Die Revision ist begründet.

I.

Das Oberlandesgericht geht zutreffend davon aus, daß der Vertrag vom 18. September 1954, wenn die Klägerin im Zeitpunkt der Auflassung vom 26. September 1955 geschäftsunfähig war, nicht wirksam geworden ist. Die gegenteilige Auffassung der Beklagten, die Gültigkeit des Vertrages könne schon mit Rücksicht auf die spätere Grundbucheintragung nicht in Zweifel gezogen werden, ist unrichtig. Die Vorschrift des § 313 Satz 2 BGB, wonach ein ohne Beobachtung der gesetzlichen Form geschlossener Vertrag durch Auflassung und Eintragung in das Grundbuch seinem ganzen Inhalt nach gültig wird, setzt eine wirksame Auflassung voraus. Die Auflassung vom 12. Oktober 1954 war mangels ordnungsmäßiger Bevollmächtigung der Notariatsangestellten Zonta unwirksam. Ob eine Unwirksamkeit der Auflassungsvollmacht schon daraus hergeleitet werden könnte, daß die in dem Vertrag vom 18. September 1954 enthaltene Vollmacht einen Teil eines nichtigen Vertrages bildet (§ 139 BGB), kann dahingestellt bleiben. Die Erteilung einer Vollmacht bedarf grundsätzlich nicht der Form, die für das Rechtsgeschäft bestimmt ist, auf das sich die Vollmacht bezieht (§ 167 Abs. 2 BGB). Dies gilt auch für die Auflassungsvollmacht. Eine Vollmacht bedarf jedoch der für das Rechtsgeschäft vorgeschriebenen Form, wenn sie demselben Zweck dient wie der Abschluß des formbedürftigen Hauptgeschäfts. Das ist der Fall, wenn sich der Verkäufer eines Grundstücks durch die Vollmachtserteilung schon so bindet, wie wenn er den Kaufvertrag abschließen würde, insbesondere wenn der Verkäufer einen anderen ermächtigt, den Vertrag gemäß § 181 BGB mit sich selbst abzuschließen, und er sich dadurch bereits rechtlich binden wollte (vgl. BGB RGRK 11. Aufl. § 167 Anm. 9 und die dort angeführte Rechtsprechung). Diese Voraussetzung trifft auf den vorliegenden Fall zu, weil in dem Vertrag mehrere Personen einzeln ermächtigt wurden, die Auflassung mit sich selbst vorzunehmen, und hierdurch bereits eine rechtliche Bindung der Klägerin eintreten sollte, zumal da nach den Feststellungen des Berufungsgerichts die Parteien den Vertrag für wirksam gehalten haben und ihnen die Widerruflichkeit der Vollmacht nicht zum Bewußtsein gekommen ist. Die Eintragung der Beklagten in Verbindung mit der Auflassung vom 12. Oktober 1954 hat deshalb einen Eigentumsübergang nicht herbeigeführt. Ein Eigentumswechsel ist nur dann eingetreten und der Vertrag vom 18. September 1954 nur dann gültig geworden, wenn die Auflassung vom 26. September 1955 rechtswirksam war.

II.

Die Frage, ob die Klägerin bei der Auflassung geschäftsfähig war oder nicht, kann mit dem Oberlandesgericht dahingestellt bleiben, wenn in dem einen wie im anderen Fall der Klägerin ein Herausgabeanspruch nicht zusteht.

1.

