I.

1.

Ohne Rechtsirrtum geht das Berufungsgericht davon aus, daß die Grundschuld als Sicherungsgrundschuld (nur) für den Kredit bestellt war, den die Beklagte der H. für das Bauvorhaben R. gewährt hat, nicht dagegen auch für etwaige Ansprüche gegen die Kläger aus der nicht mehr von der (in Konkurs befindlichen) H. bewirkten Fertigstellung des Bauvorhabens in der Zeit nach der Eröffnung des Konkursverfahrens. Das Berufungsgericht nimmt weiter rechtsirrtumsfrei an, daß die Verwertung der Grundschuld - auch im Verhältnis zwischen der Stadtsparkasse R. und den Klägern unzulässig ist, soweit dies den bei der Bestellung der Grundschuld getroffenen Abreden widerspricht. Das Oberlandesgericht kommt jedoch zu dem Ergebnis, die Kläger hätten nicht dargetan, daß die durch die Grundschuld gesicherte Forderung der Beklagten erloschen oder auf einen Betrag ermäßigt sei, der unter demjenigen Betrage liege, wegen dessen die Beklagte aus der Grundschuld vollstreckt: Die Zinsen außer Betracht lassend geht das Berufungsgericht - und die Revision erinnert hiergegen nichts - von einer bei Konkurseröffnung bestehenden

Die hiergegen gerichteten Angriffe der Revision bleiben erfolglos. Dabei ist allerdings davon auszugehen, daß auch die Beklagte nicht glaubt, aus der Grundschuld einen höheren Betrag beitreiben zu können, als auf den von den Klägern vermeintlich geschuldeten Teilbetrag entfällt.

a)

Die Revision bemängelt (§ 286 ZPO), daß das Berufungsgericht zwar weiterhin als möglich unterstellt hat, die Beklagte habe außerdem 350.000 DM aus der Verwertung anderweitiger Sicherheiten erlangt, daß es jedoch offen gelassen - und den verbleibenden Zweifel den Klägern angelastet - hat, ob diese Sicherheiten ebenfalls für die durch die Grundschuld gesicherte Forderung bestellt worden waren. Demgegenüber verweist die Revision darauf, daß die Beklagte selbst im zweitinstanzlichen Schriftsatz vom 18. April 1974, dessen Inhalt sich die Kläger insoweit zu eigen gemacht haben (Schriftsatz vom 30. September 1974), den Erlös aus diesen Sicherheiten von der Gesamtforderung abgesetzt habe; auch habe die Beklagte selbst nicht behauptet, daß noch nach Konkurseröffnung Sicherheiten für das Bauvorhaben Rheinanlagen bestellt worden seien.

Der Berufungsrichter hat indessen dieses Vorbringen der Kläger berücksichtigt. Er hat aber weiterhin den Vortrag der Beklagten aus dem nachgelassenen Schriftsatz vom 30. Oktober 1974 in Betracht gezogen. Danach hat die Beklagte für die H. mehrere Bauvorhaben finanziert und dementsprechend mehrere Konten für sie geführt. In ihrer Übersicht über die Entwicklung der Darlehens- und Kontokorrentkreditkonten erscheint ein "Erlös aus Zwangsversteigerungen" in Höhe von 353.387,98 DM - also fast genau in Höhe von 350.000 DM - unter dem "Kontokorrentkredit Nr. 1304187/1390616 (Sicherheit: 150.000 DM Grundschuld Ho. A. Straße und Grundschuld 150.000 DM Ho., F.-E.-Straße)". Dagegen findet sich weder unter dem "Kontokorrentkonto 1305721/1300624 (Sicherheit: 400.000 DM Grundschuld Ho., R.)" noch unter dem "Darlehenskonto Nr. ... 19/...7 (Sicherheit: 2,1 Mio. DM, Grundschuld Ho. R.)" eine entsprechende Position. Im Unterschied dazu war in dem früheren Schriftsatz der Beklagten vom 18. April 1974 nur allgemein und undifferenziert von dem "Zwischenfinanzierungskredit, der ursprünglich der H. eingeräumt war" die Rede und insoweit für "Verwertung von sonstigen Sicherheiten" ein Betrag von 350.000 DM abgesetzt. Es ist deshalb aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden, daß das Berufungsgericht nicht als bewiesen angesehen hat, daß der Erlös in Höhe von 350.000 DM aus der Verwertung solcher Sicherheiten stammte, die für das "Darlehenskonto Nr. ...19/...77 (Sicherheit: 2,1 Mio. DM, Grundschuld Hom., R.)" bestimmt waren.

