Bundesverwaltungsgericht
Urt. v. 17.03.1976, Az.: BVerwG VIII C 84.74

I.

Der Kläger beantragte im April 1971 bei dem Bezirksamt Schöneberg von Berlin die Feststellung der preisrechtlichen Zulässigkeit von Mieterhöhungen für sieben von ihm vermietete Wohnungen eines Hauses in Berlin mit der Begründung, die Sammelheizung sei von Koks auf Heizöl umgestellt worden mit einem Kostenaufwand von 10.203,70 DM; die Mieter dieser Wohnungen hätten im Gegensatz zu den übrigen Mietern der Mieterhöhung widersprochen. Das Bezirksamt lehnte den Antrag durch Bescheid vom 21. Januar 1972 ab. Auf den Widerspruch des Klägers stellte der Senator für Bau- und Wohnungswesen durch Bescheid vom 8. Dezember 1972 bezüglich der Wohnung der Beigeladenen fest, daß eine Mieterhöhung um 8,93 DM monatlich gemäß § 11 der Altbaumietenverordnung Berlin - AMVOB - vom 21. März 1961 (BGBl. I S. 230 = GVBl. S. 345) preisrechtlich zulässig sei. Die Bei geladenen, die Mieter einer der betroffenen Wohnungen sind, erhoben Klage vor dem Verwaltungsgericht. Durch einen "2. Widerspruchsbescheid" vom 13. Dezember 1973 hob der Senator für Bau- und Wohnungswesen den Widerspruchsbescheid vom 8. Dezember 1972 auf; er wies zugleich den Widerspruch des Klägers gegen den Ablehnungsbescheid vom 21. Januar 1972 zurück. Der Bescheid wurde im wesentlichen wie folgt begründet:

Die Feststellung, daß eine Mieterhöhung um monatlich 8,93 DM preisrechtlich zulässig sei, sei wegen der inzwischen eingetretenen Entwicklung der Preise für Heizöl erneut zu überprüfen und sei nicht mehr aufrechtzuerhalten. Die Heizölpreise seien im Gegensatz zu den Kokspreisen nicht preisgebunden und unterlägen erheblichen Schwankungen; sie hätten sich seit 1972 bis Anfang Juli 1973 um 70 v.H. erhöht und inzwischen nach Ausbruch der Nah-Ost-Krise bei den Konzernen mehr als verdoppelt, im freien Verkauf mehr als verdreifacht. Deshalb könne nicht mehr festgestellt werden, ob durch die Umstellung der Sammelheizung von Koks auf Heizöl für dauernd eine wesentliche Verbilligung eintreten werde, zumal die weitere Preisentwicklung vollkommen offen sei. Das bisherige Verfahren eines Preisvergleichs sei nicht mehr durchführbar. Abgesehen vom Gesichtspunkt einer wesentlichen und dauernden Verbilligung seien keine Gründe erkennbar, die die Annahme einer Wertverbesserung im Zusammenhang mit der Heizungsumstellung rechtfertigten.

Der Bescheid vom 13. Dezember 1973 wurde dem Kläger und den Beigeladenen zugestellt. Das von den Beigeladenen eingeleitete Klageverfahren erledigte sich.

Der Kläger erhob seinerseits Klage. Er verfolgte den Anspruch auf Feststellung einer preisrechtlich zulässigen Mieterhöhung mit dem Antrag, den zweiten Widerspruchsbescheid vom 13. Dezember 1973 aufzuheben und den Widerspruchsbescheid vom 8. Dezember 1972 wiederherzustellen. Das beklagte Land beantragte, die Klage abzuweisen. Die Beigeladenen stellten keine Anträge.

