Bundesgerichtshof
Urt. v. 14.11.1994, Az.: II ZR 209/93

Die Revision ist begründet.

I. Dabei kann dahinstehen, ob bereits die auf § 308 ZPO gestützte Verfahrensrüge durchgreift, daß das Berufungsgericht den Beklagten verurteilt hat, der Aufhebung der Gemeinschaft zuzustimmen, während der Klageantrag nur auf die Duldung der Aufhebung gerichtet war. Denn die Revision hat jedenfalls in der Sache Erfolg.

II. Das Berufungsgericht hat einen Anspruch der Klägerin auf Aufhebung der Gemeinschaft zu Unrecht bejaht.

Da vorliegend die Unauflöslichkeit der Gemeinschaft vereinbart worden war, kann die Aufhebung nur aufgrund eines wichtigen Grundes verlangt werden (§ 749 Abs. 2 S. 1 BGB). Das Berufungsgericht hat einen solchen Grund darin gesehen, daß der Klägerin durch den Beschluß der Miteigentümer vom 9. November 1991 das Recht genommen worden sei, die ihr zur alleinigen Nutzung zugewiesene Wohnung Nr. 18 unbeschränkt persönlich weiterzubenutzen. Das Vorliegen eines wichtigen Grundes unterliegt zwar weithin der Beurteilung durch den Tatrichter. Das Revisionsgericht ist an seine Beurteilung jedoch dann nicht gebunden, wenn er wesentliche Gesichtspunkte übergangen hat oder von rechtsfehlerhaften Annahmen ausgegangen ist (BGHZ 4, 108, 111;  46, 392, 396) [BGH 23.01.1967 - II ZR 166/65]. Zu Recht rügt die Revision, daß dem Berufungsgericht bei der Bejahung eines wichtigen Grundes in mehrfacher Hinsicht Rechtsfehler unterlaufen sind.

1. Berechtigt ist bereits die Rüge, daß das Berufungsgericht sich allein mit der Frage der Zumutbarkeit der neuen Nutzungsregelung für die Klägerin befaßt hat, anstatt die Entscheidung über das Vorliegen eines wichtigen Grundes unter umfassender Würdigung aller Umstände zu treffen (vgl. Sen.Urt. v. 29. Januar 1962 - II ZR 3/60, WM 1962, 464, 465). Hierzu hätte gehört, daß sich das Berufungsgericht auch mit der Frage auseinandersetzt, ob die betreffende Nutzungsregelung nicht einem gewichtigen und berechtigten Interesse der anderen Miteigentümer entsprach. Bei der Abwägung der beteiligten Interessen hätte auch berücksichtigt werden müssen, daß die Aufhebung der Gemeinschaft durch Zwangsversteigerung für alle Beteiligten einschneidende wirtschaftliche Folgen hätte, von ihnen daher mit gutem Grund in der Gemeinschaftsordnung ausgeschlossen wurde und folglich nur unter strenger Beachtung des ultima-ratio-Prinzips herbeigeführt werden dürfte.

2. Die Annahme eines wichtigen Grundes zur Aufhebung der Gemeinschaft ist zudem selbst auf der Grundlage der zu einseitig auf die Interessenlage der Klägerin abgestellten Feststellungen des Berufungsgerichts nicht gerechtfertigt.

a) Das Berufungsgericht ist - in Übereinstimmung mit den Parteien - von der Wirksamkeit des Mehrheitsbeschlusses ausgegangen. Zutreffend führt es aus, daß hier eine Nutzungsregelung getroffen wurde, die ihre Rechtsgrundlage in § 745 Abs. 1 BGB findet. Nach dieser Vorschrift (und der damit übereinstimmenden Gemeinschaftsordnung) können solche Regelungen durch Mehrheitsbeschluß getroffen werden. Das bedeutet, daß sie von einem bei der Abstimmung unterlegenen Miteigentümer auch dann hingenommen werden müssen, wenn er sich eine andere Regelung gewünscht hätte. Ihre Grenze findet die Zulässigkeit einer Nutzungsregelung durch Mehrheitsbeschluß nach § 745 Abs. 3 BGB erst dort, wo es zu einer wesentlichen Veränderung des Gegenstandes oder zur Beeinträchtigung der Nutzungsquote eines Miteigentümers käme. Beides ist hier nicht der Fall.