Daß das Oberlandesgericht den Sachverhalt insoweit noch weiter hätte aufklären sollen und können, macht die Revision selbst nicht geltend.

b)

Die Revision rügt weiter die Nichtberücksichtigung des Umstandes, daß die Beklagte nach ihrem eigenen Vortrag (Schriftsatz vom 18. April 1974, Seite 11) anderen Kreditinstituten und Bausparkassen der einzelnen Wohnungskäufer den Vorrang für Grundpfandrechte eingeräumt habe, die am Tage der Konkurseröffnung mit etwa 1.500.000 DM zuzüglich Zinsen valutiert gewesen seien. Die Revision meint, in diesem Vorbringen sei zugleich der Vortrag enthalten, daß der entsprechende Gegenwert der Beklagten oder der H. zur Verfügung gestellt worden sei. Sie bemängelt, daß die Beklagte keine Angaben darüber gemacht habe, ob und inwieweit diese Mittel nicht zur Zurückführung des von ihr der H. gewährten Zwischenkredits verwendet worden sind.

Die Rüge geht schon deswegen fehl, weil die Revision nicht aufzeigt, daß die Kläger zu dieser Frage irgendwelche Behauptungen aufgestellt hatten.

c)

Ein weiterer Angriff der Revision geht dahin, das Berufungsgericht habe bei seinen Feststellungen über die Valutierung der Grundschuld außer Acht gelassen, daß die Beklagte aus den Mitteln oder dem Kredit für das Bauvorhaben R. Zahlungen in Höhe von 62.000 DM geleistet habe, die mit diesem Bauvorhaben in keinem Zusammenhang stünden.

Der Angriff kann der Revision schon deshalb nicht zum Erfolg verhelfen, weil selbst nach Abzug der 62.000 DM von der festgestellten Forderung der Beklagten gegen die H. in Höhe von etwa 130.000 DM ein höherer Betrag als derjenige übrig bliebe, gegen dessen Vollstreckung sich die Abwehrklage der Kläger noch richtet (38.391,33 DM nebst Zinsen).

d)

Erfolglos bleibt ferner die Rüge, daß das Oberlandesgericht die Verteilung der Darlegungs- und Beweislast verkannt habe. Die Revision meint, Zweifel darüber,

ob der Sicherungsgrundschuld noch Forderungen der Beklagten (gegen die H.) zugrunde liegen, müßten hier zu Lasten der Beklagten gehen, da sie allein als kontoführende Stelle in der Lage sei, derartige Zweifel auszuräumen.

Wie auch die Revision nicht verkennt, wendet sie sich damit gegen den in ständiger Rechtsprechung vertretenen Grundsatz, daß der Vollstreckungsabwehrkläger darlegungs- und beweispflichtig ist, wenn er behauptet, die Forderungen, die durch die Grundschuld nach dem zugrunde liegenden Sicherungsvertrag gesichert werden sollten, seien geringer als die Forderung, deretwegen der Gläubiger die Vollstreckung aus der Grundschuld betreibt (zuletzt in diesem Sinne Senatsurteil vom 10. Februar 1967 - V ZR 58/64 - NJW 1967, 508, 510; ebenso Westermann, Sachenrecht, 5. Aufl. § 116 III 1 a a.E., S. 581). Die gegenteilige Auffassung würde den vom Gesetzgeber gewollten und den Bedürfnissen des Rechtsverkehrs entsprechenden Unterschied zwischen der (Sicherungs-) Grundschuld und der Verkehrshypothek einerseits sowie der Sicherungshypothek andererseits verwischen (so schon zutreffend RGZ 60, 247, 248/249). Eine Ausnahme von diesem Grundsatz hat die Rechtsprechung nur zugelassen, wenn bei der Bestellung der Grundschuld die Höhe der zu sichernden Forderung noch nicht feststeht und der Streit über das Bestehen oder die Höhe der Forderung unter den bei der Bestellung der Grundschuld beteiligten Personen entsteht (RG a.a.O.: Grundschuldbestellung zugunsten des Unternehmers vor Errichtung eines Bauwerks). Grundlage der Beweislastumkehr ist in diesem Ausnahmefall der (gemäß § 157 BGB zu ermittelnde) Parteiwille gewesen. Hier handelt es sich jedoch um den Normalfall, daß die Sicherungsgrundschuld zunächst voll valutiert gewesen ist.

