Das Oberlandesgericht hat ausgeführt, der Mietzinsanspruch der Kläger sei aus § 3 des von den Parteien am 8. Oktober 1986 geschlossenen Mietvertrages begründet, wonach ab 1. Januar 1987 ein Mietzins von monatlich 10.000,00 DM zuzüglich Nebenkosten und Mehrwertsteuer zu zahlen sei.

Das begegnet durchgreifenden rechtlichen Bedenken.

1.

Nach § 144 Abs. 1 Nr. 3 BauGB bedürfen im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet solche Vereinbarungen, durch die ein schuldrechtliches Vertragsverhältnis über den Gebrauch oder die Nutzung eines Grundstücks, Gebäudes oder Gebäudeteiles auf bestimmte Zeit von mehr als einem Jahr eingegangen wird, der schriftlichen Genehmigung der Gemeinde. Diese Regelung kommt auch zur Anwendung, wenn die förmliche Festlegung des Sanierungsgebietes nicht nach den Vorschriften des Baugesetzbuches, sondern, wie hier, bereits nach § 5 StBauFG beschlossen worden ist und damit bei Inkrafttreten des Baugesetzbuches am 1. Juli 1987 (vgl. Art. 5 des Gesetzes über das Baugesetzbuch vom 8. Dezember 1986, BGBl. I S. 2191) bereits bestand. Daß das Städtebauförderungsgesetz durch Art. 2 Nr. 1 des Gesetzes über das Baugesetzbuch aufgehoben worden ist, steht nicht entgegen, da, wie § 245 Abs. 1 BauGB klarstellt, Rechtsvorgänge, die nach dem Städtebauförderungsgesetz vorgenommen und abgeschlossen wurden, rechtlich weiter Bestand haben (vgl. Bielenberg/Koopmann/Krautzberger, Städtebauförderungsrecht § 245 BauGB Rdnr. 6). Damit ist § 144 Abs. 1 Nr. 3 BauGB für die bei Inkrafttreten des Baugesetzbuches bereits festgelegten Sanierungsgebiete an die Stelle des § 15 Abs. 1 Nr. 4 StBauFG getreten, der für die genannten Vereinbarungen einen inhaltsgleichen Genehmigungsvorbehalt vorsah (vgl. Bielenberg/Koopmann/Krautzberger, a.a.O. § 144 BauGB Rdnr. 5).

2.

Unter die Vereinbarungen im Sinne des § 144 Abs. 1 Nr. 3 BauGB fällt auch der Mietvertrag der Parteien, mit dem diese ein schuldrechtliches Vertragsverhältnis über den Gebrauch eines Gebäudeteiles begründet haben. Er ist auch auf bestimmte Zeit von mehr als einem Jahr eingegangen worden. Das steht außer Zweifel, wenn auf den am 7./8. Oktober 1986 unterzeichneten schriftlichen Mietvertrag abgestellt wird, der in § 2 vorsieht, daß das Mietverhältnis am 1. Januar 1987 beginnt und "für zehn Jahre ab Mietbeginn fest abgeschlossen ist". Es trifft aber auch zu, wenn man davon ausgeht, daß die Parteien den Mietvertrag bei dem Telefongespräch am 29. September 1986 - entgegen ihrer ursprünglichen auf einen schriftlichen Abschluß gerichteten Absicht - mündlich und damit gemäß § 566 Satz 2 BGB nur auf unbestimmte Zeit abgeschlossen haben. Denn sie haben die unterbliebene Schriftform am 7./8. Oktober 1986 nachgeholt. Jedenfalls von da an besteht nur noch ein Mietvertrag in der Ausgestaltung, wie es sich aus der Urkunde vom 7./8. Oktober 1986 ergibt. Damit ist der Mietvertrag der Parteien auf zehn Jahre abgeschlossen.

3.