Das Verwaltungsgericht wies die Klage ab, im wesentlichen aus den folgenden Gründen: Die Voraussetzungen für eine Mieterhöhung nach § 11 Abs. 1 und 3 AMVOB lägen nicht vor. Nach früheren Feststellungen des Oberverwaltungsgerichts Berlin und des Kammergerichts, denen sich das Gericht anschließe, werde allein durch die Umstellung der Sammelheizung von Koks auf Öl der Gebrauchswert der Wohnungen nicht auf Dauer verbessert: In Berlin besäßen Mietwohnungen in koksbeheizten Häusern keine andere Wertschätzung als Mietwohnungen in ölbeheizten Häusern. Eine größere Gleichmäßigkeit der Beheizung sei auch in koksbeheizten Häusern durch den Einbau entsprechender Einrichtungen erreichbar. Der Gebrauchswert werde auch nicht dadurch verbessert, daß sich bei Kälteeinbrüchen außerhalb der Heizperioden die ölbeheizte Anlage schneller in Betrieb setzen lasse. Die für die Vermieter bestehende Schwierigkeit, bei Ausfällen geeignete Ersatzkräfte für die Bedienung der koksbeheizten Anlagen zu finden, habe noch nicht dazu geführt, daß Wohnungen mit Ölheizung als in ihrem Gebrauchswert höherliegend beurteilt würden. - Ob dem Bundesverwaltungsgericht (BVerwGE 27, 202 [BVerwG 15.06.1967 - VIII C 60/66]) darin gefolgt werden könne, daß sich eine Verbesserung des Gebrauchswerts der Wohnungen auch aus einer im Falle der Umstellung auf Heizöl zu erwartenden Verminderung der Gesamtaufwendungen des Mieters für Heizung ergeben könne, könne letztlich offenbleiben. Seit dieser Entscheidung des Bundesverwaltungsgerichts vom 15. Juni 1967 hätten sich nämlich die tatsächlichen Verhältnisse geändert. Das Bundesverwaltungsgericht sei damals davon ausgegangen, daß das Verhältnis der Kosten der Koksbzw. Ölheizung kalkulierbar sei und auch künftig gleichbleiben werde. In der Heizperiode 1973/74 sei jedenfalls diese Erwartung hinfällig geworden. Nach den von dem Beklagten vorgelegten Unterlagen habe eine weitgehende Angleichung der Heizkosten stattgefunden; wenn auch zur Zeit ein - zum Teil auch saisonbedingtes - Abflachen der Ölpreise festzustellen sei, so sei doch eine zuverlässige Prognose der Preisverhältnisse für die Zukunft nicht möglich. Der Mieter könne jetzt nicht mehr damit rechnen, im Falle der Umstellung auf Ölheizung geringere Heizkosten aufbringen zu müssen. Deshalb fehle es auch nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts Jetzt an den Voraussetzungen für eine zulässige Mieterhöhung wegen Umstellung der Heizung von Koks auf öl.

Der Kläger hat mit Zustimmung des beklagten Landes die vom Verwaltungsgericht zugelassene Sprungrevision eingelegt. Er verfolgt sein Klagebegehren und rügt die Verletzung von § 11 AMVOB.

Das beklagte Land und die Beigeladenen beantragen, die Revision zurückzuweisen. Der Oberbundesanwalt beteiligt sich, ohne eigene Anträge zu stellen.

II.

Die Sprungrevision ist zulässig.

Nach der Rechtsprechung des erkennenden Senats (BVerwGE 16, 273) war den Erfordernissen von § 134 Abs. 1 VwGO dadurch entsprochen worden, daß die vom Verwaltungsgericht zugelassene Sprungrevisior mit schriftlicher Zustimmung des beklagten Landes eingelegt worden ist; die Zustimmung der durch das Urteil mittelbar begünstigten Beigeladenen war nicht zu fordern. Diese Rechtsprechung ist inzwischen durch Beschluß des Gemeinsamen Senats der obersten Gerichtshöfe des Bundes vom 16. März 1976 (GmS-OGB 1/75) bestätigt worden.

Gemäß § 134 Abs. 3 VwGO bleibt die Prüfung auf die materiellrechtliche Urteilsbegründung beschränkt.

Die Revision ist begründet. Das angefochtene Urteil verletzt Bundesrecht. Eine abschließende Entscheidung ist jedoch nicht möglich.

Im Urteil BVerwGE 27, 202 [BVerwG 15.06.1967 - VIII C 60/66] ist dargelegt worden, daß die entscheidungserheblichen Vorschriften von § 11 AMVOB dem Bundesrecht zuzurechnen und daß sie ohne Rücksicht darauf revisibel sind, daß sie nur im Lande Berlin gelten. Daran ist festzuhalten; dagegen werden auch seitens der Beteiligten keine Einwendungen erhoben.

