I.

Die Revision hatte ursprünglich vorweg geltend gemacht, dass die Stadt B. hinsichtlich des ehemals reichseigenen Grundstücks in B.-R., auf welches sich der Rechtsstreit beziehe, nur Treuhänderin sei, weil über das Schicksal des in B. belegegen Reichsvermögens noch nicht entschieden sei. Sie folgerte daraus, dass Bereicherungsansprüche aus den § § 951, 994, 996, 818 BGB nur gegen das Deutsche Reich als Grundstückseigentümer, nicht aber gegen die Klägerin als Treuhänderin erhoben werden könnten, da eine Bereicherung nur in der Person des Grundstückseigentümers eingetreten sein könne. Schon aus diesem Grunde hätte die Widerklage in vollem Umfange abgewiesen werden müssen. Da das Berufungsgericht sich mit dieser Frage nicht auseinandergesetzt habe, sei § 557 Nr. 7 ZPO verletzt.

Dieser Revisionsangriff geht fehl. Die Klägerin hatte in ihrem Schriftsatz vom 19. Dezember 1949 (GA Bl 20), und zwar nur hinsichtlich ihrer Aktivlegitimation, vorgetragen:

"Das Grundstück steht laut Eintragung im Grundbuch im Eigentum des früheren Reichs (Reichsluftfahrtfiskus). In dieser Eigenschaft unterlag es der Kontrolle und Beschlagnahme gemäss Gesetz Nr. 52. Der ... Kammer ist bekannt, dass das Finanzamt für Liegenschaften unter seinem Vorsteher, Herrn Ra., der von der Militärregierung zum Treuhänder eingesetzt war, die nach Gesetz 52 beschlagnahmten Grundstücke treuhänderisch zu verwalten hat. Für den Bereich der Französischen Militärregierung ist dieses Verhältnis nunmehr abgeändert worden, indem diese die betreffenden Vermögenswerte an den Magistrat zur treuhänderischen Verwaltung übertragen hat."

Im Schriftsatz vom 6. Februar 1950 (GA Bl. 27/28) hat die Klägerin ausgeführt:

"Zur Aktivlegitimation glaubt der Kläger (richtig: die Klägerin, nämlich die Stadt B.) keine. ... Rechtsausführungen mehr machen zu müssen, nachdem er sich auf die Verordnung vom 31.8.1949 (gemeint ist die Verordnung der Französischen Militärregierung von Groß-B. betr Übertragung von Vermögenswerten, die im Französischen Sektor von Groß-B. liegen und dem ehemaligen Deutschen Reich und den ehemaligen deutschen Ländern ... gehört haben GVGl B. Teil I, 319 f -) berufen hat ... Aus Art 1 und Art. 3 ist ... ersichtlich, dass der Magistrat der Stadt B. die fraglichen Objekte "als Geschäftsführer" des zukünftigen Deutschen Staates zu verwalten hat. ... Der Magistrat ... verwaltet und klagt demgemäss im Namen des zukünftigen Deutschen Staates. Darüber, dass das Grundstück nach Art. 1 und 3 Ziffer d) unter diese Verwaltung fällt, kann kein Zweifel obwalten: Die grundbuchliche Eintragung lautet auf den Reichsluftfahrtfiskus und das Grundstück selbst diente im Kriege als Hauptluftschutzgerätelager des Polizeipräsidenten von B.."

Und in unmittelbarem Anschluss daran hat die Klägerin auch ihre Passivlegitimation ausdrücklich bejaht:

"Die Beklagte braucht ... bezüglich ihrer Erstattungs- oder sonstigen Ansprüche nicht zu befürchten, sie träfe keinen Verpflichteten. Auch darüber besagt die Verordnung vom 31.8.1949 etwas Positives in Art. 3 Abs. 3. Der gegenwärtige Verwalter bleibt weiterhin verpflichtet und in der Haftung."

Im zweiten Rechtszug ist die Klägerin auf die Frage ihrer Passivlegitimation nicht nur nicht mehr zurückgekommen, sondern sie hat die Gegenansprüche der jetzigen Gemeinschuldnerin in Höhe von 2.131 DM-West und insoweit auch die Aufrechnung gegenüber dem Klage ansprach von 2.089,55 DM- West anerkannt (S 7/8 des Schriftsatzes vom 25. Januar 1951) und Berufung gegen das klagabweisende Urteil nur wegen 2.988,30 DM- Ost eingelegt. Unter diesen Umständen ist nicht ersichtlich, inwiefern das Berufungsgericht gegen, 557 Nr. 7 ZPO verstossen haben soll.

