1.

Das Berufungsurteil beruht, soweit es zuungunsten der Antragsgegnerin sachlich entschieden hat, im wesentlichen darauf:

Der Grundbesitz der Antragsteller sei bis zum Inkrafttreten des Bebauungsplanes von 1958 Bauland gewesen, durch diesen Bebauungsplan aber zur öffentlichen Grünfläche herabgestuft und damit teilenteignet worden. Den Antragstellern gebühre daher nach den zu Art. 14 Abs. 3 GG entwickelten Rechtssätzen außer einer Kapitalentschädigung für den durch die Teilenteignung eingetretenen Minderwert ihres Grundbesitzes eine in Form der Verzinsung der Kapitalentschädigung zu entrichtende Nutzungsentschädigung, hier auch für die Zeit nach, den Inkrafttreten des Bundesbaugesetzes und bis zum Abschluß des Kaufvertrages vom 26. März 1964.

Diese Nutzungsentschädigung hat das Berufungsgericht derart errechnet, daß es für die Jahre 1961 bis 1964 den jeweiligen Baulandwert des Grundbesitzes ermittelte und von diesem den Restwert als Kleingartengelände abzog und von den einzelnen Unterschiedsbeträgen Zinsen in Höhe von jährlich 5 % = insgesamt 16.893,88 DM veranschlagte. Eine Vorteilsanrechnung nahm es nicht vor, da auch die Nachbarparzelle ... schon Bauland gewesen und mit Rücksicht hierauf durch den Bebauungsplan von 1958 nicht in anrechenbarer Weise heraufgestuft worden sei.

Die den Antragstellern im Verfahren vor dem Senator erwachsenen Kosten habe die Antragsgegnerin weder aus sachlich-rechtlichen noch verfahrensrechtlichen Gründen zu er statten.

2.

Was die Revision der Antragsgegnerin hiergegen vorbringt, greift nicht durch.

a)

Das gilt zunächst, insoweit sie den früheren Baulandcharakter des als Schulgelände ausgewiesenen Teiles des Grundbesitzes verneint.

Das angefochtene Urteil führt hierzu aus: Dieser Teil habe Bauland dargestellt, weil eine vom örtlichen Gesetzgeber im Bebauungsplan getroffene Festsetzung als Schulgelände nach B. Landesrecht unzulässig und damit nichtig gewesen sei, ein Umstand, der jedoch nicht zur Ungültigkeit des Bebauungsplanes von 1929, der etwa 2/3 des damaligen, auf den linken W. ufer gelegenen Stadtgebiets umfaßt habe, geführt habe. Dieser Bebauungsplan habe ein vollständiges Straßennetz sowie die Festsetzung von Gewerbeklassen und Baustaffeln für alle vorhandenen und geplanten Straßen enthalten und habe im Rahmen dieser Gesamtplanung mit der Ausweisung des Schulgeländes eine Maßnahme von nur untergeordneter Bedeutung getroffen. Nach dem im Jahre 1958 in Bremen bestehenden Rechtszustand habe die Bebauung eine Ausweisung als Bauland nicht vorausgesetzt, sondern habe im Gegenteil die Festsetzung von Baustaffeln und Gewerbeklassen eine Beschränkung der sonst im Rahmen der Bauordnung bestehenden Baufreiheit gebildet. Überdies müßte sich die Antragsgegnerin wegen der Nichtigkeit der Festsetzung nach dem Grundsatz von Treu und Glauben so behandeln lassen, wie wenn sie für das Schulgelände ebenso wie für die Nachbargrundstücke Baustaffel 3 und Gewerbeklasse II festgesetzt hätte.

Damit hat das Berufungsgericht in seitens der Revision nicht angreifbarer Weise (§ 549 ZPO) entschieden, daß das einschlägige Bremische Landesrecht den örtlichen Gesetzgeber nicht ermächtigt hatte, in einen Bebauungsplan öffentliche Grünflächen auszuweisen. Daß eine gleichwohl erfolgte Ausweisung mangels fehlender Rechtsgrundlage unwirksam war, war eine zwangsläufige Folge und brauchte vom Berufungsgericht entgegen der Auffassung der Revision nicht näher begründet zu werden.

