I.

Das Berufungsgericht hat angenommen, der beurkundete Vertrag sei wegen Unterverbriefung (27.500 DM statt 57.500 DM) als Scheingeschäft nichtig (§ 117 BGB) und mit seinem tatsächlich gewollten Inhalt (Kaufpreis von 57.500 DM) mangels Beurkundung unwirksam (§§ 313 Satz 1, 125 BGB). Es hat die Vermutung der Vollständigkeit und Richtigkeit der notariellen Urkunde als widerlegt angesehen, weil die Urkunde die - unstreitige - Barzahlung von 26.000 DM vor Vertragsschluß nicht wiedergebe. Es hat "für erwiesen erachtet", daß ein mindestens um 26.000 DM höherer Kaufpreis vereinbart war.

II.

Die Revision hat Erfolg und führt zur Aufhebung und Zurückverweisung.

1.

Mit Recht rügt die Revision, das Berufungsgericht habe verfahrensfehlerhaft (§ 286 ZPO) Prozeßstoff übergangen.

Das Berufungsgericht kommt im Rahmen seiner Beweiswürdigung zum Ergebnis, als vernünftige Erklärung des Sachverhalts bleibe nur die von den Klägern behauptete Unterverbriefung des in Wahrheit mit 57.500 DM vereinbarten Kaufpreises. Es führt anschließend aus, der Beklagte habe "nicht schlüssig darzutun vermocht", daß das Kaufgrundstück samt Hallenbau so wenig wert gewesen sei, daß ein Kaufpreis von mehr als 27.500 DM ausscheide: Hierfür reiche weder aus, daß der Buchwert dieses Grundstücks in der Bilanz des klagenden Ehemannes nur noch gut 22.000 DM betragen ha noch die Behauptung, der Kläger habe 1976 ein baureifes anderes Grundstück zu 9 DM je qm erworben und habe im Vertragszeitraum Verhandlungen mit seinem Nachbarn über den Ankauf eines 3.000 qm großen Hausgrundstücks für etwa 40.000 DM gestanden. Es fehle "an der freilich schwieriger wenn überhaupt möglichen Darlegung der Voraussetzungen für eine Vergleichbarkeit dieser anderen, nicht weiter individualisierten Grundstücke nach Lage, Gestalt und Nutzungs möglichkeiten mit dem hier verfahrensgegenständlichen Kaufgrundstück". Der Beklagte hatte jedoch beantragt, zum Beweise dafür, daß das Grundstück im Zeitpunkt des Vertrag Schlusses nicht mehr wert gewesen sei als höchstens die beurkundeten 27.500 DM, eine Auskunft der Gemeinde G. sowie ein Sachverständigengutachten einzuholen (Berufungsbegründung S. 9). Das Berufungsurteil läßt nicht erkennen, aus welchem Grunde es von der beantragten Beweiserhebung abgesehen hat. Es läßt insbesondere auch nicht erkennen, ob es sich eine ausreichende eigene Sachkunde zutraut und sie auch tatsächlich besitzt. Schließlich ist auch sonst nicht ersichtlich, daß die bezeichneten Beweismittel etwa für den Beweis der bezeichneten Tatsache völlig ungeeignet wären. Die Feststellung des Verkehrswertes eines Grundstücks durch Sachverständigengutachten oder aufgrund der in den Gemeinden geführten Kaufpreissammlungen bzw. Richtwerte (§§ 143 a, 143 b BBauG) ist vielmehr ein durchaus alltäglicher Vorgang. Das Berufungsgericht hätte daher dem Beweisantrag stattgeben müssen (§ 286 ZPO). Es ist nicht auszuschließen, daß das Berufungsgericht bei seiner Beweiswürdigung zu einem anderen Ergebnis gekommen wäre, wenn die - ergänzte - Beweisaufnahme ergeben hätte, daß das Kaufgrundstück nicht mehr als 27.500 DM wert gewesen ist.

Das angefochtene Urteil kann daher mit der gegebenen Begründung nicht aufrechterhalten werden.

2.

Das Berufungsurteil ist auch nicht aus anderen Gründen im Ergebnis richtig (§ 563 ZPO).

a)

Träfe die Darstellung des Beklagten zu, daß insgesamt nur ein Kaufpreis von 27.500 DM vereinbart worden sei und die im voraus gezahlten 26.000 DM hierauf angerechnet werden sollten, so könnte der Vertrag allerdings wegen fehlender Beurkundung dieser Abrede formnichtig sein (§§ 313, 125 BGB) und der Herausgabeanspruch der Kläger deshalb ebenfalls durchgreifen.