Die Revision irrt auch in der Sache, wenn sie ausführt, das Grundstück sei durch die Verordnung vom 31. August 1949 der Stadt B. nicht zu Eigentum übertragen, sondern nur zur Verwaltung überlassen worden und sich hierfür auf Art. 3 Abs. 1 Satz 2 zu d) der Verordnung bezieht. Nach Art. 1, 4 und 11 der Verordnung wurde das im französischen Sektor von B. befindliche Vermögen des deutschen Reichs auf die Stadt B. im Regelfalle, zu vollem Eigentum ("en pleine proriété") übertragen; in Art. 3 der Verordnung wurden Ausnahmefälle bezeichnet, in denen Vermögenswerte des Deutschen Reichs der Stadt B. nur zur Verwaltung überlassen wurden. Diese Ausnahme sollte unter anderem gelten für

"die Vermögenswerte, die den Dienststellen des Kriegsversorgungswesens und anderen gegenseitigen Hilfs- und Versicherungsorganisationen zugewiesen waren" (französischer Text): "les biens qui étaient affectés aux Services des Pensions de Guerre (Kriegsversorgungswesen) et autres organisations de secours mutuel et d'assurances,"

Dass das hier in Rede stehende Grundstück - wie die Revision meint - unter diese Ausnahmebestimmung um deswillen fallt, weil es während des letzten Krieges durch das Deutsche Reich (Reichsluftfahrtfiskus) dem Polizeipräsidenten von B. zur Benutzung als Hauptluftschutzgerätelager überlassen worden war, kann nicht ernstlich erwogen werden; das Grundstück wurde vielmehr gemäss Art. 1, 4 und 11 der Verordnung vom 31. August 1949 Eigentum der Stadt B.. Da die auf Grund der Verordnung vom 31. August 1949 in der Regel eintretende Übertragung der Vermögenswerte des Deutschen Reichs auf die Stadt B. als Gesamtrechtsfolge anzusehen ist, so gingen mit Erlass dieser Verordnung auf die Stadt B. sowohl die Rechte (Ansprüche) und Pflichten (Verbindlichkeiten) über, welche sich aus den das hier in Rede stehende Grundstück betreffenden Rechtsgeschäften des bisherigen Treuhänders ergaben, und ferner haftete die Stadt B. fortan auch aus nicht-rechtsgeschäftlichen Vorgängen, also insbesondere aus Vorgängen, welche einen Anspruch aus ungerechtfertigter Bereicherung begründeten, wenn diese Vorgänge in die Zeit gefallen waren, in welcher das vorerwähnte Grundstück durch das Fainanzamt für Liegenschaften verwaltet wurde. Das ergibt sich aus dem Art. 12 der Verordnung vom 31. August 1949, welcher (im französischen Text) besagt:

"Les bénéficiaires des dévolutions de biens opérées en exécution de la présente Ordonnance supporteront les charges et obligations relatives aux biens qu'ls reçoivent ...".

Nach Einlegung der Revision hat sich die durch die vorerwähnte Verordnung vom 31. August 1949 geschaffene Rechtslage dadurch geändert, dass das Bundesgesetz zur vorläufigen Regelung der Rechtsverhältnisse des Reichsvermögens ("Vorschaltegesetz") vom 21. Juli 1951 (BGBl I, 467) in B. durch das B. er Gesetz zur Übernahme des Gesetzes über die Stellung des Landes B. im Finanzsystem des Bundes vom 12. Juni 1952 (GuVOBl Berlin 393 ff) in Kraft getreten ist. Da in § 1 Abs. 1 Satz 1 des vorgenannten Bundesgesetzes bestimmt ist:

"Soweit nach dem 19. April 1949 Eigentum oder sonstige Vermögensrechte, die dem deutschen Reich zustanden, auf Grund gesetzlicher Bestimmungen einem Lande übertragen worden sind, gilt die Übertragung als nicht erfolgt,"

ist der Rechtszustand wiederhergestellt, wie er für die mit der Klage und der Widerklage verfolgten Ansprüche vor Erlass der Verordnung vom 31. August 1949 bestand; die Stadt B. ist jetzt, sowohl als Klägerin als auch als Widerbeklagte, sachlich nur, und zwar mit Rückwirkung, Verwalterin des Vermögens des Deutschen Reichs.

