Bundesverwaltungsgericht
Urt. v. 13.10.1994, Az.: BVerwG 7 C 48/93

Die Auffassung des Verwaltungsgerichts, der Rechtsnachfolger des Fondsinhabers habe im Zuge der Umwandlung kein Eigentum an dem ehedem in Rechtsträgerschaft einer anderen Wirtschaftseinheit stehenden Grund und Boden, sondern selbständiges Gebäudeeigentum erworben, verletzt Bundesrecht. Das Verwaltungsgericht hätte die Klage abweisen müssen. Der Vermögenszuordnungsbescheid, durch den der Übergang des Grundeigentums auf die Beigeladene festgestellt wird, ist rechtmäßig.

Maßstab der rechtlichen Beurteilung ist § 11 Abs. 2 Satz 2 TreuhG. Nach dieser Vorschrift bewirkt die Umwandlung einer der im Gesetz bezeichneten volkseigenen Wirtschaftseinheiten (§ 1 Abs. 4 TreuhG) in Kapitalgesellschaften "gleichzeitig den Übergang des Vermögens aus der Fondsinhaberschaft der bisherigen Wirtschaftseinheit sowie des in Rechtsträgerschaft befindlichen Grund und Bodens in das Eigentum der Kapitalgesellschaft". § 11 Abs. 2 Satz 2 TreuhG ist auf den ehemals volkseigenen Betrieb Stadtbau W. als kraft Gesetzes (§ 11 Abs. 1 TreuhG) umgewandelten Rechtsvorgänger der Beigeladenen und auf den ehemals volkseigenen Betrieb Straßenbau W., der auf der Grundlage der Verordnung zur Umwandlung von volkseigenen Kombinaten, Betrieben und Einrichtungen in Kapitalgesellschaften vom 1. März 1990 (GBl. I S. 107) durch notariell beurkundete Erklärung in die Klägerin umgewandelt wurde, gleichermaßen anwendbar (vgl. § 23 TreuhG). Welcher Kapitalgesellschaft das Eigentum an Grund und Boden zusteht, wenn die Wirtschaftseinheit, die Fondsinhaber der aufstehenden Gebäude war und das Grundstück ausschließlich für ihre betrieblichen Zwecke nutzte, nicht zugleich Rechtsträger von Grund und Boden war, ist im Gesetz nicht ausdrücklich geregelt. Die Frage beantwortet sich durch Auslegung nach Wortlaut, Sinn und Zweck sowie systematischem Zusammenhang des Gesetzes zugunsten des Rechtsnachfolgers des Fondsinhabers.

Die in § 11 Abs. 2 Satz 2 TreuhG aufgeführten Zuordnungskriterien der Fondsinhaberschaft und der Rechtsträgerschaft überschneiden sich nicht beim beweglichen Vermögen und bei unbebauten Grundstücken. Sie führen demgemäß in diesen Fällen zu einer eindeutigen Zuordnung. Anders liegen die Dinge dagegen bei bebauten Grundstücken. Aufstehende Gebäude unterfielen als unbewegliche Grundmittel den Fonds der Wirtschaftseinheit (vgl. § 1 Abs. 3 der Verordnung über den Verkauf und Kauf volkseigener unbeweglicher Grundmittel durch Betriebe der volkseigenen Wirtschaft vom 28. August 1968, GBl. II S. 797; Grundmittelverordnung), so daß in bezug auf diese Gebäude die Entstehung selbständigen Gebäudeeigentums im Zuge der Umwandlung in Betracht kommen könnte. Diese Rechtsfolge hat das Gesetz jedoch ausgeschlossen: § 11 Abs. 2 Satz 2 TreuhG spricht von "der" Kapitalgesellschaft, sieht also ein einziges Zuordnungssubjekt vor, auf das Fondsvermögen und Grundeigentum einheitlich übergehen sollen. Die sachenrechtliche Einheit von Grundstück und aufstehendem Gebäude entspricht dem früheren Rechtszustand, der von der Unteilbarkeit des Volkseigentums ausging. Selbständiges Volkseigentum am Gebäude konnte danach nicht auf volkseigenem Grund und Boden, sondern, um vorhandenes Volkseigentum zu sichern, nur dann entstehen, wenn volkseigene Betriebe, staatliche Organe oder staatliche Einrichtungen ein Gebäude auf nicht volkseigenem Grund errichteten (vgl. § 459 Abs. 1 des Zivilgesetzbuches der Deutschen Demokratischen Republik vom 19. Juni 1975, GBl. I S. 465 - ZGB -, der durch Gesetz vom 22. Juli 1990, GBl. I S. 903, mit Wirkung vom 9. August 1990 aufgehoben wurde; s. nunmehr Art. 233 § 8 Satz 1 EGBGB, zuletzt geändert durch Art. 2 § 5 Nr. 2 Buchst. f des Gesetzes vom 21. September 1994, BGBl. I S. 2457, 2491). Die gegenteilige Annahme des Verwaltungsgerichts, § 11 Abs. 2 Satz 2 TreuhG habe die sachenrechtliche Einheit von Gebäude und Grundstück gelöst, findet im Gesetzeswortlaut keine Grundlage und widerspricht dem Zweck des Gesetzes, die ehemals volkseigenen Wirtschaftseinheiten aus staatlicher Planwirtschaft in wettbewerbsfähige Unternehmen des Privatrechts zu überführen. Die Einführung selbständigen Gebäudeeigentums abweichend von bisherigem und künftigem Recht hätte die angestrebte Privatisierung gehemmt. Eine solche zweckwidrige Maßnahme kann dem Gesetzgeber nicht unterstellt werden.