Ist der Vertrag vom 18. September 1954 durch Auflassung und Eintragung des Eigentumswechsels gültig geworden, so würde der Herausgabeanspruch begründet sein, wenn die Klägerin, rechtswirksam vom Vertrage zurückgetreten ist. Ein Recht zum Rücktritt vom Vertrage versucht die Klägerin daraus herzuleiten, daß der Beklagte zu 1 der Klägerin und ihrem Bruder gegenüber tätlich geworden sei und die Beklagten in verschiedenen Punkten den Vertrag nicht ordnungsmäßig erfüllt hätten. Das Oberlandesgericht hat dieses Vorbringen unter dem Gesichtspunkt der positiven Vertragsverletzung gewürdigt, jedoch ein Rücktrittsrecht der Klägerin verneint. Die Auffassung des Berufungsgerichts, daß der Vertrag vom 18. September 1954 ein Übergabevertrag sei, ist frei von Rechtsirrtum. Bei der Beurteilung der Frage, ob ein entgeltliches Rechtsgeschäft oder ein Übergabevertrag vorliegt, handelt es sich um eine dem Tatrichter obliegende Entscheidung, an die das Revisionsgericht gebunden ist, sofern nicht der Begriff des Übergabevertrages verkannt ist oder Verfahrensmängel vorliegen. Derartige Rechtsverletzungen sind jedoch nicht ersichtlich. Das wesentliche Merkmal eines Übergabevertrages ist die Vorwegnahme der Erbfolge. Entscheidend ist danach, ob der Veräußerer den Übernehmer zu seinen Lebzeiten zu seinem Hofnachfolger machen wollte. Bei der Prüfung dieser Frage kommt es entscheidend auf die näheren Begleitumstände und vor allem auf den Zweck an, den die Beteiligten mit dem Abschluß des Vertrages verfolgt haben. Zutreffend geht das Oberlandesgericht davon aus, daß bei der Übergabe eines landwirtschaftlichen Anwesens im Wege der vorweggenommenen Erbfolge der Übergeber regelmäßig nicht einen Gegenwert in Gestalt des gemeinen Wertes erstrebt, sondern darauf bedacht ist, daß er - abgesehen von einer etwaigen Regelung der Abfindungen für die weichenden Erben - auf der Grundlage der Weiterbewirtschaftung des Hofes durch den Übernehmer eine angemessene, der Leistungsfähigkeit des Hofes entsprechende Versorgung erhält. Ohne Rechtsirrtum hat das Oberlandesgericht die vom Beklagten zu 1 übernommenen Leistungen, insbesondere die Zahlung der kleinen monatlichen Raten des Kaufpreises (Übernahmepreises), die nach dem Vertrag einen Unterhaltszuschuß für die Klägerin bilden und den Charakter einer Leibrente haben sollen, sowie die Übernahme der Versorgung der Klägerin und ihres Bruders durch Einräumung eines Wohn- und Unterhaltsrechts als typische Übergabevertragsleistungen bezeichnet. Übergabeverträge werden zwar in der Regel zwischen dem Hofeigentümer und einem Abkömmling oder sonstigen nahen Verwandten abgeschlossen. Sie sind aber nicht auf diesen Personenkreis beschränkt, sondern können auch mit familienfremden Personen abgeschlossen werden. Die Tatsache, daß der Beklagte zu 1 kein Abkömmling der Klägerin ist und auch nicht zu den gesetzlichen Erben gehört, ist entgegen der Auffassung der Revision für die Beurteilung des Vertrages unerheblich. Es ist somit davon auszugehen, daß es sich bei dem Vertrag vom 18. September 1954 um einen Übergabevertrag handelt, mit dem ein Leibgedingsvertrag in Verbindung steht. Nach Art. 96 EGBGB bleiben die landesgesetzlichen Vorschriften für derartige Verträge bestehen. Gemäß Art. 162 Württ AGBGB steht bei einem mit der Überlassung eines Grundstücks in Verbindung stehenden Leibgedingsvertrag dem Berechtigten, wenn der Verpflichtete mit einer ihm obliegenden Leistung im Rückstande ist, nicht das Recht zu, wegen der Nichterfüllung oder des Verzuges nach § 325 Abs. 2 oder § 326 BGB von dem Vertrag zurückzutreten. Durch diese Vorschrift wird nach Auffassung des Berufungsgerichts ein Rücktrittsrecht der Klägerin wegen der als positive Vertragsverletzung zu beurteilenden angeblichen Vertragsverstöße ausgeschlossen. Die Auslegung des Art. 162 Württ AGBGB unterliegt nicht der Nachprüfung durch das Revisionsgericht (§ 549 ZPO). Der Senat ist deshalb an die Auffassung des Berufungsgerichts gebunden, die im übrigen auch im Einklang steht mit der Auslegung des mit Art. 162 Württ AGBGB fast wörtlich übereinstimmenden Art. 15 § 7 PrAGBGB durch den erkennenden Senat (BGHZ 3, 206).

Zu einer Prüfung des Herausgabeanspruchs unter dem Gesichtspunkt des Widerrufs einer Schenkung gemäß §§ 530 ff BGB bestand kein. Anlaß, weil die Klägerin keine ausreichenden Tatsachen vorgetragen hat, die einen Anspruch auf Herausgabe der Besitzung rechtfertigen könnten (vgl. BGHZ 3, 206;  30, 120) [BGH 13.05.1959 - V ZR 151/58].

2.

