I.

Das Berufungsgericht hat den Standpunkt vertreten, durch die Erfüllungsverweigerung des Klägers (§ 17 KO) sei der beklagten Kommanditgesellschaft kein Schaden - und mithin auch kein Schadensersatzanspruch - entstanden; vielmehr sei die Erstbeklagte um den geltend gemachten Teilbetrag von 100. 000 DM ungerechtfertigt bereichert und die zweitbeklagte GmbH hafte gesamtschuldnerisch neben ihr (§§ 161 Abs. 2, 128 HGB): Wegen Fortfalls der Geschäftsgrundlage müsse der Kaufvertrag vom 9. Juli 1972 dahin abgeändert werden, daß sich der Kaufpreisanspruch auf den tatsächlichen Wert der verkauften Grundstücke vermindere; der Verlust der Kaufpreisforderung werde durch den Wert des der Erstbeklagten verbleibenden Grundbesitzes ausgeglichen. Die Widerklage auf Löschung der Auflassungsvormerkung ist nach Ansicht des Berufungsgerichts nur Zug um Zug gegen Rückzahlung des angezahlten Kaufpreisteils von insgesamt 2.300. 000 DM gerechtfertigt, weil dem Kläger in dieser Höhe ein Anspruch aus ungerechtfertigter Bereicherung und damit ein Zurückbehaltungsrecht zustehe.

II.

Die Revision der Beklagten hat Erfolg, denn das Berufungsgericht hat die Voraussetzung für einen Fortfall der Geschäftsgrundlage nicht rechtsfehlerfrei festgestellt.

1.

Es nimmt an, die Vertreter der Gemeinschuldnerin seien bei Vertragsschluß "als sicher" davon ausgegangen, die verkaufte Grundfläche werde wenige Monate nach der Übergabe (31. Dezember 1972), spätestens jedoch im ersten Halbjahr 1973, bebaubar sein; auch beim Abschluß des Zwischenvergleichs vom 15. März 1973 (Neufestlegung der Fälligkeit der Kaufpreisraten) sei ihr nichts Gegenteiliges bekannt gewesen. Der Geschäftsführer N. der zweitbeklagten GmbH habe ihre Erwartungen erkannt; für ihn sei aus dem Verhandlungsablauf "unverkennbar deutlich" geworden, daß die Vertreter der Gemeinschuldnerin bezüglich der baldigen Bebaubarkeit kein Risiko eingehen wollten. Entgegen den Erwartungen sei der Grundbesitz jedoch noch immer nicht als Bauland ausgewiesen und werde "in absehbarer Zeit" nicht bebaubar werden (BU 17). Im Anschluß an das Senatsurteil vom 15. Oktober 1976, V ZR 245/74, LM BGB § 242 (Bb) Nr. 83 geht das Berufungsgericht - zutreffend - davon aus, daß grundsätzlich der Käufer das Risiko trage, ob er den Kaufgegenstand entsprechend seiner Absicht bei Vertragsschluß verwenden könne (BU 17). Es meint jedoch, hier gelte etwas anderes, weil der Kaufpreis von 250 DM je qm in der Nähe der Spitzenpreise für benachbartes Bauland gelegen habe und nur wegen der sicheren Erwartung alsbaldiger Bebaubarkeit vereinbart worden sei; auch die Fälligkeit der letzten Kaufpreisrate sei - wenngleich nicht in dem von der Gemeinschuldnerin gewünschten Maß - an dem Zeitpunkt ausgerichtet worden, zu dem nach den Erwartungen der Käuferin das Kaufgrundstück bebaut werden könnte.