Diese Änderung der Rechtsstellung der Stadt B. ist nicht einer Einzelrechtsnachfolge im Sinne des § 265 ZPO, sondern einer Gesamtrechtsnachfolge gleichzusetzen und daher entsprechend § 239 ZPO im Revisionsverfahren zu beachten. Zu der Frage, wann eine Gesetzesänderung im Revisionsrechtszuge zu berücksichtigen ist (einerseits Urteil vom 26. Februar 1953, III ZR 214/50, BGHZ 9, 101 = NJW 1953, 942 und andererseits Beschluss vom 23. September 1953, V BLw 113/51, BGHZ 7, 161 [165/70] = MDR 1952, 735 = RechtdLandw 1952, 285), braucht somit allgemein hier nicht weiter Stellung genommen zu werden. Daher war im Urteilskopf auszudrücken, dass die Stadt B. jetzt nur als Verwalterin des Vermögens des Deutschen Reichs Prozesspartei ist.

II.

Die Revision hat ferner gerügt, das Berufungsgericht sei zu Unrecht davon ausgegangen, dass zwischen dem ehemeligen Treuhänder und der jetzigen Gemeinschuldnerin kein Mietverhältnis begründet worden sei; bei zutreffender Würdigung des Sachverhalts müsse angenommen werden, dass ein Mietverhältnis bestanden habe. Daraus will die Revision folgern, dass die jetzige Gemeinschuldnerin als Mieterin wegen des von ihr errichteten Fabrikgebäudes grundsätzlich nur auf Grund von § 547 BGB Ansprüche auf Ersatz von Verwendungen erheben könne; ein gemäss § 547 BGB bestehender Anspruch auf Ersatz von Verwendungen schliesse Ansprüche aus § 951 BGB und § § 994 ff BGB aus. Unter den besonderen Umständen des vorliegenden Pallas sei jedoch auch nicht einmal ein Anspruch auf Ersatz von Verwendungen gemäss § 547 BGB gegeben. Eine notwendige Verwendung auf das Grundstück sei die Errichtung des Febrikgebäudes offensichtlich nicht; damit scheide die Anwendung des § 547 Abs. 1 BGB aus. Andere als notwendige Verwendungen seien gemäss § 547 Abs. 2 Satz 1 BGB nur nach den Vorschriften über die Geschäftsführung ohne Auftrag (§ § 683 ff BGB) zu ersetzen, also nur unter der Voraussetzung, dass die Errichtung des Fabrikgebäudes dem Interesse und dem wirklichen oder mutmasslichen Willen des damaligen Geschäftsherrn, d.h. des Finanzamts für Liegenschaften, entsprochen hätte. Diese Voraussetzung sei indessen nicht erfüllt. Das Berufungsurteil stelle zwar fest, dass das Finanzamt für Liegenschaften mit der Errichtung der Fabrikhalle einverstanden gewesen sei. Dieser Feststellung habe es, da das Berufungsgericht das Bestehen eines Mietverhältnisses verneint und damit die Anwendung des § 547 BGB ausgeschaltet habe, zur Begründung des Berufungsurteils nicht bedurft. Überdies lasse diese Feststellung eine Auseinandersetzung mit dem Vorbringen der Klägerin vermissen. Die Klägerin habe unter Bezugnahme auf den von der jetzigen Gemeinschuldnerin in unbestrittener Abschrift vorgelegten Schriftwechsel, den sie mit dem Finanzamt für Liegenschaften gepflogen hatte (insbes. die Schreiben des Finanzamts an die jetzige Gemeinschuldnerin vom 22. November 1948 und vom 11. Juli 1949), bestritten, dass sie mit der Errichtung der Fabrikhalle einverstanden gewesen sei. Das Grundstück sei zwar der jetzigen Gemeinschuldnerin für einen Tischlerei- und Holzbearbeitungsbetrieb mietweise überlassen worden. Das rechtfertige aber nicht den Schluß auf ein Einverständnis des Finanzamts für Liegenschaften mit der Errichtung des für diesen Betrieb bestimmten Fabrikgebäudes; ein solcher Schluß verbiete sich schon deshalb, weil bei der (vorläufigen) Überlassung des Grundstückes an die Gemeinschuldnerin der Abschluss eines (endgültigen) Mietvertrages in Aussicht genommen worden sei, in welchem die Einzelheiten, wie insbesondere die Frage, ob und in welcher Höhe die Mieterin eine Vergütung für von ihr auf dem Mietgrundstück errichtete Gebäude eine Vergütung beanspruchen könne, erst geregelt werden sollten. Die nur vorläufige. Überlassung des Grundstücks an die jetzige Gemeinschuldnerin könne bei Auslegung gemäss § § 133, 157 BGB nicht als "Blankovollmacht" angesehen werden, durch welche sie ermächtigt worden sei, Bauten "nach ihrem Belieben auf Kosten der Klägerin zu errichten". Die Klägerin würde, wenn sie gemäss § 139 ZPO befragt worden wäre, vorgetragen und Beweis dafür angetreten haben, dass dem seinerzeitigen Treuhänder der Umfang der von der jetzigen Gemeinschuldnerin errichteten Baulichkeiten erst bekannt geworden sei, nachdem die jetzige Gemeinschuldnerin den Bau der Fabrikhalle eingestellt habe, dass er niemals seine Zustimmung zu diesem Bau gegeben habe oder habe geben wollen und dass er durch die Militärregierung nicht ermächtigt gewesen sei, eine "solche das Treuhandvermögen ungebührlich belastende Zustimmung zu erklären". Ferner macht die Revision geltend, es sei weder behauptet noch festgestellt, dass die Klägerin die Geschäftsführung der jetzigen Gemeinschuldnerin nachträglich genehmigt habe (§ 684 Satz 2 BGB). Da der Mieter verpflichtet sei, die Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses in dem Zustande, in welchem er sie empfangen habe, zurückzugeben, und da demzufolge der Vermieter regelmässig verlangen könne, dass der Mieter von ihm auf dem Mietgrundstück errichtete Bauten nach Beendigung des Mietverhälgnisses beseitige, so sei der Vermieter nicht auf Kosten des Mieters bereichert (§ 684 Satz 1 BGB), wenn der Mieter seiner eben erwähnten Verpflichtung nicht nachkomme, sondern die von ihm errichteten Gebäude auf dem Mietgrundstück stehen lasse. Schliesslich macht die Revision geltend, dass § 547 BGB grundsätzlich nicht anwendbar sei, wenn der Mieter im eigenen Interesse Bauten auf dem Mietgrundstück errichtet habe, wie es im vorliegenden Fall geschehen sei.

