Bundesverwaltungsgericht
Urt. v. 24.06.1993, Az.: BVerwG 7 C 27/92

1. Die Klage ist nicht dadurch unzulässig geworden, daß die Beigeladenen im Februar 1992 auf der Grundlage einer für sofort vollziehbar erklärten Grundstücksverkehrsgenehmigung als Eigentümer des streitigen Grundstücks in das Grundbuch eingetragen worden sind. Der von den Klägern geltend gemachte Rückübertragungsanspruch ist mit der Eintragung nicht untergegangen. Über deren Klage gegen die Erteilung der Grundstücksverkehrsgenehmigung ist noch nicht entschieden. Die Grundstücksverkehrsgenehmigung hätte im Hinblick auf die Anmeldung des Rückübertragungsanspruchs durch die Kläger versagt werden müssen (vgl. § 1 Satz 2 GVVO i. d. F. der Bek. vom 18. April 1991, BGBl. I S. 1000, in Verbindung mit § 6 Abs. 2 AnmVO i. d. F. der Bek. vom 11. Oktober 1990, BGBl. I S. 2162). Eine Rückabwicklung des Eigentumsübergangs zugunsten der Kläger wäre deshalb nicht ausgeschlossen (vgl. § 20 Abs. 2 und 3 GVO i. d. F. der Bek. vom 3. August 1992, BGBl. I S. 1477).

2. Zutreffend hat das Verwaltungsgericht die Klage als unbegründet angesehen.

a) Nach § 1 Abs. 2 VermG in der bei Erlaß der Widerspruchsentscheidung geltenden Fassung der Bekanntmachung vom 18. April 1991 (BGBl. I S. 957) ist eine zur Rückübertragung berechtigende Maßnahme auch dann anzunehmen, wenn bebaute Grundstücke und Gebäude auf Grund nicht kostendeckender Mieten und infolgedessen eingetretener Überschuldung durch Eigentumsverzicht in Volkseigentum übernommen wurden. In der Fassung des Art. 1 des Gesetzes zur Änderung des Vermögensgesetzes und anderer Vorschriften (Zweites Vermögensrechtsänderungsgesetz - 2. VermRÄndG) vom 14. Juli 1992 (BGBl. I S. 1257) ist die Tatbestandsvoraussetzung der Vorschrift von der "eingetretenen" auf die "unmittelbar bevorstehende" Überschuldung erweitert worden. Der erkennende Senat braucht nicht abschließend zu entscheiden, ob diese während des gerichtlichen Verfahrens in Kraft getretene Neufassung im vorliegenden Fall unmittelbar anzuwenden ist (vgl. die Übergangsregelung des Art. 14 Abs. 4 Satz 1 2. VermRÄndG) oder, falls dies zu verneinen wäre, ob es sich bei der Neufassung ohnehin nur um die Klarstellung eines bereits für die alte Fassung maßgebenden Norminhalts handelt (so die Begründung des Regierungsentwurfs des 2. VermRÄndG, BT-Drs. 12/2480 S. 38). Denn nach den im Revisionsverfahren zugrunde zu legenden Feststellungen des Verwaltungsgerichts ist der von Frau N. erklärte Eigentumsverzicht weder auf eine "eingetretene" noch auf eine "unmittelbar bevorstehende" Überschuldung zurückzuführen.

Zu Unrecht sieht die Revision einen Rechtverstoß darin, daß das Verwaltungsgericht aus dem Schreiben der Frau N. vom 21. September 1981 an den Rat der Stadt auf das Fehlen eines Verzichtsgrundes im Sinne von § 1 Abs. 2 VermG geschlossen habe. In diesem Schreiben hatte Frau N. um Übernahme des Grundstücks in Staatseigentum gebeten, weil sie sich aus "Gesundheits- und Altersgründen" nicht mehr in der Lage fühle, das Anwesen weiterzuführen. Richtig ist allerdings, daß derartige Erklärungen vor dem Hintergrund der seinerzeit in der DDR bestehenden Verhältnisse gewürdigt werden müssen. Dies kann bedeuten, daß der Eigentümer je nach Situation daran interessiert sein konnte, die hinter einem Eigentumsverzicht, einer Schenkung oder einer Erbausschlagung stehenden wirtschaftlichen Erwägungen gegenüber amtlichen Stellen nicht offen darzulegen. Deshalb werden solche Äußerungen unter Umständen nur indizielle Bedeutung haben können, so daß die Behörden und Gerichte in derartigen Fällen nicht davon entbunden sind, den wahren Gründen für die Aufgabe des Eigentums nachzugehen. Dies hat das Verwaltungsgericht indes auch getan, indem es die zum Zeitpunkt des Eigentumsverzichts bestehenden maßgeblichen Verhältnisse ermittelt und auf dieser Grundlage unabhängig vom Inhalt des genannten Schreibens die Voraussetzungen des § 1 Abs. 2 VermG verneint hat.

