I.

Die Parteien streiten um die Rechtmäßigkeit einer Räumungs- und Nutzungsuntersagungsverfügung des beklagten Landkreises gegen die Kläger als Mieter und Bewohner eines im Außenbereich gelegenen Wohnhauses, dessen Bau für eine Landarbeiterstelle genehmigt worden war. Das Grundstück, auf dem sich das Wohnhaus befindet, liegt in einem überwiegend landwirtschaftlich genutzen Bereich des Ortsteils O. der Gemeinde S., in dem sich nur verstreut einzelne Anwesen befinden. Früher hatte auf dem Grundstück ein Heuerhaus gestanden. Es war vor der Errichtung des von den Klägern bewohnten Hauses abgebrannt. Grundstück und Wohnhaus gehören dem Landwirt H.. Die Klägerin zu 1) hatte ursprünglich das Grundstück vom Landwirt H. erwerben und es mit einem Wohnhaus bebauen wollen. Eine Bauvoranfrage war jedoch negativ beschieden worden. Die vom Landwirt H. daraufhin beantragte Baugenehmigung für die Errichtung eines Wohnhauses für eine Landarbeiterstelle wurde vom Beklagten am 9. September 1971 erteilt. Bei der Gebrauchsabnahme im April 1973 stellte der Beklagte fest, daß das Haus bereits von dem Kläger zu 2) bewohnt war, der von Beruf Einzelhandelskaufmann ist und seinerzeit in Bremen beschäftigt war. Daraufhin widerrief der Beklagte mit Verfügung vom 12. Juli 1973 die dem Landwirt erteilte Baugenehmigung und forderte ihn auf, das Gebäude bis zum 1. Dezember 1973 abzubrechen. In dem deswegen anhängig gewordenen Verwaltungsstreitverfahren schlossen der Landwirt H. und der Beklagte am 14. August 1975 vor dem Verwaltungsgericht Hannover einen Vergleich, in dem sich der Landwirt H. verpflichtete, das Gebäude nur zu land- und forstwirtschaftlichen Zwecken oder als Landarbeiterstelle zu nutzen. Der Beklagte hob daraufhin die Abbruchanordnung gegen den Landwirt H. auf.

Gegenüber den Klägern hatte der Beklagte mit Verfügung ebenfalls vom 12. Juli 1973 angeordnet, das Gebäude bis zum 1. September 1973 zu räumen, die weitere Nutzung untersagt und die Versiegelung angedroht. Den hiergegen eingelegten Widerspruch wies die beigeladene Bezirksregierung als unbegründet zurück. Die daraufhin erhobene Klage blieb in beiden Vorinstanzen erfolglos mit folgender Begründung: Die auf § 89 Abs. 1 Sätze 1 und 2 Nr. 3 der Niedersächsichen Bauordnung gestützte Räumungsverfügung sei rechtmäßig, weil die Nutzung des für eine Landarbeiterstelle genehmigten Gebäudes durch die Kläger dem öffentlichen Baurecht, nämlich § 35 Abs. 2 des Bundesbaugesetzes - BBauG -, widerspreche. Das Grundstück liege im Außenbereich. Die Kläger seien weder als Landwirte noch als Landarbeiter tätig. Die Wohnnutzung nach § 35 Abs. 2 BBauG lasse die Entstehung einer Splittersiedlung befürchten und beeinträchtige die natürliche Eigenart der Landschaft. Die Verfügung entspreche auch dem Verhältnismäßigkeitsgrundsatz; ein bloßes Nutzungsverbot wäre nicht ausreichend. § 35 Abs. 5 Satz 1 Nr. 2 BBauG sei hier nicht anwendbar: Das abgebrannte Heuerhaus sei schon vor dem Brand nicht mehr funktionsfähig gewesen. Es sei, wie sich aus einem dem Berufungsgericht vorgelegten Foto und einem Vermerk des Beklagten entnehmen lasse, bereits so baufällig gewesen, daß es kurz vor dem Zusammenbruch gestanden habe. Zudem habe es ebenfalls einer Landarbeiterstelle gedient, so daß auch in einem wiedererbauten Haus nach § 35 Abs. 5 Satz 1 Nr. 2 eine andere, nichtprivilegierte Nutzung nicht "vergleichbar" und deshalb nicht zulässig sei.

