II.

Die Revision ist unbegründet. Der Verwaltungsgerichtshof hat mit Recht die Berufung des Klägers gegen das klagabweisende Urteil des Verwaltungsgerichts zurückgewiesen.

Der Verwaltungsgerichtshof hat die Anfechtungsklage des Klägers im Ergebnis mit Recht als zulässig angesehen. Der Kläger hat entsprechend dem Erfordernis in § 42 Abs. 2 VwGO geltend gemacht, durch den angefochtenen Widerruf in seinen Rechten verletzt worden zu sein. Dazu genügt es, daß eine Rechtsverletzung nach der Darlegung des Klägers möglich ist. So liegen die Dinge hier.

Dem Kläger ist als Bauherrn der widerrufene Anerkennungsbescheid vom 13. November 1968 erteilt worden. Dieser Anerkennungsbescheid wirkt nach den Darlegungen des Klägers jedenfalls auch zu seinen Gunsten. Er räumt ihn als Bauherrn eine materiellrechtliche Rechtsstellung ein. Nach § 83 Abs. 1 Satz 2 des Zweiten Wohnungsbaugesetzes (Wohnungsbau- und Familienheimgesetz) - II. WoBauG -, jetzt anzuwenden in der Fassung vom 1. September 1976 (BGBl. I S. 2674), der bereits bei Erlaß des Bescheides vom 13. November 1968 denselben Inhalt hatte, ist der Bauherr Herr über das Anerkennungsverfahren, weil er Inhaber des materiellrechtlichen Anspruchs auf Anerkennung ist, den § 82 Abs. 1 Satz 1 II. WoBauG begründet (BVerwGE 22, 113). Dieser Anspruch geht bei Veräußerung des Grundstücks jedenfalls nicht ohne weiteres auf den Erwerber über. Ob er unter den Voraussetzungen des § 83 Abs. 1 Satz 2 II. WoBauG auf den Erwerber übergeht, braucht hier nicht entschieden zu werden. Dieser Fall liegt hier nicht vor. Auf Grund des materiellrechtlichen Anspruchs des Bauherrn wird dem Bauherrn der Anerkennungsbescheid erteilt. So wurde dem Kläger der Anerkennungsbescheid vom 13. November 1968 erteilt. Der Kläger hat dadurch eine Leistung erlangt, die seinen Rechten zuzurechnen ist. Der Widerruf kann daher Rechte des Klägers berühren. Er kann sie verletzen, wenn er rechtswidrig ist. Deshalb ist die Klage des Klägers zulässig.

Sie ist jedoch unbegründet. Daß der wirksam erlassene Widerruf Rechte des Klägers tatsächlich berührt, unterstellt der Senat zugunsten des Klägers. Der Widerruf kann nach § 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO nur aufgehoben werden, wenn er die Rechte des Klägers verletzt, was voraussetzt, daß der Widerruf rechtswidrig ist. Der Widerruf ist jedoch rechtmäßig.

Der Widerruf ist wirksam. Er ist dadurch wirksam ergangen, daß er - von der nach Landesrecht sachlich zuständigen Stelle, wie der Verwaltungsgerichtshof für den Senat bindend (§ 173 VwGO, § 562 ZPO) angenommen hat - dem Adressaten, nämlich dem Beigeladenen, zugestellt worden ist. Zur Wirksamkeit genügt es, wenn der Bescheid dem Adressaten bekanntgegeben wird (BVerwGE 44, 294 [296]; Beschluß vom 30. Juli 1975 - BVerwG 4 B 102.75 - je zur Baugenehmigung), § 41 Abs. 1 und § 43 Abs. 1 VwVfG, die hier allerdings nicht anwendbar sind, bestätigen dies. Sie bezeichnen den Adressaten als die Person, für die der Bescheid bestimmt ist, und sehen ihn für wirksam an, wenn er dieser Person bekanntgegeben ist. Das ist hier durch Zustellung an den Beigeladenen geschehen.