Eine den Rückübertragungsanspruch des § 3 Abs. 1 VermG auslösende Maßnahme im Sinne des § 1 Abs. 2 VermG ist zu bejahen, wenn drei Tatbestandsmerkmale erfüllt sind, die ihrerseits ursächlich miteinander verknüpft sind. Erstens müssen für das bebaute Grundstück oder das Gebäude in dem Zeitraum vor dem Eigentumsverlust nicht kostendeckende Mieten erzielt worden sein. Diese Kostenunterdeckung muß zweitens die - bereits eingetretene oder unmittelbar bevorstehende - Überschuldung des Grundstücks verursacht haben. Drittens muß diese Überschuldung die wesentliche Ursache dafür gewesen sein, daß das Grundstück durch einen der in § 1 Abs. 2 VermG genannten Vorgänge in Volkseigentum übernommen wurde. Der Gesetzgeber wollte damit der Tatsache Rechnung tragen, daß in der früheren DDR die Eigentümer vermieteter bebauter Grundstücke oder Gebäude als Folge der staatlich festgesetzten Niedrigmieten und der geringen Verkehrswerte von Grundstücken häufig in die Lage gerieten, die Baulichkeiten nur um den Preis einer den Wert des Grundstückes übersteigenden Verschuldung in einem ordnungsgemäßen Zustand erhalten zu können. Wenn sich diese latent vorhandene Gefahr der Überschuldung zu einer konkreten ökonomischen Zwangslage verdichtet hatte, die ein weiteres Festhalten an dem Eigentum wirtschaftlich sinnlos erscheinen ließ, und wenn deshalb der Eigentümer als Ausweg aus dieser Zwangslage den Eigentumsverzicht, die Schenkung oder die Erbausschlagung gewählt hat, liegen die Voraussetzungen des § 1 Abs. 2 VermG vor (vgl. BVerwG, Beschluß vom 1. April 1993 - BVerwG 7 B 186.92 - unter Hinweis auf die Erläuterungen der Bundesregierung zum Vermögensgesetz i. d. F. des Einigungsvertrages, BT-Drs. 11/7831, S. 2 f.).

b) Das angefochtene Urteil bejaht das Tatbestandsmerkmal der "nicht kostendeckenden Mieten"; der in den Jahren 1981/82 bestehende schlechte bauliche Zustand des Gebäudes zeige, daß die staatlich festgesetzten niedrigen Mieten nicht ausgereicht hätten, um eine sachgerechte Erhaltung und zeitgemäße Modernisierung des Gebäudes zuzulassen. Ohne Verstoß gegen revisibles Recht hält das Verwaltungsgericht aber die zweite Voraussetzung, nämlich den Eintritt oder das unmittelbare Bevorstehen einer Überschuldung, für nicht erfüllt. Es geht dabei zutreffend davon aus, daß Maßstab der Überschuldung allein der Wert des Grundstücks oder Gebäudes zum Zeitpunkt des Eigentumsverzichts und nicht das Vermögen des Eigentümers insgesamt ist. Diese Beschränkung ergibt sich schon daraus, daß nach § 1 Abs. 2 VermG die Überschuldung Folge der nicht kostendeckenden Mieten gewesen sein muß (vgl. die Begründung des Regierungsentwurfs zu § 1 Abs. 2 VermG i. d. F. des 2. VermRÄndG, BT-Drs. 12/2480, S. 38). Der Senat kann ebenso wie das Verwaltungsgericht offenlassen, auf welche Weise der Wert eines Grundstücks oder Gebäudes zu bestimmen ist. Das Verwaltungsgericht ist zugunsten der Kläger von dem Einheitswert des Jahres 1935 als dem untersten in Betracht kommenden Wert ausgegangen. Dies ist revisionsrechtlich nicht zu beanstanden; im vorliegenden Fall sind keine Anhaltspunkte dafür gegeben, daß der Sachwert oder Verkehrswert des Anwesens noch unter dem Einheitswert gelegen hätte.