Im Urteil BVerwGE 27, 202 [BVerwG 15.06.1967 - VIII C 60/66] ist ferner dargelegt worden, daß die Vorschrift von § 11 Abs. 6 AMVOB, wonach im Falle einer vom Vermieter beanspruchten Mieterhöhung im Streitfalle die Preisbehörde auf Antrag des Vermieters oder des Mieters über den zulässigen Mieterhöhungsbetrag entscheidet, dem öffentlichen Recht zuzurechnen und verfassungsrechtlich nicht zu beanstanden ist; der Verwaltungsrechtsweg ist deshalb eröffnet (§ 40 Abs. 1 VwGO).

Zum Streitgegenstand ist folgendes zu bemerken:

Der Bescheid vom 21. Januar 1972, durch den der Antrag des Klägers abgelehnt wurde, und der erste Widerspruchsbescheid vom 8. Dezember 1972 bezogen sich auf mehrere Wohnungen im Haus, für die durch letzteren Bescheid monatliche Mieterhöhungen in unterschiedlicher Höhe für preisrechtlich zulässig erklärt wurden. Die im Klagewege vorgebrachten Einwendungen der Beigeladenen bezogen sich aber nur auf die von ihnen gemietete Wohnung. Hinsichtlich der übrigen beteiligten Mieter ist das Verwaltungsverfahren rechtsbeständig abgeschlossen. Der zweite Widerspruchsbescheid vom 13. Dezember 1973, mit dem den Einwendungen der Beigeladenen entsprochen wurde, ließ allerdings dem Wortlaut nach eine Beschränkung auf die Wohnung der Beigeladenen nicht erkennen, er wurde aber nur dem Kläger und den Beigeladenen zugestellt. Daraus ist zu entnehmen, daß die Abänderung des Bescheides vom 8. Dezember 1972 nur noch die für die Wohnung der Beigeladenen beanspruchte Mieterhöhung betraf. Davon ist auch das Verwaltungsgericht ausgegangen; andernfalls hätte es nicht nur die Mieter dieser Wohnung, sondern auch die Mieter der anderen Wohnungen beigeladen.

Die Widerspruchsbehörde des beklagten Landes hat durch den Bescheid vom 13. Dezember 1973, der als "2. Widerspruchsbescheid" bezeichnet wurde, den Widerspruchsbescheid vom 8. Dezember 1972 widerrufen und den Widerspruch des Klägers gegen den Ablehnungsbescheid vom 21. Januar 1972 zurückgewiesen. Das Verwaltungsgericht ist von der Rechtmäßigkeit dieses Verfahrens ausgegangen. Bundesrechtlich sind insoweit keine Bedenken zu erheben. Nach dem Urteil vom 24. Februar 1955 - BVerwG V C 90.54 - (DÖV 1955, 408 = NJW 1955, 806 [BVerwG 24.02.1955 - BVerwG V C 90.54]) enthält das Bundesrecht keinen Rechtssatz des Inhalts, daß eine Beschwerdebehörde ihre noch nicht unanfechtbar gewordene Beschwerdeentscheidung nachträglich nicht abändern kann. Der erkennende Senat folgt dieser Entscheidung. Sie wird nicht dadurch berührt, daß inzwischen durch die Verwaltungsgerichts Ordnung die bisherigen Beschwerdeverfahren durch Widerspruchsverfahren ersetzt worden sind. Der erste Widerspruchsbescheid vom 8. Dezember 1972 war wegen der von den Beigeladenen erhobenen Klage nicht unanfechtbar geworden, als er durch den Bescheid vom 13. Dezember 1973 widerrufen wurde. Der erste Widerspruchsbescheid wurde durch den zweiten Widerspruchsbescheid ersetzt. Daraus folgt in Anwendung des bei Verpflichtungsklagen entsprechend anzuwendenden § 79 Abs. 1 Nr. 1 VwGO, daß sich die Klage gegen den Ablehnungsbescheid vom 21. Januar 1972 in der Gestalt des zweiten Widerspruchsbescheids vom 13. Dezember 1973 richtet. Der Sachantrag des Klägers ist entsprechend umzudeuten (§ 88 VwGO): Eine Wiederherstellung des wirksam beseitigten Widerspruchsbescheids vom 8. Dezember 1972 kann der Kläger in diesem Verfahren nicht erreichen. Er ist darauf angewiesen, mit der Klage die Aufhebung des Bescheids vom 21. Januar 1972 in der Gestalt des zweiten Widerspruchsbescheids vom 13. Dezember 1973 und die Verpflichtung des beklagten Landes zu begehren, seinem Antrag, über den nach seinem Vortrag zulässigen Mieterhöhungsbetrag zu entscheiden, zu entsprechen. So wird sein Klagebegehren ausgelegt.

