Die Revision ist unbegründet.

I.

Die Klägerin kann aus einer Nichteinhaltung der vom Berufungsgericht unterstellten Zusage der Beklagten, der Klägerin ein anderes zum Betrieb eines Bordells geeignetes Grundstück nachzuweisen, Schadensersatzansprüche nach § 839 BGTB in Verbindung mit Art. 34 GG nur herleiten, wenn dieses Versprechen rechtswirksam gewesen ist. Allein dann kann in Betracht kommen, daß die Beklagte durch dessen Nichterfüllung eine Rechtspflicht verletzt hat.

Das Berufungsgericht hat die Übernahme der Pflicht, ein für ein Bordell geeignetes Grundstück nachzuweisen, als sittenwidrig und daher nach § 138 BGB nichtig angesehen.

Die Revision hält dem entgegen: Das Berufungsgericht habe außer acht gelassen, daß die Klägerin behauptet habe, sie habe ihr Unternehmen in der Form einer Zimmervermietung betrieben. Derartige Mietverträge seien rechtswirksam. Deshalb könne die Zusage, ein für solche Vermietungen geeignetes Grundstück nachzuweisen, nicht ohne weiteres als sittenwidrig beurteilt werden.

Diese Einwendung ist im Ergebnis unerheblich.

Denn die Nichtigkeit der behaupteten Zusage steht aus einem vom Berufungsgericht nicht erörterten rechtlichen Grunde bereits fest. Die Zusage schloß nämlich unabhängig davon, welcher Art der künftige Betrieb sein sollte, die Verpflichtung der Beklagten ein, auf dem nachgewiesenen Grundstück den Betrieb eines Dirnenwohnheimes oder eines Bordells zu dulden. Denn die Klägerin wollte - was unstreitig ist - dort ihr früheres Unternehmen weiterführen. Die Beklagte hätte auch ihrem eigenen Verhalten in unzulässiger Weise widersprochen, wenn sie der Klägerin ein für ihre Zwecke geeignetes Grundstück nachgewiesen, aber gleichzeitig dort den Betrieb eines Dirnenhauses oder eines Bordells untersagt hätte. Die behauptete Zusage umfaßte also - wie die Klägerin auch zunächst ausdrücklich vorgetragen hat - die Verpflichtung der Beklagten, dort ein solches Unternehmen zu dulden.

Zwischen den Parteien steht aber bereits auf Grund des zwischen ihnen ergangenen Urteils des Oberverwaltungsgerichts Münster (DÖV 1971, 208) die Rechtswidrigkeit einer solchen Zusage fest. In jenem Verfahren hatte die Klägerin zur Begründung der von ihr erhobenen Verpflichtungsklage vorgetragen, die Beklagte habe bei den Verkaufsverhandlungen zugesagt, sie werde den Betrieb eines von der Klägerin als Ersatz für ihr bisheriges Unternehmen eröffneten Dirnenhauses im Stadtgebiet Köln dulden. Das Oberverwaltungsgericht hat in einer solchen allgemeinen Zusage einen rechtlich unzulässigen und deshalb nach § 134 BGB nichtigen Verzicht der Beklagten auf die Ausübung ihres pflichtgemäßen Ermessens bei der Abwehr polizeilicher Gefahren erblickt. Es hat deshalb die Klage insoweit abgewiesen.

Auf Grund dieser rechtskräftig gewordenen Entscheidung steht auch für dieses Verfahren fest, daß die von der Klägerin behauptete Duldungszusage nicht rechtsgültig begründet worden ist. Denn die Zivilgerichte sind nach ständiger Rechtsprechung wegen der grundsätzlichen Gleichwertigkeit aller Gerichtszweige an verwaltungsgerichtliche Urteile im Rahmen ihrer Rechtskraftwirkung gebunden, die zwischen den Parteien ergangen sind (Senatsurteil vom 14. Juli 1975 - III ZR 58/73 - zur Veröffentlichung vorgesehen; BGHZ 9, 329, 332; 10, 220; 20, 379, 383).