Für die sich damit stellende Frage, ob das Grundeigentum in den Fällen, in denen die Rechtsträgerschaft am Grundstück und die Fondsinhaberschaft an den aufstehenden Gebäuden auseinanderfallen, dem Rechtsträger oder dem Fondsinhaber zusteht, enthält der Normtext allerdings keine ausreichend klare Antwort. Das mag damit zusammenhängen, daß es diesen Fall nach dem Recht der DDR gar nicht geben durfte. Nach § 1 Abs. 5 Grundmittelverordnung fand der Verkauf und Kauf volkseigener unbeweglicher Grundmittel grundsätzlich nur in Verbindung mit dem Rechtsträgerwechsel für das Grundstück statt. Im Gleichklang hiermit bestimmte § 3 Abs. 2 Buchst. a Rechtsträgeranordnung, daß der Rechtsträgerwechsel grundsätzlich nur in Verbindung mit dem Verkauf und Kauf der volkseigenen unbeweglichen Grundmittel erfolgte. Eine Abweichung von dem Grundsatz der Einheit von Rechtsträgerschaft an Grund und Boden sowie Fondsinhaberschaft an aufstehenden Gebäuden ließ das DDR-Recht nur ausnahmsweise und nur unter den - hier nicht gegebenen - Voraussetzungen zu, daß das volkseigene Grundstück von mehreren Betrieben, Organen und Einrichtungen gemeinsam genutzt wurde und eine Grundstücksteilung mit zu hohem Aufwand verbunden, technisch nicht möglich oder anderweitig unzweckmäßig war (§ 3 Abs. 5 Satz 1 Rechtsträgeranordnung). Darüber hinaus kommt ein Auseinanderfallen von Rechtsträgerschaft und Fondsinhaberschaft auch dann in Betracht, wenn eine Wirtschaftseinheit einer anderen ein unbebautes Grundstück vertraglich zur Nutzung überlassen und diese darauf ein Gebäude errichtet hatte.

Auch den Vorschriften des nach Art. 8 des Einigungsvertrages bis zum 2. Oktober 1990 in Kraft stehenden Zivilgesetzbuches läßt sich zur Lösung des umstrittenen Zuordnungsproblems nichts abgewinnen. Zwar bestimmte § 295 Abs. 1 ZGB, insoweit übereinstimmend mit § 94 Abs. 1 Satz 1 BGB, daß das Eigentum am Grundstück den Boden und die mit dem Boden fest verbundenen Gebäude umfaßt. Diese nach ihrer systematischen Stellung im Vierten Teil ("Nutzung von Grundstücken und Gebäuden zum Wohnen und zur Erholung") unmittelbar nur für das persönliche Eigentum (vgl. §§ 22 ff. ZGB) geltende Bestimmung war aber auf die Übertragung und Nutzung von Grundstücken und Gebäuden der Betriebe nur anwendbar, soweit dafür besondere Rechtsvorschriften nicht bestanden (vgl. § 286 Abs. 4 ZGB). Zu den besonderen Vorschriften in diesem Sinne gehört, neben der Rechtsträgeranordnung und der Grundmittelverordnung, auch § 11 Abs. 2 Satz 2 TreuhG. Dessen spezielle umwandlungsrechtliche Regelung zum Übergang des Grundeigentums ehemaliger volkseigener Wirtschaftseinheiten schließt die Anwendung des § 295 Abs. 1 ZGB aus. Daß auch das Bürgerliche Gesetzbuch nicht anzuwenden ist, folgt aus Art. 233 § 2 Abs. 2 EGBGB, wonach sich nach den besonderen Vorschriften über die Abwicklung des Volkseigentums richtet, wem bisheriges Volkseigentum zufällt.

