1.

Das vom Landgericht erlassene und vom Berufungsgericht bestätigte Grundurteil ist unzulässig.

Nur bei einem auf Zahlung (oder auf Leistung vertretbarer Sachen) gerichteten Klageanspruch darf gemäß § 304 Abs. 1 ZPOüber den Grund vorab durch Zwischenurteil entschieden werden. Daher kann der hier geltend gemachte erbbaurechtliche Heimfallanspruch, mit dem die Verurteilung des Beklagten zur Übertragung des Erbbaurechts (richtig: zur Abgabe der dafür nach § 873 BGB erforderlichen Einigungserklärung) und zur Bewilligung der Grundbuchumschreibung verlangt wird, nicht Gegenstand eines Grundurteils sein (Senatsurteil vom 24. Februar 1984, V ZR 187/82, WM 1984, 668 = NJW 1984, 2213). Das Grundurteil durfte mithin nicht ergehen. Dieser Verfahrensmangel ist von Amts wegen zu berücksichtigen (BGH Urteil vom 12. Juni 1975, III ZR 34/73, NJW 1975, 1968). Das Berufungsurteil muß deshalb aufgehoben werden.

2.

Zu prüfen ist jedoch, ob die Revision sachlich begründet ist und zur Abweisung der Klage führen muß; denn bei diesem Ergebnis käme es auf den Verfahrensmangel nicht an.

Das Berufungsgericht hält den Heimfallanspruch der Klägerin für gerechtfertigt, weil der Beklagte gegen die von ihm übernommenen Pflichten aus §§ 2 und 3 des Erbbaurechtsvertrages vom 27. September 1955 verstoßen habe, ein Wohnhaus nur nach Maßgabe des am 29. April 1954 genehmigten "Aufbauplanes" zu errichten und im Umfang darüber hinausgehende Bauvorhaben nur mit Zustimmung der Klägerin durchzuführen. Das Konzept dieses Aufbauplanes sei durch den im Jahre 1962 aufgestellten Bebauungsplan Nr. 26 nicht verändert worden, weil auch hiernach lediglich der Bau von Ein- bis Zweifamilienhäusern zulässig gewesen sei. Die Regelung in den §§ 2 und 3 des Erbbaurechtsvertrages sei dahin auszulegen, daß sie nicht bloß die Errichtung eines Ein- bis Zweifamilienhauses vorschreibe, sondern auch die bauliche Nutzung entsprechend beschränke. Die eigenmächtige nachträgliche Änderung der Raumeinteilung des Hauses in Einzimmerwohnungen und insbesondere die mit der Vermietung verbundene Nutzungsänderung sowie die gewerbliche Nutzung der im Kellergeschoß eingerichteten Bade- und Saunaanlage seien daher vertragswidrig gewesen.

Diese Ausführungen halten der revisionsrechtlichen Prüfung nicht stand.

a)

Es stellt sich allerdings nicht die von der Revision aufgeworfene Frage, ob der Vertrag vom 5. November 1965, durch den die Stadt L. eines der von der Klägerin erworbenen Erbbaurechte dem Beklagten (und zunächst auch seiner Ehefrau) übertragen hat und in welchem er alle Verpflichtungen aus dem Erbbaurechtsvertrag vom 27. September 1955 übernommen hat, etwa nicht ordnungsgemäß beurkundet worden ist. Zwar nimmt der Vertrag vom 27. September 1955 in § 2 auf einen "Aufbauplan" Bezug, ohne daß dieser Plan in dem Übertragungsvertrag vom 5. November 1965 - durch Beifügung und Verlesung - mitbeurkundet worden ist. Ein etwa darin liegender Beurkundungsmangel ist jedoch nach § 11 Abs. 2 ErbbauVO, § 313 Satz 2 BGB durch die Eintragung der Rechtsübertragung auf den Beklagten geheilt worden. Damit ist das zwischen der Stadt Langenhagen und dem Beklagten geschlossene Rechtsgeschäft seinem ganzen Inhalt nach wirksam geworden.