Wenn der Vertrag vom 18. September 1954 nicht wirksam geworden und das Eigentum an den Grundstücken nicht auf die Beklagten übergegangen ist, steht der Klägerin grundsätzlich ein Herausgabeanspruch gemäß § 985 BGB zu. Das Oberlandesgericht hält das Verlangen der Klägerin für arglistig. Das Berufungsgericht geht aus von der Rechtsprechung, wonach unter Umständen ein formgültiger Vertrag aus dem Gesichtspunkt von Treu und Glauben als wirksam zu behandeln ist. Es stellt fest, die Klägerin und der Beklagte zu 1 seien beim Abschluß des Vertrages vom 18. September 1954 der Meinung gewesen, daß dieser Vertrag ein notarieller sei oder doch zum mindesten einem notariellen Vertrag gleichkomme und bindend sei. Es hebt die rechtliche Natur des Vertrages als eines Übergabevertrages hervor und wertet zugunsten der Beklagten vor allem die Tatsache, daß der Beklagte zu 1 auf Grund des Vertrages ein neues Wohnhaus errichtet und dadurch auch bei Berücksichtigung der Holzlieferung seitens der Klägerin eine erhebliche finanzielle Belastung übernommen habe, so daß eine im Falle der Nichtanerkennung des Vertrages erforderlich werdende Loslösung erfahrungsgemäß nur mit Schwierigkeiten und Verlusten möglich sei. Hinzu komme, daß der Hof infolge langjähriger mangelhafter Bewirtschaftung heruntergekommen sei und von dem Beklagten durch Einsatz von Arbeit und Geld wieder in einen ordnungsmäßigen Zustand habe gebracht werden müssen. Als wesentlich bezeichnet das Oberlandesgericht auch den Umstand, daß der Beklagte zu 1 in der Zeit vor Abschluß des Vertrages gegenüber der Klägerin unmißverständlich zum Ausdruck gebracht habe, daß er sichergehen wolle. Er sei, nachdem er vorübergehend den Hof verlassen habe, auf Veranlassung der Klägerin wieder zurückgekehrt in der berechtigten Erwartung, daß der Übergabevertrag alsbald Zustandekommen werde. Die Übernahme der Bewirtschaftung des Hofes und die Errichtung des Neubaues hätten zu einer Änderung der ganzen Lebensgestaltung der Beklagten geführt. Die für die Beklagten sprechenden Umstände seien so schwerwiegend, daß sie nur durch solche Gesichtspunkte ausgeräumt werden könnten, die in den Belangen der Klägerin lagen. Die hierzu von der Klägerin vorgetragenen Tatsachen, die im übrigen im Rahmen des Hilfsantrages geprüft werden müßten, seien nicht so wesentlich, daß der Klägerin ein Festhalten am Vertrag nicht zugemutet werden könne. Dem Streit über das angeblich unerlaubte Schlagen von Holz und die Verwendung von. Brettern der Klägerin könne im Gesamtrahmen keine erhebliche Bedeutung zukommen. Das Gleiche gelte für das Vorbringen der Klägerin, daß die Beklagten ihr im Jahre 1955 den Ernteertrag von einigen Parzellen nicht abgeliefert oder ersetzt hätten. Bei den Tätlichkeiten des Beklagten zu 1 handele es sich um einmalige Vorfälle. Als bedenklich bezeichnet das Oberlandesgericht allerdings die Tatsache, daß die Beklagten der Klägerin und ihrem Bruder nur ein Zimmer eingeräumt und die übrigen Zimmer des ersten Stockwerkes vermietet und den Mietzins hierfür eingezogen hätten. Wenn auch die Beklagten, so meint das Berufungsgericht, ihr Verhalten nicht damit rechtfertigen könnten, daß die Klägerin vertragswidrig nicht genügend Holz geliefert und der Neubau sich dadurch wesentlich verteuert habe, und auch nicht angenommen werden könne, daß die Klägerin sich mit der Zurückdrängung auf nur ein Zimmer für sie und ihren Bruder, auch wenn die beiden alten Leute in dem alten Haus in einem Zimmer gehaust hätten, aus freien Stücken einverstanden erklärt habe, so sei doch zu berücksichtigen, daß die Einräumung des ganzen Stockwerkes weit über die Lebensbedürfnisse der Klägerin und ihres Bruders hinausgegangen sei. Abschließend kommt das Oberlandesgericht vor allem auf Grund der Tatsache, daß die Parteien nach dem Abschluß des Vertrages sich gegenseitig verpflichtet gefühlt hätten, so daß sich von ihrem Standpunkt aus die Ursache der Formnichtigkeit des Vertrages als ein seltsamer Zufall darstelle, trotz gewisser Bedenken zu dem Ergebnis, daß eine in den Rhythmus der bäuerlichen Anschauungen sich einfügende Lebensgestaltung, wenn sie einmal auf der Grundlage des Vertrages aufgebaut worden sei, nach Treu und Glauben nicht vernichtet werden dürfe.

