I.

Der Kläger begehrt die Erteilung einer Baugenehmung zur Errichtung eines Wohnhauses, das er als Ferienhaus nutzen will. Er ist Eigentümer des ca. 1.700 qm großen Grundstücks Flurst. Nr. 17/4 der Flur 2 in S. (Gemeinde R.). Das Grundstück liegt unmittelbar an der Schlei im Landschaftsschutzgebiet "Ostseeküste-Schlei". Der Kläger erwarb dieses Grundstück, auf dem früher ein Landarbeiterhaus stand, im August 1969. Im Juli 1972 beantragte er die Erteilung eines Vorbescheides, um nach "Abreißen der alten Kate und des Schuppens" ein neues zweigeschossiges Wohnhaus errichten zu können. Der Beklagte lehnte dies ab, stellte dem Kläger jedoch anheim, einen Antrag auf Instandsetzung und Renovierung einzureichen, sofern dadurch nicht mehr als 50 v.H. der vorhandenen Bausubstanz betroffen würden.

Am 15. März 1973 stellte der Kläger einen Bauantrag auf Errichtung eines Einfamilienhauses. Nach der Baubeschreibung sollte die Baumasse nur unwesentlich verändert werden; insbesondere sollten die Fundamente und Außenwände erhalten bleiben. Durch Bauschein vom 7. August 1973 erteilte der Beklagte dem Kläger die Genehmigung zur Instandsetzung und zum Umbau eines Wohnhauses.

Nachdem festgestellt worden war, daß der Kläger die östliche Hälfte des Wohnhauses sowie das gesamte Nebengebäude beseitigt und auf neuen Fundamenten neue Außenwände errichtet hatte, ordnete der Beklagte die sofortige Stillegung des Baues an. Diese Stillegungsverfügung war Gegenstand eines inzwischen abgeschlossenen Verwaltungsstreitverfahrens.

Am 22. September 1973 reichte der Kläger einen Nachtrag zum Bauantrag vom 15. März 1973 ein. In der Baubeschreibung heißt es u.a., der größte Teil der Fundamente habe erneuert werden müssen; auch das gesamte Außenmauerwerk und die tragenden Innenwände seien zu erneuern. Der Beklagte lehnte diesen Bauantrag durch Bescheid vom 14. Dezember 1973 ab.

Nach erfolglosem Widerspruchsverfahren hat der Kläger Klage erhoben und im ersten und im zweiten Rechtszug vorgetragen: Der Beklagte habe bei der Entscheidung über den Bauantrag nicht berücksichtigt, daß in der Baumasse ein bereits genehmigter Teil enthalten sei; diese genehmigte Bausubstanz müsse erhalten bleiben. Den Umbau habe er, der Kläger, in der festen Absicht geplant und begonnen, ihn entsprechend der Baugenehmigung durchzuführen. Bei Ausführung der Bauarbeiten habe sich dann jedoch herausgestellt, daß der Baugrund nicht hinreichend tragfähig gewesen sei. Daher hätten aus statischen Gründen die Fundamente und dementsprechend auch die Wände der Ostseite des Hauses erneuert werden müssen. Als dann Teile der westlichen Seite entsprechend dem Bauschein abgebrochen worden seien, seien wider Erwarten weitere Teile der Südseite eingestürzt, so daß schließlich vom alten Mauerwerk nur noch ein geringer Teil an der südöstlichen Mauer sowie der alte Schornstein inmitten der Mauern übriggeblieben seien. Diese Reste seien gleichfalls abgerissen worden, weil ihre Erhaltung unwirtschaftlich gewesen wäre. Er habe sich bei alledem nach den Ratschlägen des Statikers gerichtet.