Der Widerruf ist auch genügend bestimnt. Er widerruft die Anerkennung vom Zeitpunkt der Bezugsfertigkeit der Wohnungen, nämlich vom 28. September 1970 an, wie auch das Verwaltungsgericht und der Verwaltungsgerichtshof angenommen haben. Das ergibt der Zusammenhang der Gründe des Bescheids vom 13. Januar 1972. Teil 1 der Gründe, der die Ablehnung des Anerkennungsantrages des Beigeladenen behandelt, geht von den Verhältnissen im Zeitpunkt der Bezugsfertigkeit, dem 28. September 1970 aus, weil es für die Anerkennung einer fertiggestellten Wohnung als steuerbegünstigt rechtlich auf diesen Zeitpunkt ankommt. Teil 2 der Gründe behandelt den hier interessierenden Widerruf. Er knüpft an den genannten Sachverhalt an, indem er von der nachträglichen Veränderung der Anerkennungstatsachen spricht, die im Zeitpunkt der Anerkennung gegeben waren und feststellt, daß sie nicht mehr gegeben sind. Diese Auslegung wird dadurch unterstützt, daß der Rechtsvorgänger der Beklagten den Beigeladenen für verantwortlich dafür hält, daß die Anerkennungsvoraussetzungen weggefallen sind. Der Rechtsvorgänger der Beklagten hat darum gemäß § 83 Abs. 5 Satz 1 II. WoBauG dem Beigeladenen gegenüber mit Wirkung von der Bezugsfertigkeit an den Anerkennungsbescheid vom 13. November 1968 widerrufen. Das stellt auch der Kläger nicht in Abrede. Er wendet sich nur dagegen, daß der Widerruf auf den Zeitpunkt der Erteilung des Anerkennungsbescheides zurückwirke. Das ist jedoch nicht der Fall. Damit ist das Erfordernis in § 83 Abs. 5 Satz 2 II. WoBauG erfüllt, den Zeitpunkt für den Eintritt der Widerrufswirkung zu bestimmen.

Der Widerruf ist daher wirksam. Er ist auch rechtmäßig.

Er ist im Hinblick auf das Verwaltungsverfahren ordnungsgemäß erlassen. Der Widerruf durfte gegenüber dem Beigeladenen ergehen. Der Senat hat bereits im Urteil vom 2. März 1977 - BVerwG 8 C 36.76 -, dem ein Fall mit zwei Erwerbsvorgängen zugrunde lag, entschieden, daß die dem Bauherrn erteilte Anerkennung dem Erwerber gegenüber widerrufen werden kann. Das gilt auch im vorliegenden Fall, in dem es sich nur um einen Erwerbsvorgang handelt. In Zweiten Wohnungsbaugesetz ist nicht geregelt, wen gegenüber die Anerkennung einer Wohnung als steuerbegünstigt zu widerrufen ist. Diese Frage beantwortet sich nach allgemeinen Regeln. Danach ist der Widerruf gegen die Person zu richten, die durch den widerrufenen Verwaltungsakt begünstigt ist. Der Beigeladene ist Erwerber des Gebäudes. Er ist durch die Anerkennung begünstigt. Das folgt aus dem Inhalt des Anerkennungsbescheides. Der Anerkennungsbescheid begründet seiner Aussage nach für die anerkannte Wohnung den Status einer steuerbegünstigten Wohnung. Kraft dieses Inhalts begünstigt er den - jeweiligen - dinglich Berechtigten der Wohnung. Der Beigeladene war im Zeitpunkt des Widerrufs der dinglich Berechtigte der Wohnung. Er war auch der nächstliegende Begünstigte. Ihn fiel unmittelbar der Vorteil der Steuerbegünstigung zu. Er war vom Umfang des Widerrufs her sogar der allein in Betracht kömmende Begünstigte. Der Rechtsvorgänger der Beklagten beschränkte den Widerruf auf den Zeitraum, in dem der Beigeladene die Herrschaft über das Grundstück hatte. Er widerrief die Anerkennung, weil der Beigeladene die Wohnungen so gestaltet hatte, daß vom Standpunkt des Rechtsvorgängers der Beklagten aus die Anerkennungsvoraussetzungen nunmehr weggefallen waren.

Gegenüber dem Kläger brauchte kein Widerrufsbescheid zu ergehen. Selbst wenn er trotz der Veräußerung des Grundstücks an den Beigeladenen durch die Anerkennung einen Rechtszuwachs behalten hätte, was der Senat zu seinen Gunsten unterstellt, bedurfte es nicht auch der Adressierung des Widerrufs an ihn. Denn für die Dauer seiner Herrschaft über das Grundstück war die Anerkennung nicht widerrufen. Seine Interessenlage war andere als die des Beigeladenen. Der Rechtsvorgänger der Beklagten war nur verpflichtet, den Kläger über den Widerruf zu informieren. Das ist im vorliegenden Fall geschehen. Einen Rechtsnachteil erlitt der Kläger nicht und brauchte er auch nicht zu befürchten. Solange ihn der Bescheid nicht amtlich bekanntgegeben war, lief gegen ihn gemäß §§ 57 Abs. 1,58, 70 VwGO keine Frist. Schranken ergaben sich nur daraus, daß er den Widerruf kannte oder kennen mußte (BVerwGE 44, 294 [300]; Beschluß vom 30. Juli 1975 - BVerwG 4 B 102.75 - zur Baugenehmigung). Der Widerruf ist daher ordnungsgemäß erlassen.