1)

Mit der Revision ist davon auszugehen, dass zwischen dem seinerzeitigen Treuhänder und der jetzigen Gemeinschuldnerin ein Mietvertrag über das Grundstück, auf welchem die jetzige Gemeinschuldnerin mit dem Bau eines Fabrikgebäudes begonnen hat, zustandegekommen ist. Ein Mietvertrag erfordert nach § 535 BGB nichts weiter, als dass ein Vertragsteil sich verpflichtet, dem anderen Vertragsteil den Gebrauch einer Sache gegen Entgelt zu gewähren. Dies Erfordernis ist im vorliegenden Falle erfüllt; denn zwischen dem ehemeligen Treuhänder und der jetzigen Gemeinschuldnerin bestand, wie unstreitig ist, Einverständnis darüber, dass der jetzigen Gemeinschuldnerin ein bestimmtes Grundstück zu einem von dem Treuhänder bestimmten und von der jetzigen Gemeinschuldnerin anerkannten Entgelt, wenngleich unter Vorbehalt jederzeitigen Widerrufs, d.h. auf unbestimmte Zeit, und, in der beiderseits geteilten Erwartung des Zustandekommens eines endgültigen Mietvertrages, zum Gebrauch Überlassen wurde. Es braucht daher nicht darauf eingegangen zu werden, wie die Rechtslage zu beurteilen wäre, wenn kein Mietvertrag bestanden hätte.

2)

Die Revision hat die Annahme des Berufungsgerichts nicht in Zweifel gezogen, dass das Fabrikgebäude gemäss § § 93, 94 BGB in Verbindung mit § 946 BGB Eigentum des Grundstückseigentümers geworden ist. Dieser Annahme des Berufungsgerichts ist in der Tat zuzustimmen.