Ist aber eine planmäßige Ausweisung nichtig, die für die Bewertung eines Grundstücks als bebaubar übrigens nicht allein den Ausschlag gibt, so ist die Frage nach der Qualität der von dieser Ausweisung betroffenen Grundfläche dahin zu stellen, wie der gesunde Grundstücksverkehr die Fläche bewertet hätte, wenn die Ausweisung nicht ergangen wäre. Dabei ist hier auf das Jahr 1958 abzustellen, in den der neue Bebauungsplan in Kraft trat. Diese Frage ist aber für die hier streitige Fläche bei Zugrundelegung des Berufungsurteils dahin zu beantworten, daß der Grundstücksverkehr die Fläche gleich den vorderen, an die anbaufertige K.straße grenzenden Grundstücksteil und gleich den Nachbargrundstücken als Bauland bewertet hätte. Zwar laßt sich das Berufungsgericht nicht darüber aus, ob die Bewertung der Grundstücke im Verkehr den planungsrechtlichen Vorstellungen des Bebauungsplanes betreffend die Ausweisung als Bauland gefolgt ist. Dies auszuführen gab ihm aber der Vortrag der Antragsgegnerin in den Vorinstanzen auch keinen besonderen Anlaß. Namentlich hat die Antragsgegnerin in der von der Revision herangezogenen Berufungsbegründung vom 29. Dezember 1966 Seite 2 und 3 nur darauf abgehoben, daß nach den planungsrechtlichen Vorstellungen des Jahres 1929 die Fläche als öffentliche Bedarfsfläche hätte genutzt werden sollen - wie dies im Bebauungsplan von 1958 erneut geschehen war - und daher seit den Jahre 1929 aus der konjunkturellen Weiterentwicklung endgültig herausgenommen worden sei. Gerade diese Folgerung trifft aber angesichts der Nichtigkeit der Festsetzung aus dem Jahre 1929 nicht zu. Als entscheidend stellte sich für das Berufungsgericht hinsichtlich der Bewertung der Fläche allein die Frage, ob die Bewertung als Bauland an einer anderweiten Ausweisung im Bebauungsplan des Jahres 1929 scheiterte. Diese Frage hat es ausdrücklich verneint, wobei seiner Auffassung zu entnehmen ist, daß es mit der Verneinung dieser Frage zugleich bejahte, daß der gesunde Grundstücksverkehr die Fläche, wäre sie nicht von einer nichtigen Ausweisung betroffen worden, als Bauland bewertet hatte.

Da dieser Gedankengang des Berufungsgerichts auch für die den Antragstellern gehörende Nachbarparzelle 170/1 zutrifft, scheitert der von der Revision erneut aufgegriffene Versuch der Antragsgegnerin, mit einer angeblichen Heraufstufung dieser Parzellen zu Bauland eine Vorteilsanrechnung zu Lasten der Antragsteller zu rechtfertigen.

b)

Fehl geht die Ansicht der Revision, den Anspruch der Antragsteller auf eine Nutzungsentschädigung sei durch die Bestimmung des § 40 BBauG die Grundlage entzogen.

Nach der ständigen Rechtsprechung des Senats (vgl. Urteile vom 9. Mai 1963 - III ZR 94/61 - S. 20, 25. März 1964 - III ZR 144/63 - S. 10) richtet sich die Entschädigung für eine vor dem Inkrafttreten der einschlägigen Bestimmungen des Bundesbaugesetzes vorgenommene Herabzonung eines Grundstücks nicht nach den Vorschriften der §§ 40 ff; diese Entschädigungsbestimmungen, sind in ihren Einzelheiten, allein abgestellt auf im Rahmen des Bundesbaugesetzes getroffene Maßnahmen, so daß sie nur auf Maßnahmen dieser Art zu beziehen sind. Für die Richtigkeit dieser Auffassung bei einer Fallgestaltung wie der vorliegenden spricht die Überlegung: Mit der Herabzonung der Grundstücke, die hier im Jahre 1958, also vor dem Inkrafttreten des Bundesbaugesetzes vorgenommen wurde, ist in das Eigentum des Grundstückseigentümers teilenteignend eingegriffen und ein Anspruch des betroffenen Eigentümers auf Zahlung einer Entschädigung begründet worden, die den mit der Teilenteignung eingetretenen Unterschied des Wertes des Grundbesitzes vor und nach der Herabzonung ausgleichen soll. Es bedarf keiner weiteren Ausführung, daß insoweit ein abgeschlossener Tatbestand vorliegt und daß es, wenn nicht etwa das Gesetz ausdrücklich eine abweichende Regelung treffen sollte, keine Bedeutung haben kann, wenn sich die Auszahlung der Enteignungsentschädigung bis in die Zeit nach dem Inkrafttreten des Bundesbaugesetzes verzögert. Wird diese einheitliche Teilentschädigung nicht alsbald entrichtet, so gebührt dem Eigentümer eine zusätzliche Entschädigung dafür, daß er in den Nutzungsmöglichkeiten seines Grundstücks betroffen worden ist und eine Wertminderung des Grundbesitzes hinnehmen muß, andererseits aber noch nicht in den Genuß der Entschädigung gelangt. Die Nutzungsentschädigung berechnet sich nach einem Hundertsatz der Entschädigung, die für die Herabzonung zu entrichten ist. Diese Verpflichtung zur Verzinsung einer vor den Inkrafttreten des Bundesbaugesetzes angefallenen Herabzonungsentschädigung läßt Dich nicht in Beziehung setzen zu der eine ganz andere Art der Entschädigungsregelung bringenden Vorschrift des § 40 BBauG, bei der nur unter bestimmten Voraussetzungen die Vollenteignung, nicht dagegen zuvor Entschädigung wegen Nutzungsentzuges verlangt werden kann.