b)

Als Erbbauberechtigter muß der Beklagte die zwischen der Klägerin und der Gemeinde L. zum Inhalt des Erbbaurechts gemachte Heimfallvereinbarung (§ 2 Nr. 4 ErbbauVO) gegen sich gelten lassen. Durch die Eintragung des Erbbaurechts in das Erbbaugrundbuch (§ 11 ErbbauVO, § 873 BGB) und durch die Bezugnahme auf die Eintragungsbewilligung (§ 14 Abs. 1 Satz 3 ErbbauVO) hat die von der Bewilligung umfaßte Heimfallregelung dingliche Wirkung gegenüber dem jeweiligen Erbbauberechtigten erlangt.

Im Ausgangspunkt zutreffend ist die Ansicht des Berufungsgerichts, daß die Vereinbarungen in § 2 Nr. 1 und § 3 des Erbbaurechtsvertrages vom 27. September 1955, wonach für Art und Umfang der Bebauung der gemeindliche Aufbauplan vom 29. April 1954 maßgebend ist und sämtliche im Umfang darüber hinausgehende Bauvorhaben nur mit Zustimmung der Klägerin durchgeführt werden dürfen, nicht durch den im Jahre 1962 beschlossenen Bebauungsplan gegenstandslos geworden seien, weil auch dieser Plan eine - wenngleich "großzügigere" - Bebauung mit Ein- bis Zweifamilienhäusern vorgesehen habe. Das Berufungsgericht legt die Vereinbarungen offenbar dahin aus, daß für die Verpflichtung zur Errichtung eines Wohnhauses der jeweils gültige Bebauungsplan bestimmend sei, sofern er - wie im vorliegenden Falle - den erwähnten Aufbauplan nur modifiziere. Diese Auslegung des dinglichen, von der Eintragungsbewilligung gedeckten Inhalts des Erbbaurechtsvertrages unterliegt der uneingeschränkten revisionsgerichtlichen Nachprüfung (BGHZ 59, 205, 208 f; Senatsurteil vom 24. Februar 1984, V ZR 187/82, WM 1984, 668 = NJW 1984, 2213, 2214). Bei der Auslegung ist auf den Wortlaut der die Einigung und Eintragungsbewilligung enthaltenden Urkunde und auf den Sinn abzustellen, wie er sich aus unbefangener Sicht als nächstliegende Bedeutung der Erklärung ergibt; außerhalb der Urkunde liegende Umstände dürfen nur herangezogen werden, wenn und soweit sie nach den besonderen Umständen des Einzelfalles für jedermann ohne weiteres erkennbar sind (ständige Rechtsprechung des Senats, vgl. BGHZ 47, 190, 196;  59, 205, 209;  60, 226, 231;  90, 181, 184) [BGH 16.02.1984 - V ZB 8/83].

Bei Anwendung dieser Auslegungsgrundsätze ist dem Berufungsgericht darin zu folgen, daß die Ersetzung des bei der Bestellung des Erbbaurechts im Jahre 1955 gültigen Aufbauplanes durch den 1962 aufgestellten Bebauungsplan Nr. 26 nicht der auf den Aufbauplan bezogenen Heimfallvereinbarung die Grundlage entzog. Wird ein Erbbaurecht - wie hier - mit der Zweckvereinbarung bestellt, ein Wohnhaus nach den Bestimmungen des zu dieser Zeit geltenden Bauleitplanes der Gemeinde zu errichten, so ergibt sich aus diesem Zweck der Wille der Beteiligten, daß im Falle einer Änderung des Bauleitplans der neue Plan für das Bauvorhaben maßgebend sein soll, wenn er keine wesentlich andere Bebauung vorschreibt. Denn gewollt ist dann die nach dem jeweils gültigen Bebauungsplan zulässige Bauweise, nicht eine baurechtlich nicht genehmigungsfähige Bebauung. Hiernach ist auch für jeden nachfolgenden Erwerber des Erbbaurechts ersichtlich, wie gebaut werden muß. Das Erfordernis der Bestimmtheit der Heimfallvoraussetzungen ist damit gewahrt. Hieran ändert auch die Tatsache nichts, daß in § 2 des Vertrages vom 27. September 1955 eine Bebauungsfrist bis zum 31. Dezember 1958 vereinbart war. Zwar ist diese Frist hinfällig geworden, nachdem das Grundstück bis zur Übertragung des Erbbaurechts auf den Beklagten im Jahre 1965 nicht bebaut worden war und die Klägerin gleichwohl der Übertragung zugestimmt hatte; dadurch ist aber nicht auch die Verpflichtung des Beklagten entfallen, ein Wohnhaus nur nach Maßgabe der örtlichen Bauleitplanung zu errichten.