Zwar ist in der Rechtsprechung seit langem anerkannt, dass, wenn der Mieter eines Grundstücks auf dem Grundstück ein Gebäude errichtet, regelmässig vermutet wird, dass er dabei nur in seinem Interesse und nicht zugleich in der Absicht handelt, dass das Gebäude nach Beendigung des Mietverhältnisses dem Grundstückseigentümer zufallen solle (RGZ Bd. 55 S 281 ff, Bd. 87 S 43 ff), und diese Vermutung gilt selbst dann, wenn das Gebäude in massiver Bauart errichtet ist und daher ohne Zerstörung nicht entfernt werden kann (RGZ a.a.O.; OLG Königsberg SeuffA Bd. 60 Nr. 1). Wenn diese Vermutung zugunsten des Mieters eingreift, ist das von ihm errichtete Gebäude nur zu einem vorübergehenden Zweck mit dem Grundstück verbunden (§ 95 Abs. 1 BGB) und daher kein wesentlicher Bestandteil des Grundstücks (§ 94 BGB); es wird folgeweise nicht gemäss § § 93, 946 BGB Eigentum des Grundstückseigentümers, sondern bleibt Eigentum des Mieters. Anders liegt der vorliegende Fall. Die jetzige Gemeinschuldnerin hat das Fabrikgebäude nach ihrem eigenen Vorbringen in der Erwartung errichtet, dass der vorläufige auf unbestimmte Zeit abgeschlossene Mietvertrag durch einen endgültigen langfristigen Mietvertrag ersetzt werden würde und dass in diesem endgültigen Mietvertrag eine ihr nach Beendigung des Mietverhältnisses zu zahlende Vergütung für das auf dem Grundstück verbleibende Fabrikgebäude vereinbart werden würde. Daraus folgt, dass das Fabrikgebäude nicht zu einem vorübergehenden Zweck errichtet worden ist, sondern wesentlicher Bestandteil des Grundstücks und damit Eigentum des Grundstückseigentümers geworden ist. Die vorerwähnte Absicht der jetzigen Gemeinschuldnerin, das Fabrikgebäude nach Beendigung des Mietverhältnisses auf dem Grundstück stehen zu lassen, wäre allerdings unbeachtlich, wenn sie verpflichtet gewesen wäre, das Fabrikgebäude nach Beendigung des Mietverhältnisses zu entfernen (Urteil des erkennenden Senats vom 20. Juni 1952 in Sachen V ZR 167/51). Aber eine solche Verpflichtung der jetzigen Gemeinschuldnerin bestand nicht. Das unbebaute Grundstück war ihr zur Benutzung für einen Tischlerei- und Holzverarbeitungsbetrieb mietweise "unter Vorbehalt jederzeitigen Widerrufs" überlassen worden; es liegt auf der Hand und war daher für das "Finanzamt für Liegenschaften" erkennbar, dass sie für diesen Betrieb Bauten auf dem Grundstück errichten musste, und dass sie das Risiko, diese Bauten bei "Widerruf" der Überlassung des Grundstücks, also vielleicht schon nach kurzer Zeit, entfernen zu müssen, zu übernehmen nicht willens war. Unter diesen Umständen hätte die Klägerin gegen Treu und Glauben verstossen, wenn sie bei Beendigung des Mietverhältnisses auf der Beseitigung der Bauten bestanden hätte; in der Tat hat ja die Stadt B. das unfertige Fabrikgebäude übernommen, es teilweise fertiggestellt und es vermietet.

3)

Der Revision kann nicht zugegeben werden, es ergebe sich aus der Tatsache, dass die jetzige Gemeinschuldnerin Mieterin des von ihr bebauten Grundstücks war, die Folgerung, dass sie wegen des Fabrikgebäudes, mit dessen Errichtung sie auf dem ihr mietweise überlassenen Grundstück begonnen hatte, keinerlei Ansprüche gegen die Klägerin stellen könne.

Zu dieser Folgerung versucht die Revision in der Weise zu gelangen, dass sie ausführt, die Errichtung des Fabrikgebäudes sei eine Verwendung auf das Mietgrundstück im Sinne des § 547 BGB; Ersatz für Verwendungen auf die Mietsache könne der Mieter vom Vermieter indessen schlechterdings nur bei notwendigen Verwendungen verlangen (§ 547 Abs. 1 BGB), bei anderen als notwendigen Verwendungen dagegen nur nach den Vorschriften über die auftragslose Geschäftsführung (§ 547 Abs. 2 BGB), also nur dann, wenn die Verwendung dem wirklichen oder dem mutmasslichen Willen des Vermieters entsprochen habe (§ 683 BGB). Dass nun die Errichtung des Fabrikgebäudes keine notwendige Verwendung gewesen sei, sei unzweifelhaft; daher könne die jetzige Gemeinschuldnerin ihre Ansprüche nicht auf V 547 Abs. 1 BGB stützen. Die Errichtung des Fabrikgebäudes habe aber auch weder dem wirklichen noch dem mutmasslichen Willen des Vermieters entsprochen; das Berufungsurteil stelle zwar fest,(S 4), dass die Klägerin mit der Errichtung der Fabrikhalle einverstanden gewesen sei; diese Feststellung sei aber zu bemängeln (§ 286 ZPO), da das Berufungsgericht sich nicht mit dem entgegenstehenden Vorbringen der Klägerin auseinandergesetzt habe. Aus der Tatsache, dass der jetzigen Gemeinschuldnerin das Grundstück für einen Tischlerei- und Holzbearbeitungsbetrieb überlassen worden sei, könne nicht das Einverständnis mit der Errichtung von Gebäuden durch die jetzige Gemeinschuldnerin gefolgert werden. Das Finanzamt für Liegenschaften (bez. dessen Vorsteher) als Treuhänder der Militärregierung sei weder durch die Militärregierung ermächtigt gewesen, ein solches Einverständnis zu erklären, noch habe er jemals dieses Einverständnis erklärt oder erklären wollen; für alles dies würde die Klägerin auf Frage des Gerichts (§ 139 ZPO) Beweis angetreten haben. Bass die Klägerin die Errichtung der Fabrikhalle (nachträglich) genehmigt habe (§ 684 BGB), sei nicht einmal behauptet. Da die jetzige Gemeinschuldnerin sich also weder auf § 547 Abs. 1 BGB noch auf § 547 Abs. 2 BGB (in Verbindung mit § § 683, 684 BGB) berufen könne, so stünden ihr auf Grund dieser Bestimmungen Ansprüche wegen der Errichtung der Fabrikhalle nicht zu; andererseits schliesse die in § 547 BGB getroffene Regelung es aus dass der Mieter gegen den Vermieter Ansprüche aus § 951 BGB oder auf Grund der § § 994 ff BGB erheben könne.

