I.

Es sind hier nicht die Voraussetzungen gegeben, unter denen das Prozeßgericht gemäß § 46 Abs. 1 Satz 1, § 43 WEG einen Rechtsstreit an das zuständige Amtsgericht zur Erledigung im Vorfahren der freiwilligen Gerichtsbarkeit abzugeben hat.

1.)

Sinn und Zweck dieses Verfahrens liegt darin, daß angesichts des Gemeinschaftsverhältnisses der Wohnungseigentümer in Gemeinschaftsangelegenheiten nur einheitliche Entscheidungen sinnvoll erscheinen.

Deswegen sind an diesen Vorfahren, anders als am Zivilprozeß, sämtliche Wohnungseigentümer beteiligt; ferner der Verwalter, soweit es um seine Rechte und Pflichten geht (§ 43 Abs. 1, 4 WEG), Dritte dagegen nur in den (hier nicht gegebenen) Fall einer gerichtlichen Verwalterbestellung gemäß § 26 Abs. 2 WEG (§ 43 Abs. 1 Nr. 3, Abs. 4 Nr. 3 WEG). Eine in dem Verfahren ergangene rechtskräftige Entscheidung ist für alle Beteiligten bindend (§ 45 Abs. 2 Satz 2 WEG).

2.)

Im vorliegenden Fall gehört der Beklagte nicht zur Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, so daß es dahin stehen kann, ob die von der Klägerin geltend gemachten Ansprüche ihrer Art nach sämtlich zu den Forderungen gehören, über die im Verfahren nach § 43 WEG zu entscheiden ist.

a)

Es kann auf sich beruhen, ob der Beklagte, wenn auch mangels Grundbucheintragung (§ 4 Abs. 1 WEG) niemals Wohnungseigentümer im Rechtssinne geworden, auf Grund der Verträge vom 6. Oktober 1951 etwa eine Rechtsstellung (Wohnungseigentumsanwartschaft) erlangt hatte, welche eine entsprechende Anwendung der §§ 43 ff WEG hätte rechtfertigen können (vgl. OLG Hamburg, NJW 1960, 296 [OLG Hamburg 30.07.1959 - 2 W 32/59];  1963, 818 [OLG Hamburg 04.02.1963 - 4 U 195/62]; Staudinger BGB 11. Aufl. Bd. III 2. Teil, § 10 WEG Rz 6; § 43 WEG Rz 2; RGRK BGB 11. Aufl. Bd. VI § 43 WEG Anm. 3; Bärmann WEG 3. Aufl. 1964 § 10 Vorbemerkung; I vor § 43).

b)

Der Beklagte hat nämlich seine Anwartschaft auf das Wohnungseigentum vor Rechtshängigkeit (Klageeinreichung: 1959) dadurch verloren, daß er seine betreffenden Rechte und Ansprüche 1958 auf Frau L. übertragen hat, einschließlich des Besitzen an der Wohnung (§ 6 Nr. 3 des Vertragen). Dadurch ist er aus der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, falls er ihr jemals angehört hat, jedenfalls vor Erhebung der Klage wieder ausgeschieden, und zwar endgültig. Damit entfällt die innere Rechtfertigung für eine entsprechende Anwendung der §§ 43 ff WEG.

Die gegenteilige Auffassung würde dazu führen, den Kreis der Verfahrensbeteiligten übermäßig auszuweiten. Bei großen Objekten mit zahlreichen Wohnungen und häufigem Wechsel der Eigentümer, wie das z.B. bei sog. Appartements-Wohnungen nicht selten zu beobachten ist, könnte die Einbeziehung der Ausgeschiedenen dazu führen, daß diese einen beträchtlichen, u.U. sogar den überwiegenden Teil der Beteiligten ausmachen würden. Da die Interessen der Ausgeschiedenen häufig von denen der derzeit Beteiligten abweichen werden, könnte diese Einbeziehung dazu führen, daß im Verfahren nach § 43 WEG Ziele verfochten würden, die mit den wahren Interessen der derzeitigen Eigentümergemeinschaft nicht vereinbar wären. Ein solches Ergebnis würde dem Sinn und Zweck des Verfahrens nach § 43 WEG nicht entsprechen.

Ausgeschiedene Wohnungseigentümer und -eigentumsanwärter sind daher in dieses Verfahren nicht einzubeziehen. Streitigkeiten, die aus ihrer früheren Beteiligung erwachsen, müssen von ihnen und gegen sie vor dem Prozeßgericht ausgefochten werden. Ob etwas anderes gilt, wenn ein Beteiligter erst im Laufe des nach § 43 WEG eingeleiteten Verfahrens ausscheidet, braucht hier nicht entschieden zu werden.

II.

1.)

