Das Berufungsgericht ist der Auffassung, die Klägerin habe weder die Voraussetzungen der Nr. 4c noch der Nr. 4b AGB dargetan. Die Angriffe der Revision bleiben ohne Erfolg.

I.

Klaganspruch aus Nr. 4c AGB

Das Berufungsgericht hält diese Klausel aus zwei Gründen für unwirksam. Einmal habe der Beklagte die 165.000 DM, von denen die Klägerin ausgeht, D. allenfalls mündlich als Verhandlungsgrundlage genannt. Nach ihren eigenen Bedingungen hätten aber nur die im Auftragsschein schriftlich festgehaltenen Abreden gelten sollen. Außerdem habe diese Klausel nichts an dem Recht des Beklagten geändert, die Interessenten K. und L. ohne Angabe von Gründen ablehnen zu dürfen. Denn die Klägerin könne nur dann Schadensersatz "wegen Nichtabschluß mit Kaufwilligen" verlangen,wenn die Bedingungen, zu denen der Beklagte entweder habe verkaufen oder die Gesamtprovision habe zahlen müssen, bestimmt oder doch bestimmbar gewesen seien. Hier sei lediglich verabredet gewesen, daß 165.000 DM "Verhandlungsgrundlage" sein sollten. Jedoch sei nichts darüber festgelegt worden, wie es mit den Zahlungsbedingungen, der Lastenübernahme und den Vertragskosten stehen solle, vor allem nichts darüber, wann der Beklagte das Haus zu übergeben habe und ob es geräumt sein müsse usw.

Die Rügen der Revision richten sich vor allem gegen die Ansicht des Berufungsgerichte die Klausel Nr. 4c sei schon deshalb unwirksam, weil die Verhandlungsgrundlage nicht im Auftragsschein genannt gewesen war. Sie bedürfen keiner Prüfung. Denn es ist dem Berufungsgericht jedenfalls darin zu folgen, daß die Klausel Nr. 4c nicht ausreichte, den Beklagten zu zwingen, zwischen Verkauf oder Zahlung der Gesamtprovision zu wählen.

1.

§ 652 BGB knüpft den Lohnanspruch des Maklers an zwei Bedingungen: Das Geschäft muß zustandegekommen sein, außerdem muß dies durch die Tätigkeit des Maklers verursacht sein. Diese Regelung kann allerdings von den Parteien wegbedungen werden. So macht der Makler oft im Auftragsschein oder in seinen Geschäftsbedingungen aus, daß es auf die Frage der Verursachung nicht ankommen soll. Gegen eine solche Klausel ist grundsätzlich nichts einzuwenden (Urteile des Senats vom 21. März 1966 - VIII ZR 290/63 - und vom 22. Juni 1966 - VIII ZR 159/65 = NJW 1966, 1405, 2008). Denn damit wird der Streit darüber vermieden, ob das Geschäft auf die Bemühungen des Maklers zurückzuführen ist. Jedoch sind an eine Klausel, nach der es sogar auf das Zustandekommen des Geschäfts nicht ankommen soll, strengere Anforderungen zu stellen. Währendder Auftraggeber bei Abschluß des Geschäfts in der Regel die von ihm zu zahlende Provision einkalkuliert, z.B. die Verkäuferprovision als "Belohnung" des erfolgreichen Maklers dem ihm zufließenden Kaufpreis entnimmt, muß er bei der in Rede stehenden Klausel die Provision aus eigener Tasche zahlen.