Die Revision bekämpft diese Ausführungen. Sie halt die Voraussetzungen, unter denen ein formungültiger Vertrag als rechtswirksam zu behandeln ist, nicht für gegeben. Die bisherigen Feststellungen des Berufungsgerichts reichen zu einer abschließenden Beurteilung nicht aus.

Die Grundsätze, die der erkennende Senat als Senat für Landwirtschaftssachen für die Wirksamkeit einer formlosen Hoferbenbestimmung aufgestellt hat, können nur Anwendung finden, wenn es sich um einen. Hof im Sinne der Höfeordnung für die Britische Zone handelt. Das hat das Oberlandesgericht nicht verkannt, obwohl es auf die Rechtsprechung zu der Frage, ob und wann eine formlose Vereinbarung über die Hofnachfolge als wirksam zu behandeln ist, Bezug nimmt (vgl. insbesondere BGHZ 12, 286;  23, 249) [BGH 05.02.1957 - V BLw 25/56]. Auch die Rechtsprechung über die formlose Hoferbenbestimmung beruht auf dem Grundsatz, daß dem Mangel der Form eines Vertrages die Rechtsfolge der Wichtigkeit zu versagen ist, wenn es nach den Beziehungen der Parteien und den gesamten Umständen Treu und Glauben widersprechen würde, Vertragsansprüche an dem Formmangel scheitern zu lassen, insbesondere wenn der einer Partei auch bei einem formnichtigen Vertrag gewährte Rechtsschutz nicht ausreicht, vielmehr die Verweigerung der Erfüllung des Vertrags mit Treu und Glauben unvereinbar erscheint (vgl. BGHZ 16, 334, 337) [BGH 18.02.1955 - V ZR 108/53]. Ein solcher Fall ist aber nicht schon dann gegeben, wenn die Nichtanerkennung des Vertrages zu einem harten Ergebnis für den anderen Vertragsteil führen würde; das Ergebnis muß vielmehr schlechthin untragbar sein (vgl. BGHZ 29, 6, 10 [BGH 03.12.1958 - V ZR 28/57] und die weiter dort angeführten Entscheidungen). Für einen Übergabevertrag kann nichts anderes gelten, auch wenn man dabei berücksichtigt, daß ein solcher Vertrag, der eine landwirtschaftliche Besitzung zum Gegenstande hat, in Verbindung mit der Versorgung des Übergebers ein besonderes Vertrauensverhältnis voraussetzt. Im übrigen läßt sich allgemein sagen, daß, je länger die Vertragsteile sich wirtschaftlich auf den Bestand des bereits in Vollzug gesetzten Vertrages eingerichtet und ihn als gültig behandelt haben, um so mehr der rechtspolitische Formzweck in den Hintergrund tritt. Die Grundsätze über die Anwendung des § 242 BGB bei formungültigen Verträgen gelten nicht nur, wenn es sich um die Erfüllung eines Vertrages handelt; sie finden erst recht Anwendung, wenn ein Vertragsteil seine Vertragsleistungen zurückfordert, und zwar auch dann, wenn es sich um den Herausgabeanspruch des Eigentümers gegen den Besitzer handelt (vgl. BGHZ 10, 69, 75) [BGH 21.05.1953 - IV ZR 192/52], weil ein dem Recht an sich nicht entsprechender Zustand sich eher aufrecht erhalten als neu schaffen läßt (vgl. BGHZ 29, 6, 10) [BGH 03.12.1958 - V ZR 28/57]. Daß die Parteien den Vertrag vom 18. September 1954 für bindend Behalten und sich hierauf eingerichtet haben, hat das Oberlandesgericht festgestellt. Diese Tatsache wie auch der Umstand, daß die Beklagten im Vertrauen auf die Gültigkeit des Vertrages auf der Besitzung unter erheblichen Aufwendungen ein neues Wohnhaus errichtet haben, würde jedoch allein nicht ausreichen können, um der Klägerin den Herausgabeanspruch zu versagen. Für die Beantwortung der Frage, ob die Nichtanerkennung des Vertrages zu einem für die Beklagten schlechthin untragbaren Ergebnis fuhren würde, kann vor allem von Bedeutung sein, ob die Beklagten die erheblichen Aufwendungen, die ihnen durch die Errichtung des Hauses sowie dadurch entstanden sind, daß sie die heruntergekommene Besitzung der Klägerin in einen ordnungsmäßigen Zustand gebracht haben, - sei es auch im Wege der Zwangsvollstreckung, insbesondere einer Versteigerung des Grundbesitzes der Klägerin - ersetzt erhalten würden. Daß die Lösung des Vertragsverhältnisses für die Beklagten mit Schwierigkeiten verbunden sein würde, kann allein nicht entscheidend sein. Daß der Beklagte zu 1 beim Abschluß des Vertrages bereits eine endgültige Lebensexistenz gehabt habe, die er infolge Übernahme der Besitzung der Klägerin habe aufgeben müssen, ist nicht festgestellt und auch offensichtlich nicht der Fall. Der Beklagte zu 1 hat jedoch unter Beweisantritt vorgetragen, daß ihm dadurch, daß er im Vertrauen auf die Gültigkeit des Vertrages die Besitzung der Klägerin übernommen habe, eine sichere in Aussicht stehende Existenz entgangen sei. Es kann deshalb für die Entscheidung von Bedeutung sein, ob der dem Beklagten zu 1 angeblich zugedachte elterliche Hof nur dadurch, daß er das Anwesen der Klägerin übernommen hat, endgültig für ihn verloren ist.