aa) Eine "wesentliche Veränderung des Gegenstandes" könnte nur bei einer erheblichen Änderung der wirtschaftlichen Zweckbestimmung bejaht werden (Staudinger/U. Huber BGB 12. Aufl. § 745 Rdn. 11). Um eine solche geht es hier nicht. Bei dem Gegenstand handelt es sich um ein Appartementhotel. In § 3 der Gemeinschaftsordnung ist festgelegt, daß das Miteigentum wirtschaftlich verwertet werden soll; die Nutzung der den einzelnen Miteigentümern - ohne Begründung von Wohnungseigentum - zugeordneten Wohnungen soll sich nach der Gemeinschafts- und der Hausordnung richten. Mit der hieraus abzulesenden Zweckbestimmung ist aber eine Nutzungsregelung, derzufolge das Hotel in seiner Gesamtheit verpachtet und das Recht zur unentgeltlichen Eigennutzung der Appartements auf bestimmte Zeiten beschränkt wird, ohne weiteres zu vereinbaren.

bb) Auch eine Beeinträchtigung des Rechts auf den Nutzungsanteil liegt nicht vor. Eine solche wäre nur gegeben, wenn die Klägerin von dem ihr zustehenden Anteil an den Pachteinnahmen ausgeschlossen würde. Die Nutzungsart (Eigennutzung, Einzelvermietung, Gesamtverpachtung) unterliegt dagegen der Disposition der Eigentümermehrheit, solange nur die Grenzen ordnungsgemäßer Wirtschaft, die wirtschaftliche Zweckbestimmung und die Wahrung der Nutzungsquote beachtet werden. § 745 Abs. 3 Satz 2 BGB hindert die Eigentümermehrheit also nicht, einem Miteigentümer das ihm zunächst zugestandene Recht zur realen Eigennutzung des Gegenstandes oder eines Teiles desselben zu entziehen (Staudinger/U. Huber aaO. § 745 Rdn. 12; MünchKomm-BGB/K. Schmidt 2. Aufl. §§ 744, 745 Rdn. 19).

b) Das Berufungsgericht hält die hier getroffene Nutzungsregelung jedoch für unzumutbar und hat der Klägerin daher den außerordentlichen Aufhebungsanspruch zuerkannt. Ihr habe ursprünglich ein "uneingeschränktes Recht auf Eigengebrauch" zugestanden; in dieses sei durch die Beschränkung auf die genannten Zeiträume unzumutbar eingegriffen worden. Nach dem Sen.Urt. v. 29. Januar 1962 (aaO.) könne ein wichtiger Grund für die Aufhebung der Gemeinschaft auch darin liegen, daß einem Teilhaber der ihm zustehende Eigengebrauch des gemeinsamen Gegenstandes unmöglich gemacht werde; ähnlich liege der Fall hier.

aa) Dem kann bereits insoweit nicht gefolgt werden, als das Berufungsgericht aus der Gemeinschaftsordnung ein uneingeschränktes Recht auf Eigengebrauch an der Wohnung abgeleitet hat. An diese Auslegung, für die sich das Berufungsgericht ohne nähere Erläuterung auf den "Gesamtzusammenhang der Gemeinschaftsordnung" beruft, ist der Senat nicht gebunden, da sie wesentlichen Tatsachenstoff unberücksichtigt läßt und entgegen der pauschalen Begründung gerade nicht den Gesamtinhalt der Vereinbarung ausschöpft. Wie den Feststellungen des Berufungsgerichts zu entnehmen ist, handelt es sich bei dem im Miteigentum der Parteien stehenden Gebäude um den Hotelteil einer Anlage, zu der auch ein Restaurant und eine Verwalterwohnung gehören. Für die Gemeinde N. besteht eine Satzung nach § 22 BauGB (im Berufungsurteil irrtümlich als § 22 WEG bezeichnet), d.h. die Begründung von Wohnungseigentum ist zur Sicherung der Fremdenverkehrsfunktion unter Genehmigungsvorbehalt gestellt. In der Gemeinschaftsordnung war zudem ausdrücklich vereinbart worden, daß das Objekt wirtschaftlich verwertet werden soll. Mit alledem ist die Annahme eines unbeschränkten Rechts, das Appartement wie eine Eigentumswohnung selbst zu bewohnen, nicht zu vereinbaren; soweit in § 3 Abs. 5 der Gemeinschaftsordnung von der "alleinigen Nutzung" der dem Miteigentumsanteil zugeordneten Wohnung die Rede ist, muß dies in einem wirtschaftlichen Sinn verstanden werden. Diese Auslegung kann der Senat, da weitere tatsächliche Feststellungen zu dieser Frage nicht zu treffen sind, selbst vornehmen (BGHZ 65, 107, 112) [BGH 25.09.1975 - VII ZR 179/73].

