I.

Die Klägerin ist Eigentümerin eines fast 2500 qm großen Grundstücks in B.. Sie möchte dieses Grundstück teilen, eine der beiden Hälften als Bauplatz veräußern und die andere Hälfte selbst mit einem Wohnhaus bebauen. Der Beklagte hat die bodenverkehrsrechtliche Genehmigung der Teilung abgelehnt.

Das zur Teilung vorgesehene Grundstück liegt im Bereich der vom Ortsteil U. etwa 500 m abgesetzten Ansiedlung "K.". Diese Ansiedlung besteht aus 19 Wohnhäusern sowie aus dem Gelände einer Großgärtnerei, das mit mehreren Gewächshäusern, Wohn- und Bürogebäuden bebaut ist. In unmittelbarer Nähe liegt ferner ein landwirtschaftliches Anwesen.

Das Grundstück der Klägerin grenzt mit seiner nördlichen Seite an den D.weg. Die gegenüberliegende Seite des D.weges ist bebaut. Das sich nach Westen anschließende Grundstück wird landwirtschaftlich genutzt; es trennt das Grundstück der Klägerin von dem bereits erwähnten landwirtschaftlichen Anwesen.Östlich vom Grundstück der Klägerin befinden sich zwei unbebaute Flurstücke von gemeinsam 6 m Breite. Ihnen folgt weiter östlich ein Grundstück, das am D.weg bebaut ist und sich - ebenso wie das Grundstück der Klägerin - ungefähr 72 m nach Süden erstreckt. In dieser südlichen Richtung sind in unmittelbarer Nähe keine weiteren Baulichkeiten vorhanden.

Die Ansiedlung K. gehörte ursprünglich zur Gemeinde U.. Zu dieser Zeit war sie im Flächennutzungsplan als Wohnbaufläche dargestellt; das Grundstück der Klägerin lag im unmittelbaren Anschluß an diese Wohnbaufläche und war seinerseits für landwirtschaftliche Nutzung vorgesehen. 1969 wurde die Gemeinde U. in die beigeladene Stadt B. eingegliedert. In dem für das neue Stadtgebiet entworfenen gemeinsamen Flächennutzungsplan ist das Grundstück der Klägerin ebenfalls nicht als Baufläche dargestellt.

Der Beklagte hat die von der Klägerin für die Teilung beantragte Bodenverkehrsgenehmigung trotz damaliger Befürwortung durch die Gemeinde U. mit der Begründung abgelehnt, daß das Grundstück im Außenbereich liege und seine vorgesehene Bebauung mit der geordneten städtebaulichen Entwicklung nicht vereinbar sei.

Die Klägerin hat zur Begründung ihrer nach erfolglosem Widerspruchsverfahren erhobenen, auf die Erteilung der beantragten Bodenverkehrsgenehmigung gerichteten Verpflichtungsklage im ersten und im zweiten Rechtszug im wesentlichen folgendes geltend gemacht: Die Ansiedlung K. sei ein selbständiger im Zusammenhang bebauter Ortsteil, dem auch ihr Grundstück angehöre. Dementsprechend bestimme sich die Zulässigkeit der Bebauung nicht nach § 35, sondern nach§ 34 des Bundesbaugesetzes vom 23. Juni 1960 (BGBl. I S. 341) - BBauG -. Nach dieser Vorschrift jedoch müsse die Teilung zugelassen werden, weil die in Aussicht genommene Bebauung nach der vorhandenen Bebauung unbedenklich sei. Selbst bei Anwendbarkeit des§ 35 BBauG könne es jedoch nicht bei der Genehmigungsversagung bleiben. Die vorgesehene Bebauung widerspreche keinem öffentlichen Belang, zumal sie wie ein Altenteilerhaus zu behandeln sei. Die Klägerin wohne derzeit auf dem benachbarten Hof, versorge dort die jetzt 80jährigen Betriebsinhaber und müsse nach deren Ableben von dem Hof weichen.

