Bundesverwaltungsgericht
Urt. v. 16.12.1965, Az.: BVerwG III C 151.63

I.

Die aus R. in Rumänien stammenden Klägerinnen begehren die Feststellung von Vertreibungsschaden als Erben ihrer Eltern. Diese besaßen in R. ein 650 qm großes Grundstück, das mit einem Wohnhaus bebaut war, während der unbebaute Teil des Grundstücks als Gartenland genutzt wurde.

Der Schaden an dem Grundstück wurde unter Ablehnung weiterer Anträge der Klägerinnen in Höhe von 4.050 RM festgesetzt. Dabei wurde bei Bildung eines Ersatzeinheitswertes von der Gesamtgeschoßfläche ausgegangen und die die Mindestgrundstücksflache (§ 8 Abs. 1 Satz 2 2. Halbsatz der 5. FeststellungsDV; § 10 der 1. BAA-FeststellungsDV) überschreitende Teilfläche als Ergänzungsfläche angesehen, die zu einer Erhöhung der Wertansätze für Wohnhaus, Schuppen und Stall führte.

Die von den Klägerinnen hiergegen erhobene Klage mit dem Ziel der Bewertung des Gartenlandes als Bauplatz wurde unter Zulassung der Revision abgewiesen. Das Verwaltungsgericht führte hierzu aus, daß nach einer Auskunft der Heimatauskunftstelle eine Gesamtgrundstücksfläche von 650 qm für die Gemeinde R. eine für ein Einfamilienhaus normale Fläche sei. Daher habe das Ausgleichsamt den Garten mit Recht nur als Ergänzungsfläche gemäß § 8 Abs. 1 der 5. FeststellungsDV berücksichtigt. Es seien keine Anhaltspunkte dafür vorhanden, daß die Eltern der Klägerinnen ihr Haus und ihren Garten nicht als einheitliches Grundstück angesehen hätten. Die Absicht, für eines der Geschwister ein weiteres Haus zu errichten, sei noch nicht soweit gediehen gewesen, daß der Garten bereits als besonderes Grundstück hätte betrachtet werden können. Auch bei Abstellung auf die Verkehrsauffassung sei davon auszugehen, daß eine Fläche von 650 qm für ein Einfamilienhaus im Heimatort der Klägerinnen normal gewesen sei. Die von den Klägerinnen beigebrachte Stellungnahme des Architekten F. E. sei gegenüber der Beurteilung durch die Heimatauskunftstelle ohne entscheidende Bedeutung, so daß keine Veranlassung bestanden habe, seine Auskunft der Heimatauskunftstelle vorzulegen.

Gegen das Urteil haben die Klägerinnen Revision eingelegt mit dem Antrag,

hilfsweise,

Die Klägerinnen haben vorgetragen, bei der Unterscheidung von Ergänzungsflächen und selbständigen Bauplätzen sei auf die Grundsätze der Einheitsbewertung im Bewertungsgesetz nicht in vollem Umfange zurückzugreifen. Für Zwecke des Lastenausgleichs sei nicht auf eine etwaige Verkehrsauffassung, sondern allein auf die Anschauung des Eigentümers und auf seinen Willen, die Fläche zu bebauen, abzustellen. Daher könne das Verwaltungsgericht sich nicht allein auf die Stellungnahme der Heimatauskunftstelle berufen, wenn sachverständige Zeugen bekunden sollten, daß ein Garten als Bauplatz vorgesehen gewesen sei und die Aussicht bestanden habe, eine Baugenehmigung zu erhalten.

Die Revision rügt ferner, daß die Stellungnahme des von den Klägerinnen benannten Architekten E. nicht der Heimatauskunftstelle vorgelegt worden und damit ein Beweisantrag entgegen § 86 Abs. 2 VwGO ohne besonderen Beschluß zurückgewiesen worden sei.

Der Beteiligte stellt, soweit die Klägerinnen Zurückverweisung beantragen, keinen Antrag. Er meint, das Verwaltungsgericht sei auf die zu beachtenden Umstände eingegangen und habe die Klage zu Recht abgewiesen.

II.