Indessen ergibt sich aus Sinn und Zweck des § 11 Abs. 2 Satz 2 TreuhG, daß das Eigentum an in fremder Rechtsträgerschaft stehendem Grund und Boden der Fondsinhaberschaft an den aufstehenden Gebäuden folgt. Das Treuhandgesetz sollte die unternehmerische Tätigkeit des Staates durch Privatisierung der Wirtschaftsgüter zurückführen, die Wettbewerbsfähigkeit der bisher volkseigenen Unternehmen herstellen, Grund und Boden für wirtschaftliche Zwecke bereitstellen und damit zur Sicherung und Schaffung von Arbeitsplätzen beitragen. Der Verwirklichung dieser Ziele diente die Institutionalisierung des Privateigentums an den Produktionsmitteln (vgl. Art. 2 des Gesetzes zur Änderung und Ergänzung der Verfassung der Deutschen Demokratischen Republik - Verfassungsgrundsätze - vom 17. Juni 1990, GBl. I S. 299), die Überführung des bisherigen Volkseigentums in private Rechtsform (§ 11 Abs. 1 und 2 TreuhG) und die Privatisierung des Produktionsvermögens (§ 1 Abs. 1 Satz 1 TreuhG).

Auf dieser primär marktwirtschaftlichen Zielsetzung beruht auch § 11 Abs. 2 Satz 2 TreuhG. Die dort bestimmte Vermögensausstattung der Kapitalgesellschaften im Zuge der Umwandlung ist kein Selbstzweck, sondern Mittel zum Zweck einer privatwirtschaftlichen Nutzung des bisher volkseigenen Produktionsvermögens durch wettbewerbsfähige Unternehmen in der neuen, gerade auch auf Privateigentum an Grund und Boden aufbauenden Wirtschaftsordnung. Die Regelung knüpft daher an die im Rahmen der volkseigenen Wirtschaft produzierende Wirtschaftseinheit an, die die Produktionsmittel nutzte und bewirtschaftete, also über "Fonds" verfügte. Da die Wirtschaftseinheit einerseits ohne zugewiesene Fonds, im heutigen Sprachgebrauch also Anlage- und Umlaufvermögen, nicht produzieren konnte, während der von ihr genutzte Grund und Boden andererseits rechtlich nicht verkehrsfähig und daher aus betriebswirtschaftlicher Sicht "wertlos" war, zwingt der Normzweck zu dem Schluß, daß der ausschließlich vom Fondsinhaber der aufstehenden Gebäude genutzte und damit ihm als der produzierenden Wirtschaftseinheit funktional zugeordnete Grund und Boden mit der Umwandlung in das Eigentum seines Rechtsnachfolgers übergegangen ist.