Hiergegen richtet sich die vom Senat zugelassene Revision der Kläger, die die Verletzung von Bundesrecht rügen.

II.

Die Revision ist zurückzuweisen. Das Berufungsurteil beruht nicht auf der Verletzung von revisiblem Recht (§§ 137 Abs. 2, 144 Abs. 2 VwGO).

Im Revisionsverfahren ist nur noch die Frage zu klären, ob die von den Klägern ausgeübte, nicht gemäß § 35 Abs. 1 des Bundesbaugesetzes in der Fassung vom 18. August 1976 (BGBl. I S. 2256) und vom 6. Juli 1979 (BGBl. I S. 949) - BBauG - privilegierte Wohnnutzung nach § 35 Abs. 2 in Verbindung mit Abs. 4 oder 5 BBauG zulässig ist. Das Berufungsgericht ist in Anwendung irrevisiblen Landesrechts davon ausgegangen, daß von dieser Frage die Rechtmäßigkeit der Räumungsverfügung abhängt. Die weiteren Voraussetzungen der Rechtmäßigkeit der Räumungsverfügung, nämlich die Beachtung des Verhältnismäßigkeitsgrundsatzes und des Gleichheitssatzes im Hinblick auf illegale Nutzungen in der Umgebung des von den Klägern bewohnten Gebäudes, hat das Berufungsgericht ohne Rechtsirrtum bejaht. Die Revision greift das Berufungsurteil insoweit auch nicht an.

Das Berufungsgericht hat dargelegt, daß die von den Klägern ausgeübte Wohnnutzung öffentliche Belange beeinträchtige, weil sie die natürliche Eigenart der Landschaft beeinträchtige und die Entstehung einer Splittersiedlung befürchten lasse (§ 35 Abs. 2 und Abs. 3 Satz 1 tiré 7 und 8 BBauG). Auch dies ist revisionsrechtlich nicht zu beanstanden und wird ebenfalls von der Revision nicht angegriffen.

Die Revision meint, gemäß § 35 Abs. 4 und Abs. 5 Satz 1 Nr. 2 BBauG hätten die genannten öffentlichen Belange gegenüber der von den Klägern ausgeübten Nutzung außer Betracht zu bleiben. Dem ist jedoch nicht zu folgen:

§ 35 Abs. 5 Satz 1 Nr. 2 BBauG ist schon deshalb nicht anzuwenden, weil diese Vorschrift die Errichtung eines Gebäudes anstelle eines durch ein außergewöhnliches Ereignis zerstörten Gebäudes erleichtert, die ohne diese Vorschrift nicht genehmigt werden dürfte. Darum geht es im vorliegenden Fall nicht. Der Landwirt H. hat nämlich das von den Klägern bewohnte Gebäude aufgrund der für die Landarbeiterstelle erteilten Baugenehmigung zulässigerweise gemäß § 35 Abs. 1 Nr. 1 BBauG errichtet; der Erleichterung nach § 35 Abs. 5 Satz 1 Nr. 2 BBauG bedurfte er für dieses Vorhaben nicht. Auf die Frage, ob das frühere Heuerhaus unmittelbar vor der Zerstörung bereits so verfallen war, daß mit seinem Einsturz jederzeit zu rechnen war, und ob auch aus diesem Grunde § 35 Abs. 5 Satz 1 Nr. 2 BBauG nicht anwendbar wäre, wie das Berufungsgericht meint, kommt es deshalb nicht an.