Das Berufungsgericht meint, die Klägerin mache keine materiell eigenen Ansprüche geltend, sondern klage in gewillkürter Prozeßstandschaft für die Wohnungseigentümergemeinschaft.

Das ist unvereinbar mit dem unstreitigen Sachvortrag der Klägerin, wonach sie die eingeklagten Beträge aus ihrem eigenen Vermögen verauslagt hat. Demnach handelt es sich um ein Geschäft, das sie auf Grund der Treuhandverträge für jeden einzelnen Wohnungseigentümer, also auch für den Beklagten, geführt hat.

Nichts anderes gilt, wenn man davon ausgeht, die Klägerin habe die Beträge für die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer verauslagt. Auch dann kann sie, im Gegensatz zur Ansicht des Berufungsgerichts, von jedem Gemeinschaftsmitglied, also auch vom Beklagten, jedenfalls den auf diesen entfallenden Anteil unmittelbar fordern.

a)

Somit steht der Klägerin gegen den Beklagten ein unmittelbarer eigener Anspruch auf Aufwendungsersatz zu (§§ 675, 670 BGB).

b)

Aus demselben Grunde kann - entgegen der Annahme des Berufungsgerichts - die Zulässigkeit einer Aufrechnung des Beklagten mit eigenen Ansprüchen gegen die Klägerin nicht wegen fehlender Gegenseitigkeit verneint werden. Ebenso kann auch ein Zurückbehaltungsrecht des Beklagten nicht mit dieser Begründung abgelehnt werden.

c)

Es trifft weiter nicht zu, "daß auf Grund der Zweckbestimmung der Wohngeldforderung es angesichts der Gemeinschaftsbindung der Natur des Rechtsverhältnisses widersprechen würde, die (vom Beklagten) gegen die Klägerin persönlich geltend gemachten Einwendungen für zulässig zu erachten". Auch bei dieser Annahme verkennt das Berufungsgericht, daß die Klägerin keine Forderung der Wohnungseigentümergemeinschaft aus § 16 Abs. 2 WEG geltend macht, sondern einen eigenen Anspruch.

2.)

Das Berufungsgericht führt hilfsweise aus, Gegenrechte des Beklagten bestünden nicht. Auch diese Hilfsbegründung trägt das Urteil nicht.

Von den Einzelposten der Gesamtabrechnung für das ganze Haus, aus denen die Klägerin mit jeweils rd. 11,5 % die dem Beklagten zur Last fallenden Anteile errechnet hat, greift die Revision folgende an:

a)

Zwischenkredit- und Erbbauzinsen:

Das Berufungsgericht führt aus, gemäß § 8 Abs. 2 des Treuhandvertrages habe die Klägerin die erforderlichen Zwischenkredite aufnehmen dürfen, deren Zinsen die Wohnungseigentümer gemäß § 9 des Treuhandvertrages zu tragen hätten. Die Notwendigkeit der Aufnahme der Zwischenkredite und die Höhe der Zinsen habe die Klägerin im einzelnen klargelegt, berechnet und durch die vorgelegten Unterlagen nachgewiesen.

Auch die Erbbauzinsen seien berechtigt, weil sie gemäß § 9 des Aufbauvertrages Aufwendungen und Rechnungsfaktoren für das Wohngeld und auch nur bis zu dem Zeitpunkt berechnet seien, bis zu dem sie tatsächlich entstanden seien, nämlich dem 30. September 1956.

Die Revision macht geltend, die vom Berufungsgericht für die Zwischenkreditzinsen gegebene Begründung sei zu summarisch. Bei den Erbbauzinsen habe es übersehen, daß die Klägerin unter Mißbrauch ihrer Treuhänderstellung ihr Erbbaurecht mit Grundpfandrechten von 126.000 DM und 40.000 DM belastet und dadurch den Grundstückserwerb durch die Wohnungseigentümer verzögert, somit die Verpflichtung zur Zahlung von Erbbauzins an die Stadt F. verlängert habe.

Auf diese - nach dem derzeitigen Sach- und Streitstand unbegründeten - Rügen braucht nicht näher eingegangen zu werden. Denn das Berufungsurteil muß, wie unten zu b) ausgeführt ist, aus einem anderen Grunde aufgehoben werden. Der Beklagte hat daher Gelegenheit, in der neuen Verhandlung vor dem Berufungsgericht seinen bislang nicht genügend substantiierten Sachvortrag zu den genannten Punkten zu ergänzen.

b)

Mängelhaftung der Klägerin:

Der Beklagte ist der Auffassung, die Klägerin hafte ihm für die von ihm behaupteten erheblichen Mängel des Hauses. Er bestreitet deswegen einmal seine Verpflichtung, anteilig zu den oben genannten Reparaturkosten beizutragen, weil diese Arbeiten der Beseitigung von Mängeln gedient hätten. Zum anderen und vor allem leitet er aus der angeblichen Mangelhaftigkeit des Hauses ein Zurückbehaltungsrecht her, sowie Schadensersatzansprüche, mit denen er aufgerechnet hat. Den Minderwert der Wohnung infolge der Mängel hat er auf rd. 11.900 DM beziffert (S. 8 des Urteils des Landgerichts), was in etwa den vom Landgericht zuerkannten 11.943,17 DM gleichkommt.

