Bundesgerichtshof
Urt. v. 25.01.1989, Az.: VIII ZR 302/87

I. Das Berufungsgericht führt aus, die Klägerin könne Ersatz ihrer Aufwendungen nicht fordern, wobei dahingestellt bleibe, ob die festgestellten Schäden auf mangelhafter Bauausführung beruhten oder erst später aufgrund der Alterung des Gebäudes entstanden seien. Die Beklagte habe die den Bauunternehmer treffenden Gewährleistungspflichten (§ 633 BGB) und ihre eigene Gewährleistung für Bauausführungsmängel durch die Regelung in § 15 des Leasingvertrages, Nr. V der Allgemeinen Bedingungen und Nr. VIII des Generalübernehmervertrages auf die erste Leasingnehmerin abgewälzt. Das müsse die in den Vertrag eingetretene Klägerin gegen sich gelten lassen. In § 8 des Leasingvertrages habe sich die Beklagte auch von ihrer Haftung für Schäden, die auf bloßer Alterung des Gebäudes beruhten (§§ 536-538 BGB), freigezeichnet. Diese Vertragsbestimmungen seien nicht nach § 9 AGBG unwirksam. Allgemein sei die Freizeichnung des Leasinggebers von eigener Gewährleistung zulässig, wenn dem Leasingnehmer die Ansprüche gegen den Lieferanten oder Hersteller abgetreten würden und er dadurch nicht rechtlos gestellt sei. Hier fehle das typische Dreiecksverhältnis zwischen Lieferant, Leasinggeber und Leasingnehmer. Die erste Leasingnehmerin habe es selbst übernommen, die Leasingsache fehlerfrei herzustellen. Sie sei nicht rechtlos gewesen, weil sie sich hinsichtlich der von ihr nicht selbst ausgeführten Arbeiten an ihre Subunternehmer habe halten können. (von der weiteren Darstellung wird abgesehen)

II. Die Ausführungen des Berufungsgerichts halten der rechtlichen Prüfung stand. Dabei kommt es auf die in § 8 des Leasingvertrages dem Leasingnehmer auferlegte Pflicht zur Erhaltung der Leasingsache nicht an. Denn die Klägerin will Ansprüche ausschließlich aufgrund ihrer Behauptung geltend machen, die aufgetretenen Schäden seien in unzureichender Bauherstellung begründet, ihre Ursachen also bei Übergabe des Gebäudes bereits vorhanden gewesen.

1. Der nach dem Vertragseintritt der Klägerin nunmehr zwischen den Parteien bestehende Anlagen-Mietvertrag stellt sich nach seiner inhaltlichen Gestaltung und dem von den Vertragspartnern unstreitig verfolgten Zweck einer Investitionsfinanzierung als Immobilien-Finanzierungsleasingvertrag dar, der nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs in erster Linie nach Mietrecht zu beurteilen ist (vgl. z. B. Senatsurteil vom 8. Oktober 1975 - VIII ZR 81/74 = NJW 1977, 195 = WM 1975, 1203 unter II 1, ferner BGHZ 96, 103, 106;  97, 135, 139 f., jeweils m. w. Nachw.).

2. Nach dem Gesetz ist der Vermieter verpflichtet, die Mietsache in vertragsgemäßem Zustand zu übergeben (§ 536 BGB). Weist die Sache, wie hier nach den Behauptungen der Klägerin, bereits bei der Übergabe verborgene Herstellungsmängel auf, so haftet der Leasinggeber grundsätzlich wie ein Vermieter im Rahmen der §§ 537 ff. BGB. Von dieser Haftung hat sich der Beklagte jedoch wirksam freigezeichnet.

a) Es entspricht dem typischen Vertragsbild und der Interessenlage beim Finanzierungsleasingvertrag, daß sich der Leasinggeber auch in Allgemeinen Geschäftsbedingungen von eigener Sachmängelhaftung freizeichnen kann, sofern er dem Leasingnehmer die gegen einen mit dem Leasinggeber nicht identischen Lieferanten oder Hersteller bestehenden Gewährleistungsansprüche abtritt oder ihn zur Geltendmachung ermächtigt (st. Rspr., vgl. zuletzt Senatsurteile BGHZ 97, 135, 140, vom 17. Dezember 1986 - VIII ZR 279/85 = NJW 1987, 1072 = WM 1987, 349 unter II 1 - und vom 27. April 1988 BGHZ 104, 232 unter II 1 a). Der Bundesgerichtshof hat diese Frage bisher zwar nur für Mobilien-Leasingverträge entschieden. Es besteht aber keine Veranlassung, die Interessenlage beim Immobilien-Leasingvertrag anders zu beurteilen. Davon ist der erkennende Senat in anderem Zusammenhang schon in seinem Urteil vom 4. Juli 1979 (VIII ZR 338/78 = WM 1979, 1040; zustimmend Graf von Westphalen, Der Leasingvertrag 3. Aufl. Rdn. 646) ausgegangen.