In jedem Fall sei sein Vorhaben nach § 35 Abs. 5 Satz 1 Nr. 1 des Bundesbaugesetzes vom 23. Juni 1960 (BGBl. I S. 341) in der Fassung des Gesetzes vom 18. August 1976 (BGBl. I S. 2256) - BBauG - zulässig. Das Haus sei bereits lange vor dem Erwerb im Jahre 1969 vom früheren Eigentümer nicht mehr als Landarbeiterwohnhaus genutzt, sondern als Ferienwohnung vermietet worden. Nach dem Erwerb habe er es ebenfalls bis Mitte 1973 als Ferienwohnung eigengenutzt. Das Haus habe den an eine Ferienwohnung zu stellenden Anforderungen an gesunde Wohnverhältnisse nicht mehr entsprochen (feuchte Wände, kein Wannen- oder Duschbad, keine angemessene Toilette, Wasserversorgung nur aus einem Brunnen, offene Küchenkamine, Ofenheizung). Außerdem habe er einen Anspruch auf Genehmigung nach § 35 Abs. 5 Satz 1 Nr. 2 BBauG: Die tatsächliche Entwicklung des Baugeschehens, die statt eines ursprünglich geplanten Umbaues einen Neubau notwendig gemacht habe, sei als "außergewöhnliches Ereignis" zu werten, das zur Zerstörung des ursprünglichen Gebäudes geführt habe.

Der Beklagte ist dem entgegengetreten.

Die Beigeladenen haben sich gegen das Vorhaben ausgesprochen, ohne eigene Anträge zu stellen.

Das Verwaltungsgericht hat die Klage abgewiesen, das Oberverwaltungsgericht hat nach einer Ortsbesichtigung die Berufung zurückgewiesen und zur Begründung ausgeführt:

Unter den Parteien sei unstreitig, daß das Vorhaben im Außenbereich liege; die Ortsbesichtigung habe dies bestätigt. Von einer bevorrechtigten Zulässigkeit seines Vorhabens nach § 35 Abs. 1 BBauG gehe auch der Kläger nicht aus. Als "sonstiges Vorhaben" beeinträchtige es öffentliche Belange (§ 35 Abs. 2 in Verbindung mit Abs. 3 BBauG). Ausgangspunkt sei dabei, daß der frühere Baubestand nahezu vollständig beseitigt worden sei. Das Wohnhaus beeinträchtige die natürliche Eigenart der Landschaft und lasse darüber hinaus die Erweiterung einer Splittersiedlung befürchten.

Diese beiden öffentlichen Belange würden durch § 35 Abs. 4 in Verbindung mit Abs. 5 Satz 1 Nrn. 1 und 2 BBauG nicht überwunden: Durch ein außergewöhnliches Ereignis sei das ehemalige Landarbeiterhaus nicht zerstört worden (§ 35 Abs. 5 Satz 1 Nr. 2 BBauG). Der bauliche Zustand des Gebäudes sei altersbedingt derart schlecht gewesen, daß es sich bei den Umbauarbeiten als nicht mehr erhaltungsfähig erwiesen habe. Der Kläger könne sich auch nicht auf § 35 Abs. 5 Satz 1 Nr. 1 BBauG berufen. Nach dieser Vorschrift gelte Absatz 4 entsprechend, wenn beabsichtigt sei, ein seit längerer Zeit von dem Eigentümer eigengenutztes Wohngebäude, das gemäß Absatz 1 Nrn. 1 bis 3 zulässig gewesen sei, zu beseitigen und an der gleichen Stelle ein neues vergleichbares Wohngebäude zu errichten. Im vorliegenden Fall fehle es an dem Merkmal eines "seit längerer Zeit von dem Eigentümer eigengenutzten Wohngebäudes". Der Kläger habe das Gebäude, das seit langem als Ferienwohnung genutzt worden sei, im Jahre 1969 erworben und bereits im Juli 1972 einen Vorbescheid beantragt, um nach Abbruch der alten Kate und des Schuppens ein neues Gebäude zu errichten. Ob die vom Gesetz geforderte längere Zeit der Eigennutzung allgemein auf eine bestimmte, nicht zu unterschreitende Zeit begrenzt werden könne (so die Ländererlasse in Schleswig-Holstein [2 Jahre] und in Niedersachsen [4 Jahre]), bedürfe keiner Entscheidung. Das Merkmal der längeren Zeit der Eigennutzung sei jedenfalls bei einem Zeitraum von knapp drei Jahren nicht erfüllt. Diese zeitliche Begrenzung rechtfertige sich aus dem Zweck des Gesetzes, den seit langem auf dem Lande ansässigen Familien den Neubau eines Familienwohnheimes am bisherigen Standort zu ermöglichen, und der Notwendigkeit, der Gefahr einer Umgehung des Gesetzes entgegenzuwirken.