Beurkundungsbedürftig sind bei Grundstücksgeschäften alle Vereinbarungen, aus denen sich nach dem Willen der Vertragspartner das schuldrechtliche Veräußerungsgeschäft zusammensetzt (BGHZ 63, 359 und st. Rspr.). Zum Inhalt eines Rechtsgeschäfts gehört - nur - der Teil der Erklärungen, der eine Regelung enthält, d.h. Rechtswirkungen erzeugt (Senatsurteile vom 23. Februar 1979, V ZR 99/11, WM 1979, 495 = NJW 1979, 1495; vom 27. April 1979, V ZR 175 WM 1979, 813 = NJW 1979, 1498 und vom 22. Juni 1979, V ZR 21/78, WM 1979, 1039 = NJW 1979, 1984).

Hier ging es um die Regelung der Frage, ob die Vorau Zahlung auf den Kaufpreis angerechnet werden und der Beklagte daher schon vom Zeitpunkt der Beurkundung des Vertragsschlusses an den Klägern nur noch 1.500 DM schulden sollte. Die Einigung der Parteien hierüber hätte konstitutive, rechtserzeugende Wirkung gehabt, weil im Zeitpunkt der Vorauszahlung die Kaufpreisschuld noch nicht bestanden hatte und die Vorauszahlung daher nicht schon von Rechts wegen zu einer Teilerfüllung der Kaufpreisforderung (in der logischen Sekunde des Vertragsschlusses) führen konnte. Der Senat neigt zu der Ansicht, daß die Abrede über die Anrechnung der Vorauszahlung auf die beurkundete Kaufpreisforderung als Teil der vertraglichen Gesamtregelung hätte mit beurkundet werden müssen. Da dies nicht geschehen ist, wäre die Anrechnungsabrede formnichtig. Die Frage der Formbedürftigkeit der Anrechnungsabrede braucht hier aber nicht abschließend entschieden zu werden (s. u. Abschnitt 2 c).

b)

Auch wenn die Anrechnungsvereinbarung formunwirksam wäre, stünde damit noch nicht fest, daß der gesamte Vertrag nichtig wäre. Die Auslegungsregel des § 139 BGB stellt hierfür zwar eine Vermutung auf, doch bedürfte es tatrichterlicher Würdigung, ob diese Vermutung, was gerade bei im voraus erbrachten Teilleistungen nicht ganz fern liegt, nicht durch die besonderen Umstände des Falles widerlegt ist.

c)

Im Ergebnis kommt es auf die Frage der Formbedürftigkeit und einer etwaigen Nichtigkeitsfolge hier aber nicht an. Selbst wenn der Vertrag in vollem Umfang nichtig wäre, könnte dies auf der Grundlage des Vorbringens des Beklagten der Klage nicht zum Erfolg verhelfen; denn es wäre den Klägern gemäß § 242 BGB hier ausnahmsweise verwehrt, aus der Nichtigkeit Rechte für sich herzuleiten.

Nach gefestigter Rechtsprechung ist ein an sich formnichtiger Grundstückskaufvertrag in besonderen Ausnahmefällen als wirksam zu behandeln, wenn die Nichtigkeitsfolge mit Treu und Glauben unvereinbar wäre (BGHZ 16, 334, 336 f [BGH 18.02.1955 - V ZR 108/53];  29, 6, 10 f; 48, 396, 397 f). In diesem Sinne sind in der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes insbesondere zwei Fallgruppen anerkannt worden: die Fälle der Existenzgefährdung des einen Teils und die Fälle einer besonders schweren Treupflichtverletzung des anderen Teils (BGH Urteil vom 18. Oktober 1974, V ZR 17/73, WM 1974, 1223 m.w.N.; vgl. im übrigen die Zusammenstellung von Mattern, WM 1972, 670, 677/678 sowie aus jüngster Zeit BGH Urteil vom 12. Dezember 1981, VII ZR 230/80, ZfBR 1981, 123).

Nach dem Tatsachenvortrag des Beklagten wäre der vorliegende Fall der zweiten Fallgruppe zuzuordnen. Nach diesem Vorbringen haben die Kläger sich mit dem Beklagten über einen Kaufpreis von 27.500 DM geeinigt, eine Vorauszahlung von 26.000 DM vereinbart und entgegengenommen, die Erteilung einer Quittung verweigert und sodann den Erhalt der Anzahlung bestritten; nachdem sie das Bestreiten nicht mehr aufrechterhalten konnten, haben sie die Vereinbarung eines höheren Kaufpreises von 57.500 DM behauptet und mit der Herausgabeklage den Versuch unternommen, trotz Erhalts des vollen Kaufpreises von 27.500 DM dem Beklagten das Grundstück wieder abzujagen. Ein solches - hier unterstelltes - Verhalten wäre in besonders hohem Maße in sich widersprüchlich und arglistig; es verstieße in so grober Weise gegen Treu und Glauben, daß den Klägern die Berufung auf die Formnichtigkeit des Vertrages gemäß § 242 BGB verwehrt wäre.

d)

Nach alledem ist das angefochtene Urteil aufzuheben und die Sache an das Berufungsgericht zurückzuverweisen. Bei der erneuten Verhandlung wird der Beklagte Gelegenheit haben, auch seine sonstigen Bedenken gegen das Urteil vorzutragen.