2.

Das Berufungsgericht nimmt weiter an, daß die Kläger aus den Vorgängen zwischen der Stadtsparkasse Duisburg und der Beklagten, die zum Zurücktreten der Beklagten hinter die Hypotheken der Stadtsparkasse führten, keine Ansprüche gegen die Beklagte auf Löschung oder Aufgabe der Grundschuld herleiten konnten.

a)

Bei ihren Angriffen gegen diese Annahme geht die Revision davon aus, daß die Kläger aus dem zwischen der Beklagten und der Stadtsparkasse Duisburg geschlossenen Treuhandvertrag unmittelbare Rechte erworben haben. Die tatrichterliche Würdigung ergibt jedoch solche Ansprüche nicht. Die Revision hat auch nicht aufgezeigt, daß die Kläger in der Berufungsinstanz einen auf die Begründung vertraglicher Ansprüche Dritter gerichteten Willen der Vertragspartner (§ 328 BGB) behauptet hätten.

b)

Das Berufungsgericht führt weiter aus, die Abtretung der Stadtsparkasse Duisburg vom 27. Oktober 1972 habe den Klägern nicht mehr Rechte verschafft, als jene gehabt habe, nämlich (nur) den Anspruch auf Rangrücktritt: die Stadtsparkasse habe auf ihrer ursprünglichen Forderung nach Löschung der Grundschulden nicht bestanden und sich, wie insbesondere ihr Schreiben vom 18. Juli 1972 zeige, mit dem Rangrücktritt begnügt. Auch diese Annahme ist aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden.

Die Revision meint zwar, aus dem erwähnten Schreiben könne kein Verzicht auf die bindend vereinbarte Löschung der Grundschulden entnommen werden (§§ 133, 157, 242 BGB), weil sich die Stadtsparkasse darin lediglich bereit erklärt habe, die Angelegenheit "zurückzustellen", solange die Zwischenfinanzierung der Beklagten noch in Anspruch genommen werde; zumindest blieben insofern gewichtige Zweifel, die zu Lasten der für die Vertragsänderung darlegungs- und beweispflichtigen Beklagten gehen müßten.

Die Revision verkennt, daß die Feststellung des Berufungsgerichts, die beklagte Stadtsparkasse habe sich mit dem Rangrücktritt "begnügt", nicht gleichbedeutend mit der Feststellung eines Verzichts auf den Löschungsanspruch ist.

Daß die Kläger bereits zuvor eine unentziehbare Rechtsposition erlangt hätten, versucht die Revision mit der Erwägung darzutun, ihnen sei spätestens am Tage der Konkurseröffnung aus der Verletzung des Treuhandverhältnisses ein Schaden entstanden, dessen Ersatz sie von der Beklagten verlangen könnten, ohne daß die Stadtsparkasse hierauf noch hätte Einfluß nehmen können. Indessen fußt auch diese Schlußfolgerung auf der vom Berufungsgericht rechtsirrtumsfrei verneinten Voraussetzung, daß die Beklagte den Treuhandauftrag als echten Vertrag zugunsten der Kläger (§ 328 Abs. 1 BGB) geschlossen hätte.

3.

Das Berufungsgericht kommt weiter zu dem Schluß, die Kläger könnten keinen Anspruch gegen die Beklagte auf Löschung der Grundschulden aus dem Kaufvertrag mit der H. herleiten: Die Beklagte sei, selbst wenn die H. ihr die Kaufpreisforderung gegen die Kläger abgetreten habe, nicht in die Verkäuferverpflichtungen der H. eingetreten.

Die dagegen gerichteten Angriffe der Revision gehen fehl. Die Kläger könnten der Beklagten nur dann Einwendungen und Einreden aus dem Kaufvertragsverhältnis entgegenhalten, wenn die Beklagte aus der Kaufpreisforderung gegen sie vorginge. Hier indessen vollstreckt die Beklagte aus der Grundschuld, und zwar, wie das Berufungsgericht in rechtlich nicht zu beanstandender Weise angenommen hat, zur Befriedigung wegen Forderungen, die ihr angeblich noch gegen die H. zustehen. Insoweit können sich die Kläger ihr gegenüber nicht auf ihr eigenes Vertrags Verhältnis mit der H. berufen.

