Bundesverwaltungsgericht
Beschl. v. 12.07.1962, Az.: BVerwG I B 51.62

Die Kläger kauften von den Beigeladenen zwei zusammenhängende Grundflächen. Die Vertragsurkunden enthalten die. Auflassungen sowie die Erklärung der Kläger, daß sie die Grundstücke zur Anlage eines größeren Obst- und Gemüsegartens verwenden wollen. Der Beklagte lehnte die Genehmigung nach dem Wohnsiedlungsgesetz ab. Die Klage war erfolglos. Gegen die Nichtzulassung der Revision im Berufungsurteil haben die Kläger Beschwerde wegen grundsätzlicher Bedeutung der Rechtssache und wegen Verfahrensmängel erhoben.

Die Beschwerde hatte keinen Erfolg.

Der Beschwerdevortrag ergibt keinen der Zulassungsgründe des § 132 Abs. 2 der Verwaltungsgerichtsordnung vom 21. Januar 1960.(BGBl. I S. 17) - VwGO - (s. auch Abs. 3 Satz 3 a.a.O.).

Grundsätzliche Bedeutung (§ 132 Abs. 2 Nr. 1 VwGO) messen die Kläger der Rechtssache zunächst wegen der Frage bei, ob ihre in die Verträge aufgenommenen einseitigen, unverbindlichen und jederzeit abänderbaren Erklärungen über den Verwendungszweck der Kaufgrundstücke zum Inhalt des Verpflichtungsgeschäfts im Sinne des § 19 Abs. 2 Nr. 1 des Bundesbaugesetzes vom 23. Juni 1960 (BGBl. I S. 341) - BBauG - gehören. Sie meinen, Inhalt des Verpflichtungsgeschäfts seien lediglich Leistung und Gegenleistung.

Diese Frage gibt der Rechtssache keine grundsätzliche Bedeutung; sie bedarf keiner Klärung im Revisionsverfahren. Zum Inhalt des einer Auflassung zugrunde liegenden Verpflichtungsgeschäfts im Sinne des § 19 BBauG gehören nicht nur die Bestimmung von Leistung und Gegenleistung, sondern jedenfalls alle in die Urkunde über das Verpflichtungsgeschäft einbezogenen Erklärungen der Geschäftspartner, auch soweit sie einseitig und dem anderen Partner gegenüber unverbindlich sind. Andernfalls könnte sich der Verwendungszweck des Grundstücks nie aus dem Inhalt des Verpflichtungsgeschäfts ergeben, und § 19 Abs. 2 Nr. 1 BBauG wäre insoweit inhaltlos. Mit Recht hat daher das Berufungsgericht den Zweck der Grundstücksverkehrsgeschäfte den erwähnten Erklärungen der Kläger entnommen.

Es läßt sich revisionsgerichtlich nicht beanstanden, daß das Berufungsgericht als Auslegungsmittel zur Feststellung des Inhalts der Verpflichtungsgeschäfte auch die weiteren, außerhalb der Vertragsurkunden gemachten Erklärungen der Kläger über ihre Bauabsicht verwendet hat. Die Kläger haben von Anfang an unverändert die Ansicht vertreten, die Absicht zur Nutzung der Kaufgrundstücke als Obst- und Gemüsegarten umfasse auch die Errichtung von Bauten, einer Gerätehütte und eines bewohnbaren Häuschens für sie selbst und eine Familie, die den Garten behüten solle (so u.a. die Klagbegründung vom 6. August 1961).

Da somit der Zweck der Bebauung mit zum Inhalt der Verpflichtungsgeschäfte zu rechnen ist, erübrigt sich eine Prüfung, ob die beabsichtigte Nutzung im übrigen den Begriff der kleingärtnerischen Nutzung im Sinne des § 19 Abs. 2 Nr. 1 BBauG erfüllt. Diese in der Beschwerde ebenfalls als grundsätzlich bedeutsam bezeichnete Frage wäre daher in einem Revisionsverfahren nicht zu klären und kann eine Zulassung der Revision nicht rechtfertigen.