bb) Auch auf das Sen.Urt. v. 29. Januar 1962 (aaO.) kann die Bejahung eines "wichtigen Grundes" im vorliegenden Fall nicht gestützt werden. In dem dortigen Fall ging es um die Frage, ob ein bestehendes Nutzungsrecht durch Verweigerung des Zutritts zu den betreffenden Räumen, also faktisch, vereitelt wurde; in einem solchen Verhalten des Miteigentümers könne, so der Senat, ein wichtiger Grund liegen. Hier geht es dagegen nicht um eine solche faktische Nutzungsvereitelung, sondern um die Beschränkung des Eigengebrauchs durch eine wirksam beschlossene Nutzungsregelung. Eine solche muß der Teilhaber einer Bruchteilsgemeinschaft grundsätzlich hinnehmen. Bei ihr besteht im Grundsatz Mitbesitz und Mitgebrauch aller Teilhaber (§ 743 Abs. 2 BGB); darin unterscheidet sie sich gerade von der Wohnungseigentümergemeinschaft nach dem WEG, die hier unstreitig nicht begründet wurde. Wie das gemeinschaftliche Eigentum genutzt werden soll, können die Teilhaber außer durch Vereinbarung auch durch Mehrheitsbeschluß regeln (§ 745 Abs. 1 BGB).

c) Im übrigen wäre dann, wenn man der klägerischen Auslegung der Gemeinschaftsordnung folgend eine Änderung der Nutzungsregelung durch Mehrheitsbeschluß für unzulässig hielte, der Beschluß der Eigentümerversammlung vom 9. November 1991 unwirksam. Die Klägerin hätte dann gegen den Beschluß vorgehen müssen, anstatt - unter ausdrücklicher Berufung auf die Wirksamkeit des Beschlusses noch in der Berufungsverhandlung - sogleich die Aufhebung der Gemeinschaft zu betreiben. Diese kann, wie eingangs dargelegt, wegen der einschneidenden wirtschaftlichen Folgen nur ultima ratio sein. Eine Klage auf Feststellung der Unwirksamkeit des Beschlusses (vgl. hierzu K. Schmidt aaO. Rdn. 27) wäre das wesentlich mildere Mittel gewesen.

Das Berufungsgericht hat hierzu nur bemerkt, die Klägerin brauche sich nicht auf die Einklagung ihres Rechts verweisen zu lassen, sondern könne wegen Unzumutbarkeit sogleich das Aufhebungsrecht wegen wichtigen Grundes geltend machen. Es hat sich hierfür auf K. Schmidt, aaO. § 749 Rdn. 11, berufen. Dort ist jedoch nicht der Fall gemeint, daß ein Teilhaber sich durch eine unwirksame Verwaltungsregelung unzumutbar beeinträchtigt fühlt, sondern es wird für den Fall, daß der Minderheitsteilhaber eine angemessene Verwaltungsregelung nicht durchsetzen kann, anstelle einer unzumutbaren Klage nach § 745 Abs. 2 BGB das Recht auf Aufhebung der Gemeinschaft bejaht. Darum geht es hier nicht.

d) Somit ergibt sich, daß unabhängig von der Frage der Wirksamkeit des Beschlusses ein wichtiger Grund i.S.d. § 749 Abs. 2 Satz 1 BGB nicht bejaht werden kann. Sollte die Klägerin mit dem Eintritt in die Bruchteilsgemeinschaft die Erwartung verbunden haben, eine dem Wohnungseigentum vergleichbare Rechtsstellung zu erwerben, so läge entweder ein Motivirrtum oder eine Täuschung bei den Verkaufsverhandlungen vor. Beides gäbe ihr aber kein Recht, gegen den Widerstand der Miteigentümer die Zerschlagung des gemeinsamen Immobilienbesitzes zu betreiben.

III. Da für einen anderen "wichtigen Grund" nichts vorgetragen ist, ist die Sache entscheidungsreif und das klageabweisende Urteil des Landgerichts wiederherzustellen.

Damit kommt allerdings der in der Berufungsverhandlung gestellte Hilfsantrag der Klägerin zum Tragen, die Unwirksamkeit des Beschlusses vom 9. November 1991 festzustellen. Dieser Antrag ist zulässig, obwohl die Klägerin sich mit ihm in Widerspruch zur Begründung ihres Hauptantrags setzt, in der sie sich auf die Wirksamkeit des Beschlusses berufen hat (BGHZ 19, 387, 390) [BGH 25.01.1956 - V ZR 190/54]. Da über den Hilfsantrag noch nicht in der Tatsacheninstanz verhandelt wurde und u.U. noch tatsächliche Feststellungen erforderlich sind, ist die Sache insoweit an das Berufungsgericht zurückzuverweisen, welches auch über die Kosten des Revisionsverfahrens zu befinden haben wird.