Die Revision des Klägers führt zur Aufhebung des angefochtenen Urteils und zur Zurückverweisung der Sache an das Berufungsgericht.

1.

Das Berufungsgericht stützt seine Annahme, wegen der aufgetretenen Grubenschäden werde der Wert des Grundstücks der Beklagten durch die darauf errichteten Bauten nicht erhöht, entscheidend auf die Ausführungen, die der Sachverständige B. in seinem schriftlichen Gutachten, bei der Erläuterung dieses Gutachtens in der ersten Instanz und auch bei seiner Anhörung in der Berufungsinstanz gemacht hat. Die Revision rügt zu Recht, daß dem Berufungsgericht im Zusammenhang mit diesem Sachverständigenbeweis ein Verfahrensfehler unterlaufen ist.

Obwohl die Parteien in dem Zwischenvergleich vereinbart haben, daß das vom Gericht einzuholende Gutachten als Schiedsgutachten zwei zwischen ihnen streitige Fragen (nämlich um welchen Betrag der Wert des Grundstücks durch die errichteten Aufbauten erhöht worden sei und welche Kosten für die Sanierung der Grubenschäden erforderlich seien) verbindlich klären solle, handelt es sich um eine Beweiserhebung des Gerichts, auf die die Regeln der ZPO uneingeschränkt Anwendung finden. Das Gutachten ist nämlich nicht von den Parteien in Auftrag gegeben, sondern durch einen normalen Beweisbeschluß vom Gericht eingeholt worden. Nach § 160 Abs. 3 Nr. 4 ZPO muß das Protokoll die Aussagen der Zeugen, Sachverständigen und vernommenen Parteien enthalten. Der Sachverständige B. ist in dem Termin vom 24. April 1991 vom Berufungsgericht angehört worden, und das Berufungsgericht hat das Ergebnis dieser Anhörung auch im Urteil verwertet. Es heißt dort ausdrücklich, der Sachverständige B. habe bestimmte Dinge "im Senatstermin nachvollziehbar erläutert". In dem Protokoll über die Sitzung vom 24. April 1991 sind die Ausführungen, die der Sachverständige gemacht hat, aber nicht wiedergegeben. Es heißt dort vielmehr, die Parteien hätten sich damit einverstanden erklärt, daß die Aussagen des Sachverständigen in einem Berichterstattervermerk festgehalten würden. Ein solcher Berichterstattervermerk befindet sich aber nicht bei den Akten.

2.

Ist die Vernehmung des Sachverständigen nicht protokolliert worden und ergibt sich ihr Inhalt auch nicht aus einem Berichterstattervermerk, auf den in zulässiger Weise Bezug genommen worden ist, so muß zumindest das Ergebnis der Vernehmung in dem Urteil so wiedergegeben werden, daß der gesamte Inhalt der Aussage, soweit er für die Entscheidung auch nur von Bedeutung sein kann, erkennbar wird und daß er sich deutlich abhebt von der Würdigung der Aussage. Nur dann kann nämlich das Revisionsgericht prüfen, ob die Aussage zutreffend berücksichtigt ist (BGHZ 40, 84, 86).

Entgegen der Annahme der Revisionserwiderung hat das Berufungsgericht den Inhalt dessen, was der Sachverständige B. bei der mündlichen Erläuterung gesagt hat, in den Entscheidungsgründen des Urteils nicht ausreichend wiedergegeben. Was der Sachverständige genau gesagt hat, ist dem Urteil nicht zu entnehmen. Insbesondere bleibt offen, wie der Sachverständige seine Berechnung des umbauten Raumes erklärt hat. Der Kläger hatte eine privat in Auftrag gegebene Berechnung des umbauten Raumes vorgelegt, die zu einer erheblich höheren Quadratmeterzahl kam, als sie der Sachverständige B. in seinem schriftlichen Gutachten angenommen hat. In dem Berufungsurteil heißt es hierzu:

"Wie der Sachverständige darüber hinaus im Senatstermin nachvollziehbar erläutert hat, konnten für die Berechnung des umbauten Raumes die Bauzeichnungen ohne erneutes Aufmaß zugrunde gelegt werden, da die mehrfachen Erweiterungen des Baues jeweils auf den vorhergehenden Plänen aufbauen und auch tatsächlich ausgeführt sind. Der Sachverständige hat ferner erneut dargelegt, daß in seiner Berechnung des umbauten Raumes das Dachgeschoß berücksichtigt ist."