Die Revision führt, zur Aufhebung des angefochtenen Urteils und zur Zurückverweisung der Sache an das Verwaltungsgericht, insoweit eine andere Bewertung des Gartenlandes als durch das Ausgleichsamt vorgenommen abgelehnt worden ist.

1.

Mit Recht hat sich allerdings das Verwaltungsgericht im Hinblick auf den in § 8 Abs. 1 der 5. FeststellungsDV verwendeten Begriff der "selbständig zu bewertenden unbebauten Grundstücke" auf Bestimmungen des Bewertungsgesetzes bezogen. Aus der Ermächtigungsvorschrift des § 43 Abs. 1 Nr. 2 a FG in Verbindung mit § 12 Abs, 2 FG ergibt sich, daß der Verordnungsgeber verpflichtet war, bei der Regelung der Ersatzeinheitsbewertung jeweils auf die wirtschaftlichen Einheiten im Sinne des Bewertungsgesetzes abzustellen. Die vom Verordnungsgeber getroffene Regelung setzt nach dem Wortlaut des § 8 Abs. 1 der 5. FeststellungsDV voraus, daß es einen allgemeinen Bewertungsmaßstab gibt, der es gestattet, unbebaute Flächen unabhängig von einer zivilrechtlichen oder katastermäßigen Begrenzung als "selbständige Grundstücke" zu kennzeichnen. Einen solchen allgemeingültigen Anknüpfungspunkt für die Aufgliederung von Grundbesitz bildet nur der bewertungsrechtliche Begriff der wirtschaftlichen Einheit in § 2 Abs. 1 BewG, auf den § 50 Abs. 1 Satz 3 BewG zur Erläuterung des Begriffes des "selbständigen Grundstücks" verweist. Auch der Begriff des Bauplatzes, den die Verordnung als Beispiel für ein selbständig zu bewertendes, unbebautes Grundstück anführt, wird erst im Zusammenhang mit der bewertungsrechtlichen Grenzziehung zwischen wirtschaftlichen Einheiten hinreichend bestimmbar.

Daß der Verordnungsgeber bei Erlaß der Vorschriften über die Bewertung unbebauter Teilflächen eine gesonderte Schadensfeststellung nur für "wirtschaftliche Einheiten des Grundvermögens" hat zulassen wollen, läßt sich auch den §§ 1 Abs. 2 der 5. und 9. FeststellungsDV entnehmen. Danach sind für die Abgrenzung der Begriffe der in den Verordnungen behandelten Grundstücksgruppen die Vorschriften des § 32 Abs. 1 der Durchführungsverordnung zum Bewertungsgesetz maßgeblich. Für die Anwendung der 5. FeststellungsDV ergibt sich aus der Bezugnahme auf § 32 BewDV, daß der Bildung von Ersatzeinheitswerten für Mietwohngrundstücke und Einfamilienhäuser die Ausgliederung solcher unbebauter Flächen vorauszugehen hat, die selbständige wirtschaftliche Einheiten im Sinne des § 2 BewG darstellen.

Den Ausführungen der Revision, aus der Zielsetzung des Lastenausgleichsgesetzes ergäben sich andere Merkmale für die Abgrenzung einer wirtschaftlichen Einheit als nach dem Bewertungsgesetz, ist daher nicht zu folgen. Jedenfalls bedarf es einer derartigen unterschiedlichen Betrachtung nicht, da sich der Standpunkt der Revision auch aus dem Bewertungsgesetz unmittelbar rechtfertigt.

2.

Sonach kommt es darauf an, ob der Garten des in Frage stehenden Grundstücks als eine selbständige wirtschaftliche Einheit im Sinne von § 2 BewG zu bewerten ist. Nach § 2 Abs. 1 BewG sind bei der Frage, was als wirtschaftliche Einheit zu gelten hat, die örtliche Gewohnheit, die tatsächliche Übung, die Zweckbestimmung und die wirtschaftliche Zusammengehörigkeit der einzelnen Wirtschaftsgüter zu berücksichtigen. Das bedeutet, daß die genannten Umstände in Erwägung zu ziehen sind, daß jedoch keinem dieser Umstände eine entscheidende Bedeutung zukommt.