In der Sache selbst hängt die Entscheidung davon ab, ob die Voraussetzungen für eine Mieterhöhung nach § 11 AMVOB erfüllt sind.

§ 11 Abs. 1 Nr. 1 AMVOB erklärt bei baulichen Verbesserungen und bei Einrichtungen eine jährliche Mieterhöhung um 14 v.H. der aufgewendeten Bau- und Einrichtungskosten für zulässig. Auch die Verbesserung einer vorhandenen Einrichtung - hier einer Sammelheizungsanlage - fällt unter diese Vorschrift (BVerwGE 27, 202 [BVerwG 15.06.1967 - VIII C 60/66] [205]). Instandsetzungskosten rechtfertigen keine Mieterhöhung (§ 11 Abs. 4 AMVOB); es liegt nichts dafür vor, daß diese Vorschrift dem Anspruch des Klägers entgegensteht. Kosten dürfen nach § 11 Abs. 3 Satz 1 AMVOB nur insoweit berücksichtigt werden, als sie vom Vermieter selbst getragen werden und durch sie der Gebrauchswert des Wohnraumes, für den die Mieterhöhung zulässig ist, auf die Dauer verbessert wird. Der Kläger hat die Kosten für die Umstellung der Heizungsanlage selbst getragen. Es ist allein darüber zu entscheiden, ob es sich bei der Umstellung der Sammelheizung von Koks auf Heizöl überhaupt um eine bauliche Verbesserung handelt, und bejahendenfalls, ob sie auf die Dauer zu einer Verbesserung des Gebrauchswerts der beheizten Wohnungen führt.

Die Umstellung einer Heizungsanlage von Koks auf Heizöl führt bei Wohngebäuden in aller Regel zu einer Verbesserung im Sinne von § 11 Abs. 1 Nr. 1 AMVOB. Dazu bedarf es keiner ausdrücklichen tatsächlichen Feststellungen der Vorinstanz, weil diese Frage auf Grund der auch dem Revisionsgericht zur Verfügung stehenden allgemeinen Lebenserfahrung beantwortet werden kann: Die Beschäftigung eines Heizers, die bei einer mit Koks betriebenen Sammelheizung in Mietshäusern erforderlich ist, entfällt. Die Wartung der mit Heizöl betriebenen Sammelheizung ist einfach; die technische Überwachung kann einem dafür zur Verfügung stehenden Unternehmen überlassen werden. Die Füllung der Tanks ist weniger belästigend für die Bewohner als die Anlieferung von Koks. Die Beheizung der Räume kann den Außentemperaturen besser angepaßt werden, besonders in Übergangszeiten. Diese und andere Vorteile ölbetriebener Sammelheizungen sind seit langem allgemein anerkannt (vgl. BGH in MDR 1963, 672 [BGH 08.05.1963 - VIII ZR 252/61]). Umstellungen von Heizungsanlagen von Koks auf Heizöl sind häufig; umgekehrte Umstellungen kommen kaum vor.

Dagegen kann die Frage, ob die Umstellung einer Heizungsanlage in einem Mietshaus im Sinne von § 11 Abs. 3 Satz 1 AMVOB auch zu einer Verbesserung des Gebrauchswerts des beheizten Wohnraums der Mieter führt, nicht allein auf Grund der allgemeinen Lebenserfahrung beantwortet werden (vgl. BVerwGE 27, 202 [BVerwG 15.06.1967 - VIII C 60/66] [206]). Erforderlich sind ausreichende Tatsachenfeststellungen des Tatsachenberichts, die den einzelnen Fall betreffen. An ihnen fehlt es.

Das Verwaltungsgericht hat den Begriff des Gebrauchswerts von Wohnraum nicht richtig ausgelegt. Unter Bezugnahme auf ein Urteil des Oberverwaltungsgerichts Berlin vom 8. Dezember 1965 (ZMR 1966, 380) hat es den genannten Begriff wie folgt bestimmt: Für den Mieter erhöhe sich der Gebrauchswert seiner Wohnung dann, wenn nach den ortsüblichen Gepflogenheiten Eigenschaften von Mietwohnungen, die die Möglichkeiten des Gebrauchs beeinflussen, im allgemeinen von der Mieterschaft als besonders wertvoll beurteilt werden, so daß Wohnungen, die derartige Eigenschaften nicht aufweisen, in ihrem Gebrauchswert niedriger eingeschätzt werden.