b) Eine ausdrückliche Bestimmung über den Ausschluß der mietrechtlichen Haftung für einen nicht vertragsgemäßen Zustand der Leasingsache bei deren Übergabe enthält der Leasingvertrag nicht. Die Revision folgert daraus jedoch zu Unrecht, daß es an einer Freizeichnungsvereinbarung fehle. Nr. VIII des Generalübernehmervertrages regelt zwar - für sich allein betrachtet - nur die werkvertragliche Gewährleistungspflicht des Leasingnehmers als Generalübernehmer bei Errichtung des Gebäudes. Der Generalübernehmervertrag beruht aber - auch in seiner grundsätzlichen Gestaltung hinsichtlich der Mängelhaftung - auf Nr. V der zum Bestandteil des Leasingvertrages gemachten Allgemeinen Bedingungen der Beklagten. Sinn dieser Gestaltung ist es offensichtlich, die Verantwortlichkeit des Leasingnehmers nicht nur in seiner Eigenschaft als Werkunternehmer, sondern auch als Nutzungsberechtigter des Leasingvertrages festzulegen. Auf § 8 des Leasingvertrages, der die nach § 536 BGB an sich dem Leasinggeber (Vermieter) obliegende Erhaltungspflicht auf den Leasingnehmer überträgt, kommt es für die Auslegung der vertraglichen Regelung nicht an. Insgesamt enthält damit der Leasingvertrag eine hinreichend klare (§ 5 AGBG) Freizeichnung des Leasinggebers von seiner mietrechtlichen Sachmängelhaftung.

c) Die formularvertragliche Regelung benachteiligt den Leasingnehmer entgegen der Ansicht der Revision nicht in unangemessener Weise (§ 9 Abs. 1 oder Abs. 2 Nr. 1 AGBG) und ist deshalb wirksam.

aa) Der vor dem Inkrafttreten des AGB-Gesetzes abgeschlossene Leasingvertrag kann unter dem Gesichtspunkt der Inhaltskontrolle Allgemeiner Geschäftsbedingungen nach dem auch auf Leasingverträge anwendbaren § 28 Abs. 2 AGBG (BGHZ 81, 298, 302 f.) nur im Rahmen des § 9 AGBG überprüft werden. Das gilt im übrigen auch nach § 24 AGBG, weil sowohl die ursprünglich Vertragschließenden als auch die Klägerin Kaufleute sind.

bb) Zu Unrecht meint die Revision, die Klägerin werde durch die Freizeichnung rechtlos gestellt und damit unangemessen benachteiligt, weil die Schäden erst mehr als acht Jahre nach Abnahme der Bauleistungen hervorgetreten seien und Gewährleistungsansprüche gegen die verantwortlichen Subunternehmer wegen Verjährung nicht mehr geltend gemacht werden könnten.

Die Einräumung einer Möglichkeit, Mängelansprüche gegen einen Dritten verfolgen zu können, ist keine unabdingbare Voraussetzung für jeden Fall der Sachmängelfreizeichnung in einem Leasingvertrag. Notwendig ist sie bei den sogenannten Dreiecksverhältnissen zwischen Lieferant, Leasinggeber und Leasingnehmer, bei denen der Leasingnehmer keinerlei Einfluß auf die Herstellung und den Zustand der Sache im Zeitpunkt der Gebrauchsüberlassung hat. Ist aber wie im vorliegenden Fall der Leasingnehmer nach der ausdrücklichen Regelung in Nr. V der Allgemeinen Bedingungen und Nr. VIII des Generalübernehmervertrages selbst Hersteller der Sache und für deren Mangelfreiheit verantwortlich, kann es nicht unbillig sein, ihn an dieser Verantwortlichkeit für die Dauer des Leasingvertrages festzuhalten. Für eine andere Regelung fehlt jede innere Berechtigung, zumal der Leasinggeber mangels Vorhandensein ihm zustehender Ansprüche nicht in der Lage wäre, dem Leasingnehmer Rechte gegen einen Dritten zu verschaffen.