c)

Dem Berufungsgericht kann jedoch nicht in der Auffassung gefolgt werden, daß sich aus der Verpflichtung zur Errichtung eines dem Bebauungsplan entsprechenden Wohnhauses auch die Pflicht ergebe, das Haus in einer bestimmten Weise zu nutzen, und daß eine eigenmächtige Nutzungsänderung den Heimfallanspruch auslöse.

Wie auch das Berufungsgericht nicht verkennt, beziehen sich die in §§ 2 und 3 des Vertrages vom 27. September 1955 getroffenen Vereinbarungen dem Wortlaut nach nur auf Art und Umfang der Errichtung von Bauwerken, nicht auf deren Verwendung. Gerade weil das Gesetz die Möglichkeit zuläßt, sowohl für die Errichtung als auch für die spätere Verwendung des Bauwerks Vereinbarungen mit dinglicher Wirkung zu schließen (§ 2 Nr. 1 ErbbauVO), muß die Vereinbarung deutlich machen, was gewollt ist. Das gilt insbesondere dann, wenn für den Fall der Zuwiderhandlung ein Heimfallrecht ausbedungen ist. Ein solches Recht muß in Anbetracht seiner einschneidenden Folgen für den Erbbauberechtigten an den Eintritt bestimmter Voraussetzungen gebunden sein (§ 2 Nr. 4 ErbbauVO); nur dann kann es dingliche Wirkung erlangen. Ist als Heimfallgrund die Verletzung einer die Errichtung des Bauwerks betreffenden Pflicht vereinbart, so ist damit das Heimfallrecht nur für diese bestimmte Voraussetzung festgelegt. Allein aus dem hier mit der Erbbaurechtsbestellung verfolgten Zweck, Grundstücke zum Bau von Eigenheimen zu günstigen Bedingungen zur Verfügung zu stellen, kann sich entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts nicht die extensive Auslegung rechtfertigen, daß eine Heimfallvereinbarung, die auf die Errichtung eines diesem Zweck entsprechenden Wohnhauses bezogen ist, auch die zweckgerechte Nutzung erfaßt. Dabei ist zu berücksichtigen, daß der Erbbaurechtsvertrag in § 9 die "Benutzung" ausdrücklich regelt, nämlich dahingehend, "daß die Benutzung des Erbbaugeländes und der Gebäude in einer Weise" erfolgen muß, "die weder aus gesundheitlichen noch aus sittlichen Gründen zu beanstanden ist". Haben aber die Beteiligten die Benutzung besonders geregelt, so kann auch aus diesem Grunde nicht in die Vereinbarung über die Errichtung des Bauwerks eine Nutzungsregelung hineingelegt werden. Dazu hätte es einer ausdrücklichen und eindeutigen Abrede bedurft.