Diese Begriffsbestimmung darf nicht zu eng aufgefaßt werden. Daß unter Eigenschaften einer Wohnung, die die Möglichkeiten ihres Gebrauchs beeinflussen, nicht nur im Wohnraum selbst eingerichtete Neuerungen zu verstehen sind, folgt schon aus dem in § 11 Abs. 3 Satz 1 AMVOB der Verbesserung des Gebrauchswerts des Wohnraums als gleichwertig beigefügten Fall der Verbesserung der Wohnlage. Umfaßt der letztere Begriff alle wertbeeinflussenden Umstände, die außerhalb des den Wohnraum enthaltenden Gebäudes angeordnet sind, so umgreift der Begriff der Verbesserung des Gebrauchswerts des Wohnraums alle solchen Umstände innerhalb dieses Gebäudes. Diese weite Auslegung rechtfertigt sich aus dem Zweck der Regelung, eine Finanzierungshilfe für die Modernisierung von Altwohnungen zu schaffen. Auf dieser Überlegung beruht die Erwägung des Senats, daß die Betriebskosten einer Wohnung zu den wertbeeinflussenden Umständen im Hinblick auf den Gebrauchswert von Wohnraum gehören.

Aus der Zweckrichtung der Regelung folgt auch der Maßstab, nach dem beurteilt werden muß, ob der Gebrauchswert des Wohnraums verbessert wird. Maßstab ist nicht die von den Wertungen konkreter Mieter bestimmte Marktlage. Sie kann nur ein Anhaltspunkt sein. Maßstab ist vielmehr die Wertung eines objektiven, verständigen und neutralen Mieters. Denn die Frage, ob die in § 11 Abs. 1 Nr. 1 AMVOB vorgesehene Finanzierungshilfe eintritt, muß nach objektiven, im voraus festliegenden Maßstäben bestimmt werden.

Das Verwaltungsgericht hat es außerdem auch unterlassen darzulegen, wie die bei zutreffender Betrachtung nur als Anhaltspunkt dienliche gleiche oder ungleiche Wertschätzung von koks- und von ölbeheizten Wohnungen seitens der Mieter ermittelt werden kann. Es hat sich ohne eigene Sachaufklärung den Feststellungen angeschlossen, die das Oberverwaltungsgericht Berlin in dem genannten Urteil vom 8. Dezember 1965 (das durch das Urteil BVerwGE 27, 202 [BVerwG 15.06.1967 - VIII C 60/66] aufgehoben worden ist) getroffen hat. Das Oberverwaltungsgericht Berlin hatte damals nicht feststellen können, daß in Berlin Mietwohnungen in koksbeheizten Häusern eine andere Wertschätzung genießen als Mietwohnungen in ölbeheizten Häusern; es war zur Ansicht gelangt, daß der mit einer Sammelheizung verbundene "Komfort" in beiden Gruppen von Wohnungen als gleichwertig empfunden werde. Zu der Frage, ob möglicherweise im Zeitraum nach 1965 neue Erkenntnisse greifbar geworden sind, hat das Verwaltungsgericht nicht Stellung genommen. Das wäre aber schon deshalb erforderlich gewesen, weil das Oberverwaltungsgericht Berlin die Beschränkung seiner Feststellungen auf den Erkenntnisstand im Jahre 1965 zum Ausdruck gebracht hat, insbesondere mit der folgenden Bemerkung: Die für den Vermieter möglicherweise entstehenden Schwierigkeiten, bei Ausfällen geeignete Ersatzkräfte zu finden, die auch bereit und in der Lage sind, vorhandene koksbeheizte Sammelheizungen zu bedienen, habe "noch, nicht dazu geführt", Mietwohnungen in Häusern mit Ölheizung als in ihrem Gebrauchswert höherliegend zu beurteilen.

