Bundesgerichtshof
Urt. v. 15.12.1995, Az.: V ZR 110/94

I. Das Berufungsgericht hält den notariellen Vertrag vom 17. Mai 1990 für unwirksam, weil weder der Rat des Kreises als übergeordnetes Organ noch der VEB selbst zur Verfügung über das Gebäudeeigentum befugt gewesen sei. Auch der Vertrag vom 23. Mai 1990 sei unwirksam. Zwar müsse davon ausgegangen werden, daß mit dem darin als Kaufgegenstand bezeichneten Grundstück in Wahrheit das in Ziff. 1 der Urkunde näher bezeichnete Gebäude gemeint war. Es fehle aber die Angabe des Kaufpreises und - vor allem - die nach § 297 Abs. 1 ZGB erforderliche Einigung über den Eigentumsübergang. Eine Verurteilung Zug um Zug gegen Rückzahlung des Kaufpreises komme nicht in Betracht. Ob die Klägerin den Kaufpreis überhaupt erhalten habe, könne daher offenbleiben. Da sie nämlich lastenfreie Rückgewähr des Gebäudes, jedenfalls aber insoweit Geldersatz zu beanspruchen habe, als dem Beklagten die lastenfreie Rückgewähr nicht möglich sei, müsse es ihr überlassen bleiben, mit dem Gegenwert des - etwa - empfangenen Kaufpreises die Belastung abzulösen und nach Löschung der Hypothek die Schließung des Gebäudegrundbuchs zu betreiben. Ein fälliger Rückzahlungsanspruch stehe dem Beklagten deshalb selbst dann nicht zu, wenn die Hypothekenforderung bereits teilweise getilgt worden sein sollte.

Dies hält der rechtlichen Prüfung nicht stand.

II. 1. Zu Recht nimmt das Berufungsgericht allerdings an, daß die Klägerin von dem Beklagten die Herausgabe des Gebäudes und die Berichtigung des Grundbuchs verlangen kann (Art. 232 § 1 EGBGB, §§ 69, 356, 357 ZGB; §§ 985, 894 BGB, § 8 Abs. 1 lit. a VZOG).

a) Die Klägerin ist nach § 8 Abs. 1 lit. a VZOG ermächtigt, den geltend gemachten Herausgabe- und Löschungsanspruch geltend zu machen, weil ein Vermögenszuordnungsbescheid, der Grundlage einer entsprechenden Eintragung in das Grundbuch wäre (§ 3 VZOG), bisher nicht ergangen ist. Nach dieser Vorschrift sind zur Verfügung über Grundstücke und Gebäude, die im Grundbuch noch als Eigentum des Volkes eingetragen sind, die Gemeinden, Städte und Landkreise befugt, wenn sie selbst oder ihre Organe im Zeitpunkt der Verfügung als Rechtsträger des betroffenen Grundstücks oder Gebäudes eingetragen sind. Der Begriff der Verfügung ist weit auszulegen und umfaßt neben Verfügungen im Rechtssinn - wie Übertragung des Eigentums, Begründung und Übertragung von dinglichen Rechten an Grundstücken - auch den Abschluß und die Kündigung von Verträgen sowie die zur Abwicklung beendeter Vertragsverhältnisse erforderlichen Maßnahmen (BGH, Urt. v. 17. Mai 1995, XII ZR 235/93, DtZ 1995, 370, 371). Eine abweichende, engere Auslegung widerspräche dem mit der Bestimmung verfolgten Zweck, den Kommunen Handlungsfreiheit bei der wirtschaftlichen Verwertung des auf sie eingetragenen Volkseigentums zu verschaffen. Deswegen fällt unter den Begriff der Verfügung auch die Verfolgung von Herausgabe- und Löschungsansprüchen, und zwar unabhängig davon, ob der den Anspruch auslösende Vorgang erst nach oder - wie hier - bereits vor Inkrafttreten des Vermögenszuordnungsgesetzes vom 22. März 1991 (BGBl I S. 766), nunmehr i.d.F. der Bekanntmachung vom 29. März 1994 (BGBl I S. 709) liegt. Denn die gesetzliche Ermächtigung begründet, wie die Einwilligung nach § 185 BGB, die Zuständigkeit, jedenfalls ab Inkrafttreten des Vermögenszuordnungsgesetzesüber das Eigentum im eigenen Namen zu verfügen. Dieses Recht steht der Klägerin zu, auch wenn der im Grundbuch eingetragene Rat der Stadt O. kein Organ der Klägerin ist. Denn mit "Organen" sind die Räte der Gemeinden, Städte und Kreise gemeint, die früher eigene Rechtspersönlichkeit hatten (Schmidt-Räntsch, ZIP 1991, 973, 977). Die Bestimmung sucht insoweit nur einen grundbuchklaren Anknüpfungspunkt und stellt rein deskriptiv auf die tatsächliche Eintragung im Grundbuch ab (BT-Drucks. 12/449, 18 zu § 4 b neu). Ob die Eintragung materiell-rechtlich zutreffend ist und wem das Grundstück oder das Gebäude nach den Zuordnungsvorschriften der Sache nach zusteht oder zu übertragen ist, ist für die Verfügungsbefugnis ohne Bedeutung (Schmidt-Räntsch/Hiestand in: Rechtshandbuch Vermögen und Investitionen in der ehemaligen DDR, § 8 VZOG Rdn. 4, 31).

2. Der Beklagte ist zur Herausgabe und Erteilung der Löschungsbewilligung verpflichtet, weil er an dem umstrittenen Gebäude Eigentum nicht erlangt hat.

a) Der Vertrag vom 17. Mai 1990 ist nichtig. Er ist seinem Wortlaut nach zwischen dem VEB und dem Beklagten geschlossen worden. Ob der VEB - unterstellt, er sei Rechtsträger des volkseigenen Grundstücks gewesen - entgegen der vom Berufungsgericht vertretenen Auffassung nach § 5 Abs. 1 S. 1 der Durchführungsverordnung zum Gesetz über den Verkauf volkseigener Gebäude vom 15. März 1990 (GBl I S. 158) verfügungsberechtigt war, weil er nicht ein Betrieb der Wohnungswirtschaft, sondern des Bauwesens war (§ 45 Abs. 1 S. 3 GöV), kann offenbleiben; jedenfalls war er bei Vertragsabschluß nicht wirksam vertreten. Nach §§ 31 Abs. 2 S. 2, 30 Abs. 1 der Verordnung über die volkseigenen Kombinate, Kombinatsbetriebe und volkseigenen Betriebe vom 8. November 1979 (GBl I S. 355) wurden die volkseigenen Betriebe im Rechtsverkehr durch den Direktor und im Falle seiner Verhinderung durch den von ihm bestimmten Stellvertreter vertreten. Ausweislich des Vertragstextes ist der stellvertretende VEB-Betriebsdirektor J. jedoch nicht für den VEB, sondern für den Vorsitzenden des Rates des Kreises als unmittelbar übergeordnetes Organ des VEB tätig geworden. Der Rat des Kreises war zwar das dem VEB übergeordnete Organ, zu dessen Vertretung jedoch nicht befugt (Ziff. 2.1.7. der Grundsätzlichen Feststellung Nr. 2/1983 des Staatlichen Vertragsgerichts in: Vertragsgesetz, Textausgabe, 2. Aufl., (Ost-) Berlin 1987, S. 100; Kommentar zum Vertragsgesetz, 2. Aufl., § 13 Anm. 2.4.; Wirtschaftsrecht, Grundriß, S. 63; Wirtschaftsrecht, Lehrbuch, S. 85).

Der Vertretungsmangel ist auch nicht geheilt worden. Es fehlt im Sachvortrag jeder Anhaltspunkt dafür, daß der VEB den Vertrag binnen zwei Wochen nach Kenntnis vom Vertragsabschluß genehmigt hätte. Hat der VEB den Vertrag aber nicht genehmigt, so gilt die Genehmigung gemäß § 59 Abs. 1 S. 2 ZGB als verweigert.

b) Der Vertrag vom 23. Mai 1990 ist unwirksam, weil er auf der Verkäuferseite von einer nicht mehr existenten Partei abgeschlossen wurde. Denn am 17. Mai 1990 war gemäß § 103 das Gesetz über die Selbstverwaltung der Gemeinden und Landkreise in der DDR vom 17. Mai 1990 - Kommunalverfassung - (GBl I S. 255) in Kraft getreten. Danach war der Rat der Stadt O. als örtliches Staatsorgan an diesem Tag untergegangen. (BGHZ 127, 285, 289[BGH 04.11.1994 - LwZR 12/93];  127, 297, 301).

Hieran ändert auch die Tatsache nichts, daß die Kommunalverfassung zu diesem Zeitpunkt im Gesetzblatt noch nicht verkündet war, sondern erst am 25. Mai 1990 verkündet worden ist.

Für das Verfassungsrecht der Bundesrepublik ist anerkannt, daß der Gesetzgeber bestimmen kann, daß ein Gesetz schon vor seiner Verkündung in Kraft tritt. Eine derartige zeitliche Geltungsanordnung ist allerdings nur zulässig, wenn dadurch nicht erworbene und schutzwürdige Vertrauenspositionen ohne hinreichende Rechtfertigung beeinträchtigt werden oder die Rechtssicherheit in Frage gestellt wird (Badura, Staatsrecht, F Rdn. 58; Jarras/Pieroth, Grundgesetz, 3. Aufl., Art. 20 Rdn. 48 m.w.N.; Maurer in Bonner Kommentar zum Grundgesetz, Art. 82, Rdn. 117 m.w.N.). Für das Staatsrecht der DDR in der Zeit des Umbruchs können keine strengeren Anforderungen gelten. Denn Art. 65 Abs. 5 der DDR-Verfassung ist inhaltsgleich mit Art. 82 Abs. 2 GG. Der Gedanke des Vertrauensschutzes und der Rechtssicherheit steht aber einer rückwirkenden Geltung der Kommunalverfassung ab dem Zeitpunkt ihres Inkrafttretens am 17. Mai 1990 nicht entgegen. Denn zu diesem Zeitpunkt bestand kein schützenswertes Vertrauen mehr in den Fortbestand des alten Systems der örtlichen Staatsorgane. Vielmehr benötigten die aus den Wahlen vom 6. Mai 1990 hervorgegangenen kommunalen Parlamente eine gesetzliche Grundlage für ihre Tätigkeit, so daß für die Organe des Staates und die Bürger klar war, daß die Änderung der Staatsorganisation unmittelbar bevorstand. Gleichwohl ist der stellvertretende VEB-Betriebsdirektor bei Vertragsabschluß ausdrücklich noch als bevollmächtigter Vertreter des alten Staatsorgans und nicht für die neu entstandene kommunale Selbstverwaltungskörperschaft aufgetreten.

3. Dem Beklagten steht auch kein Recht zum Besitz an dem Gebäude zu.

a) Ein solches Recht folgt nicht aus dem gesetzlichen Moratorium des Art. 233 § 2 a Abs. 1 S. 3 EGBGB i.V.m. § 121 Abs. 1 S. 3 lit. b SachenRBerG. Danach besteht bis zur Beendigung der Sachenrechtsbereinigung ein Besitzrecht an einem Grundstück, wenn nach dem 18. Oktober 1989 ein Kaufvertrag auf der Grundlage des § 1 VerkaufsG abgeschlossen wurde. Ein solches Besitzrecht scheitert hier jedoch schon daran, daß die Kaufverträge unwirksam sind (BGHZ 125, 125, 134) [BGH 11.02.1994 - V ZR 254/92].

b) Ein Besitzrecht des Beklagten an dem umstrittenen Gebäude folgt auch nicht aus einem ihm verliehenen dinglichen Nutzungsrecht am Grundstück. Daß ein solches Recht überhaupt besteht, ist entgegen der von der Revision vertretenen Auffassung nicht rechtskräftig festgestellt. Die Klägerin hat nämlich mit der in der Berufungsverhandlung erklärten Rücknahme der Berufungsanträge die negative Feststellungsklage zurückgenommen. Anders kann ihre Prozeßerklärung nicht ausgelegt werden, weil die Klägerin kein Interesse daran hatte, die erfolgte Klageabweisung insoweit gegen sich rechtskräftig werden zu lassen. Sie hat vielmehr durch die Weiterverfolgung des Herausgabeanspruchs erkennen lassen, daß daneben der Bestand eines Nutzungsrechts für sie nicht mehr klärungsbedürftig ist. Dies entspricht der materiellen Rechtslage, so daß dem Beklagten selbst dann ein Recht zum Besitz an dem Gebäude nicht zustünde, wenn das Nutzungsrecht rechtskräftig festgestellt wäre. Ein am Grundstück verliehenes Nutzungsrecht berechtigt nämlich dann nicht zum Besitz des darauf errichteten Gebäudes, wenn es - wie hier - Bodenflächen betrifft, die zusammen mit einem Gebäude zur gewerblichen Nutzung überlassen werden sollten, der Nutzungsberechtigte an dem Gebäude aber kein Eigentum erworben hat und nicht mehr erwerben kann. Das Besitzrecht am Gebäude folgt nämlich allein aus dem Eigentum am Gebäude. Das ergibt sich daraus, daß nach dem Recht der DDR das in Verbindung mit der Überlassung eines Gebäudes verliehene Nutzungsrecht nur dazu diente, die bestimmungsgemäße Nutzung des Gebäudes zu ermöglichen. Wurde das Gebäude veräußert, ging auch das Nutzungsrecht an dem Grundstück auf den Erwerber über, §§ 6 Abs. 2 VerkaufsG, 289 Abs. 2 S. 1 ZGB. Diese rechtliche Regelung ist durch die Überleitungsvorschriften der Art. 230 ff EGBGB nachgezeichnet worden. Dementsprechend ist in Art. 231 § 5 Abs. 2 S. 1 EGBGB die Ausgestaltung des Nutzungsrechts als wesentlicher Bestandteil des Gebäudes erfolgt (MünchKomm-BGB/Holch, 3. Aufl., Art. 231 § 5 EGBGB Rdn. 21; Staudinger/Rauscher, 12. Aufl., Art. 231 § 5 EGBGB Rdn. 21; Horn, Das Zivil- und Wirtschaftsrecht im neuen Bundesgebiet, 2. Aufl., S. 139, 168; Palandt/Heinrichs, BGB, 54. Aufl., EGBGB Art. 231 § 5 Rdn. 3).

III. Das Berufungsurteil ist jedoch deswegen aufzuheben, weil das Berufungsgericht wegen des dem Beklagten zustehenden Anspruchs auf Rückzahlung des Kaufpreises ein Zurückbehaltungsrecht zu Unrecht verneint hat.

1. Nach Art. 232 § 1 EGBGB bleibt für ein vor dem Wirksamwerden des Beitritts entstandenes Schuldverhältnis das bisherige Recht maßgebend. Das gilt grundsätzlich für das Schuldverhältnis im ganzen, also auch für daraus sich ergebende Einwendungen und Einreden (MünchKomm-BGB/Heinrichs, 3. Aufl., EGBGB Art. 232 § 1 Rdn. 13; Staudinger/Rauscher, aaO., EGBGB Art. 232 § 1 Rdn. 25; Palandt/Heinrichs, aaO., EGBGB Art. 232 § 1 Rdn. 7). Die Frage, ob dem Beklagten ein Zurückbehaltungsrecht zusteht, ist folglich nach dem Recht der ehemaligen DDR zu beurteilen. Deren Zivilgesetzbuch kannte zwar keine den §§ 273, 274 BGB entsprechende Regelung. Gleichwohl waren Zurückbehaltungsrechte allgemein anerkannt (Lehrbuch Zivilrecht, Teil I, S. 168; Zivilprozeßrecht, Lehrbuch, S. 352), und zwar auch für den Fall der gegenseitigen Rückgewähr bereits erbrachter Leistungen aus nichtigen Verträgen (Kommentar zur Zivilprozeßordnung, § 90 Anm. 2).

2. Der Senat hat mit Urteil vom 26. Oktober 1990 (BGHZ 112, 376[BGH 26.10.1990 - V ZR 22/89]) entschieden, daß der Bereicherungsschuldner eines rechtsgrundlos erlangten Grundstücks für die von ihm veranlaßte Belastung mit einem Grundpfandrecht Wertersatz nach § 818 Abs. 2 BGB zu leisten hat, ggf. Zug um Zug gegen Befreiung von der gesicherten Verbindlichkeit. Ob und gegebenenfalls inwieweit hieran angesichts der Stellungnahmen in der Literatur (vgl. Canaris, NJW 1991, 2513 ff [VGH Hessen 13.03.1991 - 1 UE 3464/88]; Grunsky, JR 1992, 95 ff; Kohler, NJW 1991, 1999 ff; Reuter, JZ 1991, 872 ff [BGH 26.10.1990 - V ZR 22/89][BGH 26.10.1990 - V ZR 22/89]; Staudinger/Lorenz (1993), § 818 Rdn. 4 m.w.N.) festgehalten werden kann, bedarf hier keiner Entscheidung. Denn die im Gebäudegrundbuch eingetragene Hypothek ist nicht wirksam bestellt worden. Die Eintragung ist unrichtig. Nach dem insoweit maßgeblichen § 20 Abs. 3 S. 2 ZGB in der bei Eintragung der Hypothek am 23. Mai 1990 noch geltenden Fassung durfte Volkseigentum nicht belastet werden. Ein Verstoß gegen dieses gesetzliche Verbot führte gemäß § 68 Abs. 1 Nr. 1 ZGB zur Nichtigkeit des Vertrages (Lehrbuch Zivilrecht, Teil I, S. 214). Im Streitfall ist, wie ausgeführt, selbständiges Gebäudeeigentum des Beklagten nicht entstanden. Das Gebäude verblieb damit wie das Grundstück in Volkseigentum, § 295 Abs. 1 ZGB. Daraus ergibt sich, daß der vom Beklagten mit dem Hypothekengläubiger gemäß §§ 453 Abs. 1, 452 Abs. 1 S. 2 ZGB geschlossene Vertrag über die Bestellung einer Hypothek an dem umstrittenen Bauwerk eine Belastung von Volkseigentum zum Inhalt hatte und damit nichtig ist. Das hat wiederum zur Folge, daß die Hypothek nicht entstanden ist und das Grundbuch unrichtig ist. Auch ein gutgläubiger Erwerb der Hypothek durch den Hypothekengläubiger scheidet aus, denn nach §§ 8 Abs. 1 S. 3, 9 und 16 der Grundstücksdokumentationsordnung vom 6. November 1975 (GBl I S. 697) in der am 23. Mai 1990 (Eintragung der Hypothek) noch geltenden Fassung war der gutgläubige Erwerb von Hypotheken an volkseigenen Gebäuden ausgeschlossen.

Ist aber die Eintragung unrichtig, kann die Klägerin von dem Grundpfandgläubiger Berichtigung des Grundbuchs verlangen und muß einen etwa erhaltenen Kaufpreis zurückzahlen. Das Berufungsgericht durfte daher die Frage, ob die Klägerin den Kaufpreis erhalten hat, nicht offenlassen. Die Sache ist deshalb insoweit zwecks weiterer Feststellung zurückzuverweisen.