Diesen Ausführungen kann man zwar entnehmen, daß dem Sachverständigen die Berechnung des umbauten Raumes durch den vom Kläger beauftragten Privatgutachter vorgehalten worden ist und daß er keinen Anlaß gesehen hat, deshalb seine Berechnung zu korrigieren, man kann ihnen aber nicht - auch nicht in Andeutungen - entnehmen, mit welchen Argumenten der Sachverständige "nachvollziehbar erläutert" hat, daß seine Berechnung insgesamt richtig ist und das vom Kläger vorgelegte Aufmaß falsch.

3.

Die Protokollierung der Aussage des Sachverständigen B. war auch nicht deshalb entbehrlich, weil der Sachverständige vorher schon ein schriftliches Gutachten erstattet hatte. Zwar braucht nach § 160 Abs. 3 Nr. 4 2. Halbsatz ZPO bei einer wiederholten Vernehmung die Aussage nur insoweit in das Protokoll aufgenommen zu werden, als sie von der früheren abweicht. Die mündliche Erläuterung eines schriftlichen Sachverständigengutachtens ist aber nicht mit einer wiederholten Vernehmung vergleichbar. Bei der mündlichen Erläuterung eines schriftlichen Sachverständigengutachtens kommt es entscheidend darauf an, wie der Sachverständige auf Fragen reagiert und wie er Bedenken des Gerichts oder der Parteien ausgeräumt hat. Deshalb darf auf die Protokollierung einer solchen mündlichen Anhörung nicht verzichtet werden (BGH, Urteil vom 24. Februar 1987 - VI ZR 295/85 - MDR 1987, 751, 752).

4.

Der Verfahrensverstoß - unterbliebene Protokollierung - ist auch nicht nach § 295 ZPO dadurch geheilt worden, daß die Parteien nach der Beweisaufnahme mündlich verhandelt haben, ohne die Unterlassung der Protokollierung zu rügen. Zunächst konnten die Parteien bei dieser Verhandlung noch nicht wissen, daß es den angekündigten Berichterstattervermerk über die Anhörung des Sachverständigen nicht geben werde. Insbesondere aber hat nach der Rechtsprechung des Senats der Protokollierungsverstoß gleichzeitig zur Folge, daß die tatsächlichen Grundlagen des angefochtenen Urteils für das Revisionsgericht nicht in vollem Umfang ersichtlich sind und damit ein - nicht der Parteidisposition unterliegender - Tatbestandsmangel vorliegt (Senatsurteil vom 27. Januar 1993 - XII ZR 141/91 - S. 9 m.w.N.).

Schon wegen dieses Verfahrensfehlers muß das Berufungsurteil aufgehoben und die Sache an das Berufungsgericht zurückverwiesen werden.

5.

Für die weitere Behandlung der Sache weist der Senat auf folgendes hin:

a)

Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist § 319 Abs. 1 Satz 1 BGB zu entnehmen, daß die Parteien ein Schiedsgutachten bis zur Grenze der offenbaren Unrichtigkeit hinnehmen müssen. Offenbar unrichtig ist es dann, wenn sich die Unrichtigkeit einem sachkundigen Betrachter (nicht: dem Gericht, vgl. BGH, Urteil vom 25. Januar 1979 - X ZR 40/77 - NJW 1979, 1885) sofort aufdrängt (BGHZ 81, 229, 237 m.N.; BGH, Urteil vom 17. Mai 1991 - V ZR 104/90 - NJW 1991, 2698). Eine Partei, die sich auf die offenbare Unrichtigkeit der Leistungsbestimmung beruft, muß Tatsachen vortragen, aus denen sich dem Sachkundigen die Erkenntnis offenbarer Unrichtigkeit aufdrängt. Eine Beweiserhebung ist in diesem Zusammenhang nur geboten, wenn Tatsachen behauptet werden, die für das Gericht schlüssig auf einen Mangel der Leistungsbestimmung hindeuten (BGH, Urteil vom 21. September 1983 - VIII ZR 233/82 - NJW 1984, 43, 45).