Er ist auch seinem Inhalt nach zutreffend. Denn die Voraussetzungen für die Anerkennung als steuerbegünstigte Wohnung, die bei der Anerkennung bestanden, sind im Zeitpunkt der Bezugsfertigkeit entfallen gewesen. Das jetzt dem Beigeladenen gehörende Wohnhaus war durch den widerrufenen Anerkennungsbescheid vom 13. November 1968 bereits vor der Fertigstellung gemäß § 83 Abs. 2 und 3 II. WoBauG als Familienheim mit zwei Wohnungen anerkannt worden. Damals lagen die Anerkennungsvoraussetzungen vor. Jedenfalls seit dem 28. September 1970 ist das Gebäude kein anerkennungsfähiges Familienheim mit zwei Wohnungen mehr. Die Eigentümerwohnung des Beigeladenen ist nicht anerkennungsfähig. Sie ist zu groß. Damit entfällt die Anerkennungsfähigkeit für das ganze Gebäude. Es kann nur als Familienheim mit zwei Wohnungen anerkannt werden. Insofern liegen die Dinge ähnlich wie in dem Fall, der dem Urteil vom 19. Oktober 1977 - BVerwG 8 C 90.76 - zugrunde lag.

Bei Familienheimen mit zwei Wohnungen beträgt die Wohnflächengrenze für die Eigentümerwohnung 156 qm. Nach § 82 Abs. 1 Satz 2 II. WoBauG richten sich im steuerbegünstigten Wohnungsbau die Wohnflächengrenzen nach § 39 Abs. 1 II. WoBauG zuzüglich eines 20%igen Zuschlags, was nach Satz 2 der Vorschrift für die Eigentümerwohnung 156 qm ergibt. Diese Grenzen sind im steuerbegünstigten Wohnungsbau zwingend, nicht nur richtungweisend, wie es § 39 II. WoBauG für den sozialen Wohnungsbau durch Sollvorschrift versieht. Das Wohngebäude des Beigeladenen ist ein Familienheim mit zwei Wohnungen. Der Kläger hat es als Eigenheim errichtet (§ 9 Abs. 1 II. WoBauG) und an den Beigeladenen veräußert, der es vollends fertiggestellt hat. Es ist, wie § 7 Abs. 1 Satz 1 II. WoBauG verschreibt, nach Größe und Grundriß teilweise, nämlich in der Eigentümerwohnung, dazu bestimmt, dem Eigentümer und seiner Familie, hier dem Beigeladenen, als Heim zu dienen. Das zeigt schon das Größenverhältnis von Eigentümerwohnung und Einliegerwohnung. Ein anderer der in § 2 Abs. 2 II. WoBauG angeführten förderungsfähigen Wohnungstypen kommt im vorliegenden Falle nicht in Betracht.

Von dieser für die Eigentümerwohnung aufgestellten Wohnflächengrenze geht auch das Urteil vom 19. Oktober 1977 - BVerwG 8 C 87.76 - aus. Dort ist die Frage entschieden, ob die Eigentümerwohnung gegebenenfalls auf Kosten der zweiten Wohnung die Wohnflächengrenze auscchöpfen muß. Dieser Entscheidung lag ein Fall zugrunde, in dem die Eigentümerwohnung die Wohnflächengrenze nicht erreichte. Im Hinblick darauf ist in jenem Urteil ausgeführt, Zweifelsfragen darüber, von welchem Ausgangspunkt aus zu beurteilen sei, ob die Wohnflächengrenzen in zulässiger Weise überschritten sind, könnten nur entstehen, wenn die Gesamtwohnflächengrenze von 216 qm überschritten sei. Hier geht es hingegen um die Frage, ob die Eigentümerwohnung die für diese Wohnung geltende Wohnflächengrenze von 156 qm einhalten muß. Das ist zu bejahen.