Das Berufungsgericht führt zu diesem Punkt aus: Die Klägerin habe für etwaige Mängel des Baues nicht ohne weiteres selbst einzustehen. Sie habe nach den getroffenen Vereinbarungen nicht selbst das Baurisiko zu tragen gehabt. Sie habe vielmehr nur die Stellung eines Beauftragten und eines Vertreters gegenüber den Baufirmen einnehmen sollen. Dafür, daß sie ihre Pflichten als Beauftragte insoweit verletzt habe, liege kein genügender Anhaltspunkt vor. Es könne nicht davon ausgegangen werden, daß sie Mängel der Wohnung schuldhaft verursacht habe.

Im übrigen hat das Berufungsgericht insoweit auf die Gründe des landgerichtlichen Urteils verwiesen. Dort ist zu dieser Frage ausgeführt:

Selbst wenn man die Behauptung des Beklagten über Mängel des Hauses als wahr unterstelle, ergebe sich keine Haftung der Klägerin. Die vom Verschulden unabhängige Gewährleistung der §§ 633 ff BGB könne auf sie keine Anwendung finden. Sie habe im Verhältnis der Parteien zueinander die Stellung einer Treuhänderin, einer Vertreterin der Bauherren, einnehmen sollen. Das ergebe sich aus der Bezeichnung des Vertrages als Treuhandvertrag und vor allem aus dessen § 8. Die Stellung der Klägerin als Treuhänderin, als Geschäftsbesorgerin im Sinne des § 675 BGB, sei damit eindeutig gekennzeichnet. Daß sich die Klägerin in § 1 des Vertrages zugleich zur Errichtung des Hauses verpflichtet habe, ändere nichts daran, daß sie nach dem erklärten Willen der Parteien nur die Rechtsstellung einer Treuhänderin habe einnehmen sollen. Als solche hafte sie aber für Mängel der baulichen Gestaltung nur insoweit, als sie selbst durch Verletzung der innerhalb ihres Pflichtenkreises liegenden Obliegenheiten zur Entstehung von Mängeln beigetragen habe. Es handele sich um gewöhnliche Vertragshaftung wegen positiver Vertragsverletzung, die ein Verschulden voraussetze. Der Beklagte habe aber selbst nicht behauptet, daß die Klägerin im Hinblick auf die angeblichen Mängel des Hauses ein Verschulden treffe, weil sie ihre Pflichten, etwa die Bauaufsicht oder die Heranziehung geeigneter Baufirmen, verletzt habe.

Mit Recht greift die Revision diene Ausführungen an. Es kann dabei dahinstehen, ob das Revisionsgericht die vom Berufungsgericht getroffene Auslegung des Formularvertrages frei oder (mit Rücksicht auf die Gerichtsstandsklausel) nur beschränkt nachprüfen darf. Auch im letzteren Falle sind die oben wiedergegebenen Ausführungen von Land- und Berufungsgericht nicht frei von Rechtsirrtum. Denn sie lassen die gebotene Würdigung sämtlicher Umstände des Falles vermissen.

aa)

Der Senat hat mehrfach Fälle entschieden, in denen Wohnungsbaugesellschaften als Bauträger Häuser errichtet hatten. Dort hatten die Tatgerichte den Verträgen eine architekten- oder bauunternehmerähnliche Stellung der Gesellschaft entnommen und dies u.a. aus Vertragsklauseln hergeleitet, nach denen die Gesellschaft es unternahm, das Haus "zu errichten", dem Vertragspartner "das Wohnungseigentum zu verschaffen", Bestimmungen, wie sie ähnlich auch hier getroffen worden sind. Der erkennende Senat hat eine solche Vertragsauslegung nicht beanstandet und infolgedessen auch eine werkvertragliche Gewährleistungspflicht der Gesellschaften für Mängel des Architekten - oder Bauwerks bejaht (vgl. BGHZ 42, 16 sowie das Urteil vom 17. Mai 1965 VII ZR 108/63).

