 3. März 1972 in einer Gaststätte nach dem Vertrag R. fragte, und die Antwort erhielt, die Unterlagen seien nicht da, vermag am Ergebnis nichts zu ändern. Auch aus dieser allgemein gehaltenen Frage des Klägers, die dieser nicht weiterverfolgte, läßt sich keine Pflicht der Beklagten folgern, ohne weitere Anhaltspunkte ausdrücklich auf die Löschung des Fensterrechts einzugehen.

Erst recht tragen die Feststellungen des Berufungsgerichts nicht den Vorwurf, die Beklagten zu 1 und 2 oder der frühere Geschäftsführer der Beklagten zu 3 hätten in Bezug auf die vom Berufungsgericht verlangte fehlende ausdrückliche Unterrichtung mindestens fahrlässig - oder sogar arglistig - gehandelt. Die Beklagten konnten davon ausgehen, daß der Kläger über die Löschung des Fensterrechts ausreichend informiert war.

zu b) Die Beklagten zu 1 und 2 waren auch nicht verpflichtet, den Kläger auf das Vorhandensein der Splitterparzelle aufmerksam zu machen. Es sind keine Gründe dafür ersichtlich, warum es für den Kläger hätte wesentlich sein können, zu wissen, daß sich zwischen die von ihm gekaufte Parzelle (deren Größe und Bebauung er unstreitig genau kannte) und dem benachbarten Grundstück eine - nicht mitverkaufte - Splitterparzelle einschob. Eine "unklare" oder "eigenartige" Grundbuchlage ist für sich allein genommen kein Nachteil.

Daraus wird zugleich wiederum deutlich, daß auch insoweit ausreichende Feststellungen für ein Verschulden der Beklagten zu 1 und 2 fehlen. Das Berufungsgericht meint dazu lediglich, daß wegen des ohne weiteres ersichtlichen Gewichtes der genannten Gesichtspunkte die Beklagten hätten wissen müssen, daß diese Umstände für den Kaufentschluß des Klägers von nicht unerheblicher Bedeutung waren. Dies trägt weder den Vorwurf der Fahrlässigkeit, noch den eines arglistigen Handelns.

zu c) Zutreffend sieht das Berufungsgericht allerdings die Verletzung einer Aufklärungspflicht der Beklagten zu 1 und 2 darin, daß dem Kläger das Schreiben des Bauordnungsamts vom 30. Juni 1970 nicht bekannt gegeben wurde. Unabhängig von der tatsächlichen öffentlich-rechtlichen Lage und von der Durchsetzbarkeit der in diesem Schreiben genannten Maßnahmen (insbesondere Schließung der Fenster in der Grenzmauer) bestand eine Offenbarungspflicht der Beklagten zu 1, weil diese behördliche Androhung ein entscheidender Umstand für die Dispositionen bezüglich des Mietgrundstücks sein konnte. Die angedrohten Maßnahmen hätten die Benutzung des Anwesens wesentlich beeinträchtigt. Schon die verbindliche behördliche Äußerung war deshalb für die Entschließung des Klägers von wesentlicher Bedeutung, weshalb der Kläger redlicherweise nach der Verkehrsauffassung darüber Aufklärung erwarten durfte (vgl. BGH Urt. v. 27. Februar 1974, V ZR 85/72 = WM 1974, 512/514 m.w.Nachw.; Urt. v. 17. März 1954, II ZR 248/53 = LM BGB § 276 Fb Nr. 1). In einem anderen Fall (Senatsurteil v. 6. Februar 1976, V ZR 44/74 = WM 1976, 401) hat der Senat den Verkäufer für verpflichtet gehalten, die ihm bekannte Absicht der Stadt, das verkaufte Anwesen im Rahmen späterer Straßenplanungen unter Umständen als Straßenland in Anspruch zu nehmen, zu offenbaren. Dabei hat der Senat ausdrücklich nicht auf den objektiven Stand der Planung und des Planungsrechts, sondern nur auf die mitgeteilte ernsthafte Planungsabsicht der Stadt abgestellt. Im vorliegenden Fall bestand eine gleichartige Aufklärungspflicht. Weil die Androhungen der Stadt geeignet sein konnten, den Vertragszweck zu vereiteln, mußten die Beklagten sie dem Kläger mitteilen und es diesem überlassen abzuwägen, ob er die Androhungen des Bauordnungsamts für unbegründet hielt, was die Beklagten nun für sich in Anspruch nehmen.

2.

Mit der Feststellung, die Beklagte zu 1 habe im genannten Punkt objektiv ihre Aufklärungspflicht verletzt, läßt sich aber das angefochtene Urteil weder ganz noch teilweise aufrechterhalten.

