Bundesgerichtshof
Urt. v. 23.05.1985, Az.: III ZR 10/84

1. Das Berufungsgericht ist der Auffassung, für ein Verfahren vor der Enteignungsbehörde sei kein Raum gewesen, weil über die benötigten Grundstücksflächen ein wirksamer, auch den Kaufpreis regelnder privatrechtlicher Kaufvertrag abgeschlossen worden sei. Zudem habe ein zulässiger Antrag auf Einleitung des Enteignungsverfahrens gemäß § 105 BBauG gefehlt.

Diesen Ausführungen kann nicht gefolgt werden.

2. Entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts kann die mit dem Hauptantrag begehrte anderweitige Festsetzung der Entschädigung dem Eigentümer nicht mit der Begründung versagt werden, das Enteignungsverfahren sei unzulässig gewesen und der Entschädigungsfestsetzungsbeschluß sei daher rechtswidrig ergangen.

Bei dem von der Enteignungsbehörde am 26. Mai 1982 erlassenen Entschädigungsfeststellungsbeschluß handelt es sich nicht um die Bestimmung einer privatrechtlichen Leistung durch einen Dritten (s. § 317 BGB), sondern um einen Verwaltungsakt nach §§ 112, 113 BBauG, der gemäß § 157 Abs. 1 BBauG nur mit dem Antrag auf gerichtliche Entscheidung angefochten werden kann.

Dem ist der Eigentümer nachgekommen. Mit seinem form- und fristgerecht angebrachten Antrag auf gerichtliche Entscheidung (§ 157 Abs. 2 BBauG) hat er lediglich die Festsetzung einer höheren Entschädigung begehrt. Da Gründe, aus denen die Nichtigkeit des Feststellungsbeschlusses hergeleitet werden könnte, offensichtlich nicht vorliegen, ist es schon im Blick auf die (zulässige) beschränkte Anfechtung zweifelhaft, ob das Berufungsgericht die Rechtmäßigkeit des von der Enteignungsbehörde beobachteten Verfahrens nachprüfen durfte. Für den Bereich des preußischen Enteignungsgesetzes hat der Senat im Urteil vom 14. Juli 1983 (BGHZ 88, 165) ausgesprochen, daß mit der Klage nach § 30 PrEnteigG nicht geltend gemacht werden kann, die formellen und materiellen Vorschriften des administrativen Entschädigungsfeststellungsverfahrens seien verletzt worden. Doch bedarf diese Frage keiner Entscheidung. Jedenfalls ist hier das von der Enteignungsbehörde geübte Verfahren nicht zu beanstanden.

3. Der notarielle Vertrag vom 24. November 1980 hätte allerdings der Einleitung eines Enteignungsverfahrens entgegengestanden, wenn in ihm der Eigentümer den zum Ausbau der H.-straße entsprechend dem Bebauungsplan »Sulzgries« benötigten Grundbesitz auf die Stadt übertragen hätte und die Vertragsparteien sich endgültig über den Kaufpreis geeinigt hätten. Ein solcher außerhalb eines Enteignungsverfahrens zur Vermeidung der Enteignung - d. h. des Entzugs des Eigentums durch Hoheitsakt - geschlossener Übertragungsvertrag läßt zwischen den Beteiligten grundsätzlich nur privatrechtliche Beziehungen entstehen (Senatsurteil vom 29. April 1982 BGHZ 84, 1, 3 [BGH 29.04.1982 - III ZR 154/80] m. w. Nachw.). Die - außerhalb eines Enteignungsverfahrens getroffene - abschließende Regelung der Eigentumsübertragung und des dafür zu zahlenden Kaufpreises macht die Einleitung und die Durchführung eines Enteignungsverfahrens entbehrlich (vgl. Ernst/Zinkahn/Bielenberg, BBauG §§ 110, 111 Rn. 11; Battis/Krautzberger/Löhr, BBauG § 110 Rn. 3 a.E.). Entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts enthält jedoch der Vertrag vom 24. November 1980 eine derartig umfassende Regelung nicht.

4. Der Senat kann den notariellen Vertrag selbst würdigen, da sein Wortlaut unstreitig ist und ergänzende Feststellungen nach Lage des Falles nicht zu treffen sind (Senatsurteil vom 1. März 1984 BGHZ 90, 243, 246) [BGH 01.03.1984 - III ZR 197/82].