Nach alledem hat das Berufungsgericht den Hauptantrag der Kläger, die Zwangsvollstreckung für unzulässig zu erklären, ohne Rechtsirrtum als unbegründet erachtet.

II.

Die Anschlußrevision hat ebenfalls keinen Erfolg.

1.

Mit Recht hat das Berufungsgericht angenommen, daß der Rechtsvorgängerin der Beklagten kein Zahlungsanspruch auf Grund der Vereinbarung vom 16. Februar 1972 in Verbindung mit dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG §§ 10, 21, 22) zusteht. Es hat seine Entscheidung damit begründet, daß die Kläger den Vertrag vom 16. Februar 1972 nicht mitunterschrieben hätten, obwohl die Beklagte und alle interessierten Wohnungskäufer davon ausgegangen seien, daß ein Vertrag mit genauer Festlegung der beiderseitigen Rechte und Pflichten schriftlich abgeschlossen werden müsse (§ 154 Abs. 2 BGB). Bei der Vereinbarung vom 16. Februar 1972, so führt das Berufungsgericht weiter aus, sei es nicht um eine Beschlußfassung der Wohnungseigentümer im Rahmen der gemeinsamen Verwaltung gegangen, an welche die Kläger hätten gebunden sein können. Einmal seien zu diesem Zeitpunkt erst einige der Erwerber bereits Eigentümer der von ihnen gekauften Wohnungen gewesen; zum anderen sei es überhaupt nicht um die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums im Sinne von § 21 WEG gegangen; jedenfalls hätten die Kläger nicht durch Mehrheitsbeschluß gebunden werden können, da die mit der Beklagten vereinbarten Maßnahmen weit über die ordnungsmäßige Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums hinaus gegangen seien.

Diese Auffassung hält den Angriffen der Anschlußrevision stand. Nicht der Erörterung bedarf, ob unter den Anwärtern auf das Wohnungseigentum, wie die Revision meint, eine Art "Vorgemeinschaft" entstanden ist, auf welche die Vorschriften über die Verwaltung des Wohnungseigentums - einschließlich der Bestimmungen über den Wiederaufbau - entsprechend anzuwenden sind, obwohl es um die erstmalige Fertigstellung der Gebäude geht. Denn ein solcher Beschluß, der ein bestimmtes Verfahren (§§ 23 ff WEG), insbesondere eine Abstimmung vorausgesetzt hätte, ist tatrichterlich nicht festgestellt worden. Die Annahme der Anschlußrevision, daß in dem (individuellen) Vertragsschluß der meisten Wohnungsanwärter zugleich der interne Willensbildungsakt der "Vorgemeinschaft" gelegen habe, erschüttert nicht die tatrichterliche Würdigung, daß ein solcher Beschluß nicht gefaßt worden ist. Im übrigen hätte der Beschluß, selbst wenn er zustande gekommen wäre, nach den - verfahrensrechtlich einwandfrei getroffenen und daher verbindlichen -

Feststellungen des Berufungsgerichts Außenwirkungen im Verhältnis zur Beklagten erst durch die Unterschrift jedes einzelnen Bewerbers unter die Vertragsurkunde vom 16. Februar 1972 erlangen sollen und können. Ob und gegebenenfalls welche Ansprüche die übrigen Wohnungsanwärter im Falle einer Beschlußfassung über die Fortsetzung des Bauvorhabens gegen die Kläger haben könnten, ist eine andere, hier nicht zu entscheidende Frage.

2.

Daß sich der Zahlungsanspruch der Beklagten auch nicht auf andere Rechtsgrundlagen - wie Geschäftsführung ohne Auftrag oder ungerechtfertigte Bereicherung stützen läßt, hat das Revisionsgericht zutreffend dargetan.

3.

Damit erweist sich als gerechtfertigt, daß das Berufungsgericht dem Hilfsantrag der Kläger stattgegeben und die Hilfswiderklage der Beklagten abgewiesen hat.

III.

Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 97, 92 Abs. 1 Satz 2 ZPO.