Der untrennbare Zusammenhang zwischen dem Nachweis eines Grundstücke und der Duldung seiner Benutzung zu dem von der Klägerin vorgesehenen Zweck führt dazu, daß auch die von der Klägerin behauptete Zusage, ihr ein Grundstück für ihr Vorhaben nachzuweisen, nichtig war. Damit entfällt eine Amtshaftung der Beklagten wegen eines Bruchs dieser Zusage.

II.

Eine Amtspflichtverletzung kann allerdings auch darin liegen, daß ein Beamter etwas zusagt, was die Behörde aus Rechtsgründen nicht erfüllen kann. Wenn diese deswegen die Zusage nicht einhält und der Betroffene infolgedessen einen Schaden erleidet, kann ihm der Dienstherr des Beamten ersatzpflichtig sein (Senatsurteil vom 27. April 1970 - III ZR 114/68 = WM 1970, 915 = NJW 1970, 1414).

Der Betroffene muß aber, wenn er deswegen Schadensersatz verlangt, darlegen und im Streitfall beweisen, daß der Schaden infolge seines in die Rechtswirksamkeit der Zusage gesetzten Vertrauens eingetreten ist, er ihn also nicht erlitten hätte, wenn ihm die Zusage nicht gemacht worden wäre.

Hieran fehlt es nach dem Vertrag der Klägerin. Diesem kann nicht entnommen werden, daß sich ihre steuerliche Belastung anders, und zwar für sie günstiger entwickelt hätte, wenn sie ihre Grundstücke nicht verkauft hätte. Sie hätte es dann auf eine nach der Planung der Beklagten unstreitig in Betracht kommende Enteignung ihrer Grundstücke und die Besteuerung eines etwa in der Enteignungsentschädigung enthaltenen Veräußerungsgewinnes ankommen lassen müssen. Baß sie sich dann vermögensrechtlich besser gestanden hätte, ist nicht erkennbar. Da ihr Betrieb schon vor dem Verkauf geschlossen worden war, hätte er auch dann nicht fortgesetzt werden können, wenn die Klägerin, wie sie behauptet, ihre Grundstücke nur im Vertrauen auf die Zusage der Beklagten verkauft hat.

Die Klägerin hat ferner trotz der diesbezüglichen Einwendungen der Beklagten nicht dargelegt, auf Grund welcher Umstände sie bei einer Enteignung die Gelegenheit gehabt und auch ausgenutzt hätte, mit Hilfe der ihr dann zu zahlenden Entschädigung sogleich auf einem anderen Grundstück ein dem bisherigen Betrieb entsprechendes Unternehmen einzurichten und dadurch die Besteuerung des Veräußerungsgewinnes zu vermeiden.

Tatsächlich hat die Klägerin den Verkaufserlös zum Wiederaufbau ihres im K. graben ... gelegenen Grundstücks verwendet, ohne vor der Betriebsprüfung zu versuchen, ihn dort oder anderswo in einem als Ersatz für den bisherigen Betrieb eröffneten Bordell oder Dirnenheim anzulegen, obwohl ihr nach ihrem eigenen Vortrag der Steuerberater Dr. G. schon bei den Verkaufsverhandlungen mitgeteilt hatte, ein bei dem Verkauf erzielter Veräußerungsgewinn müsse versteuert werden, wenn sie ihn "nicht sofort wieder in völlig gleichartiger Weise" anlege (Klageschrift S. 4). Zur Wiederverwendung des Verkaufserlöses in einem Bordell oder Dirnenheim geeignete Schritte hat die Klägerin erst im April 1967 eingeleitet, nachdem sie in der die Betriebsprüfung abschließenden Besprechung im Anfang des Jahres 1967 vorgeschlagen hatte, den Veräußerungsgewinn in eine Rücklage für eine Ersatzbeschaffung einzustellen und diesen Betrag für die Errichtung einer "pensionsähnlichen Zimmervermietung" zu verwenden. Damit übereinstimmend hat die Klägerin im Schriftsatz vom 22. März 1971 S. 7 vorgetragen, das "Problem des Ausweichbetriebes" sei "lediglich auf Grund der Betriebsprüfung bei der Klägerin Anfang 1967 akut" geworden.

Dem Vortrag der Klägerin kann danach nicht entnommen werden, daß sie im Vertrauen auf die behauptete Zusage von einer alsbaldigen Anlegung des Veräußerungsgewinnes in einem ihrem früheren Betrieb gleichartigen Unternehmen abgesehen hat, der geltend gemachte Schaden also als Folge eines solchen Vertrauens eingetreten ist.