Der Genehmigungsvorbehalt nach § 144 Abs. 1 Nr. 3 BauGB greift allerdings nur ein, wenn der Mietvertrag nach der förmlichen Festlegung des Sanierungsgebietes abgeschlossen worden ist. Erfolgt die Vereinbarung vorher, so entfällt eine Genehmigungspflicht nach dieser Vorschrift (vgl. Berliner Kommentar-Stich Bd. II § 144 Rdn. 10; Bielenberg/Koopmann/Krautzberger, a.a.O. § 144 Nr. 29 sowie Bielenberg StBauFG § 15 Rdnr. 6; Lange/Vogel, StBauFG § 15 Rdnr. 2/29). Für die Wirksamkeit der förmlichen Festlegung kam es nach dem damals geltenden § 5 Abs. 3 StBauFG auf die ortsübliche Bekanntmachung der gemeindlichen Satzung zusammen mit der Genehmigung an (vgl. auch § 143 Abs. 1 und 2 BauGB). Mit der Bekanntmachung wurde die Sanierungssatzung rechtsverbindlich (§ 5 Abs. 3 Satz 3 StBauFG, § 143 Abs. 2 Satz 3 BauGB).

Im vorliegenden Fall war die Sanierungssatzung für das Gebiet, in dem das Mietobjekt liegt, rechtsverbindlich, bevor die Parteien den Mietvertrag abschlossen. Sie ist nach Beschlußfassung durch die Stadtverordnetenversammlung und mit Genehmigung des Innenministers des Landes am 23. September 1986 erlassen und am 27. September 1986 gemäß §§ 68, 306 LVerwG Schleswig-Holstein i.V.m. §§ 1, 2, 5 der Landesverordnung über die örtliche Bekanntmachung und Verkündung vom 12. Juni 1979 (Gesetz- und Verordnungsblatt für Schleswig-Holstein 1979, 378) sowie § 12 Abs. 3 der Hauptsatzung der Stadt H. ortsüblich veröffentlicht worden. Das ergibt sich aus der amtlichen Auskunft, welche die Stadt H. auf Antrage des Senats mit Schreiben vom 1. Juli 1992 erteilt hat. Daß die Bekanntmachung in einer der beiden Zeitungen, in denen die Veröffentlichung erfolgte, in einzelnen, das hier betroffene Anwesen nicht berührenden Punkten in der Ausgabe vom 30. September 1986 berichtigt worden ist, stellt die Maßgeblichkeit der Veröffentlichung vom 27. September nicht in Frage und ändert nichts daran, daß der Mietvertrag nach dem Inkrafttreten der Satzung abgeschlossen worden ist.

Diese Feststellungen zu treffen, ist dem Senat nicht verwehrt. Zwar geht es bei der Frage, ob die gemeindliche Sanierungssatzung die Genehmigungspflicht für den Mietvertrag der Parteien ausgelöst hat, um die Anwendung lokalen Rechts, das nach § 549 Abs. 1 ZPO nicht revisibel ist und dessen Anwendung nach § 562 ZPO nicht der Nachprüfung durch das Revisionsgericht unterliegt. Hier hat das Berufungsgericht das irrevisible Recht jedoch nicht angewendet. Es hat zwar § 15 Abs. 2 Nr. 3 StBauFG herangezogen und ausgeführt, es habe für den Betrieb der Spielhallen außer der baurechtlichen Genehmigung noch einer Genehmigung nach jener Vorschrift bedurft. Ob auch der Mietvertrag selbst gemäß § 144 Abs. 1 Nr. 3 BauGB (§ 15 Abs. 1 Nr. 4 StBauFG) genehmigungsbedürftig ist, hat das Oberlandesgericht jedoch nicht geprüft. In einem solchen Fall kann das Revisionsgericht gemäß § 565 Abs. 4 ZPO nach seiner Wahl die Sache an das Berufungsgericht zurückverweisen oder unter Anwendung des irrevisiblen Rechts selbst entscheiden (vgl. etwa Thomas/Putzo, ZPO, 17. Aufl., § 565 Anm. 4). Die Anwendung des nicht revisiblen Rechts schließt auch seine Feststellung ein. Daher kann der Senat das Inkrafttreten der gemeindlichen Sanierungssatzung selbst feststellen und dazu den Zeitpunkt der Bekanntmachung aufklären. Das ist durch die Erholung der amtlichen Auskunft der Stadt H. geschehen.

4.