Die vorstehend wiedergegebenen Ausführungen der Revision sind schon in ihrem Ausgangspunkt verfehlt. Unter Verwendungen des Mieters auf die Mietsache sind, soweit es sich um tatsächliche Maßnahmen - wie Veränderungen der Mietsache - handelt, nur solche Maßnahmen zu verstehen, welche darauf abzielen, den Bestand der Mietsache als solcher zu erhalten oder wiederherzustellen (z.B. im Falle des v 547 Abs. 1 Satz 2 BGB: Fütterung eines gemieteten Tieres; Kurkosten eines gemieteten erkrankten Tieres: Staudinger Anm. 2 zu § 547 BGB) oder den Zustand der Mietsache (oder Pachtsache) zu verbessern (z.B. Urbarmachung von Ödland; Dränierung landwirtschaftlich genutzter Grundstücke). Wenn die Mietsache (oder Pachtsache) ein Grundstück ist, so lassen sich allerdings Fälle denken, in denen die Errichtung eines Bauwerks auf dem Grundstück dazu dient, den Bestand des Grundstücks als solchen zu erhalten, und daher, wenn der Mieter (oder Pächter) das Bauwerk errichtet, darin eine Verwendung auf das Grundstück im Sinne des § 547 BGB liegt, so beispielsweise wenn ein durch Hochwasser gefährdetes Grundstück durch Errichtung eines Deichs geschützt oder ein abschüssiges Grundstück durch Bau einer Stützsmauer vor dem Abgleiten bewahrt wird. Ebenso kann es, wenn ein landwirtschaftliches oder industrielles Grundstück als Teil eines landwirtschaftlichen oder industriellen Betriebes verpachtet ist, eine Verwendung auf ein solches Grundstück sein, wenn der Pächter darauf einen Stall oder ein Kesselhaus erbaut. Aber es liegt durchaus anders, wenn der Mieter eines unbebauten Grundstücks auf ihm ein Wohnhaus oder eine Lagerhalle oder - wie im vorliegenden Falle - ein Fabrikgebäude errichtet, mag ihm auch eine solche Bebauung durch den Vermieter gestattet sein; in solchen Fällen wird durch den Bau nicht das Grundstück in seinem Bestand verbessert, sondern der Zustand des Grundstücks wird verändert, indem das Grundstück fortan für einen Zweck benutzt wird, welchem es bis dahin nicht diente, und dann ist die Errichtung des Bauwerks im Rechtssinne keine Verwendung auf das Grundstück, wie sie denn auch im Sprachgebrauch nicht als Verwendung auf das Grundstück bezeichnet wird. Wenn mithin die Errichtung des Fabrikgebäudes durch die jetzige Gemeinschuldnerin keine Verwendung auf das ihr vermietete Grundstück ist, so ist die Bestimmung des § 547 BGB überhaupt nicht anwendbar, und es bedarf keiner Prüfung, ob die Errichtung der Fabrikhalle durch die jetzige Gemeinschuldnerin dem wirklichen oder dem mutmaßlichen Willen der Klägerin entsprochen hat oder von der Klägerin (nachträglich) genehmigt worden ist (§ § 683, 684 BGB).