Ausgehend von dem Einheitswert in Höhe von 22 400 M hat das Verwaltungsgericht festgestellt, daß der Schuldenstand im September 1981 9689,81 M betragen hatte und daß nach der Ertragsrechnung für das Jahr 1980 ein Überschuß von 890 M abzüglich eines - im angefochtenen Urteil nicht näher bezifferten - Anteils der festgesetzten Vermögensteuer erzielt worden war. Bei diesem Sachverhalt liegt auf der Hand, daß eine Überschuldung noch nicht "eingetreten" war. Die Frage, ob die Mutter der Kläger zum Zeitpunkt des Eigentumsverzichts noch anderweitiges Vermögen hatte und ob deshalb die festgesetzte Vermögensteuer bei der Ertragsberechnung nur anteilig zu berücksichtigen war, brauchte nicht weiter aufgeklärt zu werden. Denn zieht man die gesamte Vermögensteuer, die nach Angaben der Kläger 512 M jährlich betrug, von dem im angefochtenen Urteil festgestellten jährlichen Ertrag von 890 M ab, verbliebe immer noch ein Überschuß. Selbst ein geringer jährlicher Verlust könnte angesichts der weit unter dem Einheitswert liegenden Schuldenlast noch nicht den Eintritt einer Überschuldung belegen.

Eine bereits eingetretene Überschuldung kann schließlich nicht mit der Behauptung der Kläger begründet werden, sie hätten selbst dringende Reparaturmaßnahmen an dem Gebäude durchgeführt und damit die Aufnahme von Krediten für die Inanspruchnahme von Handwerkern vermieden; nur dies habe ein offenes Zutagetreten der Überschuldung verhindert. Der Senat braucht nicht zu entscheiden, ob Eigenleistungen des Eigentümers oder seiner Angehörigen überhaupt als negativer Rechnungsposten bei der Feststellung einer Überschuldung in Betracht kommen können. Die Kläger haben jedenfalls nicht substantiiert dargelegt, daß sie Arbeitszeit und sächliche Mittel in einer Weise eingesetzt hätten, die für sie, z. B. durch entgangenes Arbeitsentgelt, zu konkreten Vermögensverlusten geführt hätte. Das Verwaltungsgericht ist daher ohne Verstoß gegen seine Aufklärungspflicht (§ 86 Abs. 1 VwGO) der in der Klagebegründung vom 12. Mai 1992 enthaltenen Anregung zur Einvernahme der Kläger nicht gefolgt.

c) Revisionsgerichtlich nicht zu beanstanden ist die weitere Annahme des Verwaltungsgerichts, daß zum Zeitpunkt des Eigentumsverzichts keine zur Überschuldung führenden Instandsetzungsmaßnahmen "unmittelbar und konkret" bevorgestanden haben. Der Sache nach hat das Verwaltungsgericht damit das nunmehr ausdrücklich in § 1 Abs. 2 VermG aufgeführte Tatbestandsmerkmal "unmittelbar bevorstehende Überschuldung" geprüft und verneint. Dessen Voraussetzungen sind dann gegeben, "wenn eine unmittelbar und konket bevorstehende notwendige Instandsetzungsmaßnahme einen Kostenaufwand erfordert hätte, der den um die im Grundbuch eingetragenen Belastungen verminderten Zeitwert der Immobilie überschritten hätte und auch nicht innerhalb zumutbarer Zeit durch den zu erwartenden Mietertrag zu decken gewesen wäre" (Begründung des Regierungsentwurfs zu § 1 Abs. 2 VermG. i. d. F. des 2. VermRÄndG, BT-Drs. 12/2480, S. 38).

