I.

Das Berufungsgericht sieht die Beklagten gem. § 812 Abs. 1 BGB als verpflichtet an, die Löschung der Vormerkung zu bewilligen. Es meint, der Kaufvertrag vom 16. August 1995 sei gem. § 313 Satz 1 BGB a.F., § 125 BGB nichtig. Als Kaufpreis seien 70.000,00 DM vereinbart worden. Auch ohne die Unterverbriefung sei der Kaufvertrag auch deshalb nichtig, weil S. den Beklagten erkennbar ohne den Abschluss des "Bauvertrags" zum Verkauf des Grundstücks nicht bereit gewesen sei und der "Bauvertrag" nicht beurkundet worden sei. Wegen ihrer Zahlungen auf den Kaufpreis stehe den Beklagten zwar kein Zurückbehaltungsrecht zu. Anders verhalte es sich jedoch, soweit die Baumaßnahmen dazu geführt hätten, dass der Wert des Grundstücks um 330.000,00 DM gestiegen sei.

Das hält revisionsrechtlicher Nachprüfung nicht stand.

II.

Der von dem Kläger geltend gemachte Anspruch folgt aus § 894 BGB.

1.

Die eingetragene Vormerkung besteht nicht, weil ein zu sichernder Anspruch nicht entstanden ist. Der Kaufvertrag vom 16. August 1995 ist gemäß § 313 Satz 1 BGB a.F, § 125 BGB nichtig. Ein Anspruch der Beklagten auf den Erwerb des Eigentums an dem Grundstück, der durch die eingetragene Vormerkung gesichert wird, besteht nicht. Das Berufungsgericht hat ohne Rechtsfehler festgestellt, dass die Vertragsparteien den Kaufpreis für das Grundstück auf 70.000,00 DM vereinbart haben. Entgegen der Meinung der Beklagten ist das Berufungsurteil insoweit nicht in sich widersprüchlich. Das Berufungsgericht hat die Nichtigkeit des Kaufvertrags vielmehr mit der Feststellung der Unterverbriefung des Kaufpreises und darüber hinaus damit begründet, dass der Kaufvertrag auch deshalb formnichtig ist, weil der "Bauvertrag" nicht zum Bestandteil der Urkunde vom 16. August 1995 gemacht worden ist. Auch insoweit lässt das Berufungsurteil keinen Rechtsfehler erkennen.

2.

Die Beklagten sind nicht zur Zurückbehaltung berechtigt.

a)

Die Geltendmachung eines Zurückbehaltungsrechts ist zwar auch gegenüber dem aus dem Eigentum folgenden Anspruch auf Zustimmung zur Löschung einer zu Unrecht eingetragenen Vormerkung möglich (Senat, BGHZ 75, 288, 293; Urt. v. 28. Oktober 1988, V ZR 94/87, NJW-RR 1989, 201  f., v. 23. März 1990, V ZR 233/88, NJW-RR 1990, 847  f. [LG Stuttgart 08.02.1990 - 16 S 416/89]). Das Zurückbehaltungsrecht aus § 273 Abs. 1 BGB bildet jedoch nur ein Zwangsmittel zur Durchsetzung einer persönlichen Forderung. Es läuft dem Grundsatz der gleichmäßigen Befriedigung der Gläubiger zuwider und versagt daher gegenüber den Gläubigern in einem Insolvenzverfahren (BGHZ 150, 138, 145 [BGH 07.03.2002 - IX ZR 457/99]; Senatsurt. v. 20. Januar 1965, V ZR 214/62, WM 1965, 408, 410  f.) und damit gegenüber dem Verwalter in einem Gesamtvollstreckungsverfahren.

b)