In dem Vertrag vom 24. November 1980 haben der Eigentümer und die Stadt sich zwar über die Grundstücksabtretung, nicht aber über die Höhe des Kaufpreises abschließend geeinigt. Der vereinbarte Kaufpreis von 80 DM/qm = 12 720 DM wurde von ihnen als Mindestkaufpreis bezeichnet; der endgültige Betrag sollte in Anwendung von Enteignungsentschädigungsgrundsätzen ermittelt und notfalls gerichtlich durch die Baulandkammer festgestellt werden. Aus der Vereinbarung, im Streitfall die Baulandkammer, d. h. das nach dem Neunten Teil des Bundesbaugesetzes für Baulandsachen ausschließlich zuständige Gericht um Feststellung der Entschädigung anzurufen, ist verständlicherweise auch die Einigung der Vertragsparteien über ein vorweg durchzuführendes administratives Entschädigungsfeststellungsverfahren zu entnehmen. Die vorausgegangene Durchführung des Verwaltungsverfahrens ist eine Sachurteilsvoraussetzung, deren Fehlen die Abweisung eines bei der Baulandkammer anhängig gemachten Verfahrens als unzulässig nach sich zieht (Senatsurteil vom 18. Dezember 1975 - III ZR 128/73 = LM Nr. 6 zu § 18 BBauG = NJW 1976, 1264).

Das unterscheidet den Streitfall von den Sachverhalten, die den vom Berufungsgericht herangezogenen Urteilen des V. Zivilsenats des Bundesgerichtshofs vom 21. Oktober 1966 (V ZR 183/63 = WM 1966, 1205 betr. das württemberg-hohenzollernsche Bodenreformgesetz) und des erkennenden Senats vom 11. Januar 1968 (III ZR 65/66 = WM 1968, 581 betr. das PrEnteigG) zugrunde gelegen haben. In diesen Fällen konnten die Vertragsparteien die Anrufung des ordentlichen Gerichts ohne vorherige Festsetzung der Entschädigung durch die Verwaltung vereinbaren.

Daß die Beteiligten ein Entschädigungsfeststellungsverfahren betreiben wollten, ergibt sich zudem aus ihrem - ebenfalls unstreitigen - Gesamtverhalten. Sowohl der Eigentümer als auch die Stadt haben um Einleitung des Enteignungsverfahrens gebeten und in der mündlichen Verhandlung vor der Enteignungsbehörde bestätigt, daß die Festsetzung der Entschädigung für die durch Kaufvertrag vom 24. November 1980 erworbenen Teilflächen beantragt werde.

Diese Umstände hat das Berufungsgericht, das eine Einigung der Parteien über einen bestimmbaren, notfalls vom ordentlichen Gericht in einem Zivilrechtsstreit festzusetzenden Kaufpreis annimmt, nicht hinreichend beachtet. Es hat den wirklichen Parteiwillen nicht zutreffend ermittelt. Darin liegt ein Verstoß gegen allgemeine Auslegungsgrundsätze (§§ 133, 157 BGB).

5. Das auf Betreiben der Vertragsparteien von der Enteignungsbehörde eingeleitete Entschädigungsfeststellungsverfahren war zulässig.

a) Liegen die Voraussetzungen für eine Entschädigung vor und wird der Enteignungsgegenstand durch einen notariellen Vertrag bereits vor Einleitung des Enteignungsverfahrens festgelegt, bestehen keine rechtlichen Bedenken dagegen, auch im Geltungsbereich des Bundesbaugesetzes ein gesondertes Entschädigungsfeststellungsverfahren vor der Enteignungsbehörde zuzulassen.

Zwar regelt das Bundesbaugesetz ein derartiges isoliertes Entschädigungsfeststellungsverfahren nicht ausdrücklich. Indes sind weder aus der Entstehungsgeschichte noch aus Sinn und Zweck des Gesetzes einleuchtende Gründe gegen die Zulässigkeit eines solchen Verfahrens zu gewinnen.

b) Die Entstehungsgeschichte des Bundesbaugesetzes wie auch die des Baulandbeschaffungsgesetzes vom 3. August 1953 (BGBl. I 720), an dessen Enteignungsbestimmungen sich die in das Bundesbaugesetz aufgenommenen Regelungen angelehnt haben, läßt nicht erkennen, aus welchen Gründen der Gesetzgeber darauf verzichtet hat, die außerhalb des Enteignungsverfahrens zustande kommende Teileinigung der Beteiligten unter dem Vorbehalt einer Festsetzung der Entschädigung durch die Verwaltungsbehörde im Gesetz gesondert zu behandeln. Ein Indiz dafür, daß er eine solche Verfahrensweise nicht zulassen wollte, ergibt sich aus den Beratungen im Gesetzgebungsverfahren nicht.