Die Zuordnung des Eigentums am bebauten Grundstück an den Rechtsnachfolger des Fondsinhabers steht in Einklang mit Funktion und Bedeutung der unter dem Dogma des einheitlichen Volkseigentums entwickelten, allein aus dem DDR-Rechtssystems verständlichen Institute der Fondsinhaberschaft und der Rechtsträgerschaft. Durch zu bilanzierende "Fonds" wurde den volkseigenen Betrieben eine Art Anteilsrecht am Produktionsvermögen zugewiesen, das sie dazu berechtigte, es ausschließlich zu nutzen und entgeltlich darüber zu verfügen; auf diese Weise wurde die betriebliche Bewirtschaftung des zugewiesenen Volkseigentums ermöglicht. Demgegenüber sollte die Rechtsträgerschaft am Grundstück, das nach herrschender Lehre der Bewirtschaftung nach ökonomischen Grundsätzen entzogen war, in erster Linie sicherstellen, daß Grund und Boden effektiv und zweckmäßig genutzt wurden. Sie diente also im wesentlichen raumordnerischen, bauplanerischen und siedlungspolitischen Aufgaben sowie volkswirtschaftlichen Zielen (vgl. Lehmann/Zänker, Zum Inhalt der Rechtsträgerschaft an volkseigenen Grundstücken, StuR 1980, 256 ff.; kritisch dazu W. Schneider, Die Rechtsträgerschaft an volkseigenen Grundstücken aus fondsrechtlicher Sicht, StuR 1979, 695 ff.). Da mit der Rechtsträgerschaft an Grund und Boden keine wirtschaftliche Verfügungsbefugnis oder Produktionsaufgabe verbunden war, ist es funktionsgerecht, bei Auseinanderfallen von Fondsinhaberschaft und Rechtsträgerschaft das Eigentum am Grundstück im Zuge der Umwandlung mit dem durch die Fondsinhaberschaft am Gebäude verkörperten betrieblichen Vermögenswert zusammenzuführen. Allein die dem Rechtsträger in bezug auf Grund und Boden zustehende, betriebswirtschaftlich bedeutungslose "Verwaltungskompetenz" rechtfertigt keinen Eigentumsübergang, wenn das Grundstück nicht auch funktional dem Produktionsvermögen des Rechtsträgers zugeordnet war. Denn unter solchen Umständen konnte ein Übergang des Grundstückseigentums auf den Rechtsträger zu der durch das Umwandlungsrecht angestrebten zweckmäßigen Unternehmensstruktur nichts beitragen.

Das Ergebnis der am Normzweck orientierten Auslegung, daß ein in fremder Rechtsträgerschaft stehendes, aber ausschließlich vom Inhaber der Gebäudefonds genutztes bebautes Grundstück in das Eigentum des Rechtsnachfolgers des Fondsinhabers übergegangen ist, fügt sich auch in den systematischen Zusammenhang des Gesetzes ein.

Der Übergang des Grundstückseigentums bei Auseinanderfallen von Rechtsträgerschaft an Grund und Boden und Fondsinhaberschaft der ihn nutzenden Wirtschaftseinheit an aufstehenden Gebäuden ist abschließend in § 11 Abs. 2 Satz 2 TreuhG geregelt. Diese Vorschrift behandelt das umwandlungsrechtliche Schicksal des Fondsvermögens. Zugleich löst sie den regelwidrigen Konflikt zwischen formeller Rechtsträgerschaft am Grundstück und materieller Fondsinhaberschaft des Grundstücksnutzers dahin, daß das unbewegliche Fondsvermögen und der ihm funktional zugeordnete Grund und Boden im Eigentum der aus dem Fondsinhaber hervorgegangenen Kapitalgesellschaft zusammengeführt werden.

Dagegen erfaßt die von der Klägerin für anwendbar gehaltene, nach Maßgabe von § 1 Abs. 2 und § 24 Abs. 4 TreuhG erlassene Fünfte Durchführungsverordnung zum Treuhandgesetz vom 12. September 1990 (GBl. I S. 1466; 5. DVO/TreuhG) Fälle der vorliegenden Art nicht. Sie ergänzt § 11 Abs. 2 Satz 2 TreuhG und regelt andere grundeigentumsrechtliche Konfliktlagen, die im Zusammenhang mit der Umwandlung ehemaliger volkseigener Wirtschaftseinheiten hervorgetreten sind. § 2 Abs. 1 5. DVO/TreuhG stellt Wirtschaftseinheiten, die am 30. Juni 1990 auf der Grundlage von Nutzungsverträgen betriebsnotwendige Grundstücke überwiegend und nicht vorübergehend genutzt haben, Rechtsträgern im Sinne des § 11 Abs. 2 Satz 2 TreuhG gleich. Die Regelung zielt zum einen auf unbebaute Grundstücke in fremder Rechtsträgerschaft, die dem Betrieb als Lagerplatz oder Zuwegung zum Betriebsgrundstück dienten, sowie auf bebaute Betriebsgrundstücke, bei denen sowohl die Rechtsträgerschaft als auch die Fondsinhaberschaft dem Vertragspartner des Nutzers zustanden. Zum anderen gewährleistet sie, daß der Rechtsnachfolger des vertraglichen Nutzers betriebsnotwendiger Grundstücke das Eigentum an Grund und Boden auch dann erwarb, wenn der vertragliche Nutzer das Grundstück bebauen ließ, ohne bereits Fondsinhaber der baulichen Anlagen zu sein (sog. unverkaufte Investitionsruinen). Ferner sieht § 2 Abs. 2 5. DVO/TreuhG für bestimmte Fälle der gemeinsamen Bewirtschaftung volkseigener Grundstücke durch den Rechtsträger und vertragliche Nutzer eine Realteilung des Grundstücks vor.