Demgegenüber ist es fehlsam, wenn die Revision darauf verweist, erst nach dem Inkrafttreten des Bundesbaugesetzes hätten die Antragsteller die beiden Parzellen der Antragsgegnerin zum Kauf angeboten und verkauft sowie einen Antrag auf Entschädigung des Herabzonungsschadens gestellt. Mit der Herabzonung des Grundbesitzes war den Antragstellern ein Anspruch auf Ausgleich des Herabzonungsschadens erwachsen und mußte, falls der Ausgleich nicht vorgenommen wurde, eine Nutzungsentschädigung entrichtet werden. In diese Rechtsstellung hat das Bundesbaugesetz nicht eingegriffen. Wann die Antragsteller mit ihren Forderungen hervorgetreten sind, gibt nicht den Ausschlag.

3.

Die Rügen der Anschlußrevision haben einen teilweisen Erfolg.

a)

Sie wendet sich zunächst dagegen, daß das Berufungsgericht bei der Berechnung der den Antragstellern zuerkannten Entschädigung von dem Baulandwert des Grundbesitzes den Wert als Kleingartengelände abgezogen hat. Sie meint, die zu Nichtbauland herabgezonten Flächen hätten, auch wenn sie noch kurze Zeit als Kleingartenland genutzt werden konnten, nicht mehr, weil niemand für diese Flächen mehr als Pfennige anlegen würde, den Wert von Kleingartengelände (5 bis 8 DM/qm), sondern allenfalls einen Verkaufswert von 0,50 DM/qm und wiesen nur eine Rendite von 0,04 DM/qm = einen Substanzwert von 0,80 DM/qm auf.

Dieser Vortrag der Revision gewinnt auf Grund der folgenden Überlegung Bedeutung:

Wird, wovon hier auszugehen ist, Bauland zu einer öffentlichen Grünfläche herabgezont und wäre mit der Herabzonung zugleich eine Geldentschädigung zum Ausgleich des Herabzonungsschadens festzusetzen, so würde diese Festsetzung im Blick auf den Unterschied der Werte von Bauland und öffentlichen Grünflächen zu treffen sein, nicht aber, worauf die vom Berufungsgericht aufgemachte Berechnung hinausläuft, auf den Unterschied zwischen dem Wert der Fläche als Bauland und einem über den Wert einer öffentlichen Grünfläche hinausgehenden Wert, den die Fläche mit Rücksicht darauf haben soll, daß sie noch eine Zeitlang als Land einer höheren Qualität, eben als Kleingartenland, genutzt werden kann. Ganz abgesehen von den Schwierigkeiten, einen solchen von der zumeist Ungewissen Dauer einer derartigen Nutzungsmöglichkeit abhängigen Zwischenwert zu bestimmen, spricht gegen die Auffassung des Berufungsgerichts: Es kann ihm nicht in der Annahme beigepflichtet werden, den Eigentümer verbleibe, wenn er seinen als öffentliche Grünfläche ausgewiesenen Grundbesitz zwar nicht mehr zu Bauzwecken, wohl aber noch als Kleingartenland nutzen dürfe, insoweit die Substanz seines Eigentums, er könne den verbleibenden Wort als Kleingartenland, wenn der Fall nach enteignungsrechtlichen Grundsätzen abgewickelt werde, erst bei der Entziehung des Eigentums im förmlichen Enteignungsverfahren ersetzt verlangen. Vielmehr ist hier den Antragstellern als Eigentümern die Rechtsposition, die sie befugt, weiterhin das Gelände als Kleingartenland zu verwenden, genommen und nur die tatsächliche Möglichkeit belassen worden, den als öffentliche Grünfläche ausgewiesenen Grundbesitz bis auf weiteres, solange ihn nicht die Antragsgegnerin (ohne die Antragsteller hierfür entschädigen zu müssen) der Verwendung als öffentliche Grünfläche zuführt, noch kleingärtnerisch nutzen zu lassen. Dementsprechend ist für die Herabzonungsentschädigung maßgebend der Unterschied zwischen dem Wert, den das Gelände als Bauland hatte, und dem, den es als öffentliche Grünfläche hat. Auf die Nutzungsentschädigung, bei deren Bemessung dieser Wertunterschied, so wie es das Berufungsgericht getan hat, zugrunde zu legen ist, müssen sich jedoch die Antragsteller den Erlös anrechnen lassen, den sie aus der kleingärtnerischen Verwendung ihres Grundbesitzes, also aus einer ihnen noch rein tatsächlich möglichen, gegenüber der im Plan vorgesehenen Nutzung höherwertigen Verwendung ihres Grundbesitzes in dem hier strittigen Zeitraum gezogen haben. Anderenfalls erhielten sie für eine ihnen durch den Bebauungsplan entzogene Grundstückssubstanz eine Entschädigung und außerdem einen Erlös aus der Nutzung einer ihnen zwar rechtlich entzogenen, tatsächlich aber noch zur Verfügung stehenden Grundstücksqualität. Eine gleiche Anrechnung, zumindest auf Grund einer entsprechenden Anwendung von § 254 Abs. 2 BGB, wird stattzufinden haben, wenn die Antragsteller schuldhaft die nutzbringende Verwertung ihres Grundbesitzes durch eine ihnen noch tatsächlich mögliche Fortführung der bisherigen Nutzung als Kleingartengelände unterlassen hätten. Doch bedarf es hierzu bei den gegenwärtigen Sach- und Streitstand nicht einer abschließenden Entscheidung. Ebenso braucht nicht mehr auf die von der Anschlußrevision Gemäß Abschn. I 3 der Revisionsbegründung erhobene Rüge der Übergehung eines Beweismittels eingegangen zu werden.