Vor allem gehört es zum Wesen des Maklervertrages, daß der Auftraggeber in seiner Entschließung, ob er das vom Makler nachgewiesene oder vermittelte Geschäft abschließen will oder nicht, frei ist. Er braucht keine Rücksicht darauf zu nehmen, daß der Makler nur beim Zustandekommen des Geschäftes seinen lohn verdient (Urteile des Senats vom 18. April 1966 - VIII ZR 111/64 = NJW 1966, 1404 und vom 9. November 1966 - VIII ZR 170/64 = NJW 1967, 198). Da ihn die Einschaltung des Maklers grundsätzlich nicht in seiner Entschließungsfreiheit beeinträchtigen soll, verstößt er nicht gegen Treu und Glauben (§ 162 BGB) und handelt nicht vertragswidrig, wenn er seine eigenen Interessen über das Interesse des Maklers an seiner Provision setzt (BGH Urt. v. 26. September 1960 - VII ZR 227/59 = BB 1960, 1262 Nr. 2256). Er kann auch Angebote, die seinem Auftrag genau entsprechen und sogar noch günstigere Angebote ablehnen. In seiner Freiheit, abzuschließen oder nicht, ist er auch nicht schon dadurch beschränkt, daß er einen "Alleinauftrag" erteilt oder dem Makler das Objekt "fest an die Hand" gegeben hat (BGH Urt. v. 17. November 1960 - VII ZR 236/59 = NJW 1961, 307 Nr. 3 und Urt. v. 22. April 1964 - VIII ZR 225/62 = BGH Warn 1964 Nr. 115 = NJW 1964, 1467 Nr. 2). Er behält seine Freiheit selbst dann, wenn er für bestimmte Zeit auf Widerruf seines Auftrages verzichtet hatte. Damit hat er noch keine Pflicht zu verkaufen übernommen. Vielmehrbraucht er auch bei solchen Klauseln dem Makler grundsätzlich nur dann etwas (als Provision oder als Schadensersatz) zu zahlen, wenn das Geschäft zustandegekommen ist (RGZ 22, 378, 381; 76, 361, 363; BGB RGRK 11. Aufl. § 652 Anm. 1).

2.

Zu diesem gesetzlichen Leitbild des Maklervertrages steht eine Klausel, wonach der Makler auch dann Provision erhält (sogar die doppelte Provision), wenn kein Vertrag zustande kommt, im Gegensatz.

Eine Klausel, durch die sich der Makler mehr versprechen läßt, als ihm das Gesetz gewährt, findet ihre Grenze an dem, was im redlichen Verkehr zulässig ist (RGZ 172, 187, 189 = DR 1944, 409). Allgemeine Geschäftsbedingungen werden einseitig von einem Vertragsteil aufgestellt und nur kraft Unterwerfung des anderen Teils Bestandteil des Vertrages. Der Vertragspartner unterwirft sich aber nur solchen Klauseln, mit denen er billigerweise rechnen konnte (BGHZ 38, 183, 185;  41, 151, 154) [BGH 17.02.1964 - II ZR 98/62]. Das gilt auch für die allgemeinen Geschäftsbedingungen eines Maklers. Der Senat hat bereits mehrfach ausgesprochen, daß der Makler bei Abfassung seiner Bedingungen die Interessen seiner künftigen Auftraggeber angemessen mitberücksichtigen muß und nicht nur seine eigenen Interessen zur Geltung bringen darf (Urteile vom 4. November 1964 - VIII ZR 46/63 = BGH Warn 1964 Nr. 251 = NJW 1965, 246 und vom 20. September 1965 - VIII ZR 214/63). Dazu gehört aber, daß er den Inhalt des "vertragsgemäß" abzuschließenden Geschäfts mit seinem Auftraggeber ausdrücklich ausmacht. Andernfalls würde sich dieser mit solcher Klausel ganz in die Hände des Maklers begeben (so RG JW 1922, 1323). Es bedarf hierkeiner Entscheidung, ob das dann als sein Wille unterstellt werden kann, wenn der Makler ihm diesen einschneidenden Sinn der Klausel in einer jeden Zweifel ausschließenden Weise erläutert hat (KG NJW 1956, 1758 und 1965, 1277; Staudinger/Riedel a.a.O. Rdnr. 18; Dyckerhoff/Rinke, Das Recht des Immobilienmaklers 5. Aufl. S. 108/109).

Keinesfalls reicht dazu aber die Berufung auf die allgemeinen Geschäftsbedingungen aus, wenn der Makler nicht schon bei Annahme des Auftrages ausdrücklich und im einzelnen festgelegt hat, wie die Bedingungen des Geschäftes lauten sollen, bei dessen Zurückweisung der Auftraggeber ersatzpflichtig werden soll.

II.

Klaganspruch aus Nr. 4b AGB

1.

