1.

Das Berufungsgericht sieht die Pflichtverletzung der Beklagten darin, daß diese trotz des Hinweises der D.-Bank vom 27. Mai 1987 am 25. August 1987 die Anweisung gab, die von der Klägerin auf das Sammelkonto bei der D.-Bank überwiesenen 93.472,00 DM an die S.-GmbH weiterzuleiten, anstatt das Geld für die Pfandfreistellung zu verwenden. Damit habe die Beklagte gegen ihre Hauptpflicht aus dem Geschäftsbesorgungsvertrag, nämlich die Interessen der Klägerin zu vertreten, insbesondere aber gegen Ziff. 4.2 des Geschäftsbesorgungsvertrages verstoßen, in dem sich die Beklagte ausdrücklich verpflichtet habe, dafür zu sorgen, daß Zahlungen an den Verkäufer nur dann geleistet würden, wenn ein lastenfreier Eigentumsübergang sichergestellt sei. Der vorliegende Sachverhalt zeige, daß die Lastenfreistellung nicht gesichert gewesen sei. Die Beklagte habe die Klägerin mit der Anweisung zur Auszahlung an die S.-GmbH um die in §§ 404, 406 BGB normierten Einreden und Verteidigungsmittel gebracht, denn im Falle der Inanspruchnahme der Klägerin durch die S.-GmbH aus abgetretenem Recht hätte die Klägerin die Zahlung der 93.472,00 DM unter Hinweis auf den noch nicht lastenfreien Eigentumserwerb verweigern bzw. im Falle der Grundschuldablösung durch die Klägerin selbst mit einem Schadensersatzanspruch gegen die T.-GmbH in entsprechender Höhe aufrechnen können.

2.

Insoweit halten die Ausführungen des Berufungsgerichts im Ergebnis rechtlicher Nachprüfung stand.

Nach dem Geschäftsbesorgungsvertrag war und ist die Beklagte verpflichtet, dafür Sorge zu tragen, daß die Klägerin mit der Zahlung des vereinbarten Kaufpreises für die Wohnung Nr. 6 in Höhe von 93.472,00 DM lastenfreies Eigentum erwirbt. Damit war es aber auch Sache der Beklagten, durch Bestimmung des endgültigen Empfängers der 93.472,00 DM dieses Ziel nicht zu vereiteln.

a)

Die Pflichtverletzung der Beklagten läßt sich bei dem derzeitigen Sach- und Streitstand allerdings nicht, wie das Berufungsgericht meint, über eine Aufgabe der Aufrechnungsmöglichkeit nach § 406 BGB begründen, denn dies würde eine aufrechenbare Gegenforderung der Klägerin voraussetzen. Das Berufungsgericht sieht diese Gegenforderung in einem Schadensersatzanspruch gegen die T.-GmbH, der dann entstanden wäre, wenn die Klägerin die 93.472,00 DM an die D.-Bank zur Lastenfreistellung geleistet hätte, denn die T.-GmbH habe durch die nicht lastenfreie Eigentumsübertragung ihre Verkäuferpflichten verletzt. Dabei verkennt es, daß ein auf Geld gerichteter Schadensersatzanspruch der Klägerin gegen die T.-GmbH in Höhe der Klagforderung nur dann in Betracht kommen kann, wenn tatsächlich eine durch die Globalgrundschulden abgesicherte Forderung der D.-Bank gegen die T.-GmbH in Höhe von 93.472,00 DM bestand, denn die T.-GmbH schuldete, wie nachfolgend noch im einzelnen auszuführen ist, der Klägerin nicht mehr als lastenfreie Eigentumsübertragung. Der hierin enthaltene Befreiungsanspruch von Grundpfandrechten kann sich nur dann in einen auf Geld gerichteten Schadensersatzanspruch verwandeln, wenn tatsächlich Geldaufwendungen notwendig sind, um die Pfandfreistellung zu erreichen. Dies ist zwischen den Parteien streitig und vom Berufungsgericht nicht festgestellt (vgl. unten 3).

b)

Indes geht das Berufungsgericht im Ergebnis zutreffend davon aus, daß die Beklagte mit der Anweisung vom 25. August 1987 ohne rechtfertigenden Anlaß eine gegenüber der T.-GmbH bestehende Einrede aufgegeben hat, die über § 404 BGB auch der S.-GmbH hätte entgegengehalten werden können.