Der Verwaltungsgerichtshof hat die Wohnfläche der Eigentümerwohnung auf 167,47 qm berechnen. Dagegen erhebt der Kläger keine Eugen. Die Berechnung ist auch zutreffend. Zwar meint die Beklagte dem Beigeladenen stehe real mehr Wohnfläche zur Verfügung, da er durch die rechnerischen Abzüge, die bei der Wohnflächenberechnung vorzunehmen seien, begünstigt werde. Das ist jedoch unerheblich.

Denn das Zweite Wohnungsbaugesetz sieht als Grenze für die Wohnfläche der Eigentümerwohnung 156 qm an. Die Berechnung dieser Wohnfläche ist nach den §§ 42 ff. der Zweiten Berechnungsverordnung vorzunehmen (§ 105 Abs. 1 Satz 1 Buchst. d II. WoBauG). Nur die so berechnete Wohnfläche ist bei der Frage der Einhaltung der Wohnflächengrenzen rechtserheblich. Der Überschuß zwischen realer Wohnfläche und berechneter Wohnfläche kommt von Gesetzes wegen dem Wohnungsinhaber zugute. Daher überschreitet die Eigentümerwohnung des Beigeladenen die Wohnflächengrenze um 11,47 qm.

Diese Überschreitung ist nicht zulässig. Denn die Erfordernisse in § 82 Abs. 2 Buchst. b II. WoBauG, die die Überschreitung allein rechtfertigen könnten, liegen nicht vor. Nach dieser Vorschrift wird die Überschreitung der Wohnflächengrenze als zulässig angesehen, soweit die Mehrfläche zur angemessenen Berücksichtigung der persönlichen oder beruflichen Bedürfnisse des künftigen Wohnungsinhabers erforderlich ist. Nach dieser Vorschrift müssen demnach berufliche Bedürfnisse eine Mehrfläche erforderlich machen. Der Umfang der Mehrfläche bestimmt sich nach deren Angemessenheit. Die Angemessenheit der Mehrfläche richtet sich nach dem berufsbedingten Bedarf, der aber unter Berücksichtigung der gegebenen Wohnraumsituation zu beurteilen ist. Die Erforderlichkeit der Mehrfläche richtet sich hingegen nach dem Wohnraumbedarf der Wohngemeinschaft. An dieser Rechtsprechung hat der Senat seit der Entscheidung vom 4. Oktober 1965 = BVerwGE 22, 101 ständig festgehalten (vgl. Urteil vom 25. Oktober 1972 - BVerwG 8 C 1.71 - und Beschlüsse vom 6. Oktober 1976 - BVerwG 8 B 38.76 - und vom 6. September 1977 - BVerwG 8 CB 96.76 -).

Der Verwaltungsgerichtshof hat als angemessenen berufsbedingten Bedarf des Beigeladenen eine Wohnfläche von 12 qm angenommen.

Das ist zutreffend. In seinem Antrag vom 25. März 1971 berechnete der Beigeladene den Arbeitsraum mit 10,52 qm. Die dem Antrag beigefügte Wohnflächenberechnung weist im Obergeschoß ein Arbeitszimmer mit 12,09 qm aus. Das entspricht auch, der Raumsituation. In Bauplan ist im zweiten Obergeschoß das Arbeitszimmer mit 2,60 × 4,65 m = 12,09 qm, nach Abzug für Putz 11,73 qm vorgesehen. Ein Arbeitsraum dieser Größe ist für den Beigeladenen ausreichend. Die berufliche Tätigkeit des Beigeladenen in seiner Wohnung ist nicht raumintensiv. Das Schwergewicht liegt auf Ferngesprächen nach Übersee und dazu anfallenden Notizen. Deshalb sieht auch die Revision eine Wohnfläche von 12 cm zur Deckung des berufsbedingten Bedarfs des Beigeladenen als genügend an. Es kann sich daher nur noch darum handeln, ob dieser Raumbedarf innerhalb der Wohnflächengrenze von 156 cm gedeckt werden muß oder über die Wohnfläche von 156 qm hinaus notwendig ist. Er muß innerhalb der Wohnflächengrenze gedeckt werden und rechtfertigt deren Überschreitung nicht.