Der Kläger könne seinen Anspruch auch nicht erfolgreich auf die Eigentumsgewährleistung des Art. 14 Abs. 1 GG stützen: Der "Bestandsschutz" rechtfertige die Errichtung eines Ersatzbaues anstelle eines beseitigten Bauwerkes nicht. Auch auf eine eigentumskräftig verfestigte Anspruchsposition lasse sich der Genehmigungsanspruch nicht stützen. Eine vor Enteignung geschützte Baulandqualität habe das Grundstück des Klägers schon deswegen nicht besessen, weil es nicht erschlossen gewesen sei.

Gegen dieses Urteil richtet sich die vom Senat zugelassene Revision des Klägers, der die Verletzung formellen und materiellen Bundesrechts rügt.

Der Beklagte und der Beigeladene zu 1) verteidigen das angefochtene Urteil. Die Beigeladene zu 2) hat sich nicht geäußert.

Der Oberbundesanwalt meint, § 35 Abs. 5 Satz 1 Nr. 1 BBauG müsse auch für Ferienhäuser gelten.

II.

Die Revision hat keinen Erfolg.

Das Berufungsurteil beruht auf der Annahme, das Grundstück des Klägers liege im Außenbereich, die Errichtung eines Ferienhauses betreffe wegen der fehlenden Privilegierung ein "sonstiges Vorhaben", das hier die natürliche Eigenart der Landschaft beeinträchtige und zur Erweiterung einer vorhandenen Splittersiedlung führe (§ 35 Abs. 2 und 3 des Bundesbaugesetzes vom 23. Juni 1960 [BGBl. I S. 341] in der Fassung des Gesetzes vom 18. August 1976 [BGBl. I S. 2256] - BBauG -). Diesen Ausführungen begegnen aus der Sicht des Bundesrechtes keine rechtlichen Bedenken; sie stehen im Einklang mit der ständigen Rechtsprechung des Senats.

Zuzustimmen ist dem Berufungsgericht, auch darin, daß es auf die Beeinträchtigung der genannten öffentlichen Belange nur dann nicht ankäme, wenn sich der Kläger auf eine der Erleichterungen des § 35 Abs. 4 und 5 BBauG berufen könnte. Das ist jedoch, wie das Berufungsgericht zutreffend erkannt hat, nicht der Fall:

Nach § 35 Abs. 5 Satz 1 Nr. 2 BBauG gilt Absatz 4 der Vorschrift entsprechend, d.h. kann dem Vorhaben nicht entgegengehalten werden, daß der Wiederaufbau u.a. die natürliche Eigenart der Landschaft beeinträchtigt oder die Erweiterung einer Splittersiedlung befürchten läßt, wenn ein zulässigerweise errichtetes Gebäude durch Brand, Naturereignisse oder andere außergewöhnliche Ereignisse zerstört wurde und beabsichtigt ist, alsbald an der gleichen Stelle ein vergleichbares neues Gebäude zu errichten. Dem Kläger ist zwar einzuräumen, daß das Einstürzen wesentlicher Teile des Hauses anläßlich der genehmigten Instandsetzungs- und Umbauarbeiten aus seiner Sicht ein unerwartetes und in diesem Sinne "außergewöhnliches Ereignis" gewesen sein mag und daß das Außergewöhnliche dieser Situation möglicherweise durch eine (unzutreffende) Beurteilung des Statikers noch verstärkt worden ist. Darauf kommt es jedoch nicht an. Nach Sinn und Zweck der Vorschrift ist nämlich nicht die subjektive Sicht des Bauherrn maßgebend, sondern ob es sich bei objektiver Betrachtung der baulichen Situation um ein außergewöhnliches Ereignis handelt, so wie es bei einem Brand oder einem Naturereignis in der Regel der Fall ist. Der Senat hat bereits in seinem Urteil vom 13. März 1981 - BVerwG 4 C 2.78 - (Buchholz 406.11 § 35 BBauG Nr. 180 = NJW 1981, 2143) entschieden, daß der Verfall eines Hauses nicht als ein Ereignis anzusehen sei, das im Sinne des Gesetzes als "außergewöhnlich" zu qualifizieren ist. Den - im Laufe der Instandsetzungsarbeiten eingetretenen - Einsturz morschen Mauerwerks und auch den Rat des Statikers, weitere alte Bausubstanz zu beseitigen und durch neue zu ersetzen, kann man nicht isoliert von der eigentlichen Ursache der Zerstörung des Gebäudes beurteilen: Die wahre Ursache liegt in dem altersbedingten Verfall der alten Bausubstanz. Damit erledigt sich gleichzeitig die vom Kläger erhobene Rüge mangelnder Sachaufklärung: Das Berufungsgericht hatte von seinem rechtlichen Standpunkt aus keinen Anlaß, den vom Kläger als Zeugen benannten Statiker zu hören.