Nach Nr. 5 des notariellen Kaufvertrages über die Wohnung Nr. 6 zwischen der T.-GmbH und der Klägerin war die T.-GmbH verpflichtet, den Kaufgegenstand frei von nicht übernommenen, im Grundbuch eingetragenen Belastungen zu verschaffen. Die hierzu korrespondierende Hauptleistungspflicht der Klägerin war die Zahlung des vereinbarten Kaufpreises in Höhe von 93.472,00 DM. Gemäß Nr. 3 des notariellen Kaufvertrages war der Kaufpreis jedenfalls erst dann fällig, wenn dem vertragsgemäßen Eigentumswechsel keine Hindernisse entgegenstanden. Ein derartiges Hindernis wurde von der D.-Bank mit Schreiben an die Beklagte vom 27. Mai 1987 behauptet, wenn die D.-Bank die Löschung der auf der Wohnung Nr. 6 lastenden Globalgrundschulden von der Ablösung angeblich der T.-GmbH eingeräumter Kredite abhängig machte. Die D.-Bank konkretisierte in dem genannten Schreiben zwar weder Entstehungsgrund noch Höhe der angeblichen Forderung; klar und unmißverständlich war jedoch der Hinweis, daß im Falle der Weiterleitung der 93.472,00 DM an die S.-GmbH eine Pfandfreistellung nicht erfolgen werde. Damit wäre die Klägerin berechtigt gewesen, die Kaufpreiszahlung bis zur Beseitigung des dem lastenfreien Eigentumswechsel entgegenstehenden Hindernisses zu verweigern, mithin der T.-GmbH die Einrede des nicht erfüllten Vertrages entgegenzuhalten.

In dieser Situation durfte die Beklagte die Anweisung, das Geld an die S.-GmbH weiterzuleiten, nicht geben. Denn unabhängig davon, ob der D.-Bank tatsächlich Forderungen gegen die T.-GmbH in Höhe von 93.472,00 DM zustanden, bestand die für die Beklagte erkennbare Gefahr des nicht lastenfreien Eigentumswechsels trotz Erfüllung sämtlicher vertraglicher Pflichten der Klägerin. Der Beklagten war überdies die schwierige finanzielle Situation der T.-GmbH aus umfangreicher Vorkorrespondenz spätestens seit Mitte 1986 bekannt.

c)

Die Beklagte ist auch nicht durch den Hinweis auf eine mit der im Dezember 1986 erfolgten Abtretung des Kaufpreisanspruchs an die S.-GmbH entstandene Zwangslage entlastet. Das auch auf dem Wohnungseigentum der Klägerin ruhende Grundpfandrecht konnte von der D.-Bank schnell realisiert werden, zumal es gemäß § 800 ZPO vollstreckbar war. Die Drohung der D.-Bank gegenüber der Klägerin im Jahre 1988, aus den Grundschulden vorzugehen, war somit ernst zu nehmen. Es mußte daher das erste Bestreben der Beklagten sein, die Klägerin vor der Gefahr dinglicher und damit, nach Zahlung an die S.-GmbH, möglicherweise doppelter Inanspruchnahme zu schützen. Die Zwangslage, auf die die Revision abhebt, bestand nur scheinbar, denn im Falle der Nichtzahlung an die S.-GmbH wäre die Klägerin über § 404 BGB ausreichend geschützt gewesen. Für den Einwendungserhalt nach § 404 BGB genügt es, daß der Rechtsgrund der Einrede in dem Schuldverhältnis angelegt war (BGHZ 93, 71, 79 [BGH 29.11.1984 - IX ZR 44/84]; BGH, Urteil vom 23. Mai 1989 - XI ZR 82/88 = WM 1989, 1009, 1010 unter I 2 a). Dem kann nicht entgegengehalten werden, daß die S.-GmbH dann den Weiterbau der Wohnung Nr. 6 verweigert hätte. Diese Weigerung wäre unberechtigt gewesen, weil die S.-GmbH als Zessionarin nur Inhaberin einer einredebehafteten, nicht fälligen Kaufpreisforderung gegen die Klägerin war und ihr deshalb - Konnexität unterstellt - ein Zurückbehaltungsrecht gemäß § 273 Abs. 1 BGB hinsichtlich der der Klägerin geschuldeten restlichen Bauleistungen nicht zustand. Auch aus der Werklohnforderung gegen die T.-GmbH konnte die S.-GmbH mangels Gegenseitigkeit keine Rechte gegen die Klägerin herleiten. Es war Sache der Beklagten, die S.-GmbH unter Hinweis auf diese Rechtslage zur Vollendung der Renovierungsarbeiten anzuhalten. Daß sie dies auch nur versucht hätte, trägt die Beklagte nicht vor. Dann kann aber auch nicht davon ausgegangen werden, daß sich die S.-GmbH der Einsicht in die Rechtslage verschlossen und vertragswidrig die Fortsetzung der Arbeiten verweigert hätte.

d)

Die Beklagte handelte auch fahrlässig, denn sie hätte bei Beachtung der ihr zuzumutenden Sorgfalt sowohl die über der Klägerin schwebende Gefahr der doppelten Inanspruchnahme, als auch die in Wahrheit nicht bestehende Zwangslage der Entscheidung zwischen zwei vermeintlich gleich "gefährlichen" Gläubigern erkennen können und müssen.