Bei der Beurteilung der Notwendigkeit des Mehrflächenbedarfs ist der Wohnraumüberschuß anzurechnen, den ein Haushalt mit vier Personen dadurch erzielt, daß die Wohnflächengrenze am Bedarf eines Haushalts mit fünf Personen bemessen ist (vgl. § 82 Abs. 2 Buchst. a II. WoBauG). Die Wohnfläche einer Wohnung ist eine Einheit. Ob eine Grenzüberschreitung erforderlich ist, muß durch Betrachtung der gesamten in Anspruch genommenen Fläche beurteilt werden. Das bedeutet hier, daß dem Beigeladenen keine Mehrfläche zusteht, weil er den Bedarf an einem Arbeitszimmer innerhalb der Wohnfläche hätte decken können. Der Überschuß beträgt im vorliegenden Fall bis zu 20 qm. Das folgt aus § 82 Abs. 3 Satz 1 II. WoBauG und braucht entgegen der Ansicht des Klägers nicht ausdrücklich geklärt zu werden. Das Gesetz setzt auch hier Grenzen, innerhalb deren der steuerbegünstigte Wohnungsbau den Wohnbedarf einer Person befriedigt sieht. Da die Raumersparnis bis zu 20 qm beträgt, reicht sie aus, den Bedarf des Beigeladenen für ein Arbeitszimmer von 12 qm innerhalb der Wohnflächengrenze von 156 qm zu decken.

Diese Folgerung läßt sich auch der Planung der Wohnung des Beigeladenen entnehmen. Es geht in diesem Zusammenhang entgegen der Ansicht des Klägers nicht darum, dem Beigeladenen vorzuschreiben, wie er bauen soll. Wer steuerbegünstigt bauen will, muß aber die Grenzen einhalten, die dafür gezogen sind. Er muß so planen, daß er seinen Raumbedarf innerhalb der Wohnflächengrenzen befriedigen kann. Wer wie der Beigeladene den Wohn- und Eßraum als einen Großraum zusammenfaßt, der abzüglich von 3 % für den Putz rund 65 qm umfaßt, muß sich anderwärts einschränken, wenn er steuerbegünstigt bauen will. Braucht er auch ein Arbeitszimmer, so muß er dies an anderer Stelle einsparen. Die Raumaufteilung der Eigentümerwohnung des Beigeladenen zeigt, daß Raumreserven für ein Arbeitszimmer vorhanden gewesen wären, auch wenn die Wohnflächengrenze von 156 qm nicht überschritten worden wäre. Denn außer dem Arbeitszimmer sind für vier Personen das als zwei Zimmer zu rechnende Wohn- und Eßzimmer, drei Schlafzimmer, zwei Bäder, zwei Dielen, Küche, Speisekammer sowie Nebenräume vorhanden. Die Raumausstattung ist daher großzügig, wie der Kläger selbst anerkennt.

Aus der Rechtsprechung der Oberverwaltungsgerichte, die der Kläger anführt, ergibt sich nichts anderes. Soweit sie sich mit der Angemessenheit des Mehrbedarfs befaßt, betrifft sie eine Frage, die hier nicht streitig ist. Die zur Frage der Erforderlichkeit angestellten Erwägungen führen nicht weiter. Sie gehen von einer anderen Rechtslage aus. Denn sie legen als Wohnflächengrenze 144 qm zugrunde. Jetzt verläuft die Grenze bei 156 qm. Da die Wohnraumreserve größer ist, haben sich auch die Maßstäbe für die Abwägung verändert. Wie abzuwägen ist, ist eine Frage des Einzelfalls.

Daher bleibt es bei der Überschreitung der Wohnflächengrenze um 11,47 qm. Eine Ausnahme nach § 82 Abs. 4 in Verbindung mit § 39 Abs. 6 II. WoBauG liegt nicht vor (BVerwGE 23, 80 [83]). Sie wird von der Beklagten auch nicht ins Auge gefaßt. Auf die Größe der Einliegerwohnung kommt es in diesem Zusammenhang nicht an.

Daher ist die Eigentümerwohnung des Beigeladenen vom Zeitpunkt der Bezugsfertigkeit, hier dem 28. September 1970, an nicht mehr anerkennungsfähig. Der Widerruf der Anerkennung des Gebäudes als Familienheim mit zwei Wohnungen ist daher rechtmäßig. Die Revision des Klägers ist deshalb mit der Kostenfolge aus § 154 Abs. 2 VwGO zurückzuweisen. Es ist billig, daß der Beigeladene seine außergerichtlichen Kosten selbst trägt (§ 162 Abs. 3 VwGO).