Von Bedeutung im Rahmen der Haftung aus Verschulden bei Vertragsschluß wie auch für die Arglistanfechtung ist die Frage nach der Kausalität der unterlassenen Aufklärung für den Kaufentschluß des Klägers. Insoweit faßt das Berufungsgericht alle drei genannten Gesichtspunkte (a) bis c)) in pauschaler Form zusammen. Mit der erforderlichen Sicherheit läßt sich dem Berufungsurteil nicht entnehmen, daß es auch gesondert für jeden einzelnen der erwähnten Gesichtspunkte, insbesondere die unterlassene Bekanntgabe des Schreibens vom 30. Juni 1970, feststellen will, der Kläger hätte den Kaufvertrag bei pflichtgemäßem Verhalten der Beklagten nicht abgeschlossen. So führt das Berufungsgericht bei Erörterung des Schadenersatzanspruchs nur aus, bei vertragsgemäßem Verhalten der Beklagten zu 1 wäre der Kaufvertrag zwischen dem Kläger und den Beklagten entweder überhaupt nicht oder jedenfalls nicht zum damaligen Zeitpunkt oder nicht mit dem gegebenen Inhalt zustandegekommen. Aus dem Umfang und der Bedeutung der dem Kläger "verschwiegenen Umstände" könne entnommen werden, daß der Kläger bei Kenntnis der genauen Sachlage damals einen Vertrag des gegebenen Inhalts nicht geschlossen hätte. Im Rahmen der Arglistanfechtung geht das Berufungsgericht zwar zunächst auf die unterlassene Mitteilung des Schreibens vom 30. Juni 1970 ein, verweist dann aber "auch insoweit" zur Vermeidung von Wiederholungen auf die oben wiedergegebenen Ausführungen, die gerade nicht erkennen lassen, ob das Berufungsgericht die Kausalität nur aus einer Gesamtschau aller drei angenommenen Pflichtverletzungen oder für jede gesondert feststellen will.

Ähnlich verhält es sich mit den Feststellungen zur subjektiven Seite (mindestens Fahrlässigkeit für den Schadensersatzanspruch, Arglist für die Anfechtung). Auch insoweit lassen die Ausführungen des Berufungsgerichts nicht erkennen, ob es Fahrlässigkeit oder Arglist auch bejaht haben würde, wenn es allein auf die unterlassene Mitteilung des Schreibens vom 30. Juni 1970 abgehoben hätte. Das wird besonders deutlich bei der Erörterung des Vorsatzes zu § 123 BGB. In diesem Zusammenhang handelt das Berufungsgericht alle erwähnten Gesichtspunkte (a) bis c)) ab, um dann zu schließen, daß "alle diese Umstände und das sonstige Auftreten und Vorgehen der Beklagten zu 1 nach der Lebenserfahrung den Schluß zulasse, daß sich die Beklagte zu 1 der Wirkung der fehlenden Aufklärung auf den Kaufentschluß des Klägers bewußt war". Es bleibt deshalb offen, ob das Berufungsgericht die subjektive Seite von Schadensersatzpflicht und arglistiger Täuschung nur aus einer Gesamtschau aller drei von ihm angenommener Pflichtverletzungen bejahen wollte.

3.

Auch unter anderen Gesichtspunkten ist der Rechtsstreit weder ganz noch teilweise zur Entscheidung reif.

In revisionsrechtlich bindender Weise hat das Berufungsgericht das Schreiben des Klägers vom 23. Februar 1972 als Anfechtungserklärung ausgelegt und weder in der widerspruchslosen Hinnahme der Mietüberweisungen, noch in dem in diesem Schreiben geäußerten weiterbestehenden Interesse des Klägers an dem Grundstück einen Grund zu anderer Auslegung gesehen. Die dagegen erhobenen Revisionsrügen hat der Senat geprüft. Sie sind unbegründet (§ 565 a ZPO).

Die widerspruchslose Entgegennahme der Mietüberweisungen durch den Kläger nach dem Zeitpunkt der Anfechtung (23. Februar 1972) kann keine Bestätigungswirkung (§ 144 BGB) haben. Nach einer - wirksamen - Anfechtung kommt eine Bestätigung (§ 144 BGB) nicht mehr in Betracht.

Sollte sich eine arglistige Täuschung der Beklagten zu 1 feststellen lassen, so müßte diese die Beklagte zu 2 gegen sich gelten lassen, denn die Beklagte zu 1 hat nach den insoweit unangegriffenen Feststellungen des Berufungsgerichts als ihre Vertreterin und mithin nicht als Dritte im Sinn von § 123 Abs. 2 BGB gehandelt. Jedenfalls hat die Beklagte zu 2 nach den Hilfsfeststellungen des Berufungsgerichts das Auftreten der Beklagten zu 1 später genehmigt (vgl. Palandt BGB 37. Aufl. § 127 Anm. 1 d cc; BGHZ 20, 36, 39). Im Rahmen eines etwaigen Verschuldens bei Vertragsschluß hat das Berufungsgericht die Beklagte zu 1 zutreffend auch als Erfüllungsgehilfin (§ 278 BGB) der Beklagten zu 2 angesehen (vgl. BGH Urt. v. 21., Juni 1974, V ZR 15/73 = NJW 1974, 1505/1506). Darauf, ob die Beklagte zu 2 die angeblichen Täuschungstatbestände kannte oder billigte (insbesondere, ob ihr auch das Schreiben vom 30. Juni 1970 zugegangen war) kommt es entgegen der Auffassung der Revision nicht an.