Demnach kann der Heimfallanspruch nicht auf die Tatsache gestützt werden, daß der Beklagte das als Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung errichtete Gebäude ohne Zustimmung der Klägerin als "Appartement-Haus" nutzt und die im Kellergeschoß eingerichtete Bade- und Saunaanlage für gewerbliche Zwecke vermietet hat.

d)

Soweit das Berufungsgericht die baulichen Veränderungen in der Raumaufteilung des Hauses - Herstellung von Einzimmerwohnungen mit sanitären Anlagen - als Heimfallgrund ansieht, mag dahinstehen, ob sich die Heimfallregelung in § 10 Nr. 3 des Vertrages auch auf die Änderung des unstreitig zunächst ordnungsgemäß errichteten Hauses erstreckt. Denn insoweit ist der Heimfallanspruch jedenfalls verjährt. Er verjährt gemäß § 4 ErbbauVO in sechs Monaten von dem Zeitpunkt an, in dem der Grundstückseigentümer Kenntnis von dem Vorhandensein der Voraussetzungen erlangt. Das Berufungsgericht geht davon aus, daß der Klägerin am 30. September 1980 bei einer Besichtigung des Hauses die innerbaulichen Veränderungen bekannt geworden seien; dies ist auch unbestritten. Demnach war bei Klageeinreichung am 4. Dezember 1981 der auf diese Baumaßnahmen gestützte Heimfallanspruch verjährt. Die Ansicht des Berufungsgerichts, die vertragswidrige Umgestaltung der Raumaufteilung habe den Beklagten zur Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands verpflichtet, so daß "Jedes weitere Unterlassen" dieser Pflicht den Heimfallanspruch von neuem begründet habe, ist rechtsfehlerhaft, was auch ohne dahingehende Revisionsrüge zu berücksichtigen ist (§ 559 Abs. 2 Satz 1 ZPO). Nur an die eigenmächtige Errichtung oder - wie hier unterstellt - Änderung des Bauwerks knüpft der vereinbarte Heimfallanspruch an, nicht hingegen an eine Pflicht zur Wiederherstellung des vertragsgemäßen Zustands. Daher begann schon mit dem Zeitpunkt, zu dem die Klägerin Kenntnis von der vorgenommenen Änderung und damit von dem Eintritt dieser Heimfallvoraussetzung erlangt hat, die Verjährungsfrist.

3.

Die Sache ist jedoch zu einer abschließenden, die Klage abweisenden Entscheidung noch nicht reif. Denn aus dem im Berufungsurteil wiedergegebenen erstinstanzlichen Vortrag der Klägerin ergibt sich, daß sie in Anknüpfung an den in § 5 Nr. 1 des Erbbaurechtsvertrages vereinbarten Heimfallgrund auch behauptet hat, der Beklagte habe das Haus "baulich stark vernachlässigt". Sie hat darüber hinaus vorgetragen (GA I 7 ff), die Art der Benutzung des Hauses sei aus "gesundheitlichen" und aus "sittlichen Gründen" zu beanstanden (§ 9 des Vertrages). Diese Punkte, zu denen Feststellungen bisher nicht getroffen sind, bedürfen tatrichterlicher Prüfung. Die Verjährungseinrede könnte insoweit nur durchgreifen, wenn eine abgeschlossene und nicht eine in unverjährter Zeit noch fortdauernde Handlung vorlag (vgl. Senatsurteil vom 31. Oktober 1980, V ZR 140/79, WM 1981, 99 - NJW 1981, 573). Rechtsmißbräuchlich ist die Geltendmachung des Heimfallrechts nicht ohne weiteres schon deshalb, weil sich der Beklagte nachträglich - im Laufe des Rechtsstreits - erboten hat, die von der Klägerin gerügten Mißstände zu beseitigen (vgl. Senatsurteil vom 12. Mai 1978, V ZR 36/76, LM RHeimstG § 12 Abs. 2 Nr. 7 = WM 1978, 1075, 1076).

Das angefochtene Urteil ist mithin aufzuheben und die Sache zurückzuverweisen. Da das Berufungsgericht nach § 539 ZPO die Sache unter Aufhebung des unzulässigen erstinstanzlichen Grundurteils an das Landgericht hätte zurückverweisen können, kann der Senat hier in gleicher Weise verfahren (BGHZ 16, 71, 82).

Für das Berufungs- und für das Revisionsverfahren werden Gerichtskosten nicht erhoben (§ 8 Abs. 1 Satz 1 GKG); über die außergerichtlichen Kosten hat das Landgericht zu befinden.