Das angefochtene Urteil verneint das Vorliegen eines solchen Sachverhalts mit der Begründung, ein Instandsetzungsbedarf sei zwar unbestreitbar, aber nicht besonders vordringlich gewesen. Dies folge u. a. daraus, daß derartige Instandsetzungen in der dem Eigentumsverzicht nachfolgenden Zeit der Rechtsträgerschaft des VEB Gebäudewirtschaft B. nicht durchgeführt worden seien. Ferner beträfen die in der Klagebegründung als notwendig bezeichneten Arbeiten mit wenigen Ausnahmen nur solche Instandsetzungsmaßnahmen, die bei allen älteren, sowohl privaten als auch ehemals volkseigenen Mehrfamilienhäusern in der ehemaligen DDR geboten gewesen seien. Es sei auch nichts dafür ersichtlich, daß von staatlicher Seite Instandsetzungen geplant gewesen oder gar angeordnet worden seien, etwa nach § 16 Abs. 2 der Verordnung über die Lenkung des Wohnraums vom 14. September 1967 (GBl. DDR II Nr. 105 S. 733) oder nach § 350 der Deutschen Bauordnung.

Mit diesen Ausführungen werden die Anforderungen an die Notwendigkeit von Instandsetzungsmaßnahmen nicht überspannt. Einerseits genügt allein der schlechte Allgemeinzustand eines Gebäudes und seiner Einrichtungen nicht, um Instandsetzungsmaßnahmen im Sinne von § 1 Abs. 2 VermG als unmittelbar "notwendig" anzusehen. Denn infolge der in der ehemaligen DDR bestehenden Verhältnisse befanden sich die meisten privaten vermieteten Gebäude, gemessen etwa am Standard der alten Bundesrepublik, in einem ungenügenden Zustand. Der Gesetzgeber wollte aber in § 1 Abs. 2 VermG ersichtlich nicht den Regelfall des Unterhaltungs- und Instandsetzungsbedarfs, sondern nur solche Fälle erfassen, in denen Instandsetzungsmaßnahmen unaufschiebbar waren, um die bestimmungsgemäße Nutzbarkeit eines bebauten Grundstücks oder eines Gebäudes zu sichern. Andererseits verlangt das Gesetz nicht, daß das betreffende Gebäude bereits unbewohnbar oder sonst unbenutzbar war. Der hier zu entscheidende Fall gibt keine Veranlassung, die Grenze zwischen allgemeinen, für die Verhältnisse in der ehemaligen DDR typischen und dem von § 1 Abs. 2 VermG vorausgesetzten besonderen Instandsetzungsbedarf näher zu bestimmen. Denn nach den im wesentlichen auf den Angaben der Kläger beruhenden Feststellungen des Verwaltungsgerichts bestand für das in Rede stehende Wohnhaus lediglich der bei Häusern dieser Art übliche Erneuerungsbedarf, etwa hinsichtlich der elektrischen und sanitären Einrichtungen, der Dacheindeckung und des Zustands der Böden und Fenster, ohne daß die Bewohnbarkeit der noch vermieteten Wohnungen in Frage gestellt gewesen wäre.

Soweit die Kläger diese Sachverhaltswürdigung des Verwaltungsgerichts angreifen, könnten sie damit revisionsrechtlich gemäß § 137 Abs. 2 VwGO nur Erfolg haben, wenn das Verwaltungsgericht allgemeinverbindliche Grundsätze der Sachverhalts- und Beweiswürdigung verletzt hätte, zu denen die allgemeinen Auslegungsgrundsätze (§§ 133, 157 BGB), die gesetzlichen Beweisregeln, die Denkgesetze oder die allgemeinen Erfahrungssätze gehören (vgl. z. B. BVerwGE 47, 330 (361) [BVerwG 06.02.1975 - II C 68/73]; BVerwGE 61, 176 (188) [BVerwG 27.11.1980 - 2 C 38/79]). Einen solchen Verstoß haben die Kläger nicht dargelegt. Ihre Rüge, das Verwaltungsgericht habe nicht ausreichend berücksichtigt, daß drei Wohnungen unbewohnbar gewesen seien und daß die Staatliche Bauaufsicht und der VEB Gebäudewirtschaft die Übernahme in Volkseigentum abgelehnt hätten, richtet sich gleichfalls nur gegen die Sachverhaltswürdigung des angefochtenen Urteils. Es bestehen insbesondere keine Anhaltspunkte dafür, daß die Bewohnbarkeit der 1982 noch vermieteten Wohnungen gleichfalls bereits ernstlich in Frage gestellt gewesen wäre.