Wenn somit die jetzige Gemeinschuldnerin ihren Anspruch nicht auf § 547 BGB stützen kann, so folgt daraus freilich nicht, dass dieser Anspruch, wie die Revision annimmt, jeder Begründung entbehrt. Zwar kann der Anspruch nicht auf Grund der § § 994 ff BGB, d.h. als Anspruch auf Ersatz von Verwendungen, erhoben werden, weil, wie im Vorstehenden dargelegt wurde, die Errichtung des Fabrikgebäudes keine auf das Grundstück gemachte Verwendung ist. Dagegen hat die Klägerin das Eigentum an dem Fabrikgebäude auf Kosten der jetzigen Gemeinschuldnerin ohne rechtlichen Grund erlangt. Einen vertraglichen Anspruch auf Erlangung dieses Eigentums hatte die Klägerin nicht, denn nach dem Mietvertrag war die jetzige Gemeinschuldnerin zur Errichtung des Fabrikgebäudes zwar berechtigt, aber nicht verpflichtet. Die Klägerin ist Eigentümerin des Fabrikgebäudes kraft Gesetzes geworden, nämlich auf Grund der § § 93, 94, 946 BGB. Dieser kraft Gesetzes eingetretene Eigentumserwerb hat sich aber, wie durch v 951 Abs. 1 BGB klargestellt ist, im Sinne der § § 812 ff BGBohne rechtlichen Grund vollzogen. Daher kann die jetzige Gemeinschuldnerin die Klägerin auf Grund der § § 812 ff BGB in Anspruch nehmen, und zwar, wie keiner näheren Darlegung bedarf, auf Wertersatz (§ 818 Abs. 2 BGB).

Dieser Anspruch der jetzigen Gemeinschuldnerin ist ein einheitlicher und auf einen bestimmten Zeitpunkt abzustellender Anspruch. Bei ausschliesslich sachenrechtlicher Betrachtung ergibt sich allerdings aus § 946 BGB, dass die Klägerin das Eigentum an dem Fabrikgebäude nach und nach, durch eine Reihe von Einzelvorgängen, erlangt hat; mit dem Einbau jedes einzelnen Ziegels, jedes einzelnen Balkens vollzog sich jeweils eine Eigentumsverschiebung. Dabei ist ferner zu erwägen, dass sich § 946 BGB unmittelbar nur auf die verwendeten Baustoffe bezieht, nicht aber auf die sonstigen zur Errichtung eines Gebäudes gemachten Aufwendungen wie etwa die Löhne der Bauarbeiter oder die einem Architekten gezahlte Vergütung, welche ebenfalls "Kosten" im Sinne des § 812 Abs. 1 BGB sind; der Grundstückseigentümer erlangt im Falle des § 946 BGB mit dem Eigentum an dem Gebäude mittelbar auch die auf die Errichtung des Gebäudes verwendeten Arbeitsleistungen; auch bei diesen "Kosten" wird es sich in der Regel um eine Vielzahl von Aufwendungen handeln. Alle diese Einzelvorgänge dienen aber, wenn - wie im vorliegenden Falle - ein Gebäude auf Grund eines einheitlichen Planes und Entschlusses errichtet worden ist, einem einheitlichen Zweck und bringen eine wirtschaftliche Einheit, nämlich das Gebäude, hervor; daher geht der Anspruch auf Wertersatz (§ 818 Abs. 1 BGB) nicht auf Ersatz des Wertes der einzelnen zur Errichtung des Gebäudes erbrachten wirtschaftlichen Leistungen, sondern auf Ersatz des Wertes, den das Gebäude als wirtschaftliche Einheit für den Bereicherten in einem bestimmten Zeitpunkt hat (so auch RGZ Bd. 130 S 313: Wert des Gebäudes im Zeitpunkt seiner Fertigstellung). Die Annahme des Berufungsurteils, dass im vorliegenden Falle der Wert massgebend ist, den das von der jetzigen Gemeinschuldnerin errichtete Fabrikgebäude an dem Tage hatte, an dem sie das Mietgrundstück räumte (30. September 1949), ist nicht zu beanstanden; das Fabrikgebäude wurde erst dadurch zu einem realisierbaren Wert für die Klägerin, dass die jetzige Gemeinschuldnerin ihr Recht, das Fabrikgebäude abzubrechen, nicht ausübte, sondern bei Räumung des Grundstücks das (unfertige) Fabrikgebäude stehen liess. Daher kommt es nicht darauf an, zu welchem Teile das Fabrikgebäude vor und zu welchem Teile es nach der Währungsumstellung aufgeführt worden ist; die Klägerin schuldet Wertersatz nach dem Stande vom 30. September 1949, und somit ist für die Anwendung des Umstellungsgesetzes kein Raum.

