Bundesgerichtshof
Urt. v. 09.02.1990, Az.: V ZR 274/88

Die Revision ist im Ergebnis unbegründet.

I.

Das Berufungsgericht verneint einen Auflassungsanspruch des Klägers nach § 1098 Abs. 1, § 505 Abs. 2, § 433 Abs. 1 Satz 1 BGB. Der in der Kaufurkunde durch eine vollmachtlose Vertreterin erklärte "Verzicht" des Klägers (den das Berufungsgericht als Erlaßvertrag zwischen den Parteien ansieht) sei nach dessen Verweigerung der Genehmigung endgültig unwirksam. Diese Nichtigkeit des Erlaßvertrages habe nach § 139 BGB auch die Unwirksamkeit des Kaufvertrages zur Folge, weil beide Verträge nach dem Willen der Beteiligten eine Einheit bildeten.

Die Voraussetzungen des § 506 BGB lägen nicht vor. Im vorliegenden Fall handele es sich auch nicht um eine unzulässige Umgehung dieser Vorschrift, weil ein Vertragsschluß durch Vertreter ohne Vertretungsmacht grundsätzlich zulässig sei.

Der Beklagte verstoße mit seiner Berufung auf die Gesamtnichtigkeit auch nicht gegen Treu und Glauben. Die Erklärung eines Verzichts durch einen vollmachtlosen Vertreter sei rechtlich und wirtschaftlich (Kostenlast) nur sinnvoll, wenn begründeter Anlaß bestehe, der Vertretene werde sie genehmigen. In der vorliegenden Fallgestaltung werde das Vorkaufsrecht des Berechtigten weder vereitelt noch umgangen, weil die Miteigentumsanteile aufgrund der Gesamtnichtigkeit des Vertrages beim Beklagten verblieben. Es könne auch nicht festgestellt werden, daß der Beklagte ohne begründeten Anlaß den Erlaßvertrag mit einem vollmachtlosen Vertreter abgeschlossen habe. Diesen Einwand müsse der Kläger darlegen und beweisen. Nach der Aussage des Bernd T. habe der Beklagte annehmen dürfen, der Kläger habe auf sein Vorkaufsrecht verzichtet bzw. werde hierauf verzichten.

II.

1. a) Obwohl in der notariellen Urkunde nur eine Verzichtserklärung des Klägers beurkundet ist, geht das Berufungsgericht fehlerfrei von einem auf den vorliegenden Verkaufsfall beschränkten Erlaßvertrag (vgl. dazu Senatsurt. v. 14. November 1956, V ZR 178/54, DNotZ 1957, 306) aus, weil der Beklagte zumindest stillschweigend das Angebot des Klägers auf einen entsprechenden Vertrag (§ 397 BGB) angenommen habe. Dieser Vertrag sei nach Verweigerung der Genehmigung endgültig unwirksam geworden (§ 177 Abs. 1 BGB). Diesen Ausgangspunkt zieht auch die Revision nicht in Zweifel.

b) Zu Unrecht wendet sich die Revision gegen die vom Tatrichter angenommene Rechtseinheit zwischen Kauf- und Erlaßvertrag (§ 139 BGB). Das Berufungsgericht gibt die Voraussetzungen hierfür nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes (vgl. z. B. Senatsurt. v. 30. Oktober 1987, V ZR 144/86, WM 1988, 48, 52) wieder und bejaht danach einen Einheitlichkeitswillen der Beteiligten in dem Sinne, daß Kauf- und Erlaßvertrag miteinander "stehen und fallen" sollten. Es spricht zwar an mehreren Stellen von "wirtschaftlicher Einheit" oder "wirtschaftlichem Zusammenhang". Seine Ausführungen insgesamt lassen aber keinen Zweifel daran, daß es auf der Grundlage der BGH-Rechtsprechung die rechtliche Einheit im Sinne von § 139 BGB meint. Die Revision wendet sich auch nicht gegen die entscheidende tatrichterliche Feststellung (vgl. hierzu BGHZ 78, 346, 349) eines Verknüpfungswillens, sondern meint nur, mit Hilfe des § 139 BGB werde hier der "Schutzzweck des § 506 BGB unterlaufen". Dies ist jedoch ein anderer Gesichtspunkt (vgl. unten Ziffer 2).