Demgegenüber ist festzustellen, die Frage, ob bauliche Maßnahmen zu einer dauernden Verbesserung des Gebrauchswerts der Wohnungen für deren Benutzer führen, kann von der zutreffenden Auslegung des Begriffs her nur geklärt werden, wenn alle Vorteile, die möglicherweise als Folge dieser Maßnahmen zu erwarten sind, in Betracht gezogen werden. Der Kläger hatte auf solche Vorteile hingewiesen, ohne daß das Verwaltungsgericht darauf eingegangen ist. Der Mangel eigener Feststellungen des Verwaltungsgerichts zu der entscheidungserheblichen Frage wird auch nicht durch den Hinweis auf die in einem Urteil des Kammergerichts vom. 6. Januar 1966 (ZMR 1966, 376) enthaltenen Feststellungen behoben. Das Urteil des Verwaltungsgerichts ist daher materiellrechtlich fehlerhaft j auf die in diesem Verfahren unzulässigen Verfahrensrügen der Revision kommt es nicht an.

Aber auch die Ausführungen des Verwaltungsgerichts zur Frage, ob eine etwaige die Mieter begünstigende Herabsetzung der Heizungskosten nach der Umstellung der Sammelheizung von Koks auf Heizöl eine Mieterhöhung rechtfertigt, tragen das Urteil nicht.

Im Urteil BVerwGE 27, 202 [BVerwG 15.06.1967 - VIII C 60/66] ist dargelegt worden, daß die Verbesserung einer Einrichtung - hier einer Sammelheizung durch Umstellung von Koks auf Heizöl - dann zu einer Verbesserung des Gebrauchswerts im Sinne von § 11 Abs. 3 Satz 1 AMVOB führt, wenn sich dadurch die Betriebskosten, für die der Mieter aufzukommen hat, vermindern. Das wurde (a.a.O. S. 208) mit einem Beispiel verdeutlicht: Haben zwei Kraftwagen mit sonst gleichen Eigenschaften unterschiedlich hohe Betriebskosten, so wird dem Kraftwagen mit geringeren Betriebskosten ein höherer Gebrauchswert zugebilligt; ihm wird bei gleichen Preisen in Kenntnis aller Umstände bei dem Ankauf der Vorzug gegeben und für ihn wird bei unterschiedlichen Preisen ein entsprechend höherer. Preis gezahlt. Dieses Beispiel kann bei Anwendung von § 11 Abs. 3 Satz 1 AMVOB ohne Rücksicht darauf herangezogen werden, daß Wohnungen vermietet und (von Eigentumswohnungen abgesehen) nicht verkauft werden, und daß in Berlin der Mietzins für Altbauwohnungen preisgebunden ist. Den Einwendungen, die das beklagte Land und die Beigeladenen im Anschluß an kritische Bemerkungen im angefochtenen Urteil insoweit gegen die Entscheidung BVerwGE 27, 202 [BVerwG 15.06.1967 - VIII C 60/66] erheben, ist nicht zu folgen:

Wird eine Wertverbesserung, die eine Folge herabgesetzter Betriebskosten ist, durch die Zulassung einer Mieterhöhung vollständig ausgeglichen, so fällt sie zwar aus der Sicht des Mieters wegen der Anwendung von § 11 AMVOB fort; das hindert aber nicht, diese Wertverbesserung als Tatbestandsvoraussetzung für die Zulassung der Mieterhöhung einzusetzen. Übersteigt der Betrag der zu erwartenden Senkung der Betriebskosten den durch § 11 Abs. 1 AMVOB begrenzten Betrag der Mieterhöhung, so kommt dem Mieter ohnehin der restliche Teil der Kostensenkung zugute.

Der Erfahrungssatz, daß Kosteneinsparungen einer Verbesserung des Gebrauchswerts gleichgestellt werden, wird nicht dadurch berührt, daß Wohnungen in Berlin preisgebunden sind mit der Folge, daß ein die Preisbildung regulierender freier Wohnungsmarkt nicht vorhanden ist: Werden Wohnungsbewerbern Wohnungen angeboten, die bei sonst gleichen Eigenschaften und Mietpreisen unterschiedlich hohe Betriebskosten haben, so wird sich der Bewerber bei Kenntnis aller Umstände mit Sicherheit für die Wohnung mit niedrigeren Betriebskosten entscheiden, weil sie für ihn aus diesem Grunde einen höheren Gebrauchswert hat. Die preisrechtlichen Mieterhöhungsvorschriften haben unter anderem die Funktion, dem Vermieter einen Ausgleich für das Fehlen einer freien Preisbildung zu verschaffen.