Der Beklagte hat in Übereinstimmung mit der beigeladenen Stadt entgegnet: Die Ansiedlung K. bilde keinen im Zusammenhang bebauten Ortsteil. Es fehle bereits am Bebauungszusammenhang. Die vorhandene Bebauung weise nicht die dafür erforderliche Geschlossenheit und Zusammengehörigkeit auf. Die Ansiedlung sei als regellose Bebauung mit Wohnhäusern von unterschiedlicher Art, Gestalt und Größe sowie ohne Rücksicht auf den Grundstückszuschnitt entstanden. Die Bebauung habe bereits vor dem ersten Weltkrieg in Anlehnung an vorhandene privilegierte Bauten begonnen. Insgesamt sei ein Zustand der Zersiedlung gegeben, der nicht fortgeführt werden dürfe. Die Klage könne aber selbst dann keinen Erfolg haben, wenn in der Siedlung K. ein im Zusammenhang bebauter Ortsteil gesehen werde. Denn das Grundstück der Klägerin liege jedenfalls nicht innerhalb dieser Siedlung, sondern lediglich an deren Rand. Bei der demnach gebotenen Beurteilung nach § 35 Abs. 2 BBauG falle entscheidend ins Gewicht, daß die von der Klägerin vorgesehene Bebauung dem Landesentwicklungsprogramm widerspreche.

Das Verwaltungsgericht hat nach Durchführung einer Ortsbesichtigung der Klage unter Anwendung von § 34 BBauG stattgegeben. Dagegen hat das Berufungsgericht die Klage abgewiesen.

Es hat diese Entscheidung wie folgt begründet: Die Teilung sei nach § 19 Abs. 2 Nr. 2 BBauG genehmigungsbedürftig. Das Grundstück der Klägerin liege im Außenbereich. Ob die Ansiedlung K. einen im Zusammenhang bebauten Ortsteil bilde, sei ungewiß. Im Hinblick auf die Geringfügigkeit der Baukonzentration im Verhältnis sowohl zum eigentlichen Stadtgebiet als auch zu den sonstigen Ortsteilen der Beigeladenen erschienen Zweifel nicht unbegründet. Das brauche jedoch nicht vertieft zu werden, weil das Grundstück der Klägerin jedenfalls nicht innerhalb des etwaigen Bebauungszusammenhanges liege. Da die sich dem Grundstück östlich anschließenden Parzellen unbebaut seien, lehne sich das Grundstücküberhaupt nur auf einer, nämlich der nördlichen Seite der vorhandenen Bebauung an. Unter solchen Voraussetzungen sei in der Regel die Lage innerhalb des Bebauungszusammenhanges abzulehnen. Selbst wenn jedoch von den schmalen Parzellen östlich des Grundstücks abgesehen werde, sei die Situation keine andere. Denn das weiter östlich folgende Grundstück rage mit seinem Hintergelände weit in den Außenbereich hinein. Werde bei einer derartigen Lage ein sich dem Vorsprung seitlich anschließendes Grundstück so qualifiziert wie das vorspringende Grundstück selbst, bestehe die Gefahr, daß dies jeweils für das anschließende Grundstück gelten müsse und es infolgedessen zu einer ringartigen Auswucherung der Bebauung komme. Bestimme sich demnach die Zulässigkeit der von der Klägerin beabsichtigten Bebauung nach § 35 BBauG, müsse es bei der Versagung der Bodenverkehrsgenehmigung bleiben. § 35 Abs. 1 BBauG finde keine Anwendung. Das von der Klägerin geplante Wohnhaus könne nicht wie ein Altenteilerhaus behandelt werden. Maßgebend sei somit§ 35 Abs. 2 BBauG. Dann aber scheitere das Vorhaben sowohl an der Tatsache einer Beeinträchtigung der natürlichen Eigenart der Landschaft als auch daran, daß es der geordneten städtebaulichen Entwicklung widerspreche. Für das, was die geordnete städtebauliche Entwicklung erfordere, komme den in gehöriger Form konkretisierten landesplanerischen Zielsetzungen Bedeutung zu. Das Landesentwicklungsprogramm sehe für das Gebiet der Beigeladenen eine Stadtlandschaft mit ausgeprägten Siedlungsschwerpunkten vor. Die Flächen außerhalb der Schwerpunkte sollten von allen nicht nach § 35 Abs. 1 BBauG bevorrechtigten Baulichkeiten freigehalten werden. Das stehe als öffentlicher Belang dem Vorhaben der Klägerin entgegen, weil die Ansiedlung K. wegen ihrer geringen Größe nicht zu einem Siedlungsschwerpunkt werden könne. Außerdem sei zu berücksichtigen, daß, wenn dem Antrag der Klägerin stattgegeben werde, mit weiteren Anträgen zu rechnen sei, die man dann ebenfalls nicht mehr ablehnen könne. Überdies widerspreche das Vorhaben der für diesen Bereich charakteristischen landwirtschaftlichen Nutzungsweise und damit der natürlichen Eigenart der Landschaft. Insgesamt handele es sich um ein noch weitgehend von der Landwirtschaft geprägtes Gebiet.