Die von den Vordergerichten hier angenommene "Treuhänderstellung" der Klägerin braucht einer solchen Gewährleistung nicht unbedingt entgegenzustehen. Eine Doppelstellung der Klägerin ist möglich. Übrigens umfaßt § 675 BGB auch Werkverträge.

bb)

Das Oberlandesgericht hat bisher nicht positiv festgestellt, welche Geschäfte die Klägerin für den Beklagten auf Grund des "Treuhandvertrags" im einzelnen zu besorgen hatte. Ohne eine solche Klarstellung kann die Haftung der Klägerin nicht beurteilt werden. Da der Beklagte nach dem Vertrag "Bauherr" ist, liegt es nahe, daß die Klägerin - falls sie nicht sogar eine architekten- oder bauunternehmerähnliche Stellung hatte - dem Beklagten wenigstens die Aufgaben abnahm, die jedem Bauherrn üblicherweise zufallen: also eine gewisse Überwachung der Handwerker und die Rüge auftretender Mängel. Bei der Vertragsauslegung muß beachtet werden, daß die Klägerin sachkundig war oder sein mußte.

cc)

Erheblich kann in diesem Zusammenhang der Umstand sein, auf den die Revision mit Recht hinweist, daß zur Zeit des Hausbaus der damalige Geschäftsführer der Klägerin zugleich Geschäftsführer der Baufirma war, welche die Klägerin mit einem wesentlichen Teil der Bauarbeiten betraut hatte. Wenn auch durch diese Personengleichheit die rechtliche Selbständigkeit der beiden Firmen als zweier juristischer Personen nicht beseitigt wurde, so könnte doch unter den gegebenen Umständen eine Mitverantwortlichkeit der Klägerin für Baumängel weit eher zu bejahen sein, als das sonst anzunehmen wäre. Denn eine wirksame Überwachung der Baufirma durch die Klägerin dürfte von vornherein nicht möglich gewesen sein.

dd)

Ungeklärt ist weiter, welche Rechtsstellung der in § 2 des "Treuhandvertrages" genannte Architekt S. hatte, nach dessen Plänen gebaut werden sollte. Unter Umständen muß die Klägerin für dessen etwaigen Fehler bei der Planung und Bauaufsicht nach § 278 BGB einstehen.

ee)

Zu beachten ist ferner, daß dann, wenn eine objektive Pflichtverletzung des Werkunternehmers oder Dienstpflichtigen bewiesen ist, diesem die Beweislast dafür obliegt, daß ihn daran kein Verschulden trifft.

ff)

Schließlich hat das Berufungsgericht bei dem Posten "Reparaturkosten" der Klageforderung nicht erwogen, ob die Klägerin nicht hätte erkennen müssen, daß die betreffenden Arbeiten, wie der Beklagte vorträgt, nur der Beseitigung von Mängeln dienten. Dann hätte sie die von ihr geleisteten Zahlungen, die sie vom Beklagten anteilig ersetzt verlangt, nicht "den Umständen nach für erforderlich" halten dürfen (§ 670 BGB), weil nämlich dann die Unternehmer zu kostenloser Nachbesserung verpflichtet waren. Sollte die Klägerin die Zahlung aber an andere, für die Mängel nicht verantwortliche Unternehmer geleistet haben, so könnte eine schuldhafte Vertragsverletzung dann gegeben sein, wenn sie es verabsäumt hätte, die für die Mängel verantwortlichen Unternehmer rechtzeitig zur Nachbesserung anzuhalten oder von ihnen sonstige Gewährleistung zu fordern.

Nach alledem bedarf die Sache weiterer Aufklärung.

c)

Vertragswidrige Belastung des Erbbaurechts durch die Klägerin von 1953-1956:

Das Berufungsgericht ist der Auffassung, hierdurch sei dem Beklagten kein Schaden entstanden. Da ihm die Belastung damals überhaupt nicht bekannt gewesen sei, habe sie seine damaligen Entschlüsse auch nicht beeinflussen können.

Das ist nicht zu beanstanden. Die Revisionsbegründung enthält keinen Hinweis, daß der Beklagte in den Tatsacheninstanzen behauptet und unter Beweis gestellt hätte, er habe zu jener Zeit eine Veräußerung seiner Wohnung beabsichtigt. War das aber nicht der Fall, so kann ihm aus der Belastung kein Schaden deswegen entstanden sein, weil sie ihn an einer Veräußerung gehindert hätte.

Der Beklagte kann jedoch auch zu diesen Punkt in der neuen Tatsachenverhandlung weiteres vortragen.

3.)

Angesichts der Höhe der vom Beklagten behaupteten mängelbedingten Wertminderung der Wohnung muß das Berufungsurteil in vollem Umfange aufgehoben werden. Da es weiterer tatrichterlicher Feststellungen bedarf, ist die Sache an das Berufungsgericht zurückzuverweisen. Der Senat hat dabei von § 565 Abs. 1 Satz 2 ZPO Gebrauch gemacht.