Diese Begründung wird nicht den besonderen Anforderungen gerecht, die an eine Verlagerung des Verwendungsrisikos auf den Verkäufer zu stellen sind (vgl. das zur Veröffentlichung in BGHZ vorgesehene Senatsurteil vom 1. Juni 1979, V ZR 80/77, WM 1979, 916). Wissen die Parteien eines Grundstückskaufvertrages, daß das Grundstück im Zeitpunkt des Gefahrenüberganges noch nicht bebaubar ist, erwarten sie vielmehr, daß die Bebaubarkeit erst zu einem späteren - wenngleich unter Umständen in naher Zukunft liegenden - Zeitpunkt eintreten wird, so kann der Käufer zugleich erkennen, daß er keinen Anspruch auf (sofort) bebaubares Land, sondern lediglich auf solches Land erwirbt, bezüglich dessen nur eine - je nach Sachlage mehr oder minder große - Chance künftiger Bebaubarkeit besteht. Wie auch sonst bei vorhersehbaren Störungen der beabsichtigten Verwendung des Kaufgegenstandes (vgl. hierzu neuestens Koller, Die Risikozurechnung bei Vertragsstörungen in Austauschverträgen, 1979, S. 328 f und S. 217 f, jeweils mit weiteren Nachweisen) ist es grundsätzlich dann seine Sache, sich gegen das restliche Verwendungsrisiko zu sichern. Zu diesem Zweck kann er entweder versuchen, einen Preisabschlag gegenüber schon baureifem Land auszuhandeln, oder eine Vertragsgestaltung durchzusetzen, die es ihm ermöglicht, sich für den Fall des Fehlschlagens seiner Erwartungen vom Vertrage zu lösen (z.B. durch ein Rücktrittsrecht). Gelingt es ihm nicht, eine solche Sicherung durchzusetzen, oder hält er sie in Fehleinschätzung des Risikos nicht für erforderlich, so ist es in der Regel auch nicht aus Billigkeitsgründen geboten oder zulässig, ihm jenes Risiko von Rechts wegen abzunehmen. Dies gilt auch dann, wenn der Verkäufer die Verwendungsabsicht des Käufers kannte.

Etwas anderes kann freilich dann gelten, wie der Senat in seinem erwähnten Urteil vom 1. Juni 1979 weiter dargelegt hat, wenn etwa die Parteien geglaubt haben, das Verwendungsrisiko im Vertrage bereits lückenlos zu Lasten des Verkäufers geregelt zu haben, und sich die Regelung später im entscheidenden Punkte als lückenhaft erweist; dann kann es geboten sein, die Vertragslücke im Wege ergänzender Vertragsauslegung zu Lasten des Verkäufers zu schließen. Einen solchen Ausnahmetatbestand hat das Berufungsurteil nicht festgestellt. Es nimmt zwar an, daß die Vertreter der Gemeinschuldnerin, für den Geschäftsführer N. der beklagten GmbH deutlich erkennbar, kein Risiko bezüglich der baldigen Bebaubarkeit des Kaufgrundstücks eingehen wollten, doch stellt es zugleich fest, daß sie jegliche Ungewißheit darüber, ob die ihnen angebotene Grundfläche bis spätestens zum Sommer 1973 bebaubar sein werde, für ausgeräumt hielten; sie gaben sich mit der - vermeintlich sicheren - Einschätzung der künftigen Entwicklung zufrieden und sahen von einer vertraglichen Absicherung gerade ab.

2.

Das angefochtene Urteil läßt sich unter dem rechtlichen Gesichtspunkt des Fortfalls der Geschäftsgrundlage auch nicht mit einer anderen Begründung aufrechterhalten (§ 563 ZPO). Die Umstände, aufgrund deren das Berufungsgericht angenommen hat, daß sich hier ausnahmsweise der Geschäftswille beider Parteien auf dem Motiv des Käufers (Gemeinschuldnerin) aufgebaut habe, rechtfertigen nicht die - vom Berufungsgericht unterlassene - Würdigung, daß das Verwendungsrisiko hier entgegen der Regel auf den Verkäufer verlagert worden sei:

Die Höhe des vereinbarten Kaufpreises läßt nicht den Schluß zu, daß nicht die Käuferin, sondern die Verkäuferin das Risiko der alsbaldigen Bebaubarkeit tragen sollte. Das Berufungsgericht stellt zwar fest, daß der Preis von 250 DM je qm den Spitzenpreisen für benachbartes Bauland ( 300 DM je qm) nahegekommen und für die Gemeinschuldnerin nur dann wirtschaftlich vertretbar gewesen sei, wenn das Gelände spätestens zwei Jahre nach Vertragsschluß bebaut sein und verkauft werden konnte. Hieraus läßt sich indessen nicht folgern, daß das Risiko vernünftiger wirtschaftlicher Kalkulation ohne weiteres auf die Verkäuferin übergegangen sei. Vielmehr blieb es der Gemeinschuldnerin auch dann grundsätzlich überlassen, sich rechtlich abzusichern und damit ihrer wirtschaftlichen Kalkulation eine sichere Grundlage zu verschaffen.

Aus dem vereinbarten Fälligkeitszeitpunkt der letzten Kaufpreisrate läßt sich eine Umverteilung des Bebaubarkeitsrisikos ebenfalls nicht entnehmen. Das Berufungsgericht hat hierzu festgestellt, daß der Geschäftsführer Schäfer der Gemeinschuldnerin die letzte Kaufpreisrate ursprünglich erst auf den 1. Juli 1973 fällig stellen wollte, weil er davon ausgegangen sei, der Bebauungsplan werde etwa Anfang 1973 verabschiedet werden und das Kaufobjekt mithin etwa Mitte 1973 erschlossen (baureif) sein, so daß die Finanzierung erleichtert würde; die beklagte Kommanditgesellschaft habe diese Erwartung geteilt und sei dem Wunsch immerhin so weit entgegengekommen, daß sie sich mit dem 1. März 1973 als Fälligkeitszeitpunkt für den Kaufpreisrest einverstanden erklärte. Aus diesem Verhandlungsverlauf und dem Verhandlungsergebnis ergibt sich nicht, daß die Gemeinschuldnerin das Schicksal der Kaufpreisforderung von der Bebaubarkeit abhängig gemacht, sondern lediglich in wirtschaftlicher Hinsicht der Gemeinschuldnerin die Finanzierung des Kaufgegenstandes geringfügig erleichtert hat.

Eine vertragliche Absicherung lag insbesondere nicht in der Vertragsklausel der Nr. 4 Abs. 6, denn sie regelte lediglich den Fall, daß ein Teil des gekauften Grundstücks im Strukturplan nicht als Bauland ausgewiesen werden sollte. Eher könnte diese Vereinbarung als Anhaltspunkt dafür herangezogen werden, daß die Vertragsparteien das Bebauungsrisiko gesehen und - mit der Maßgabe einer Herabsetzung des Kaufpreises um 85 DM je Quadratmeter - beim Käufer belassen haben. Deshalb bietet die Klausel auch keinen Ansatzpunkt für eine der Käuferin günstige ergänzende Vertragsauslegung.

Unerheblich ist im Rahmen des Fortfalls der Geschäftsgrundlage, daß der Geschäftsführer Niemer die Vertreter der Gemeinschuldnerin durch seine Warnung zunächst davon abgehalten hat, bei der Stadt Münster Erkundigungen darüber einzuziehen, ob das Kaufobjekt zweifelsfrei in Kürze zu Bauland erklärt werden würde. Nach den Feststellungen des Berufungsgerichts hat der Geschäftsführer Schäfer von Nachforschungen erst abgesehen, nachdem Niemer ihm erklärt hatte, eine Rückfrage könne nur nachteilig sein; sie sei auch nicht erforderlich, weil er, Niemer, aufgrund seiner persönlichen guten Beziehungen zu dem Planungsbüro wisse, daß die Ausweisung des Kaufobjektes als Baugelände auch bei der Stadt in Ordnung gehen werde (BU 14). Wenn die Gemeinschuldnerin hiernach glaubte, ihr Sicherheitsbedürfnis nicht ohne Gefährdung des zügigen Fortgangs der städtischen Planungsarbeiten befriedigen zu können, verblieb ihr doch die Möglichkeit, für den Fall nicht fristgerechter Bebaubarkeit der Grundfläche eine vertragliche Sicherung zu vereinbaren, einen niedrigeren Kaufpreis anzustreben oder notfalls von dem Kauf abzusehen. Daß sie von dieser Möglichkeit keinen Gebrauch machte, sondern sich mit der höheren Kaufpreisforderung von 250 DM vorbehaltlos einverstanden erklärte, ist im Rahmen der Geschäftsgrundlage ihrem Risikobereich zuzurechnen.

3.

Das Berufungsurteil stellt sich nach dem bisherigen Stand des Verfahrens auch nicht aus einem anderen rechtlichen Gesichtspunkt als richtig dar. Insbesondere lassen die bisherigen Feststellungen keine abschließende Würdigung zu, ob der Geschäftsführer N. die Vertreter der Gemeinschuldnerin über die Aussichten alsbaldiger Bebaubarkeit arglistig getäuscht hat (§ 123 BGB) oder ob er wenigstens fahrlässig durch objektiv unzutreffende Angaben (culpa in contrahendo) die Gemeinschuldnerin - gegebenenfalls in welcher Höhe - geschädigt hat (vgl. hierzu zuletzt das Senatsurteil vom 11. Mai 1979, V ZR 75/78, WM 1979, 915, 916 m.w.Hinw.).

4.

Das angefochtene Urteil ist daher aufzuheben (§ 564 Abs. 1 ZPO) und die Sache zur erneuten Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 565 Abs. 1 ZPO).