3.

Ausgehend von der schuldhaften Pflichtverletzung der Beklagten meint das Berufungsgericht weiter, der Klaganspruch sei deshalb begründet, weil die Klägerin 93.472,00 DM aufwenden müsse, um ihr Eigentum lastenfrei stellen zu lassen. Auf eine langwierige prozessuale Auseinandersetzung über das Bestehen oder Nichtbestehen einer durch die Globalgrundschulden abgesicherten Forderung der D.-Bank gegen die T.-GmbH brauche sich die Klägerin nicht verweisen zu lassen.

Diese Auffassung ist von Rechtsirrtum beeinflußt. Das Berufungsgericht verkennt Art und Umfang des sich aus der vorliegenden schuldhaften Pflichtverletzung der Beklagten ergebenden Schadensersatzes.

Die Klägerin ist dadurch belastet, daß die von ihr gekaufte Eigentumswohnung infolge des pflichtwidrigen Verhaltens der Beklagten auch nach der Zahlung der 93.472,00 DM für Grundschulden der D.-Bank haftet. Bei derartiger Fallgestaltung geht der Schadensersatzanspruch des Gläubigers gemäß § 249 Satz 1 BGB zunächst nur auf Befreiung von der fortbestehenden Haftung (BGHZ 57, 78, 81; BGH, Urteil vom 11. Juni 1986 - VIII ZR 153/85 = WM 1986, 1115, 1117 unter II 2 a). Einen Befreiungsanspruch hat die Klägerin indessen bislang nicht geltend gemacht; sie verlangt vielmehr Zahlung von 93.472,00 DM an die D.-Bank zwecks Löschung der auf ihrer Wohnung lastenden Grundschulden. Nach § 250 Satz 2 BGB geht der Befreiungsanspruch erst dann in einen Geldanspruch über, wenn der Geschädigte erfolglos eine Frist zur Herstellung (hier: Haftungsfreistellung) mit Ablehnungsandrohung gesetzt hat. Dem steht es gleich, wenn der Schuldner die Herstellung oder überhaupt jeden Schadensersatz ernsthaft und endgültig verweigert (BGH, Urteile vom 11. Juni 1986 a.a.O. und vom 23. März 1990 - V ZR 16/89 = WM 1990, 1210, 1212 unter II 1). Die Beklagte hat hierzu behauptet, sie sei mangels Abtretung des Löschungsanspruches seitens der Klägerin bislang nicht imstande gewesen, von der D.-Bank mit Erfolg die Befreiung der Wohnung Nr. 6 von der Grundpfandhaftung zu verlangen. Feststellungen sind hierzu nicht getroffen. Aus Nr. 3 des Geschäftsbesorgungsvertrages läßt sich ein solches Recht nicht herleiten, weil hierdurch die Beklagte lediglich ermächtigt wird, Löschungsbewilligungen für die Klägerin entgegen zu nehmen. Bei Vorliegen einer der genannten Voraussetzungen wandelt sich der Befreiungsanspruch in dem Zeitpunkt in einen Geldanspruch um, in welchem der Berechtigte Geldersatz fordert (BGH, Urteil vom 11. Juni 1986 aaO).

Weitere Voraussetzung eines solchen auf Geld gerichteten Schadensersatzanspruches ist indessen, daß der mit der Klage geforderte Betrag tatsächlich notwendig ist, um die Haftungsfreistellung zu erreichen (vgl. BGH, Urteile vom 11. Juni 1986 a.a.O. unter II 2 b und vom 9. November 1988 - VIII ZR 310/87 = WM 1989, 67, 69 unter III). Auch insoweit fehlt es bislang an Feststellungen, ob und in welcher Höhe die Globalgrundschulden der D.-Bank, bezogen auf die Wohnung Nr. 6, noch valutieren. Es kann deshalb derzeit nicht beurteilt werden, ob und in welcher Höhe der Klägerin ein auf Geldzahlung gerichteter Schadensersatzanspruch zusteht.

4.

Da somit das angefochtene Urteil von seiner Begründung nicht getragen wird, war es aufzuheben. Die rechtlichen Voraussetzungen des mit der Klage geltend gemachten Zahlungsanspruches sind bislang nicht mit der erforderlichen Deutlichkeit hervorgetreten; deshalb erscheint es sachgerecht, den Rechtsstreit an das Berufungsgericht zurückzuverweisen, um den Parteien Gelegenheit zur Ergänzung ihres Sachvortrages, der Klägerin eventuell auch zur Umstellung ihres Antrages und dem Berufungsgericht gegebenenfalls zur Nachholung der noch fehlenden Feststellungen zu geben. Dem Berufungsgericht war auch die Entscheidung über die Kosten der Revision zu übertragen, die vom endgültigen Ausgang des Rechtsstreits abhängt.