Keinem Zweifel unterliegt aber, daß nach dem Willen des Gesetzgebers eine Einigung außerhalb des Enteignungsverfahrens nicht nur zulässig, sondern erwünscht ist. Das ergibt sich schon aus § 87 Abs. 2 Satz 1 BBauG, wonach Zulässigkeitsvoraussetzung für das Enteignungsverfahren das vorangegangene ernsthafte Bemühen des Enteignungsbegünstigten um einen freihändigen Erwerb ist.

Die Einigung der Beteiligten dient sowohl dem Ziel einer Beschleunigung des Verfahrens, dem das Bundesbaugesetz besondere Bedeutung beimißt (BGHZ 48, 286, 289), als auch einer Befriedung der gegensätzlichen Interessen. In jeder Lage des Verfahrens auf eine Einigung hinzuwirken, ist der Enteignungsbehörde deshalb vom Gesetzgeber zur Pflicht gemacht (vgl. §§ 27, 28 BLBG, §§ 110, 111 BBauG; vgl. auch amtliche Begründung zum Entwurf eines Gesetzes über die vorläufige Regelung der Bereitstellung von Bauland BT-Drucks. I/2281 S. 28). Dadurch wird gleichzeitig dem aus dem verfassungsrechtlichen Grundsatz der Verhältnismäßigkeit abgeleiteten enteignungsrechtlichen Gebot des geringstmöglichen Eingriffs - Enteignung als ultima ratio (Battis in Battis/Krautzberger/Löhr aaO § 110 Rn. 1; Krohn/Löwisch, Eigentumsgarantie, Enteignung, Entschädigung 3. Aufl. Rn. 51, 456) - Rechnung getragen. Nur soweit das Bemühen der Enteignungsbehörde, eine Einigung herbeizuführen, erfolglos bleibt, nimmt das - eingeleitete - Enteignungsverfahren seinen Fortgang, § 111 Satz 3 BBauG.

Erzielen der Enteignungsbegünstigte und der Eigentümer vor Einleitung des Enteignungsverfahrens, also ohne Mitwirkung der Enteignungsbehörde, eine teilweise Einigung, die aber keinen ausreichenden schuldrechtlichen Rechtsgrund für den Erwerb des beanspruchten Grundstückseigentums abgibt, so bestehen keine Bedenken, § 111 Satz 3 BBauG entsprechend anzuwenden mit der Maßgabe, daß das Enteignungsverfahren auf Antrag seinen Anfang nimmt, soweit eine Einigung nicht zustandegekommen ist (so zu der dem Bundesbaugesetz vergleichbaren Regelung in § 34 Abs. 1 Rh-Pf LEnteigG: Senatsurteil vom 23. Dezember 1974 - III ZR 125/72 = LM FStrG Nr. 16 = NJW 1975, 830; für Übertragung der dort entwickelten Grundsätze auf das Bundesbaugesetz ausdrücklich Marschall/Schroeter/Kastner, BFStrG 4. Aufl. § 19 Anm. 5.3; im Ergebnis auch Krohn/Löwisch aaO Rn. 462).

c) Die Zulassung des gesonderten Entschädigungsfeststellungsverfahrens dient zudem der wünschenswerten Vereinheitlichung der Enteignungsverfahren. Eine Reihe enteignungsrechtlicher Regelungen außerhalb des Bundesbaugesetzes sehen ein solches Verfahren ausdrücklich vor, z. B. § 19 Abs. 2 FStrG, § 42 Abs. 2 BaWü LStrG, § 42 Abs. 2 LStrWG NW, § 42 Abs. 3 Nds StrG, § 36 Abs. 2 HessStrG, § 16 PrEnteigG, § 27 Abs. 3 BaWü LEnteigG, § 28 Abs. 2 HessEnteigG. Zu der entsprechenden Regelung in Art. 29 Abs. 2 des bayerischen Enteignungsgesetzes heißt es in der Amtlichen Begründung (LT-Drucks. 7/5505 S. 31): »Abs. 2 regelt den praktisch häufigen Fall, daß das Verfahren nur zur Festsetzung der Entschädigung durchgeführt wird, weil sich die Beteiligten außerhalb - vor oder während - des Enteignungsverfahrens über den Übergang oder die Belastung des Enteignungsgegenstandes geeinigt haben.«

Allein das Schweigen des Bundesbaugesetzes in diesem Punkt hindert nicht, dieses vielfach praktizierte und durchaus bewährte Verfahren auch im Geltungsbereich dieses Gesetzes für zulässig zu halten.

d) Interessen der Vertragspartner, die sich über die Eigentumsübertragung, nicht aber über die Höhe der Entschädigung privatrechtlich geeinigt haben, werden durch die Anerkennung eines isolierten Entschädigungsfeststellungsverfahrens nicht beeinträchtigt. Beiden ist vielmehr damit gedient, wenn ihnen bei der Bestimmung des nach Enteignungsentschädigungsgrundsätzen zu bemessenden Kaufpreises die besondere Fachkunde der Enteignungsbehörde und der Baulandgerichte zugute kommt. Auf seiten des Eigentümers stellt es zudem eine Ausprägung der Eigentumsgarantie dar, ihm zur Klärung der im Vertrag offengelassenen Fragen zunächst den Zugang in das administrative Verfahren zu eröffnen, dessen Kosten stets zu Lasten des Enteignungsbegünstigten gehen.