Das Verwaltungsgericht hat die genannten Bedenken letztlich deshalb für unerheblich erklärt, weil jedenfalls seit der Energiekriseim Herbst 1973 und der im Zusammenhang damit eingetretenen Steigerung der Heizölpreise für die Zukunft nicht mehr festgestellt werden könne, daß im Sinne von § 11 Abs. 3 Satz 1 AMVOB "auf die Dauer" mit herabgesetzten Betriebskosten zu rechnen sei, wenn Sammelheizungen von Koks auf Heizöl umgestellt werden. - Die eigenen Feststellungen des Verwaltungsgerichts rechtfertigen aber die Folgerungen nicht, die es aus ihnen gezogen hat.

Eine Prognose, die mit dem Tatbestandsmerkmal "auf die Dauer" gefordert wird, kann niemals mit dem Grad von Sicherheit aufgestellt werden, wie sie für sonstige tatsächliche Feststellungen zu fordern ist. War - wie das den tatsächlichen Feststellungen des Verwaltungsgerichts zu entnehmen ist - bis 1973 die Prognose gerechtfertigt, daß auch künftig Sammelheizungen, die mit Heizöl betrieben werden, kostengünstiger sind als mit Koks betriebene Sammelheizungen, so kann diese Prognose für die Zukunft nur in Frage gestellt werden, wenn Tatsachen die Annahme rechtfertigen, künftig (ab Herbst 1973) müsse mit anderen Kostenrelationen gerechnet werden. Da im vorliegenden Fall über einen mit der Verpflichtungsklage verfolgten Anspruch des Klägers zu entscheiden ist, müssen dabei alle Umstände berücksichtigt werden, die bis zur gerichtlichen Entscheidung festgestellt werden können. In den Kostenvergleich ab Ende 1973 müssen auch die vergleichsweise heranzuziehenden Betriebskosten koksbetriebener Sammelheizungen einbezogen werden.

Das Verwaltungsgericht hat sich in seinem im September 1974 ergangenen Urteil auf Ermittlungen gestützt, die die obere Preisbehörde des beklagten Landes für Kostenvergleiche bis zur Heizperiode 1973/74 angestellt hat. Die verwerteten Durchschnittsberechnungen, die das Verwaltungsgericht in seine tatsächlichen Feststellungen aufgenommen hat, führen - reduziert auf jährliche Heizungskosten je qm Wohnraum - zu folgenden Kostenrelationen zwischen koks- und heizölbetriebenen Sammelheizungen: 1968/69 7,90 DM - 6,31 DM; 1969/70: 9,36 DM - 6,35 DM; 1970/71: 10,48 DM 6,59 DM; 1971/72: 11,19 DM - 6,22 DM; 1972/73: 11,61 DM - 6,77 DM; 1973/74: 12,79 DM - 10,54 DM. Der Umstand, daß sich in der letztgenannten Heizperiode die Betriebskosten für beide Heizungsarten angeglichen hatten, wobei immer noch die Heizölanlagen kostengünstiger blieben, rechtfertigt für sich allein noch nicht die Folgerung, auf die Dauer sei nicht damit zu rechnen, daß Mieter ölbeheizter Wohnungen künftig mit geringeren Heizkosten zu rechnen hätten als Mieter koksbeheizter Wohnungen:

Wenn auch im Zeitpunkt des verwaltungsgerichtlichen Urteils vom 12. September 1974 ein gleichartiger Kostenvergleich für die Heizperiode 1974/75 nicht angestellt werden konnte, durfte doch die Entwicklung des Verhältnisses von Koks- und Heizölpreisen im Zeitraum nach dem Höhepunkt der Energiekrise nicht außer Betracht bleiben. Es ist allgemein bekannt - zu diesem allgemeinen Erfahrungssatz bedarf es keiner Feststellungen der Tatsacheninstanz -, daß die Preisverhältnisse im Energiebereich (nicht nur auf dem Heizölmarkt) im Herbst und im Anfang des Winters 1973/74 abnorm waren. Was im angefochtenen Urteil als ein danach eingetretenes und teilweise saisonbedingtes "Abflachen der Preiskurve" bezeichnet wird, hatte eher den Charakter einer Normalisierung mit geänderten Preisgrundlagen. Diese Normalisierung war bereits im September 1974 erkennbar. Die Entwicklung der Kokspreise durfte ebenfalls nicht außer Betracht bleiben. Die Vorgänge im Herbst und im Winter 1973/74 rechtfertigen für sich allein nicht die Folgerung, künftig könne nicht mehr mit den früheren Kostenrelationen und müsse sogar mit der Möglichkeit gerechnet werden, daß Heizkosten bei ölbetriebenen Heizungen höher seien als bei koksbetriebenen Heizungen.