In ihrem Anwendungsbereich mißt die Verordnung folglich bereits dem schuldrechtlichen Nutzungsvertrag eigentumsbegründende Wirkung bei. Damit geht sie einerseits über die Regelung des § 11 Abs. 2 Satz 2 TreuhG hinaus, die den Übergang des Grundeigentums - angesichts der Rechtsähnlichkeit der Fondsinhaberschaft mit dem Eigentum auch im Ausnahmefall fehlender Identität zwischen Rechtsträger und Fondsinhaber - an die sachenrechtliche Lage knüpft; andererseits ist die Reichweite der Verordnung durch die für die Rechtswahrung bestimmte Ausschlußfrist (§ 3 der 5. DVO/TreuhG) begrenzt. Ungeachtet dieser Besonderheiten bestätigt die in § 2 der 5. DVO/TreuhG zutage tretende Tendenz des Normgebers, die bisherige faktische Einheit von Betriebsvermögen und Betriebsgrundstück bei der Überführung volkseigener Betriebe in die Privatrechtsordnung - umfassend - zu sichern, das durch die Auslegung des § 11 Abs. 2 Satz 2 TreuhG gewonnene Ergebnis.

Nicht tragfähig ist demgegenüber der Einwand der Klägerin, die Anwendung des § 11 Abs. 2 Satz 2 TreuhG auf den Fondsinhaber der auf Grund und Boden eines fremden Rechtsträgers errichteten Gebäude führe zu Rechtsunsicherheit im Grundstücksverkehr, weil bei der Feststellung des auf die umgewandelten Unternehmen übergegangenen Grundeigentums an die Stelle des in den Büchern dokumentierten Rechtsträgernachweises der Nachweis der Fondsinhaberschaft trete, der regelmäßig nur durch nicht allgemein einsehbare Verträge und Bilanzen geführt werden könne. Der Gesetzgeber hat sich angesichts der mit der Zuordnung des ehemaligen Volkseigentums verbundenen vielfältigen Zweifelsfragen für den verfahrensmäßigen Weg des Vermögenszuordnungsgesetzes entschieden. Der Vermögenszuordnungsbescheid, durch den festgestellt wird, "welcher Kapitalgesellschaft, deren sämtliche Anteile sich unmittelbar oder mittelbar in der Hand der Treuhandanstalt befinden oder befunden haben, ein Grundstück oder Gebäude nach § 11 Abs. 2, § 23 des Treuhandgesetzes oder nach § 2 der Fünften Durchführungsverordnung zum Treuhandgesetz (...) in welchem Umfang übertragen ist" (§ 4 Abs. 1 Satz 1 VZOG), führt die erforderliche Klarheit herbei. Bei Unanfechtbarkeit des Vermögenszuordnungsbescheids wird die grundbuchführende Stelle um Eintragung ersucht (vgl. § 4 Abs. 2 VZOG). Dieses Verfahren gewährleistet die erforderliche Rechtssicherheit.

Ohne Erfolg bleibt auch der Hilfsantrag der Klägerin, mit dem sie die Feststellung erreichen will, daß das Eigentum am Grundstück nur in dem durch die aufstehenden Gebäude zuzüglich einer Abstandsfläche begrenzten Umfang auf die Beigeladene übergegangen ist. Eine solche Beschränkung des Eigentumsübergangs ist mit dem Gesetzeszweck, den über das unbewegliche Anlagevermögen verfügenden Betrieb zur Sicherung seiner Wettbewerbsfähigkeit mit dem Eigentum am zugehörigen Grundstück auszustatten, grundsätzlich unvereinbar. Ob hiervon in atypischen Fällen ausnahmsweise abzuweichen ist, kann der Senat offen lassen, da ein solcher Fall nicht vorliegt.