Im vorliegenden Fall läßt sich aus der wirtschaftlichen Zusammengehörigkeit der in Frage kommenden Wirtschaftsgüter nichts entnehmen. Es handelt sich um ein einheitliches Grundstück, bei dem sich die Frage, ob mehrere wirtschaftliche Einheiten vorhanden sind, nur nach der örtlichen Gewohnheit, der tatsächlichen Übung und der Zweckbestimmung beantworten kann. Dabei sind sowohl objektive wie subjektive Merkmale zu berücksichtigen.

a)

Was die örtliche Gewohnheit und tatsächliche Übung anlangt, so ist das Gutachten der Heimatauskunftstelle nicht ohne weiteres folgerichtig. Was die Grundstücksgröße betrifft, so wird schwerlich von einer Gewohnheit gesprochen werden können, da jeder Grundeigentümer naturgemäß geneigt ist, die Benutzung seines Grundstückes so weit wie irgend möglich seinem Nutzen und seinen Absichten anzupassen, wie es die Bauvorschriften zulassen. Es bedarf daher der Feststellung, ob etwa eine Baulücke vorhanden war und ob diese in tatsächlicher und rechtlicher Hinsicht bebaut werden konnte. In objektiver Hinsicht ist es daher von entscheidender Bedeutung, ob sich die in Frage stehende Fläche wirtschaftlich betrachtet zu einer selbständigen Nutzung geeignet hat und ob diese Nutzung baurechtlich zulässig gewesen ist.

b)

Für die weiterhin in Betracht zu ziehende Zweckbestimmung der Gartenfläche kann nicht allein entscheidend sein, ob schon ein Bauplan vorgelegen hat oder ob die Absicht, auf der Gartenfläche ein besonderes Gebäude zu errichten, sonst eine besondere Gestalt angenommen hat. Ergibt sich, daß die mögliche Absicht der Grundeigentümer, die Fläche künftig einmal zu bebauen, verwirklicht werden konnte, ist zu ermitteln, ob diese in irgendeiner Weise konkret und erkennbar zum Ausdruck gekommen ist (vgl. hierzu Urteil des Bundesfinanzhofs vom 15. Oktober 1954 - III 148/54 U - [BStBl. 1955 III S. 2]).

3.

Im Hinblick auf diese vom Verwaltungsgericht nicht ausreichend klargestellten Merkmale einer wirtschaftlichen Einheit war es von Bedeutung, daß die Klägerinnen sich auf Äußerungen des Architekten S. dafür bezogen haben, die Bebauung des Grundstücks mit einem weiteren Gebäude sei sowohl möglich wie auch beabsichtigt gewesen. War die Bebauung möglich, so war damit auch ein Anhaltspunkt für die Gewohnheit und tatsächliche Übung gegeben. War die Absicht, ein Gebäude zu errichten, nachgewiesen, so ließ sich daraus ein Schluß für die Zweckbestimmung ziehen. Demgegenüber bedeutete es einen Verstoß gegen die Vorschrift des § 86 Abs. 2 VwGO, wenn das Verwaltungsgericht es abgelehnt hat, die Äußerungen des Architekten E. der Heimatauskunftstelle vorzulegen oder etwa den als Zeugen benannten Architekten E. zu vernehmen. Die Behauptung, die unter das Zeugnis des Architekten E. gestellt war, hätte von Bedeutung für die Entscheidung gewesen sein können. Es macht dabei keinen Unterschied, ob die Klägerinnen beantragt hatten, noch eine weitere Erklärung der Heimatauskunftstelle einzuholen oder ob ihrem Antrag auch durch Vernehmung des Architekten E. durch das erkennende Gericht habe entsprochen werden können. Jedenfalls durfte der Antrag ohne einen Beschluß, wie er in § 86 Abs. 2 VwGO vorgesehen ist, nicht abgelehnt werden.

Das angefochtene Urteil war sonach aufzuheben. Es bleibt dem Verwaltungsgericht überlassen, in welcher Weise es den Beweisanträgen der Klägerinnen entsprechen will. Da das Verwaltungsgericht nicht an die Gutachten der Heimatauskunftstelle gebunden ist, genügt auch eine unmittelbare Vernehmung des Architekten E. als Zeugen und vertretbare Wertung seiner Aussage.