Für grundsätzlich bedeutsam halten die Kläger weiter die Frage, ob die Unvereinbarkeit der bezweckten Nutzung mit einer geordneten städtebaulichen Entwicklung daraus hergeleitet werden kann, daß der Wirtschaftsplan das Gebiet der landwirtschaftlichen Nutzung vorbehält. Der Wirtschaftsplan gelte nur übergangsweise für zwei Jahre als Flächennutzungsplan fort (§ 173 Abs. 1 BBauG). Da die Kaufgrundstücke für die landwirtschaftliche Nutzung ungeeignet seien, bedürfe die Planung einer Korrektur. Daher rechtfertigte der Wirtschaftsplan, der übrigens keine Vorschriften über die Art der Bebauung der einzelnen Grundstücke enthalte, nicht die Versagung von Genehmigungen nach dem Bundesbaugesetz. Zugunsten der Kläger seien die Urteile des Bundesverwaltungsgerichts vom 7. Oktober 1954 und vom 25. Oktober 1956 (NJW 1955 S. 195 und 1957 S. 686). zu berücksichtigen.

Auch hiermit ist eine grundsätzliche Bedeutung der Sache im Sinne des Erfordernisses revisionsgerichtlicher Klärung nicht dargetan. Nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts zum früheren Recht, insbesondere auch dem von den Klägern genannten Urteil vom 7. Oktober 1954; sind zur Bestimmung dessen, was im Einzelfall die geordnete städtebauliche Entwicklung - früher: die geordnete Entwicklung des Gemeindegebiets (§ 3 Abs. 1 der Verordnung über die Regelung der Bebauung vom 15. Februar 1936 [RGBl. I S. 104]) - ausmacht, in erster Linie die - wie es im Urteil vom 7. Oktober 1954 ausgedrückt ist - "rechtserheblichen planungsrechtlichen Festlegungen" heranzuziehen. "Rechtserheblich" im dort gemeinten Sinne sind nicht nur verbindliche, die Bebauung der Grundstücke im einzelnen regelnde Pläne - jetzt: Bebauungspläne -, sondern auch vorbereitende Pläne - jetzt: Flächennutzungsplane - (§ 1 Abs. 2 BBauG). Wie der Sinnzusammenhang ergibt, soll der Ausdruck "rechtserheblich" dort auf das Erfordernis einer hinreichend konkretisierten und gerichtlicher Nachprüfung zugänglichen Festlegung der planerischen Gesichtspunkte - im Gegensatz zum Entwurfs- und Erwägungsstadium - hinweisen (vgl. dazu BVerwGE 6, 342 [346]). Nur beim Fehlen einer in diesem Sinne rechtserheblichen Festlegung von Planungszielen sind die örtlichen Gegebenheiten allein maßgebend. Ob eine andere Beurteilung dann geboten ist, wenn mit einiger Wahrscheinlichkeit eine Korrektur der bestehenden Bauleitplanung zu erwarten ist, wäre in dem erstrebten Revisionsverfahren nicht zu klären. Denn hier ist kein Anhalt dafür gegeben, daß eine Änderung der Ausweisung der Kaufgrundstücke als Teil des für landwirtschaftliche Nutzung vorbehaltenen Gebiets zu erwarten wäre. Eine solche Erwartung ließe sich insbesondere nicht daraus herleiten, daß die Grundstücke wegen geringer Bonität, Nässe oder Versumpfung zu einer nachhaltigen landwirtschaftlichen Nutzung untauglich wären. Hieraus ergäben sich weder tatsächliche noch rechtliche Bedenken gegen die planerische Ausweisung als ein für landwirtschaftliche Nutzung vorbehaltenes Gebiet; denn diese Ausweisung soll nicht einem Brachliegen oder einer betrieblichen Vernachlässigung entgegenwirken, sondern eine unerwünschte Bebauung verhindern. Daß die Errichtung eines - wenn auch kleinen - Zweifamilienhauses in einem abgelegenen Wiesentale selbst im Zusammenhang mit der Anlage eines über 7000 qm großen Obst- und Gemüsegartens weder nach der Entscheidung des Bundesverwaltungsgerichts vom 25. Oktober 1956 (BVerwGE 4, 124 [BVerwG 25.10.1956 - I C 119/56]) noch bei Anwendung des § 35 BBauG zu rechtfertigen ist - dies schon wegen der Gefahr der Bildung einer Splittersiedlung und wegen des Landschaftsschutzes -, kann nicht zweifelhaft sein.