Aber auch die verfahrensrechtliche Stellung der Enteignungsbehörde wird durch die Zulassung eines isolierten Entschädigungsfeststellungsverfahrens nicht beschwert. Wie das Bundesverwaltungsgericht in anderem Zusammenhang ausgesprochen hat, nimmt die Enteignungsbehörde eine gleichsam vermittelnde Stellung ein (BVerwGE 31, 81, 85 ff.) und es ist ihr - jedenfalls im Geltungsbereich des § 16 PrEnteigG wie auch des § 19 FStrG - durchaus zumutbar, als eine Art Schiedsgutachter tätig zu werden (BVerwG VkBl 1971, 553, 554). Es besteht kein vernünftiger Anlaß, es nur deswegen als unzumutbar für die Enteignungsbehörde anzusehen, sich mit der Festsetzung der Enteignungsentschädigung zu befassen, weil die Enteignung sich nach den Vorschriften des Bundesbaugesetzes richtet und weil die Beteiligten sich außerhalb des Verfahrens über die Eigentumsübertragung geeinigt haben; bei einer entsprechenden Teileinigung innerhalb eines Enteignungsverfahrens hätte die Enteignungsbehörde gemäß § 111 Satz 3 BBauG ohnehin die Entschädigung durch Beschluß festzusetzen.

6. Die Voraussetzungen für eine Enteignung der Bedarfsflächen - hätten sich Eigentümer und Stadt über deren Abtretung nicht geeinigt - waren gegeben. Ohne diese (Teil-)Einigung wäre zur Verwirklichung des bestandskräftigen Bebauungsplanes die Durchführung eines Enteignungsverfahrens notwendig gewesen, zumal im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses mit den Bauarbeiten zur Verbreiterung der H.-straße bereits begonnen worden war.

a) Die Einleitung des Enteignungsverfahrens ist von der Stadt wirksam beantragt worden. Sie ist antragsberechtigt im Sinne von § 105 BBauG. Ob die rechtsfehlerhafte Begründung ihres Antrages mit dem hier nicht einschlägigen § 44 b BBauG dessen Wirksamkeit beeinträchtigte, kann unentschieden bleiben; zumindest wäre ein solcher Mangel durch Richtigstellung in der mündlichen Verhandlung vor der Enteignungsbehörde behoben worden (§ 45 Abs. 1 Nr. 1, 2 VwVfG).

b) Auch der namens des Eigentümers gestellte Antrag war ausreichend. Der Eigentümer hat nämlich in Fällen dieser Art, in denen es sich nicht eigentlich um einen Enteignungsantrag gegen sich selbst, sondern (nur) um die Durchsetzung eines Entschädigungsanspruchs handelt, ein eigenes Antragsrecht (so zum früher geltenden Rechtszustand bezüglich des Übernahmeanspruchs Senatsurteil BGHZ 63, 240, 254 f.; vgl. auch OLG Saarbrücken DVBl 1974, 131, 133[OLG Saarbrücken 29.05.1972 - 3 Ubl 1/70] mit insoweit zustimmender Anm. Sauer aaO S. 134).

c) Die in dem notariellen Vertrag vom 24. November 1980 enthaltene Teileinigung des Eigentümers und der Stadt über den Eigentumsübergang an den beanspruchten Grundflächen hat insoweit ein Enteignungsverfahren entbehrlich und seine Einleitung unzulässig gemacht. Dem haben die Anträge des Eigentümers und der Stadt Rechnung getragen, indem sie lediglich um Feststellung der Höhe der Entschädigung gebeten haben. Lediglich in diesem Umfang bestand noch ein Regelungsbedürfnis. Das hat die Enteignungsbehörde beachtet.

Nach alledem besteht kein Anlaß, die Rechtmäßigkeit des von der Enteignungsbehörde eingeleiteten Enteignungsverfahrens zum Zwecke der Feststellung der Entschädigung in Frage zu stellen. Entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts ist der angefochtene Entschädigungsfeststellungsbeschluß in einem dem Gesetz entsprechenden Verfahren ergangen.