Im Ergebnis trifft auch die Ansicht des Berufungsgerichts zu, der Kläger könne sich nicht auf § 35 Abs. 5 Satz 1 Nr. 1 BBauG berufen. Auch nach dieser Vorschrift können die in Absatz 4 des § 35 BBauG genannten öffentlichen Belange - hier die Beeinträchtigung der natürlichen Eigenart der Landschaft sowie die Gefahr der Erweiterung einer Splittersiedlung - der Errichtung eines Ersatzbaues nicht entgegengehalten werden, wenn beabsichtigt ist, ein seit längerer Zeit von dem Eigentümer eigengenutztes Wohngebäude, das nach Absatz 1 Nrn. 1 bis 3 zulässig war und den allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohnverhältnisse nicht entspricht und durch wirtschaftlich vertretbare Modernisierungsmaßnahmen nicht diesen Anforderungen angepaßt werden kann, zu beseitigen und an der gleichen Stelle ein neues vergleichbares Wohngebäude zu errichten, und Tatsachen die Annahme rechtfertigen, daß es für den Eigenbedarf des bisherigen Eigentümers oder seiner Familie genutzt werden wird.

Die Vorschrift betrifft Gebäude, die ehemals nach § 35 Abs. 1 Nrn. 1 bis 3 BBauG privilegiert waren. Entgegen der Ansicht des Beklagten kommt es nicht darauf an, wie lange die Privilegierung angedauert hat. Entscheidend ist nach der Rechtsprechung des Senats allein, daß das Gebäude irgendwann wegen seiner landwirtschaftlichen Zweckbestimmung im Außenbereich (bevorzugt) zulässig gewesen ist (Urteil vom 8. Juni 1979 - BVerwG 4 C 23.77 - BVerwGE 58, 124 [126] sowie Urteil vom 13. März 1981 - BVerwG 4 C 2.78 - a.a.O.). Nach den Feststellungen des Berufungsgerichts war das alte Gebäude ein Landarbeiterhaus im Sinne des § 35 Abs. 1 Nr. 3 BBauG.

§ 35 Abs. 5 Satz 1 Nr. 1 BBauG erleichtert jedoch nicht die Errichtung eines Ersatzbaues für eine Ferien- oder Wochenendhausnutzung. Das ergibt sich aus folgenden Überlegungen:

Schon der Wortlaut der Vorschrift spricht aus mehreren Gründen dafür, daß die Errichtung von Ersatzbauten für Ferien- oder Wochenendhäuser nicht erleichtert werden soll. Zwar kann nach allgemeinem Sprachgebrauch auch ein Ferien- oder Wochenendhaus als ein "Wohngebäude" bezeichnet werden; denn auch Ferien- oder Wochenendhäuser dienen dem Wohnen. Gleichwohl unterscheidet das Bundesbaurecht begrifflich zwischen Wohngebäuden einerseits und Ferien- und Wochenendhäusern andererseits: Während nach den §§ 2, 3, 4, 4 a, 5 und 6 der Baunutzungsverordnung in der Fassung vom 15. September 1977 (BGBl. I S. 1763) - BauNVO - "Wohngebäude" in den entsprechenden Baugebieten zulässig sind, bezieht sich § 10 Abs. 3 BauNVO auf "Wochenendhäuser" und § 10 Abs. 4 BauNVO auf "Ferienhäuser". Diese begriffliche Unterscheidung im Bebauungsrecht begründet zumindest Zweifel, ob sich § 35 Abs. 5 Satz 1 Nr. 1 BBauG auch auf Ferien- oder Wochenendhäuser und nicht nur auf Wohngebäude in einem engeren Sinne bezieht. In diese letztere Richtung deuten in ihrem Sinnzusammenhang die gesetzlichen Merkmale, daß es sich um ein "eigengenutztes Wohngebäude" handeln muß, das "den Anforderungen an gesunde Wohnverhältnisse nicht entspricht", und daß das neue "Wohngebäude" für den "Eigenbedarf des Eigentümers oder seiner Familie genutzt" werden soll. Diese gesetzlichen Voraussetzungen für die Erleichterung eines Ersatzbaues zielen erkennbar auf die bisherige und künftige ständige Wohnung und nicht auf Wochenend- und Ferienhäuser als Zweitwohnungen. Die Anforderungen, die an Wohnungen zu stellen sind, die dem ständigen Aufenthalt einer Familie dienen, lassen sich nicht ohne weiteres auf Ferien- und Wochenendhäuser übertragen. So ist für Ferien- und Wochenendhäuser nicht selten ein minderer Standard an technischen Installationen im Hinblick auf Küche, Bad und Toilette kennzeichnend. Auch die Bauweise der Ferien- und Wochenendhäuser bleibt häufig in Festigkeit, Dauerhaftigkeit und Isolierung hinter den Anforderungen zurück, die sonst an Wohnhäuser gestellt werden. Verallgemeinernd läßt sich sagen, daß gerade Wochenendhäuser, häufig aber auch Ferienhäuser ihrer Natur nach nicht den Wohnstandard aufweisen und auch nicht aufzuweisen brauchen, der den heutigen Vorstellungen für das ständige Wohnen entspricht. Das in § 35 Abs. 5 Nr. 1 BBauG anerkannte Bedürfnis nach gesunden, modernen Wohnverhältnissen gilt deshalb nicht in gleichem Maße für Ferien- und Wochenendhäuser wie für die ständige Hauptwohnung.

Auch der Begriff der Nutzung für den "Eigenbedarf des bisherigen Eigentümers oder seiner Familie" deutet in diese Richtung: Der Begriff "Eigenbedarf" entstammt dem Mietrecht (vgl. § 564 b Abs. 2 Nr. 2 BGB). Er umschreibt den Fall, daß der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, die zu seinem Hausstand gehörenden Personen oder seine Familienangehörigen benötigt (vgl. zum Eigenbedarf etwa Palandt, BGB Komm., 41. Aufl. § 564 b Anm. 7, Ermann, BGB Komm., 6. Aufl. Anm. 10, Soergel, BGB Komm., Bd. 3, 11. Aufl., § 564 b Rn. 34 ff., Münchener Kommentar zum BGB, Bd. 3, 1. Halbband, § 564 b Rn. 55 f.). Auch das spricht dafür, daß § 35 Abs. 5 Satz 1 Nr. 1 BBauG den Ersatzbau einer zur Versorgung der Familie mit Wohnraum benötigten Wohnung, nicht aber eine Ferien- oder Wochenendunterkunft erleichtern will.