Die Höhe des nach den Vorstehenden auf die Nutzungsentschädigung anrechenbaren Erlöses steht nicht fest und ist vom Tatrichter zu klären.

b)

Wenn die Revision weiterhin den Antragstellern ihre Anwaltskosten im Verfahren vor dem Senator erstattet sehen will, so gilt hier das gleiche, was der Senat in den mit Urteil vom 29. April 1968 - III ZR 80/67 -, auch insoweit in WM 1968, 730 abgedruckt, entschiedenen Fall ausgeführt hat. Weil sich die Entschädigungspflicht der Antragsgegnerin nicht nach dem Bundesbaugesetz bestimmt und das Verfahren vor dem Senator ein gesetzlich nicht vorgesehenes Verfahren vor der höheren Verwaltungsbehörde war, sind die aufgewendeten Kosten - objektiv gesehen - nicht notwendig gewesen. Sie können daher weder sachlich-rechtlich aus den Gesichtspunkt des Folgeschadens der Enteignung als erstattungsfähig anerkannt werden, noch im Rahmen der prozessualen Kostenentscheidung als Kosten, die in einen Teil des gerichtlichen Verfahrens entstanden sind, angesprochen worden. Die abweichende Auffassung des Senators für das Bauwesen, nach welcher er einzuschalten sei und sich eingeschaltet hat, ebenso der von der Revision ins Treffen geführte Gesichtspunkt von Treu und Glauben, wonach die Antragsgegnerin sich nicht auf das Fehlen einer Notwendigkeit des Vorverfahrens berufen dürfe, ändern hieran nichts. Den Ausschlag gibt, daß eine objektive Notwendigkeit der Kosten nicht anerkannt werden kann. Die Antragsteller könnten insoweit einen Ausgleich höchstens über einen Amtshaftungsanspruch erreichen; ob sie ihn noch mit Erfolg geltend machen könnten, ist nicht Gegenstand dieses Rechtsstreits.

4.

Mithin erweist sich die Revision der Antragsgegnerin in vollen Umfang, die Anschlußrevision der Antragsteller insoweit als unbegründet, als sie auf die Erstattung der Anwaltskosten im Vorfahren vor dem Senator zielt. Soweit dagegen die Anschlußrevision die Nutzungsentschädigung erhöht sehen will, muß die Sache unter entsprechender Aufhebung des angefochtenen Urteils an das Berufungsgericht zurückverwiesen worden. Zwecks Herbeiführung einer einheitlichen Kostenentscheidung hebt der Senat das angefochtene Urteil auch im Kostenpunkt auf und überträgt die Entscheidung hierüber, ebenso die Entscheidung über die Kosten dieses Revisionsverfahrens dem Berufungsgericht.