Bundesverwaltungsgericht
Beschl. v. 20.10.1995, Az.: BVerwG 7 B 346.95

Die Kläger beanspruchen die Rückübertragung eines Hausgrundstücks nach den Vorschriften des Gesetzes zur Regelung offener Vermögensfragen - VermG -, Das Landratsamt Leipzig gab ihrem Antrag statt. Diesen Bescheid hob das Sächsische Landesamt zur Regelung offener Vermögensfragen auf den Widerspruch der Beigeladenen hin auf, die früher Mieter des Hauses und seit dem 15. Oktober 1990 aufgrund eines am 9. Juli 1990 abgeschlossenen Kaufvertrages im Grundbuch eingetragene Eigentümer des Grundstücks waren.

Auf die dagegen erhobene Klage hat das Verwaltungsgericht den Widerspruchsbescheid im wesentlichen mit folgender Begründung aufgehoben: Die Kläger seien Berechtigte im Sinne des § 3 Abs. 1 VermG, weil der streitbefangene Vermögenswert ihren Rechtsvorgängerinnen durch eine Schädigungsmaßnahme nach § 1 Abs. 2 VermG entzogen worden sei. Die Rückgabe sei auch nicht nach § 4 Abs. 2 VermG ausgeschlossen, weil die Beigeladenen den Kaufvertrag nach dem Stichtag des 18. Oktober 1989 abgeschlossen und auch bis zum 19. Oktober 1989 keine werterhöhenden oder substanzerhaltenden Investitionen in wesentlichem Umfange vorgenommen hätten.

Die Beschwerde der Beigeladenen gegen die Nichtzulassung der Revision in diesem Urteil bleibt ohne Erfolg. Die von ihnen aufgeworfene Frage verleiht der Rechtssache keine grundsätzliche Bedeutung im Sinn des § 132 Abs. 2 Nr. 1 VwGO (1). Ebensowenig liegt der von ihnen nach § 132 Abs. 2 Nr. 3 VwGO gerügte Verfahrensmangel vor (2).

1.

Die Beigeladenen sind der Auffassung, der Inhalt der in § 4 Abs. 2 Buchst. c VermG enthaltenen Rechtsbegriffe "werterhöhende oder substanzerhaltende Investitionen" bedürfe ebenso der revisionsgerichtlichen Klärung wie die Frage, wann derartige Maßnahmen - wie in dieser Vorschrift verlangt - "in wesentlichem Umfang vorgenommen worden seien". Dabei wollen sie auch geklärt wissen, ob Unterhaltungsarbeiten und Schönheitsreparaturen unter § 4 Abs. 2 Buchst. c VermG fallen. Diese letzte Frage rechtfertigt schon deswegen nicht die Zulassung der Revision, weil es auf der Hand liegt, daß solche Maßnahmen - gemeint ist die Beseitigung gebrauchsbedingter Abnutzungserscheinungen (vgl. S. 13 des angegriffenen Urteils) - keine werterhöhenden oder substanzerhaltenden Investitionen im Sinne der in Rede stehenden Vorschrift sind. Die Vorschrift soll - wie auch die in Buchst. a und b getroffenen Ausnahmeregelungen von der Stichtagsregelung - dem Umstand Rechnung tragen, daß der Erwerber sich bereits vor dem Stichtag in besonderer Weise um das Eigentum bemüht hat. Angesichts dessen ist es selbstverständlich, daß Maßnahmen der in Rede stehenden Art, die dem allgemeinen Mieterverhalten entsprachen, nicht den in § 4 Abs. 2 Satz 2 Buchst. c VermG vorausgesetzten "wesentlichen Umfang" der vom Erwerber vorgenommenen werterhöhenden oder substanzerhaltenden Investitionen bestimmen oder mitbestimmen können. Wie das Verwaltungsgericht festgestellt hat, war es in der DDR allgemein üblich, daß sich der Mieter für die Durchführung von Schönheitsreparaturen zuständig und verantwortlich fühlte. Unter Bezugnahme auf Fieberg/Reichenbach (Vermögensgesetz, § 4 Rn. 141) legt das Gericht dar, daß die Übernahme dieser Leistungen neben dem unter wirtschaftlichen Gesichtspunkten unangemessen niedrigen Mietzins gewissermaßen die Gegenleistung für die Gebrauchsüberlassung der Wohnung darstellte. Diese mit der Nichtzulassungsbeschwerde nicht angegriffenen Ausführungen finden ihren rechtlichen Rückhalt in § 97 Abs. 2 ZGB, wonach die Mieter an solchen Maßnahmen "in Ausübung ihres demokratischen Rechts auf Mitgestaltung der Wohnverhältnisse" mitzuwirken hatten. Ausgehend davon können solche sich im Rahmen der üblichen Mieterpflichten haltenden Leistungen von vornherein keinen besonderen Vertrauensschutz begründen, der nach § 4 Abs. 2 Buchst. c VermG die Rückübertragung des Eigentumsrechts hindert.

Hat das Verwaltungsgericht somit diese Ausgaben offenkundig zu Recht nicht in Ansatz gebracht, ist aufgrund seiner übrigen tatsächlichen Feststellungen zum Umfang des Mitteleinsatzes der Beigeladenen nicht zu erwarten, daß die genannten Rechtsbegriffe des § 4 Abs. 2 Buchst. c VermG bei der Durchführung eines Revisionsverfahrens einer näheren Klärung zugeführt werden könnten. Dem angegriffenen Urteil läßt sich entnehmen, daß die Beigeladenen im Zeitraum von 1974 bis 1989 berücksichtigungsfähige Kosten in Höhe von ca. 3.300 M aufgebracht und daneben gewisse Eigenarbeiten in geringem Umfange erbracht haben, während der Rechtsträger in diesem Zeitraum Renovierungsmaßnahmen mit einem Kostenaufwand von mehr als dem Zwanzigfachen dieses Betrages investiert hat. Angesichts dessen ist es von vornherein verfehlt, von werterhöhenden oder substanzerhaltenden Investitionen in einem wesentlichen Umfange zu sprechen, ohne daß die Notwendigkeit besteht, den Inhalt dieser Begriffe näher zu klären.

2.

Der geltend gemachte Verfahrensfehler ist ebenfalls nicht erkennbar. Die Beigeladenen beanstanden zu Unrecht, daß das Verfahren nicht nach Art. 233 § 2 a Abs. 5 Satz 2 EGBGB ausgesetzt worden sei; denn der Entschädigungsfeststellungsbescheid vom 2. März 1990 hatte keinen Einfluß auf das mietrechtliche Besitzrecht der Beigeladenen. Dieses ist vielmehr erst durch den Eigentumserwerb der Beigeladenen am Grundstück erloschen und lebt mit der Bestandskraft des Rückübertragungsbescheides an die Kläger nach § 17 Satz 5 VermG wieder auf, so daß kein Grund für das von den Beigeladenen beanspruchte Moratorium bestand. Es braucht daher auch nicht geklärt zu werden, ob und inwieweit der durch Art. 3 Nr. 2 des Vermögensrechtsanpassungsgesetzes vom 4. Juli 1995 (BGBl I S. 895) inzwischen aufgehobene Art. 233 § 2 a Abs. 5 Satz 2 EGBGBüberhaupt noch entscheidungserheblich wäre.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 2 und 3, § 159 Satz 2 VwGO; [...]