Eine am Sinn und Zweck der Vorschrift orientierte und die Absicht des Gesetzgebers berücksichtigende Interpretation bestätigt, daß die Vorschrift nicht auf Ferien- und Wochenendhäuser anwendbar ist: Der Gesetzgeber hat mit § 35 Abs. 5 Satz 1 Nr. 1 und Nr. 4 a BBauG die nach der bisherigen Rechtslage einer familiengerechten Erweiterung oder Erneuerung von Wohngebäuden entgegenstehenden "Härten und Schwierigkeiten" zugunsten der längere Zeit beengt Wohnenden abbauen wollen (vgl. Bericht des 15. Ausschusses, BT-Drucks. 8/2885 S. 37). Hieraus hat der Senat bereits geschlossen, daß die Erleichterung einer Wohnungserweiterung nach § 35 Abs. 5 Satz 1 Nr. 4 a BBauG nach der Zielsetzung des Gesetzes nur denjenigen zugute kommen soll, die sich längere Zeit "mit den beengten Wohnverhältnissen abgefunden" und damit unter Beweis gestellt hätten, daß dieses "Wohnhaus für sie im Familienleben eine bedeutende Rolle spiele". Was für das längere Zeit vom Eigentümer eigengenutzte Wohngebäude im Sinne des § 35 Abs. 5 Satz 1 Nr. 4 a BBauG gilt, muß in gleicher Weise für das seit längerer Zeit vom Eigentümer eigengenutzte Wohngebäude im Sinne der Nr. 1 dieser Vorschrift gelten. Nur diese Auslegung führt auch zu angemessenen Ergebnissen: Daß von einer "längeren" Zeit der Eigennutzung nicht gesprochen werden kann, wenn diese Nutzung weniger als zwei Jahre andauert, entspricht allgemeiner Überzeugung. Dient ein Wohngebäude während einer solchen längeren Zeit der Versorgung einer Familie mit dem notwendigen Wohnraum mit einem den heutigen Anforderungen nicht entsprechenden Wohnstandard, so ist es zur Beseitigung der darin liegenden "Härten und Schwierigkeiten" (vgl. den zitierten Ausschußbericht) gerechtfertigt, der sich mit dem geringen Wohnstandard abfindenden Familie die Erleichterung des § 35 Abs. 5 Satz 1 Nr. 1 BBauG zugute kommen zu lassen. Nutzt dagegen eine Familie, die über eine den heutigen Wohnansprüchen gerecht werdende Wohnung verfügt, daneben zusätzlich ein einfaches Ferien- oder Wochenendhaus an Wochenenden oder in den Ferien, so fehlt eine vergleichbare Rechtfertigung dafür, ein solches Ferien- oder Wochenendhaus durch einen Neubau zu ersetzen. Es ist nicht ersichtlich, warum ein solches Gebäude, nur weil es ursprünglich einmal landwirtschaftlich genutzt wurde, durch einen Neubau sollte ersetzt werden dürfen, während jedes andere den heutigen Ansprüchen nicht gerecht werdende Wohngebäude im Außenbereich, das von vornherein als (nicht privilegiertes) Wohnhaus errichtet worden ist, wegen der Beeinträchtigung öffentlicher Belange selbst dann nicht durch einen Neubau ersetzt werden darf, wenn sich der Eigentümer mit seiner Familie seit Jahren mit Wohnverhältnissen abgefunden hat, die den heutigen Anforderungen nicht mehr entsprechen. Ebensowenig wäre einzusehen, daß ein ehemals privilegiertes, aber heute als Ferien- oder Wochenendhaus genutztes Gebäude durch einen Neubau sollte ersetzt werden dürfen, nur weil es der Eigentümer - wenn auch noch so selten - ausschließlich eigennutzt, während bei Vermietung des Ferien- oder Wochenendhauses ein Ersatzbau nicht zulässig ist.

Hiernach und zugleich angesichts der Zielrichtung des § 35 Abs. 4 und 5 BBauG, zwar Erleichterungen zu schaffen, aber bauliche Veränderungen in Grenzen zu halten und insbesondere Neubauten nur zur Vermeidung von Härten zuzulassen, entspricht es dem Sinn des Gesetzes, unter den "eigengenutzten Wohngebäuden" im Sinne des § 35 Abs. 5 Satz 1 Nr. 1 BBauG nur solche Gebäude zu verstehen, die der Versorgung des Eigentümers und seiner Familie mit dem erforderlichen Wohnraum dienen; und auch der Ersatzbau muß wiederum für den Eigenbedarf des Eigentümers oder seiner Familie dergestalt genutzt werden, daß damit die Ansprüche auf eine angemessene ständige Unterbringung der Familie erfüllt werden.

Wendet man diese Grundsätze auf den vorliegenden Fall an, so ergibt sich: Der Kläger, der anstelle der alten Kate ein neues Ferienhaus errichtet hat, kann sich auf § 35 Abs. 5 Satz 1 Nr. 1 BBauG nicht erfolgreich berufen. Da sich sein Anspruch auf Erteilung der Baugenehmigung für den Ersatzbau auch nicht auf Art. 14 Abs. 1 GG stützen läßt - der Kläger kann sich weder erfolgreich auf Bestandsschutz noch auf eine eigentumskräftig verfestigte Anspruchsposition berufen -, ist die Revision zurückzuweisen.

Die Kostenentscheidung ergibt sich aus den §§ 154 Abs. 2, 162 Abs. 3 VwGO.