Hiernach haben die Parteien den Mietvertrag abgeschlossen, nachdem die Sanierungssatzung bereits Rechtsverbindlichkeit erlangt hatte. Damit unterfiel er der Genehmigungspflicht zunächst des § 15 Abs. 1 Nr. 4 StBauFG und später des § 144 Abs. 1 Nr. 3 BauGB. Eine Genehmigung des Vertrages ist bisher nicht erteilt und auch nicht beantragt worden. Entgegen der in der Revisionsverhandlung unter Hinweis auf § 63 Abs. 2 Satz 3 LBO Schleswig-Holstein vorgetragenen Ansicht der Kläger hatte der vor dem Abschluß des Mietvertrages gestellte, auf die Genehmigung der baulichen Anlage gerichtete Antrag der Beklagten keine dahingehende Konzentrationswirkung, daß er die Genehmigung des Mietvertrages nach § 15 Abs. 1 Nr. 4 StBauFG einschloß. Vielmehr setzte diese Genehmigung einen eigenen Antrag voraus. Es ist nicht Aufgabe der Behörde, eingereichte Unterlagen unter allen denkbaren rechtlichen Gesichtspunkten oder Genehmigungserfordernissen zu prüfen und dementsprechende Entscheidungen zu treffen. Gerade die Frist- und Fiktionsregelung in § 15 Abs. 6 StBauFG (§ 145 Abs. 1 Satz 2 BauGB) macht es notwendig, daß die Antragstellung Gegenstand und Ziel der begehrten Genehmigung eindeutig zum Ausdruck bringt (vgl. auch BVerwG NJW 1982, 2787 [BVerwG 15.01.1982 - 4 C 94/79]; Berliner Kommentar-Stich a.a.O. Rdn. 17; Bielenberg/Koopmann/Krautzberger a.a.O. § 145 Rdn. 5). Diesem Eindeutigkeitserfordernis würde es nicht gerecht, wenn der Antrag auf die Genehmigung der Errichtung oder Änderung einer baulichen Anlage ohne weiteres auch auf die Genehmigung eines zumal nach der Antragstellung abgeschlossenen schuldrechtlichen Vertrages bezogen würde, auf Grund dessen der Antragsteller die Anlage zu gebrauchen oder zu nutzen beabsichtigt. Vielmehr sind beide Tatbestände, deren Beurteilung durch die Genehmigungsbehörde im Einzelfall durchaus verschieden ausfallen kann, als unterschiedliche Verfahrensgegenstände zu behandeln. Hiernach kann der Ansicht der Kläger, daß im vorliegenden Fall mit dem Bauantrag auch der Antrag auf Genehmigung des Mietvertrages als gestellt gelten müsse und nicht nur für die Genehmigung nach § 15 Abs. 2 Nr. 3 StBauFG, sondern auch für die nach Abs. 1 Nr. 4 der Vorschrift die Genehmigungsfiktion nach § 15 Abs. 6 StBauFG eingetreten sei, nicht gefolgt werden. Auch im eingangs erwähnten Feststellungsurteil des Verwaltungsgerichts ist ausschließlich von der als erteilt geltenden Genehmigung nach § 15 Abs. 2 Nr. 3 StBauFG die Rede. Unter diesen Umständen braucht nicht darauf eingegangen zu werden, ob eine als erteilt anzusehende Genehmigung nach § 15 Abs. 1 Nr. 4 StBauFG nicht auch von der Rücknahme erfaßt worden wäre, welche die Stadt H. mit Bescheid vom 25. Juli 1989 vorgenommen hat.

Da es somit an einer Genehmigung des Mietvertrages fehlt, ist dieser schwebend unwirksam. Ein derartiges Rechtsgeschäft ist während des Schwebezustandes wirkungslos. Das ist von Amts wegen zu beachten (Palandt/Heinrichs, BGB, 51. Aufl., Überblick vor § 104 Rdnr. 31). Damit können die Kläger aus dem Mietvertrag keine Ansprüche ableiten, so daß ihr Mietzinsanspruch, den das Berufungsgericht für die Zeit vom 1. Januar 1987 bis 31. März 1988 zuerkannt hat, sowie der zugesprochene Nebenanspruch unbegründet sind.