2. Die Revision bezweifelt nicht, daß eine unmittelbare Anwendung von § 506 BGB ausscheidet, weil der Kaufvertrag keine Vereinbarung enthält, "durch welche der Kauf von der Nichtausübung des Vorkaufsrechts abhängig gemacht" wird. Im Ergebnis ist auch nicht zu beanstanden, daß das Berufungsgericht eine Gesetzesumgehung verneint hat.

Das Gesetz knüpft das Entstehen des Rechts zur Ausübung des Vorkaufsrechts allein an das Zustandekommen eines rechtswirksamen Kaufvertrages (Vorkaufsfall BGHZ 67, 395, 397). Es gibt zahlreiche Fallgestaltungen, in denen es an einem rechtswirksamen Kaufvertrag mangelt, z. B. weil etwa erforderliche Genehmigungen noch nicht vorliegen (BGHZ aaO). Käufer und Verkäufer können in der Schwebezeit den Kaufvertrag willkürlich aufheben und damit das Vorkaufsrecht gegenstandslos machen, denn der Vorkaufsberechtigte hat keinen Anspruch auf Eintritt des Vorkaufsfalles. Grundsätzlich können im vorliegenden Zusammenhang auch nicht diejenigen Fälle ausgeklammert werden, in denen die Unwirksamkeit des Kaufvertrages auf der Nichtigkeit eines damit rechtseinheitlich verbundenen Geschäfts (§ 139 BGB) beruht. Hätte der Kläger nicht über eine vollmachtlose Vertreterin, sondern in eigener Person einen entsprechenden Erlaßvertrag abgeschlossen, und wäre dieser Vertrag etwa wegen Geschäftsunfähigkeit des Klägers nichtig (§ 105 Abs. 1 BGB), so sind keine Gründe ersichtlich, warum die entsprechende Nichtigkeit des gesamten Geschäfts, mithin auch des Kaufvertrages, nicht gegenüber dem Vorkaufsberechtigten gelten sollte, mit der Folge, daß es an einem Vorkaufsfall fehlt (vgl. auch Schurig, Das Vorkaufsrecht im Privatrecht, S. 143-147).

Der Revision ist allerdings einzuräumen, daß die Parteien des Erstkaufes den gleichzeitig in der Kaufurkunde über einen vollmachtlosen Vertreter abgeschlossenen Erlaßvertrag dazu einsetzen könnten, um beim Ausbleiben der Genehmigung die gleiche Wirkung zu erzeugen, als hätten sie den Kaufvertrag von einer Bedingung, nämlich der Nichtausübung des Vorkaufsrechts, abhängig gemacht. Auf diese Weise würde der Schutzzweck des § 506 BGB umgangen oder vereitelt.