Die Beschwerde ergibt somit keine grundsätzliche Bedeutung der Rechtssache.

Auch die geltend gemachten vermeintlichen Verfahrensmängel (§ 132 Abs. 2 Nr. 3 VwGO) rechtfertigen die begehrte Zulassung der Revision nicht. Das Berufungsgericht hat seine Pflicht zur Erforschung des Sachverhalts in den von den Klägern bezeichneten Beziehungen nicht verletzt.

Die Kläger haben bis zum Schluß der Berufungsverhandlung an ihrer. Bauabsicht ausdrücklich festgehalten und sind nicht von der Auffassung abgegangen, daß die beabsichtigte Nutzung der Kaufgrundstücke als Obst- und Gemüsegarten den Bau nicht nur einer Gerätehütte, sondern auch des Zweifamilienhauses - für sie selbst als Wochenendhaus gedacht - ohne weiteres bedinge und rechtfertige. Das Berufungsgericht hatte unter diesen Umständen keinen Anlaß, vor seiner Entscheidung von sich aus zu klären, ob die Kläger sich etwa mit einer Genehmigung unter der Auflage begnügen wollten, daß bauliche Maßnahmen zu unterbleiben hätten. Eine Anregung, das Klagbegehren hierauf auch nur hilfsweise zu beschränken, wäre dem deutlich erklärten Begehren der Kläger nach einer vorbehaltlosen Genehmigung so offenkundig zuwidergelaufen, daß das Gericht sich keineswegs dazu veranlaßt sehen konnte. Das Berufungsgericht hatte - das sei in diesem Zusammenhang über den ausdrücklichen Beschwerdevortrag hinaus bemerkt - auch keinen Anlaß, eine Teilung des Klagbegehrens oder der Entscheidung zwischen den beiden Kaufgrundstücken etwa deshalb anzuregen oder vorzunehmen, weil die Kläger nur das Grundstück der Beigeladenen zu 2) bebauen wollen. Das erübrigte sich, weil die Kläger im gesamten Verfahren nur eine einheitliche Genehmigung zum Erwerb beider Grundstücke erstrebten, der Erwerb nur eines der Grundstücke unter Aufgabe ihres Bauvorhabens also außerhalb ihrer stets unverändert verfochtenen Absichten lag.

Darauf, ob benachbarte Grundstücke mit Maschendraht eingezäunt und mit Pappeln bepflanzt sind sowie ob und wie sich die Kläger einen Straßenzugang, eine Stromversorgung und eine Abwasserbeseitigung gesichert haben, kam es für die Entscheidung nicht an. Daß diese Umstände nicht aufgeklärt worden sind, bedeutet keinen Verfahrensmangel.

Von Amts wegen aufzuklären, wie der spätere. Flächennutzungsplan der Gemeinde W... aussehen werde, erübrigte sich für das Berufungsgericht angesichts der wiederholten Erklärung des Beklagten, daß weder er noch die Gemeinde künftig die Kaufgrundstücke als Bau- oder Kleingartengelände auszuweisen beabsichtige, sowie im Hinblick auf die Landschaftsschutzverordnung und auf die Gefährdung der Wasserwirtschaft. Daß eine etwaige Untauglichkeit der Kaufgrundstücke zu nachhaltiger landwirtschaftlicher Nutzung nicht für eine Korrektur der bestehenden Planung spricht, ist bereits ausgeführt. Selbst wenn das Gericht aber, wie die Kläger meinen, zu dem Ergebnis gekommen wäre, daß eine künftig notwendige Ausdehnung der Gemeinde am vernünftigsten in die Richtung auf die Kaufgrundstücke hin zu lenken wäre, hätte es darauf eine den Klägern günstige Entscheidung nicht stützen können; damit hätte es die Planungshoheit der zuständigen Stellen rechtswidrig verletzt.

Ein Verfahrensmangel, auf dem die angefochtene Entscheidung beruhen kann, ist somit nicht dargetan.

Die Beschwerde war nach alledem als unbegründet zurückzuweisen.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 2 VwGO, [...].