Bei der hiernach notwendigen erneuten Prüfung darf weiter nicht außer acht gelassen werden, ob die Beklagten selbst sich vertragstreu verhalten haben (vgl. BGHZ 20, 338, 345) [BGH 09.05.1956 - V ZR 95/55]. Wer durch seine eigene Vertragsuntreue die Beziehungen zu dem anderen Vertragsteil gestört hat, kann nach Treu und Glauben nicht erwarten, daß sein Vertragspartner am Vertrag festgehalten wird. Das Oberlandesgericht hat die Vertragsverletzungen des Beklagten zu 1 gewürdigt und diese, soweit es sich um das angeblich unbefugte Schlagen von Holz, die Verwendung von Brettern der Klägerin und die Nichtablieferung der Ernte handelt, ohne Rechtsirrtum als unwesentlich bezeichnet. Zutreffend geht das Oberlandesgericht davon aus, daß die Frage, ob die Klägerin an den formungültigen Vertrag gebunden ist, nicht dauernd in der Schwebe bleiben kann, daß vielmehr einmal der Zeitpunkt erreicht sein muß, in dem der Vertrag für die Klägerin bindend geworden ist. Diese Bindung ist, falls sie zu bejahen sein sollte, nach der rechtlich nicht zu beanstandenden Auffassung des Berufungsgerichts im Januar 1956 eingetreten. Nach diesem Zeitpunkt liegende Vertragsverstöße, insbesondere das strafbare Verhalten des Beklagten zu 1), der wegen Nötigung in Tateinheit mit Hausfriedensbruch, begangen im September 1956, zu einer Geldstrafe von 40,- DM verurteilt worden ist (1 Ds 188/56 AG Backnang), und die weiteren angeblichen Tätlichkeiten können deshalb das etwaige Zustandekommen des Vertrages nicht mehr in Frage stellen, sondern nur unter dem Gesichtspunkt der Lösung eines formgültigen Vertrages gewürdigt werden. Die auch vom Oberlandesgericht mißbilligte Beschränkung des Wohnrechts der Klägerin und ihres Bruders, für die auch nach Auffassung des Berufungsgerichts ein ausreichender Grund nicht gegeben war, fällt in eine Zeit, als eine Bindung der Klägerin noch nicht eingetreten war. Es ist nicht von der Hand zu weisen, daß durch diese Maßnahme, wie dasAmtsgericht im Strafverfahren festgestellt hat, die ersten Streitigkeiten entstanden sind. Jedenfalls ist eine Prüfung der Frage, wie es zu dem Zerwürfnis zwischen den Parteien gekommen ist, erforderlich. Ob und inwieweit, wenn der Beklagte zu 1 bei Nichtanerkennung des Vertrages Aufwendungen für die Besitzung der Klägerin nicht ersetzt erhalten wird und der ihm zugedachte elterliche Hof infolge Übernahme der Besitzung der Klägerin, endgültig für ihn verloren ist, über die Vertragsverletzungen hinweggegangen werden kann, muß zunächst der Beurteilung des Tatrichters überlassen bleiben.

Der Sachverhalt bedarf somit, sofern die Klägerin im Zeitpunkt der Auflassung vom 26. September 1955 nicht geschäftsfähig war, einer weiteren Aufklärung nach Maßgabe der vorstehenden Ausführungen. Erst dann ist eine Beantwortung der Frage möglich, ob die Nichtanerkennung des Vertrages zu einem für die Beklagten schlechthin untragbaren Ergebnis führen würde.

III.

Die Sache mußte deshalb unter Aufhebung des angefochtenen Urteils zur anderweiten Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückverwiesen werden, dem auch die Entscheidung über die Kosten des Revisionsverfahrens zu übertragen war.