Bei dieser Sachlage ist auch der Eintritt der Verjährung im Verhältnis zwischen dem Leasingnehmer und seinem Subunternehmer ohne Bedeutung. Im übrigen würde das auch für die Verjährung der in einem Dreiecksverhältnis abgetretenen kauf- oder werkvertraglichen Gewährleistungsansprüche gelten. In diesen Fällen werden für den Leasingnehmer die mietrechtlichen Ansprüche durch inhaltlich andere (kaufrechtliche oder werkvertragliche) ersetzt (so schon der Sache nach Senatsurteil BGHZ 81, 298, 303 mit der Formulierung, daß der Leasingnehmer die abgetretenen Ansprüche anstelle der mietrechtlichen erhalte). Verjähren die abgetretenen Rechte, treten für den Leasingnehmer nur dieselben Nachteile ein, wie sie ein Käufer bei Verjährung seiner Ansprüche erleiden würde (vgl. Wolf/Eckert, Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingrechts 5. Aufl. Rdn. 497). Das rechtfertigt sich mit Rücksicht auf die besondere Interessenlage im Leasingverhältnis, die eine Angleichung der Rechtsstellung des Leasingnehmers an die eines Käufers in mehrfacher Hinsicht nahelegt (Senatsurteil vom 30. September 1987 - VIII ZR 226/86 = NJW 1988, 198 = WM 1987, 1338 unter II 2 c bb). Beim Auftreten sogenannter Spätschäden nach Verjährung der abgetretenen Gewährleistungsansprüche lebt also die mietrechtliche Haftung des Leasinggebers nicht wieder auf (gleicher Ansicht Graf von Westphalen aaO Rdn. 652, 301, 304 f.).

cc) Die Klägerin ist auch nicht deshalb rechtlos gestellt, weil die Beklagte nach Nr. VIII Abs. 1 S. 3 und Abs. 2 des Generalübernehmervertrages berechtigt ist, vom Leasingnehmer die Abtretung seiner Gewährleistungsansprüche gegen Subunternehmer zu verlangen, wenn die Verfolgung solcher Ansprüche durch den Bauherrn (Beklagte) erforderlich wird. Der Bundesgerichtshof hat allerdings mehrfach entschieden, daß die mit einer Haftungsfreizeichnung verbundene Abtretung von Gewährleistungsansprüchen vorbehaltlos und unbedingt erklärt werden muß (Senatsurteile vom 17. Dezember 1986 aaO unter II 2 b und vom 27. April 1988 aaO unter II 1 b), so daß dem Leasingnehmer die alleinige Verfügung über die Ausübung der Gewährleistungsrechte zusteht. Dem liegt die Erwägung zugrunde, daß die Verantwortlichkeit für den Zustand der Leasingsache kraft Gesetzes beim Leasinggeber und kraft tatsächlicher Verursachung beim Hersteller oder Lieferanten, jedenfalls aber nicht beim Leasingnehmer liegt. Mit diesen Fällen ist der vorliegende Sachverhalt nicht zu vergleichen. Aufgrund der vertraglichen Regelung war die erste Leasingnehmerin von Anfang an für den mangelfreien Zustand des Bürogebäudes selbst verantwortlich, weil sie die Ausführung der Bauarbeiten in eigenem Namen, ggf. durch Übertragung auf von ihr ausgewählte Subunternehmer übernommen hatte. Eine Freizeichnung der Beklagten von mietrechtlicher Haftung korrespondiert daher nicht mit der Einräumung einer interessegemäßen Rechtsposition gegenüber einem Dritten, sondern ist die konsequente Folge der vom Leasingnehmer übernommenen Herstellungspflicht.

Demgemäß kommt auch einem Vorbehalt der eigenen Rechtswahrnehmung im Falle der Abtretung von Ansprüchen gegen Lieferanten einerseits und der Forderung nach Abtretung von Ansprüchen gegen Subunternehmer andererseits nicht die gleiche Bedeutung zu. Während im ersten Falle ein für das Vertragsverhältnis wesentlicher Anspruch des Leasingnehmers beeinträchtigt wird, realisiert das Abtretungsverfahren im zweiten Falle nur eine vom Leasingnehmer ohnehin zu erfüllende Verpflichtung, nämlich die Herstellung eines vertragsgemäßen Gebäudes oder eine Ersatzleistung dafür. Die Regelung stellt sich gewissermaßen als Sicherungsabrede für die Durchsetzung der Gewährleistungsansprüche des Leasinggebers gegen den Leasingnehmer dar. Ob die Regelung in ihren Voraussetzungen und Rechtsfolgen hinreichend klar (§ 5 AGBG) und angemessen (§ 9 AGBG) ist, kann dahingestellt bleiben. Wäre die Bestimmung unwirksam, wäre wegen des fehlenden engen Zusammenhanges mit der Freizeichnung, insbesondere mangels innerer Abhängigkeit der beiden Regelungsteile voneinander die Freizeichnung als solche nicht unwirksam.