Dieses Problem läßt sich aber nicht damit lösen, den Grundsatz der rechtlichen Einheit verschiedener Verträge und die sich daraus ergebenden Folgen (§ 139 BGB) im vorliegenden Zusammenhang generell in Frage zu stellen, sondern es kann allein darauf abgestellt werden, ob § 506 BGB umgangen wurde, weil diese Vorschrift einen verallgemeinerungsfähigen Rechtsgedanken enthält (vgl. auch Schurig aaO S. 157.ff; Burkert NJW 1987, 3158; Staudinger/Mayer-Maly, BGB 12. Aufl. § 506 Rdn. 5). Eine Umgehung setzt aber voraus, daß die Beteiligten den über einen vollmachtlosen Vertreter geschlossenen Erlaßvertrag und dessen Unwirksamkeit bei Nichtgenehmigung zu dem Zweck wählten, die Rechtsfolge einer Unwirksamkeit des Kaufvertrages für den Fall der Vorkaufsrechtsausübung zu erreichen, um so die Ausübung des Vorkaufsrechts zu verhindern. Ein solcher Umgehungstatbestand kann aber nicht angenommen werden, wenn die Beteiligten des Erstkaufes auf bestimmter Tatsachengrundlage von der sicheren Erwartung ausgehen, der Vorkaufsberechtigte werde seine Genehmigung erteilen. Damit stellt der Senat nicht auf eine für die Gesetzesumgehung unnötige Umgehungsabsicht (vgl. dazu BGHZ 56, 285, 289; B AGE 10, 65, 70; 39, 67, 70) ab; vielmehr ist das im vorliegenden Zusammenhang geforderte subjektive Moment insoweit notwendiger Teil des Umgehungsgeschäfts, als mit ihm der gleiche wirtschaftliche Erfolg erstrebt wird, dessen Eintritt die umgangene Vorschrift verhindern will (vgl. auch Soergel/Hefermehl, BGB 12. Aufl., § 134 Rdn. 40). Das Berufungsgericht hat sich diese Frage bei Prüfung der Anwendung von § 506 BGB nicht gestellt und ist insoweit weder auf den einschlägigen Vortrag des Beklagten noch auf die Beweisaufnahme erster Instanz eingegangen, weil es allein damit argumentiert, ein Vertragsschluß durch Vertreter ohne Vertretungsmacht sei grundsätzlich zulässig. Damit verfehlt es aber den Kern des Problems, nämlich, ob die Beteiligten einen vollmachtlosen Vertreter zu dem Zweck eingesetzt haben, einerseits der Wirkung von § 506 BGB zu entgehen, andererseits aber die Rechtsfolge einer von der Vorkaufsrechtsausübung abhängigen Wirksamkeit des Kaufvertrages zu erreichen.

Gleichwohl ist der Rechtsstreit für eine Endentscheidung zu Lasten des Klägers reif (§ 563 ZPO). Er muß nämlich beweisen, daß hier ein Umgehungstatbestand vorliegt, mithin die Voraussetzungen für die Anwendung von § 506 BGB gegeben sind (vgl. auch Schurig aaO S. 160). Ihm obliegt die Behauptungs- und Beweislast für die rechtserzeugende und ihm günstige Tatsache, daß ein Vorkaufsfall eingetreten ist, mithin ein rechtswirksamer Kaufvertrag abgeschlossen wurde. In diesen Zusammenhang gehört die Behauptung, der durch eine vollmachtlose Vertreterin abgeschlossene Erlaßvertrag sei ihm gegenüber nach § 506 BGB ohne Wirkung. Das Berufungsgericht hat den Kläger in anderem Zusammenhang (Prüfung eines Verstoßes gegen Treu und Glauben) für beweisfällig angesehen. Auch insoweit ist es allein um die Frage gegangen, ob die Beteiligten den Erlaßvertrag ohne begründeten Anlaß durch einen vollmachtlosen Vertreter haben abschließen lassen, oder ob die Behauptung des Beklagten zutrifft, der Kläger habe über Bernd T. mitteilen lassen, er verzichte auf sein Vorkaufsrecht oder werde dies tun. Der Zeuge Bernd T. hat den Vortrag des Beklagten bestätigt, und das Berufungsgericht hat seine Aussage nicht für widerlegt gehalten. Diese Beweiswürdigung wird von der Revision nicht angegriffen.

3. Nach allem kommt es für die Entscheidung des Rechtsstreits nicht mehr darauf an, ob - wie die Revisionserwiderung geltend macht - ein rechtswirksamer Kaufvertrag auch deshalb nicht vorliegt (vgl. dazu BGHZ 14, 1 [BGH 04.06.1954 - V ZR 18/53];  32, 383, 388 und 67, 395, 397), weil es sich hier um eine Veräußerung von Miteigentumsanteilen an landwirtschaftlichen Grundstücken handle (§ 1 GrdstVG), die nach § 2 Abs. 1 Satz 1 i.V.m. § 2 Abs. 2 Nr. 1 GrdstVG einer Genehmigung bedurft hätte, welche nach Behauptung des Beklagten bisher nicht erteilt wurde.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO.