I.

Die Klägerin ist Eigentümerin einer etwa 100 ha großen Waldfläche in der Gemarkung .... Am 16. August 1974 beantragte sie für die Errichtung eines "Forsthauses mit Arbeiterunterkünften, Wirtschaftsgebäude und Garagen" einen Vorbescheid. In der beigefügten Bauzeichnung waren im Kellergeschoß des Wohngebäudes u.a. vier Räume mit der Bezeichnung "Arbeiter" vorgesehen.

Nachdem das Landratsamt am 28. November 1974 den beantragten Vorbescheid erteilt hatte, reichte die Klägerin im März 1975 einen Bauantrag ein, der zwei Wohnungen mit insgesamt sieben Zimmern und zwei Küchen vorsah. Das Landratsamt versagte mit Bescheid vom 7. September 1976 die Baugenehmigung. Die Klägerin hat daraufhin nach erfolglosem Widerspruchsverfahren Klage erhoben und vorgetragen: Die Behörden hätten die Bindungswirkung des Vorbescheides nicht beachtet. An der Bindungswirkung ändere sich auch nichts dadurch, daß anstelle der im Vorbescheidsverfahren als "Arbeiterräume" bezeichneten Zimmer nunmehr eine selbständige Wohnung als Arbeiterunterkunft vorgesehen sei. Das Vorhaben entspreche den Bedürfnissen des Forstbetriebes. Sie sei gehalten, für ständige Aufsicht über den Forst zu sorgen. Das hängige Gelände lasse sich teilweise nur mit Pferden bewirtschaften.

Das Verwaltungsgericht hat unter Aufhebung der Bescheide den Beklagten zur Erteilung einer Baugenehmigung gemäß Bauantrag vom 21. März 1975 verpflichtet. Der Verwaltungsgerichtshof hat auf die Berufung des Beklagten das erstinstanzliche Urteil aufgehoben und die Klage mit im wesentlichen folgender Begründung abgewiesen: Das Vorbescheids- und das Baugenehmigungsverfahren hätten sich nicht auf dasselbe Vorhaben bezogen: Der Plan für den Vorbescheid habe im Kellergeschoß vier mit "Arbeiter" bezeichnete Räume vorgesehen, während jetzt im Kellergeschoß eine selbständige Wohnung eingerichtet werden solle. Bei dem nunmehr zur Genehmigung gestellten Vorhaben handele es sich auch nicht um ein anderes "Forsthaus mit Arbeiterunterkünften". Ein Wohnhaus werde weder dadurch zu einem Forsthaus, daß es im Wald errichtet werde, noch dadurch, daß es dem Eigentümer eines Waldgrundstücks als Wohnung diene. Unter einem Forsthaus sei nur ein Gebäude zu verstehen, das überwiegend einem vollbeschäftigten Forstbediensteten für seine Arbeit und als Unterkunft diene. Vor allem fehle es bei dem jetzt zur Genehmigung gestellten Vorhaben an "Arbeiterunterkünften"; insoweit reiche es nicht aus, daß die Klägerin die Wohnung im Kellergeschoß möglicherweise einer Arbeiter- oder Hausmeisterfamilie überlassen wolle.

Das somit ohne Bindung an den Vorbescheid zu beurteilende Vorhaben der Klägerin könne nicht genehmigt werden. Das Vorhaben liege im Außenbereich. Es sei nicht nach § 35 Abs. 1 Nr. 1 BBauG privilegiert. Ob es sich um einen forstwirtschaftlichen Betrieb handele, könne offenbleiben; denn jedenfalls diene das Vorhaben nicht überwiegend einem solchen Betrieb. Bauliche Anlagen zu Unterkunftszwecken für einen forstwirtschaftlichen Betrieb seien nur dann privilegiert, wenn für die Nutzung größerer forstwirtschaftlicher Flächen der ständige Einsatz von Arbeitskräften erforderlich sei. Daran fehle es hier. Auch das Wirtschaftsgebäude sei nicht privilegiert, weil ein vernünftiger Forstwirt dem Einsatz von Maschinen den Vorrang vor dem Einsatz von vier Pferden einräume. Die auf vier Pferde angelegte Stallung deute auf eine beabsichtigte Haltung von Reitpferden.

Da auch eine Privilegierung nach § 35 Abs. 1 Nr. 5 BBauG ausscheide, könne die Bebauung als "sonstiges Vorhaben" nur zugelassen werden, wenn die Ausführung oder Benutzung öffentliche Belange nicht beeinträchtige (§ 35 Abs. 2 und 3 BBauG). Die geplanten Bauwerke würden jedoch die natürliche. Eigenart der Landschaft beeinträchtigen und die Entstehung einer Splittersiedlung befürchten lassen. Mit der Erteilung der Genehmigung werde nämlich eine Zersiedlung des Außenbereichs eingeleitet, der in diesem Bereich gerade wegen seines besonderen Reizes unter Landschaftsschutz gestellt worden sei.

Gegen dieses Urteil richtet sich die Revision der Klägerin, die die Verletzung formellen und materiellen Bundesrechts rügt.

Der Beklagte hält das Berufungsurteil für zutreffend.

Die Parteien haben auf eine mündliche Verhandlung verzichtet (§ 101 Abs. 2 VwGO).

II.

Die Revison hat mit dem Ergebnis der Aufhebung des angefochtenen Urteils und der Zurückverweisung der Sache an das Berufungsgericht Erfolg (§ 144 Abs. 3 Nr. 2 VwGO). Das Berufungsurteil beruht auf einer Verletzung von Verfahrensrecht, nämlich des § 86 Abs. 1 VwGO. Auf der Grundlage seiner materiellrechtlichen Auffassung mußte sich dem Berufungsgericht die Notwendigkeit der weiteren Sachaufklärung aufdrängen.

Das Berufungsgericht, das eine Bindungswirkung des Vorbescheids verneint hat, hat bei der Prüfung der Voraussetzungen des § 35 Abs. 1 Nr. 1 des Bundesbaugesetzes vom 23. Juni 1960 (BGBl. I S. 341) in der Fassung des Gesetzes vom 18. August 1976 (BGBl. I S. 2256) - BBauG - offengelassen, ob die Bewirtschaftung der etwa 100 ha großen Waldfläche als "forstwirtschaftlicher Betrieb" anzusehen sei; es hat gemeint, daß das Vorhaben einem solchen Betrieb zumindest nicht "diene". Den Begriff des "Dienens" hat das Berufungsgericht in diesem Zusammenhang dahin ausgelegt, daß ein Vorhaben einem forstwirtschaftlichen Betrieb nicht nur dann diene, wenn es für diesen unentbehrlich sei, sondern auch dann, wenn es nach der individuellen Betriebsweise tatsächlich dem Betrieb gewidmet und durch diese Widmung auch gekennzeichnet sei. Das Berufungsgericht hat dabei darauf abgestellt, ob ein vernünftiger Forstwirt auch und gerade unter Berücksichtigung des Gebots größtmöglicher Schonung des Außenbereichs ein Bauvorhaben mit etwa gleichem Verwendungszweck und mit etwa gleicher Gestaltung und Ausstattung für einen entsprechenden Betrieb errichten würde. Dieser rechtliche Ansatz entspricht in vollem Umfang der Rechtsprechung des Senats (vgl.Urteil vom 13. Januar 1967 - BVerwG 4 C 47.65 - DVBl. 1967, 267 undUrteil vom 3. November 1972 - BVerwG 4 C 9.70 - BVerwGE 41, 138).

Seine Meinung, daß das Vorhaben der Klägerin einem forstwirtschaftlichen Betrieb nicht "diene", hat das Berufungsgericht unter Hinweis auf den Beschluß des Senatsvom 1. April 1971 - BVerwG 4 B 215.69 - BRS 24 Nr. 60 damit begründet, daß bauliche Anlagen zu Unterkunftszwecken für einen forstwirtschaftlichen Betrieb nur dann privilegiert seien, wenn für die Nutzung größerer forstwirtschaftlicher Flächen der ständige Einsatz von Arbeitskräften erforderlich sei. Daran fehle es für die zur Eigennutzung vorgesehene große Wohnung im Erd- und Obergeschoß. Auch der Umstand, daß der Ehemann der Klägerin während eines Großteils seiner Freizeit im Wald arbeite, rechtfertige die Errichtung eines derart großen Wohnhauses nicht. Außerdem sei nicht zu erkennen, wo die Saisonarbeiter untergebracht werden sollten. Hinsichtlich des Wirtschaftsgebäudes seien Stallungen für vier Pferde nicht erforderlich, weil die erforderlichen Arbeitskräfte für die Haltung von vier Pferden nicht vorhanden seien und weil darüber hinaus ein vernünftiger Forstwirt auch im Hinblick auf das hängige Gelände dem Einsatz von Maschinen den Vorrang vor dem Einsatz von vier Pferden einräumen würde.

Die vom Berufungsgericht insoweit getroffenen tatsächlichen Feststellungen rechtfertigen seine Schlußfolgerung nicht; ohne weiterem Beweiserhebung hätte das Berufungsgericht nicht verneinen dürfen, daß das Wohnhaus und das Wirtschaftsgebäude einem Betrieb "dienen". Das ergibt sich aus folgenden Überlegungen: Nur wenn geklärt ist, wieviel Arbeitsstunden die ordnungsgemäße Bewirtschaftung des ca. 100 ha großen Waldes jährlich erfordert, kann entschieden werden, ob und in welchem Umfang die Errichtung eines Gebäudes für Wohnzwecke erforderlich ist. Die Frage, wieviel Arbeitsstunden jährlich aufzuwenden sind, wird maßgeblich beeinflußt von der Art des Waldes, seiner Lage (Hanglage), vom Alter des Forstbestandes, vom Umfang des zu schlagenden Holzes und der nachfolgenden Aufforstung sowie vom Umfang der sonstigen Pflege des Waldes. Erst auf der Grundlage solcher Erkenntnisse kann dann beurteilt werden, ob das Vorhaben nach der beabsichtigten individuellen Betriebsweise, die durch den Freizeiteinsatz des Ehemannes der Klägerin sowie die ständige Beschäftigung eines Arbeitnehmerehepaares gekennzeichnet ist, tatsächlich dem Betrieb gewidmet ist oder ob allein der Einsatz von sog. Saisonarbeitern in Betracht kommt. Und erst von daher kann auch beantwortet werden, ob das geplante Wohngebäude in der nunmehr vorgesehenen Gestaltung im Sinne des § 35 Abs. 1 Nr. 1 BBauG privilegiert ist.

Die Einholung eines Sachverständigengutachtens zur Klärung dieser Frage war auch nicht deswegen entbehrlich, weil bereits im Verwaltungsverfahren eine "forstwirtschaftliche Stellungnahme" eingeholt worden ist. Bei dieser Stellungnahme handelte es sich nur um eine telefonisch eingeholte Auskunft allgemeiner. Art, die sich ersichtlich nicht auf die konkreten Umstände des hier zu entscheidenden Einzel falls bezog. Die Beweiserhebung war auch nicht deswegen entbehrlich, weil der Vortrag der Klägerin "widersprüchlich" war. Zwar mag es zutreffen, daß die Klägerin einerseits den Einsatz von Saisonarbeitern, andererseits aber den Einsatz ihres Ehemannes und eines Arbeitnehmerehepaares als erforderlich bezeichnet hat. Eine darin möglicherweise liegende Änderung der Vorstellungen über die Betriebsgestaltung rechtfertigte es aber nicht, von der Erhebung der gebotenen Beweise Abstand zu nehmen. Die Beweiserhebung mußte sich dem Gericht übrigens schon deswegen aufdrängen, weil die Klägerin bereits in ihrer Klageschrift den Antrag auf Einholung eines entsprechenden Sachverständigengutachtens gestellt hatte.

Auch die Ausführungen des Berufungsgerichts zum Wirtschaftsgebäude beruhen auf einer Verletzung der Sachaufklärungspflicht: Die Annähme des Berufungsgerichts, ein Forstwirt werde dem Einsatz von Maschinen vor dem Einsatz von Pferden den Vorzug geben, beruht nicht auf nachvollziehbaren tatsächlichen Feststellungen. Es ist auch nicht erkennbar, wieso vier Pferde von dem von der Klägerin vorgesehenen Arbeitnehmerehepaar nicht versorgt werden könnten. Das Berufungsgericht wird deswegen euch insoweit zu klären haben, ob hier - im Rahmen einer individuellen Betriebsgestaltung - der Einsatz von vier Pferden ernsthaft in Betracht zu ziehen ist.

Aus den dargelegten Gründen ist das Berufungsurteil aufzuheben und die Sache in die Vorinstanz zurückzuverweisen.

Für die weitere Behandlung der Sache weist der Senat noch auf folgendes hin:

Die Annahme des Berufungsgerichts, die Bindungswirkung eines Vorbescheides entfalle, wenn ein anderes als das vom Vorbescheid erfaßte Vorhaben zur Genehmigung gestellt werde, wirft aus der Sicht des Bundesrechts Zweifel nicht auf. Art, Umfang und Dauer der Bindungswirkung bestimmen sich nach Art. 92 der Bayerischen Bauordnung und damit nach irrevisiblem Landesrecht. Zwar stellt sich im vorliegenden Fall der Vorbescheid als Bebauungsgenehmigung und damit als "Ausschnitt aus der umfassenden Baugenehmigung, und zwar als Ausschnitt aus dem feststellenden Teil der Baugenehmigung, soweit dieser die bodenrechtliche Zulässigkeit betrifft", dar (vgl.Urteil vom 23. Mai 1975 - BVerwG 4 C 28.72 - Buchholz 406.11 § 36 BBauG Nr. 16 undBeschluß vom 26. Mai 1972 - BVerwG 4 B 36.72 - Buchholz 406.11 § 35 BBauG Nr. 99). Das hindert jedoch das Landesrecht nicht, eine Bindungswirkung dann zu versagen, wenn das Bauvorhaben im Vergleich zum Vorbescheidsvorhaben derart verändert wird, daß wegen dieser Änderungen die Genehmigungsfrage in bodenrechtlicher Hinsicht erneut aufgeworfen wird. So aber liegt es hier. Deswegen begegnet es keinen bundesrechtlichen Bedenken, wenn das Berufungsgericht die Zulässigkeit des Bauvorhabens ohne Rücksicht auf den Vorbescheid allein an § 35 Abs. 1 Nr. 1 BBauG gemessen hat.

Soweit das Berufungsgericht offengelassen hat, ob sich die Bewirtschaftung der 100 ha Wald als "forstwirtschaftlicher Betrieb" darstellt, bemerkt der Senat, daß die Zulässigkeit des Vorhabens im Hinblick auf seinen Umfang und seine Gestaltung davon beeinflußt werden kann, ob es sich um einen forstwirtschaftlichen Voll- oder einen Nebenerwerbsbetrieb handelt: Gemeinsam ist dem Voll- und dem Nebenerwerbsbetrieb die auf die forstwirtschaftliche Holzwirtschaft gerichtete Betriebseigenschaft. Forstwirtschaftliche Holzwirtschaft ist die Bewirtschaftung, die planmäßig Anbau, Pflege und Abschlag von (Hoch-, Mittel- oder Nieder-) Wald zum Zwecke der Holzgewinnung umfaßt (vgl. Ernst/Zinkahn/Bielenberg, BBauG-Komm., § 35 BBauG Rn 13; Pikalo/Bendel, Grundstücksverkehrsgesetz, § 1 Anm. E III 1; Weyreuther, Bauen im Außenbereich, Stichwort Forstwirtschaft S. 234). Ein "Betrieb" ist gekennzeichnet durch eine spezifisch betriebliche Organisation (vgl.Beschluß vom 29. Dezember 1967 - BVerwG 4 B 148.67 - Buchholz 406.11 § 35 BBauG Nr. 61 S. 215). Ein Betrieb erfordert eine gewisse Nachhaltigkeit (BVerwGE 41, 138). Es muß sich um ein auf Dauer gedachtes und auch lebensfähiges Unternehmen handeln (BVerwGE 26, 121); Lebensfähigkeit und Nachhaltigkeit setzen dabei ein Mindestmaß an Umfang der forstwirtschaftlichen Betätigung voraus (vgl.Urteil vom 13. Dezember 1974 - BVerwG 4 C 22.73 - Buchholz 406.11 § 35 BBauG Nr. 115). Die Anerkennung eines forstwirtschaftlichen Betriebes hängt "von der Größe her gesehen sehr weitgehend von den Feststellungen der besonderen Verhältnisse des Einzelfalls" ab. Dabei sind "Mindestanforderungen an einen forstwirtschaftlichen Betrieb zu stellen, wobei jeweils anhand der Verkehrsauffassung zu bestimmen ist, welche Betriebsgröße und Betriebsintensität einschließlich einer spezifisch betrieblichen Organisation und Planung vorliegen müssen" (vgl.Beschluß vom 1. April 1971 - BVerwG 4 B 215.69 - BRS 24 Nr. 60).

Ebenso wie in der Rechtsprechung des Senats anerkannt ist, daß die Privilegierung landwirtschaftlicher Betriebe nicht auf Vollerwerbsstellen beschränkt ist, fallen auch forstwirtschaftliche Nebenerwerbsbetriebe unter § 35 Abs. 1 Nr. 1 BBauG. Freilich wird die Bewirtschaftung kleinerer Waldflächen in der Regel nicht einmal die Voraussetzungen für einen Nebenerwerbsbetrieb erfüllen; so hat der Senat z.B. Zweifel geäußert, ob Flächen von "17 Morgen" oder "wenigen Hektar" als Betrieb angesehen werden können (vgl.Urteil vom 13. Januar 1967 - BVerwG 4 C 47.65 - undBeschluß vom 1. April 1971 - BVerwG 4 B 215.69 -, jeweils a.a.O.). Die Bewirtschaftung von 100 ha Wald kann jedoch - je nach der Verkehrsauffassung und den konkreten Umständen des Einzelfalls - durchaus als Voll- oder (zumindest) als Nebenerwerbsbetrieb anzusehen sein. Das Berufungsgericht wird deswegen im Hinblick auf Umfang und Gestaltung der Gebäude gegebenenfalls auch dieser Frage nachzugehen haben.

Die sonstigen Ausführungen des Berufungsgerichts geben dem Senat keinen Anlaß zu weiteren Hinweisen.