Der vom beklagten Land hervorgehobene Umstand, daß Kokspreise preisgebunden sind, Heizölpreise aber nicht, ist nicht entscheidend. Preiserhöhungen auf dem Heizölmarkt haben sich trotz fehlender Preisbindung in der Vergangenheit in Grenzen gehalten - von der besonderen Lage im Herbst und Winter 1973/74 abgesehen -. Kokspreise sind ebenfalls gestiegen. Feststellungen, die die neuen Kostenrelationen ab Sommer 1974 betreffen, liegen nicht vor. Auf der Grundlage der vorliegenden tatsächlichen Feststellungen fehlt es an Umständen, die für die Zukunft die Prognose ändern können, Ölheizungen seien billiger als Koksheizungen.

Bei der Ermittlung der Kostenrelationen, mit denen in Zukunft zu rechnen ist, wird auch der Umstand bedeutsam, daß Kokspreise schon wegen der für sie maßgeblichen Kostenfaktoren durch erhebliche Steigerungsraten gekennzeichnet sind.

Die Erwartungen für die Zukunft werden schließlich durch den Umstand berührt, daß die Koksbeheizung einen erheblichen Arbeitsaufwand bedingt, der bei Ölheizung entfällt; bei steigenden Lohnkosten ist schon aus diesem Grunde mit einer Verteuerung der Koksbeheizung zu rechnen. Inwieweit in die Ermittlungen der oberen Preisbehörde Berlins, die die Verhältnisse der Kosten von koks- und von ölbeheizten Sammelheizungsanlagen betrafen, die Lohnkosten für die Beheizung einbezogen worden sind, ist den tatsächlichen Feststellungen des Verwaltungsgerichts nicht zu entnehmen; wird den Kostenrelationen im Zeitraum nach dem Herbst und Winter 1973/74 erneut nachgegangen, so wird auch dieser Gesichtspunkt bedeutsam werden.

Die vorstehenden Erwägungen ergeben, daß nach den vom Verwaltungsgericht getroffenen Feststellungen Anhaltspunkte dafür fehlen, daß künftig nicht mehr mit Kostenvorteilen für die Mieter zu rechnen ist, wenn Sammelheizungen von Koks auf Heizöl umgestellt werden. Das angefochtene Urteil beruht auch aus diesem Grunde auf einer Verletzung von § 11 Abs. 3 Satz 1 AMVOB. Es ist deshalb aufzuheben. Eine abschließende Entscheidung ist nicht möglich. In Anwendung von § 144 Abs. 5 Satz 1 VwGO erscheint es zweckmäßig, die Sache an das Oberverwaltungsgericht zurückzuverweisen.

Bei der erneuten Verhandlung und Entscheidung wird zu berücksichtigen sein, daß die Frage, ob jetzt Umstände vorliegen, die die Annahme rechtfertigen, in Berlin werde aus der Sicht der Wohnungsbewerber und Mieter Ölbeheizten Wohnungen gegenüber koksbeheizten Wohnungen der Vorzug gegeben, nur einen Anhaltspunkt für die Beurteilung der Verbesserung des Gebrauchswerts darstellt. Möglicherweise können die übrigen Mieter des Hauses zur Aufklärung dieser Frage beitragen. Bei der Klärung der Frage, ob nach der Umstellung auch künftig mit einer Senkung der Keizungskosten zu rechnen ist, können möglicherweise auch für dieses Haus unter Berücksichtigung der allgemeinen Preisentwicklung Kostenvergleiche vorgenommen werden. Dabei ist darauf hinzuweisen, daß es keiner exakten Berechnung der Kostenunterschiede bedarf. Es genügt, wenn sich auf längere Sicht für die Ölheizung ein Kostenvorteil ergibt. Die Höhe der Mieterhöhung hängt von ihm nicht ab, sondern ergibt sich aus § 11 Abs. 1 Nr. 1 AMVOB. Zu erwägen wird weiter sein, ob die vom Kläger geltend gemachten Umstellungskosten unter Anwendung von § 11 Abs. 4 AMVOB vollen Umfangs berücksichtigt werden können.

Die Entscheidung über die Kosten war der Schlußentscheidung vorzubehalten.