Anders verhält es sich auch mit dem Zurückbehaltungsrecht aus § 1000 BGB nicht. Wer Verwendungen auf ein Grundstück gemacht hat und hierfür gem. §§ 994, 996 BGB Ersatz verlangen kann, ist nach § 1003 BGB zwar berechtigt, den Ersatzanspruch im Wege der Zwangsvollstreckung in das Grundstück durchzusetzen. Das Befriedigungsrecht nach dieser Vorschrift ist jedoch persönlicher Natur (RGZ 71, 424, 426; Erman/Hefermehl, BGB, 10. Aufl. § 1003 Rdn. 2; MünchKomm-BGB/Medicus, 3. Aufl., § 1003 Rdn. 15; Planck/Brodmann, BGB, 5. Aufl., § 1003 Anm. 1; RGRK-BGB/Pikart, 12. Aufl., § 1000 Rdn. 19; Soergel/Mühl, BGB, 12. Aufl., § 1003 Rdn. 2) und gewährt daher kein Recht auf Befriedigung außerhalb eines über das Vermögen des Eigentümers eröffneten Insolvenzverfahrens (Staudinger/Gursky, BGB [1993], Vorbem. zu §§ 994 - 1003 Rdn. 53, 56). Deshalb kann dahin gestellt bleiben, ob die Aufwendungen zur Bebauung des Grundstücks überhaupt geeignet sind, zu einem Anspruch der Beklagten auf Ersatz zu führen (vgl. Senat, BGHZ 10, 171, 177;  41, 157, 160 [BGH 26.02.1964 - V ZR 105/61];  Urt. v. 2. März 1973, V ZR 57/71, WM 1973, 560, 562; u. v. 29. September 1995, V ZR 130/94, WM 1995, 2109, 2110).

c)

Etwas anderes folgt auch nicht aus § 49 Abs. 1 Nr. 3 KO, § 51 Nr. 2 InsO. Nach diesen Vorschriften kann der Besitzer wegen seiner Verwendungen auf eine Sache zwar abgesonderte Befriedigung aus der Sache verlangen. Die Gesamtvollstreckungsordnung enthält jedoch keine derartige Regelung. Ob § 49 Abs. 1 Nr. 3 KO, § 51 Nr. 2 InsO auf die Gesamtvollstreckungsordnung entsprechend anzuwenden sind (bejahend Hess/Binz/Wienberg, GesO, 4. Aufl., § 12 Rdn. 204; verneinend Smid/Zeuner, GesO, 2. Aufl., § 12 Rdn. 48), bedarf keiner Entscheidung. Wegen eines Anspruchs auf Ersatz von Verwendungen kann abgesonderte Befriedigung nach § 49 Abs. 1 Nr. 3 KO nämlich nur verlangt werden, wenn die Verwendungen auf eine bewegliche Sache gemacht worden sind (Hess, KO, 6. Aufl., § 49 Rdn. 16; Jaeger/Lent, KO, 8. Aufl., § 49 Rdn. 44; Kilger/Karsten Schmidt, KO, 19. Aufl., § 49 Rdn. 6; Kuhn/Uhlenbruck, KO, 11. Aufl., § 49 Rdn. 25; Gottwald in Insolvenzrechtshandbuch, 1. Aufl., § 44 Rdn. 42). Nach § 51 InsO verhält es sich nicht anders (Eickmann in Heidelberger Kommentar zur Insolvenzordnung, 2. Aufl., § 51 Rdn. 7; Hess, InsO, § 51 Rdn. 34; MünchKomm-InsO/Ganter, § 51 Rdn. 221). Verwendungen auf ein Grundstück berechtigen weder nach der Konkursordnung noch nach der Insolvenzordnung zur abgesonderten Befriedigung aus dem Grundstück. Etwas anderes kommt auch für ein Verfahren nach der Gesamtvollstreckungsordnung nicht in Betracht.

d)

Dass die Beklagten auch unter dem Gesichtspunkt ungerechtfertigter Bereicherung die Bewilligung der Löschung der von ihnen ohne Rechtsgrund erlangten Buchposition schulden (vgl. MünchKomm-BGB/Wacke, a.a.O.., § 894 Rdn. 35; RGRK-BGB/Augustin, a.a.O.., § 894 Rdn. 28; Soergel/Baur, BGB, 13. Aufl., § 894 Rdn. 25; Staudinger/Gursky, BGB [2002], § 894 Rdn. 155) und der so begründete Anspruch den Beschränkungen von § 818 Abs. 3 BGB unterliegt, schränkt den aus dem Eigentum von S. an dem Grundstück folgenden Anspruch auf Berichtigung des Grundbuchs nicht ein. Daher kann dahingestellt bleiben, ob die Aufwendungen der Beklagten vor der Eröffnung des Gesamtvollstreckungsverfahrens über das Vermögen von S. geeignet sind, gegenüber dem Kläger zu einer Beschränkung des bereicherungsrechtlichen Anspruchs auf Zustimmung zur Löschung der Vormerkung zu führen (vgl. BGHZ 149, 326, 333  ff.).