III.

Das Berufungsgericht hat angenommen, dass die Klägerin um den Betrag bereichert sei, den sie hätte aufwenden müssen, wenn sie das Fabrikgebäude in dem unfertigen Zustand, in dem es sich am 30. September 1949 befand, an diesem Tage selbst errichtet hätte. Hiergegen wendet sich die Revision mit Recht.

Da die Klägerin der jetzigen Gemeinschuldnerin gemäss § 818 Abs. 2 BGB Wertersatz schuldet, so kommt es darauf an, um wieviel sich der gemeine Wert (Verkehrswert) durch die Errichtung des Fabrikgebäudes erhöht hat. Zu diesem Zweck muss der gemeine Wert ermittelt werden den das Grundstück am 30. September 1949 in unbebautem Zustande gehabt hätte, und der gemeine Wert, den es am 30. September 1949 mit dem unfertigen Fabrikgebäude hatte; der unterschied dieser beiden Werte ergibt den von der Klägerin geschuldeten Betrag. Es ist nun kein Erfahrungssatz, dass sich der gemeine Wert eines Grundstücks dadurch, dass es bebaut wird, um den Wert der für die Bebauung gemachten angemessenen Baukosten erhöht. Das ergibt sich daraus, dass der gemeine Wert eines bebauten Grundstücks in der Regel und im wesentlichen durch seine Ertragsfähigkeit bestimmt wird; wenn beispielsweise auf einem baureifen Grundstück statt eines Mietwohnhauses ein Luftschutzbunker errichtet wird, so wird sich, weil der Luftschutzbunker selbst in Friedenszeiten allenfalls einen im Verhältnis zu den Baukosten geringen Ertrag erbringen wird, der gemeine Wert des Grundstücks nicht um die aufgewendeten Baukosten erhöhen. Deshalb ist das Gutachten des Sachverständigen E. unverwertbar, da es sich nicht über die Erhöhung des gemeinen Werts des Grundstücks, auf welche es allein ankommt, sondern lediglich über den Wert der von der jetzigen Gemeinschuldnerin für das Fabrikgebäude ausgeführten Bauarbeiten äussert. Da das Berufungsgericht, indem es von einem unzutreffenden Wertbegriff ausging, dieses Gutachten seiner Entscheidung zugrundegelegt hat, musste das Berufungsurteil auf die Revision der Klägerin aufgehoben werden, soweit in ihm zum Nachteil der Klägerin erkannt worden ist, und insoweit die Sache zur anderweiten Verhandlung und Entscheidung, und zwar auch über die Kosten der Revisionsinstanz, an das Berufungsgericht zurückverwiesen werden.

Das Berufungsgericht wird, wie im Vorstehenden angegeben ist, die Erhöhung des gemeinen Werts des Grundstücks festzustellen haben. Dabei wird es zweckmässigerweise nicht ein Gutachten eines Bausachverständigen, sondern eines geeigneten Grundstücksmaklers einholen.

Im übrigen wird das Berufungsgericht noch Folgendes berücksichtigen müssen: Während des zweiten Rechtszuges ist über das Vermögen der Walter G. Bau-Aktiengesellschaft das Konkursverfahren eröffnet und dadurch der Rechtsstreit unterbrochen worden. Der Konkursverwalter hat zwar das Verfahren aufgenommen und erklären lassen, dass die Klägerin auf die Widerklage zur Zahlung an die Konkursmasse verurteilt werden solle. Diese Aufnahmeerklärung war hinsichtlich der Widerklage wirksam, weil mit der Widerklage Ansprüche der Konkursmasse gegen die Klägerin verfolgt wurden. Anders verhält es sich hinsichtlich der Klage, mit der eine Konkursforderung verfolgt wird; insoweit wäre die Aufnahme des Verfahrens erst möglich gewesen, wenn die Forderung der Klägerin im Konkursverfahren angemeldet und im Prüfungstermin bestritten worden wäre (§ 146 KO; Urteil vom 26. Juni 1953 - V ZR 71/52 -). Ob diese Voraussetzungen für die Aufnahme des Verfahrens erfüllt waren, hat das Berufungsgericht offensichtlich nicht geprüft. Diese Prüfung wird das Berufungsgericht bei der anderweiten Verhandlung der Sache nachholen und gegebenenfalls darauf hinwirken müssen, dass ein dem bisherigen Verfahren anhaftender Mangel behoben wird.