II.

Zur Revision der Beklagten zu 3:

1.

Das Berufungsgericht bejaht einen Anspruch des Klägers auf Rückzahlung der Maklerprovision in Höhe von 45.000 DM nach § 812 Abs. 1 Satz 1 BGB wegen Nichtigkeit des Kaufvertrages nach wirksamer Anfechtung und verneint deshalb auch einen Anspruch auf Zahlung der restlichen Maklerprovision (25.000 DM). Insoweit kann auf die Ausführungen zur Revision der Beklagten zu 1 und 2 verwiesen werden. Zur Frage der Arglistanfechtung bedarf es weiterer tatsächlicher Feststellungen des Berufungsgerichts.

2.

Hinsichtlich des über 45.000 DM hinausgehenden Betrages hält das Berufungsgericht die Beklagte zu 3 für schadensersatzpflichtig, weil sie schuldhaft ihre Pflichten aus dem Maklervertrag verletzt und den Kläger nicht ausdrücklich auf das Erlöschen des Fensterrechts und die "ungewöhnliche und unklare" Grundbuchlage hingewiesen habe. Auch dies hält einer rechtlichen Nachprüfung nicht stand.

a)

Ohne weitere Begründung geht das Berufungsgericht zunächst davon aus, daß zwischen dem Kläger und der Beklagten zu 3 "spätestens" mit dem Versprechen einer Vermittlungsprovision (gemeint ist offensichtlich das Schreiben des Klägers vom 19. Februar 1970) ein Maklervertrag zustande gekommen sei. Dies ist rechtlich nicht bedenkenfrei. Im Zeitpunkt des Provisionsversprechens konnte die Beklagte zu 3, wie deren Revision zutreffend rügt, weder eine Abschlußgelegenheit nachweisen noch einen Vertrag vermitteln. Dem Kläger war das Anwesen bekannt, und er hatte der Beklagten zu 3 nach den Feststellungen des Berufungsgerichts ausdrücklich erklärt, er wolle die Vertragsverhandlungen allein mit den Beklagten zu 1 und 2 zu Ende bringen, weshalb sich die Beklagte zu 3 auch nicht mehr einschaltete. Schon am 26. Februar 1970 schloß der Kläger den notariellen Kaufvertrag. Die Verhandlungen mit den Beklagten zu 1 und 2 waren am 19. Februar 1970 - wie sich aus dem Schreiben selbst ergibt - schon beendet oder standen kurz vor ihrem Abschluß. Ob die Parteien zu diesem Zeitpunkt noch den Willen hatten, einen Maklervertrag abzuschließen, der - nach den Vorstellungen des Berufungsgerichts sogar mit rückwirkender Kraft - ein besonderes Treueverhältnis begründen sollte, aus dem sich eine Verletzung von Aufklärungspflichten der Beklagten zu 3 herleiten ließe, läßt sich nicht ohne sorgfältige Auslegung des Provisionsversprechens, die das Berufungsgericht unterlassen hat, beurteilen. Das Berufungsgericht hätte die Möglichkeit prüfen müssen, ob nicht der Kläger den gegen die Beklagten zu 1 und 2 begründeten Provisionsanspruch der Beklagten zu 3 kumulativ oder privativ übernehmen wollte, zumal er sich im notariellen Vertrag vom 26. Februar 1970 ausdrücklich verpflichtet hatte, "die Maklerprovision der Firma K." zu tragen. Demgemäß weist er in seinem Schreiben vom 19. Februar 1970 darauf hin, daß mit der Zahlung von 70.000 DM alle Provisionen aus dem Vertrag, insbesondere die Verkaufsprovision abgegolten sein müßten.

b)

Von den Fragen des Abschlusses eines Maklervertrags zwischen dem Kläger und der Beklagten zu 3 abgesehen, tragen die bisherigen Feststellungen des Berufungsgerichts nicht den Vorwurf einer schuldhaften Pflichtverletzung durch die Beklagte zu 3. Insoweit kann auf die Ausführungen oben unter I. 1. verwiesen werden.

c)

Der Kläger hat sich auf weitere angebliche Täuschungshandlungen berufen (z.B. angeblich unrichtige Angaben über den Jahresmietertrag und über die Bereitschaft der Mieter zu freiwilligen Mieterhöhungen), mit denen sich das Berufungsgericht bisher - von seinem Standpunkt aus zu Recht - nicht befaßt hat. Auch in Richtung gegen die Beklagte zu 3 ist der Rechtsstreit deshalb nicht zur Endentscheidung reif.

III.

Die Zurückverweisung erfolgt an einen anderen Senat des Berufungsgerichts (§ 565 Abs. 1 Satz 2 ZPO). Die neue mündliche Verhandlung wird den Beklagten zugleich Gelegenheit bieten auch den Inhalt ihrer weiteren Revisionsrügen gegen das Berufungsurteil dem Tatrichter vorzutragen.