Unter diesen Umständen braucht nicht auf die von der Revision geäußerten Bedenken gegen die Auffassung des Berufungsgerichts eingegangen zu werden, das die Klage als unbegründet angesehen hat, weil die Klägerin die Nichtigkeit der Zusage erkannt und auch nicht dargelegt habe, daß sie den behaupteten Schaden nicht auf Grund einer anderweiten Ersatzmöglichkeit abwenden könne, ferner kann dahinstehen, ob die von der Beklagten erhobene, vom Berufungsgericht aber nicht geprüfte Einrede der Verjährung durchgreift.

III.

Der Klägerin steht auch nicht eine Entschädigung nach enteignungsrechtlichen Grundsätzen wegen der Besteuerung des Veräußerungsgewinnes zu. Es kommt zwar in Betracht, daß sie ihre Grundstücke zur Abwendung einer ihr sonst drohenden Enteignung an die Beklagte veräußert hat. Bei der Besteuerung des Veräußerungsgewinnes können in solchen Fällen die für die Besteuerung von Enteignungsentschädigungen geltenden Grundsätze herangezogen werden. Der Senat hat aber in dem zur Veröffentlichung in der Entscheidungssammlung bestimmten Urteil von heute in der Sache III ZR 162/72 entschieden, daß für einkommensteuerliche Nachteile solcher Art aus dem dafür als Rechtsgrundlage in Betracht kommenden Gesichtspunkt des Ausgleichs von Folgeschäden einer Enteignung (vgl. § 96 Abs. 1 Satz 1 BBauG) eine besondere Entschädigung nicht gewährt werden kann.

Das gilt selbst dann, wenn, was hier zweifelhaft sein kann, der Betroffene alle die Maßnahmen eingeleitet hat, die ein verständiger Eigentümer trifft, um eine Besteuerung zu vermeiden, die Belastung mit der Steuer also unter diesem Gesichtspunkt ein unvermeidliches im Interesse der Allgemeinheit erbrachtes Opfer ist (Senatsurteil vom 6. Dezember 1965 - III ZR 172/64 = WM 1966, 402, 405 = NJW 1966, 493, 497).

Eine einkommensteuerliche Belastung von stillen Reserven, die infolge einer Enteignung aufgedeckt worden sind, kann deshalb nicht nach enteignungsrechtlichen Grundsätzen entschädigt werden, weil sie im wesentlichen dadurch bestimmt wird, wie der Betroffene die Entschädigung verwendet, insbesondere, ob er damit ein Ersatzwirtschaftsgut erworben oder eine gewinnmindernde Rücklage gebildet hat. Die Enteignungsentschädigung bestimmt und bemißt sich aber nicht nach diesen Maßstäben. Sie muß einen angemessenen Ausgleich für den enteigneten Gegenstand gewähren (Art. 14 Abs. 3 Satz 3 GG). Dagegen ist es enteignungsrechtlich unerheblich, wie der Betroffene die Entschädigung verwendet.

Es kommt hinzu, daß die Auszahlung der Entschädigung einkommensteuerlich nicht Teil des Steuertatbestandes ist. Eine dadurch etwa aufgedeckte stille Reserve läßt nur einen bereits vorhanden gewesenen Gewinnposten sichtbar werden. Die Einkommensteuererhebung knüpft auch nicht hieran an, sondern ergreift nur den Gewinnüberschuß, der sich nach Abschluß des Wirtschaftsjahres bei einem Vergleich der gewerblichen Einkünfte und Ausgaben ergibt. Die Einkommenbesteuerung solcher erkennbar gewordener stillen Reserven muß daher im Zusammenhang mit der Besteuerung des jeweiligen Wirtschaftsjahres gesehen werden. Wenn dies im Einzelfall zu einer mit steuerlichen Mitteln nicht abwendbaren Härte führt, maß es daher allein Aufgabe des Steuerrechts sein, solche Folgen, eventuell unter Anwendung von § 131 AO, zu mildern oder zu beseitigen.

Die Klage kann danach auch unter enteignungsrechtlichen Gesichtspunkten keinen Erfolg haben.