Gegen diese Entscheidung richtet sich die vom Bundesverwaltungsgericht zugelassene Revision der Klägerin, mit der sie die Verletzung formellen und materiellen Rechts rügt und beantragt,

unter Aufhebung des angefochtenen Urteils die Berufung des Beklagten gegen das Urteil des Verwaltungsgerichts zurückzuweisen.

Der Beklagte bittet um Zurückweisung der Revision. Er hält das angefochtene Urteil für zutreffend und das Verfahren des Berufungsgerichts für fehlerfrei.

Die Beigeladene hat sich im Revisionsverfahren nicht geäußert.

II.

Die Revision muß mit dem Ergebnis einer Zurückverweisung der Sache an das Berufungsgericht Erfolg haben. Das angefochtene Urteil verletzt Bundesrecht. Die abschließende Entscheidung erfordert weitere tatsächliche Feststellungen (vgl. §§ 137 Abs. 1 und 144 Abs. 3 Nr. 2 VwGO).

Das Berufungsgericht hat verschiedene Gründe erwogen, aus denen sich die Abweisung der Klage rechtfertigen könnte, jedoch letztlich seine Entscheidung allein auf die Ansicht gestützt, daß das Grundstück der Klägerin deshalb nicht innerhalb eines etwa vorhandenen Ortsteils liege, weil das östlich benachbarte bebaute Grundstück mit seinem Hintergelände weit in den Außenbereich hineinrage. Diese Begründung vermag das angefochtene Urteil nicht zu tragen. Sie verletzt die §§ 20 Abs. 1 und 34 BBauG. Das Ausmaß, in dem das benachbarte Grundstück in den Außenbereich hineinragt, ist nur entscheidungserheblich, wenn angenommen wird, daß dieses Nachbargrundstück wegen der am Dammweg vorhandenen Bebauung im vollen Umfang zum unbeplanten Innenbereich gehört und daß sich dementsprechend auch für das Grundstück der Klägerin die Frage dahin stellt, ob esinsgesamt ein Bestandteil des Bebauungszusammenhanges ist. Diese Annahme widerspricht der Rechtsprechung des erkennenden Senats. Der Senat hat mehrfach entschieden, daß es für die Ausdehnung eines Bebauungszusammenhanges im Sinne der §§ 34 und 19 f. BBauG auf die formalen Grundstücks- und Parzellengrenzen nicht ankomme (Urteile vom 6. November 1968 - BVerwG IV C 47.68 - in Buchholz 406.11, § 19 BBauG Nr. 20 S. 41 [44], vom 12. Juni 1970 - BVerwG IV C 77.68 - in Buchholz 406.11,§ 34 BBauG Nr. 27 S. 67 [68] und - BVerwG IV C 73.68 - in Buchholz 406.11, § 34 BBauG Nr. 28 S. 73 [76], vom 21. Januar 1972 - BVerwG IV C 49.69 - Buchholz 406.11,§ 34 BBauG Nr. 29 S. 78 [83] und vom 3. März 1972 - BVerwG IV C 4.69 - in BauR 1972, 225 [226]). An dieser Rechtsprechung ist festzuhalten. Wenn das dem Grundstück der Klägerin östlich benachbarte bebaute Grundstück mit seinem südlichen Teil in den Außenbereich hineinragt, dann unterliegt dieses Grundstück insoweit den Vorschriften über den Außenbereich. Entsprechendes gilt für den südlichen Teil des Grundstücks der Klägerin. Das eine wie das andere ändert jedoch nichts daran, daß das östlich benachbarte Grundstück, sofern alle sonstigen Voraussetzungen erfüllt sind, mit seinem vorderen (nördlichen) Teil zum unbeplanten Innenbereich gehört und dadurch dem vorderen (nördlichen) Teil des Grundstücks der Klägerin die Lage ebenfalls innerhalb dieses Bebauungszusammenhanges vermitteln könnte.