Auch § 35 Abs. 4 BBauG kommt der von den Klägern ausgeübten Nutzung nicht zugute. Diese Vorschrift erleichtert die beabsichtigte Änderung der bisherigen Nutzung eines gemäß § 35 Abs. 1 Nr. 1 bis 3 BBauG privilegierten Gebäudes. Zwar ist das von den Klägern bewohnte Gebäude vom Beklagten für eine Landarbeiterstelle, und damit für eine nach § 35 Abs. 1 Nr. 1 BBauG privilegierte Nutzung genehmigt worden. Die bauliche Anlage, für die § 35 Abs. 4 BBauG eine Nutzungsänderung trotz Beeinträchtigung bestimmter öffentlicher Belange erleichtern will, muß aber vor der Nutzungsänderung "bisher" für einen der gemäß § 35 Abs. 1 Nr. 1 bis 3 BBauG privilegierten Zwecke tatsächlich genutzt worden sein. Der Senat hat in seinem Urteil vom 18. August 1982 - BVerwG 4 C 33.81 - ausgeführt: § 35 Abs. 4 BBauG wolle, zur Erleichterung des Strukturwandels der Landwirtschaft, den Landwirten ermöglichen, von der bisherigen privilegierten Nutzung einer bestehenden baulichen Anlage zu einer neuen Nutzung zu wechseln; dabei stellten sich die Beendigung der bisherigen und der Beginn der neuen Nutzung als einheitlicher Vorgang dar, so daß die Vorschrift nicht anwendbar sei, wenn die frühere privilegierte Nutzung schon seit geraumer Zeit eingestellt sei. Aus diesen Ausführungen folgt die Unanwendbarkeit des § 35 Abs. 4 BBauG erst recht dann, wenn das betreffende Gebäude zwar für einen privilegierten Zweck genehmigt, aber niemals tatsächlich privilegiert genutzt worden ist, wie es hier der Fall ist.

Die Revision meint demgegenüber, daß die privilegierte Nutzung des abgebrannten Heuerhauses, an dessen Stelle das neue Gebäude errichtet worden sei, dem neuen Gebäude zugerechnet werden müsse, so daß für dieses, ohne daß es selbst je einem der privilegierten Zwecke des § 35 Abs. 1 Nr. 1 bis 3 BBauG gedient hätte, unter den weiteren Voraussetzungen des § 35 Abs. 4 BBauG sogleich eine nichtprivilegierte Nutzung aufgenommen werden könne. Ob einer solchen erweiternden Auslegung des § 35 Abs. 4 BBauG gefolgt werden kann, braucht der Senat nicht zu entscheiden. Denn hier fehlt eine rechtlich erhebliche Absicht, die Nutzung zu ändern. Der Landwirt H. als Eigentümer des von den Klägern bewohnten Gebäudes hat sich in dem Vergleich vor dem Verwaltungsgericht verpflichtet, das Gebäude der genehmigten privilegierten Nutzung zuzuführen; er beabsichtigt also gerade nicht die in Rede stehende Nutzungsänderung. Zwar ist die privatrechtliche Verfügungsbefugnis über ein Grundstück oder ein Gebäude nicht generell Voraussetzung der öffentlich-rechtlichen Zulässigkeit einer Nutzung. Auf die Erleichterung des § 35 Abs. 4 BBauG kann sich jedoch nicht ein Mieter berufen, wenn der Eigentümer eine Änderung der privilegierten in eine nichtprivilegierte Nutzung gar nicht vornehmen will. Dies beruht darauf, daß das öffentliche Bebauungsrecht mit den für die Nutzung von Grundstücken geltenden Regelungen die aus dem privatrechtlichen Eigentum fließenden Befugnisse einschränkt bzw. erweitert und damit im Sinne des Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG den Inhalt des Eigentums bestimmt. § 35 Abs. 4 BBauG enthält eine Erweiterung dieser Befugnisse des Eigentümers gegenüber der in § 35 Abs. 2 BBauG getroffenen Regelung. Mit der Funktion des öffentlichen Bebauungsrechts vertrüge es sich nicht, wenn ein Mieter entgegen der Absicht, die der verfügungsberechtigte Eigentümer hat und sogar gegenüber der zuständigen Bauaufsichtsbehörde erklärt hat, unter Inanspruchnahme des § 35 Abs. 4 BBauG eine Entprivilegierung der baulichen Anlage erreichen könnte.

Die Kostenentscheidung folgt aus §§ 154 Abs. 2, § 162 Abs. 3 VwGO.