Entgegen der Ansicht, die die Beklagte bei der Verhandlung vor dem Senat vorgetragen hat, besteht kein Anlaß, von diesen Grundsätzen abzuweichen und die Parteien noch stärker an das Schiedsgutachten zu binden. Andererseits rügt die Revision zu Unrecht, das Berufungsgericht habe diese Grundsätze verkannt. Vielmehr geht auch das Berufungsgericht von diesen Grundsätzen aus.

b)

Nach dem Zwischenvergleich, den die Parteien geschlossen haben, sollte das Gericht darüber entscheiden, wer die Kosten für die Sanierung der Bergschäden tragen muß. Das Berufungsgericht rechnet sie voll dem Kläger an, ohne - wie die Revision zu Recht rügt - diese Annahme zu begründen.

aa)

Der Kläger nimmt an, die Beklagte habe nach den §§ 581 Abs. 2, 538 Abs. 1 BGB für die Bergschäden einzustehen. Ob dies richtig ist, hängt u.a. davon ab, ob der Rechtsvorgänger des Klägers wußte oder zumindest aufgrund grober Fahrlässigkeit nicht wußte, daß sich unter dem von ihm gepachteten Grundstück ein nicht verfüllter Bergbaustollen befand und daß deshalb mit Grubenschäden zu rechnen war (§ 539 BGB). Zu berücksichtigen ist in diesem Zusammenhang, daß der Rechtsvorgänger des Klägers kaufmännischer Angestellter des in diesem Gebiet tätigen Bergbauunternehmens war. Selbst dann, wenn er nur mit dem Rechnungswesen zu tun gehabt haben sollte, wird zu prüfen sein, ob er die Möglichkeit hatte, sich bei einem Kollegen nach der Grubensicherheit des Grundstücks zu erkundigen.

Weiter ist durch Auslegung des Pachtvertrages zu ermitteln, ob die Haftung des Verpächters für eventuelle Bergschäden ausgeschlossen sein sollte. Dafür könnte sprechen, daß der Pächter Angestellter des Bergwerksunternehmens war, daß beide Vertragspartner wußten, daß es sich bei dem verpachteten Grundstück um Grubengelände handelte und daß der vereinbarte Pachtzins außerordentlich niedrig war.

bb)

Aber auch wenn eine Haftung der Beklagten für die Bergschäden nach den §§ 581 Abs. 2, 538 Abs. 1 BGB nicht in Betracht kommen sollte, ergibt sich daraus nicht zwingend, daß die Bergschäden (voll) dem Kläger anzurechnen sind. Das Berufungsgericht legt den Pachtvertrag i.V. mit dem Zwischenvergleich zu Recht und in der Revisionsinstanz von keiner Partei angegriffen dahin aus, daß die Beklagte verpflichtet sein sollte, den Mehrwert zu ersetzen, den ihr Grundstück wegen des darauf errichteten Gebäudes hatte. Es ist zwar grundsätzlich richtig, daß auch der Gebäudewert eines bisher noch nicht schwerwiegend beschädigten Hauses herabgesetzt wird, wenn in der Nähe dieses Hauses ein Tagesbruch entstanden ist, der auf Dauer den Einsturz des Hauses befürchten läßt. Andererseits kann aber von einem solchen Tagesbruch auch der Bodenwert betroffen werden. Selbst wenn das Haus nach einer Sanierung des Tagesbruches abgerissen würde, ist nicht auszuschließen, daß wegen der Sanierung eine Wertsteigerung des Grundstücks bliebe. Wenn das Berufungsgericht die Kosten für die Sanierung des Grundstücks ganz von dem Gebäudewert abzieht, dann gestattet es im wirtschaftlichen Ergebnis der Beklagten, ihr Grundstück auf Kosten des Gebäudes - also auf Kosten des Klägers - zu sanieren.

Eine Sanierung des Tagesbruchs dürfte in einem solchen Falle den Wert des gesamten Hausgrundstücks steigern, ohne daß man die Wertsteigerung exakt zwischen dem Bodenwert und dem Gebäudewert aufteilen kann. Das Berufungsgericht wird zu prüfen haben, ob im Wege einer ergänzenden Auslegung des Pachtvertrages und des Zwischenvergleichs zu klären ist, wie die Sanierungskosten aufzuteilen sind zwischen demjenigen, dem das Grundstück gehört, und demjenigen, der den Wert des darauf errichteten Gebäudes beanspruchen kann.