Die Revision beharrt auf dem Standpunkt, der Anspruch sei schon dadurch ausgelöst worden, daß der Beklagte im August 1962 gegenüber D. erklärt habe, nicht mehr verkaufen zu wollen. Da er damals schon den Auftrag widerrufen habe, sei dieser seitdem erloschen. All das, was die Klägerin nachher getan habe, sei nur ein Versuch gewesen, den Streit gütlich beizulegen. Nachdem dies gescheitert sei, bestehe ihre erste Provisionsrechnung vom 17. August 1962 zu Recht.

Demgegenüber ist das Berufungsgericht der Auffassung, auf die behaupteten mündlichen Weigerungen des Beklagten könne es nicht ankommen. Auch das Schreiben des Anwalts vom 22. Oktober 1962 habe die Ersatzpflicht des Beklagten nicht ausgelöst. Denn dieses sei dahin zu verstehen, daßder Beklagte nur "im Augenblick", nämlich wegen der Kuba-Krise, nicht habe verkaufen wollen und daß die Klägerin durchaus habe weitere Interessenten schicken sollen, jedoch ausschließlich an den Anwalt.

2.

Ob die gegen diese Ausführungen gerichteten Angriffe der Revision hätten Erfolg haben können, braucht nicht geprüft zu werden, weil die Klägerin ihren Anspruch ohnehin nicht auf Nr. 4b AGB stützen kann.

Erteilt der Auftraggeber dem Makler, wie hier geschehen, einen Alleinauftrag, so begibt er sich des Rechts, das Objekt einem anderen Makler an Hand zu geben. Tut er dies dennoch, so kann er, wenn er das Objekt mit Hilfe des anderen Maklers verkauft, dem ersten Makler hinsichtlich der ihm entgangenen Provisionen ersatzpflichtig werden (RGZ 76, 361, 363). Der Makler kann sich auch ausbedingen, daß ihm der Auftraggeber diese Chance, seine Bemühungen zum Erfolg zu bringen, für einige Zeit fest an Hand gibt, indem er den Auftrag nur nach Ablauf einer gewissen Zeit oder (und) unter Einhaltung einer Frist kündigen kann. Nimmt der Auftraggeber seinen Auftrag entgegen dieser Zusage vorzeitig zurück, so ist dieser Widerruf dem Makler gegenüber unwirksam; dieser kann sich weiterhin für den Auftraggeber bemühen und ihm Interessenten zuführen. Diese Vereinbarung einer festen Auftragsfrist bedeutet jedoch, wie schon oben dargelegt wurde, noch nicht, daß der Auftraggeber entweder mit Interessenten, die ihm während der Frist zugeführt werden, abschließen oder Provision zahlen muß (Künzel, Berliner Grundeigentum 1956, 70). Sie bedeutet nur, daß der Auftraggeber seinem Makler dann etwas zahlen muß, wenn er vertragswidrig einen anderen Makler beauftragt und mitdessen Hilfe das Geschäft abgeschlossen hat (Urteil des erkennenden Senats v. 22. Juni 1966 - VIII ZR 159/65 = NJW 1966, 2008 [BGH 22.06.1966 - VIII ZR 159/65]). Denn dieses Recht sollte er erst dann wiedergewinnen, wenn er seinem ersten Makler, dem er Fest- und Alleinauftrag erteilt hatte, fristgerecht gekündigt hat.

Über diese Rechtslage geht Nr. 4b der Geschäftsbedingungen der Klägerin weit hinaus. Danach soll ein Auftraggeber, der den Auftrag vorzeitig während der Auftragsfrist zurücknimmt, ohne weiteres ersatzpflichtig sein - also auch dann, wenn er das in Aussicht genommene Geschäft gar nicht abgeschlossen hat. Für eine solche, den Makler einseitig begünstigende Klausel gelten die oben ausgesprochenen einschränkenden Grundsätze entsprechend. Die Bezugnahme auf die allgemeinen Geschäftsbedingungen genügt nicht für die Annahme, der Auftraggeber habe sich auch dieser für ihn überraschenden Klausel unterworfen (§§ 133, 157 BGB).

Somit erweist sich der Standpunkt des Berufungsgerichts im Ergebnis als richtig, so daß die Revision mit Kostenfolge aus § 97 ZPO zurückzuweisen war.