Das angefochtene Urteil läßt sich auch nicht aus anderen Gründen halten. Ebensowenig ist eine abschließende Entscheidung zugunsten der Klägerin möglich. Es bedarf vielmehr weiterer tatsächlicher Feststellungen und damit der Zurückweisung der Sache an das Berufungsgericht.

Der erkennende Senat stimmt mit dem Berufungsgericht darin überein, daß die Teilungsgenehmigung nach § 20 Abs. 1 BBauG versagt werden müßte, wenn das Grundstück der Klägerin in seinem für die Bebauung vorgesehenen (vorderen) Teil im Außenbereich liegen sollte. In diesem Falle wäre die nach § 35 Abs. 2 BBauG zu beurteilende Bebauung mit einer geordneten städtebaulichen Entwicklung nicht vereinbar, weil sieöffentliche Belange beeinträchtigte. Das hat das Berufungsgericht im einzelnen dargelegt. Dem ist nichts hinzuzufügen.

Die für den Ausgang des Verfahrens ausschlaggebenden Fragen lauten somit, ob erstens das Grundstück der Klägerin mit seinem vorderen Teil zu einem im Zusammenhang bebauten Ortsteil gehört und ob gegebenenfalls zweitens die in Aussicht genommenen Häuser mit der bereits vorhandenen Bebauung vereinbar wären (§§ 19 Abs. 1, 20 Abs. 1, 34 BBauG). Wie diese Fragen zu beantworten sind, ist offen.

Ein Bebauungszusammenhang im Sinne der §§ 19 f., 34 BBauG ist nach den im Urteil vom 6. November 1968 - BVerwG IV C 2.66 - (BVerwGE 31, 20 [21 f.]) im einzelnen dargelegten Grundsätzen in dem Umfange vorhanden, in dem eine "aufeinanderfolgende Bebauung trotz etwaiger Baulücken den Eindruck der Geschlossenheit (Zusammengehörigkeit) vermittelt" (a.a.O. S. 21). Anhand dieses Maßstabes wird das Berufungsgericht die Lage des Grundstücks der Klägerin erneut zu prüfen haben. Sollten die bereits vorhandenen Bauten einen die genannten Voraussetzungen erfüllenden Zusammenhang bilden, spricht nach den - als Beurteilungsgrundlage freilich unzureichenden - Karten einiges dafür, daß auch der vordere Teil des Grundstücks der Klägerin diesem Zusammenhang noch angehört. Die unmittelbaröstlich folgenden unbebauten Parzellen von nur insgesamt 6 m Breite stünden einer solchen Annahme jedenfalls (nicht oder doch) nicht ohne weiteres entgegen. Auf das Dazwischentreten dieser schmalen Parzellen allein kann es nicht entscheidend ankommen, weil die formalen - bürgerlichrechtlichen bzw. katastermäßigen - Grundstücks- oder Parzellengrenzen nicht maßgebend sind; das wurde bereits dargelegt. Denkbar ist freilich, daß diese beiden Parzellen in der Natur in einer Weise in Erscheinung treten, die das Grundstück der Klägerin in einer die Zugehörigkeit aufhebenden Weise von der bereits vorhandenen Bebauung gewissermaßen abdrängt (vgl. dazu das Urteil vom 6. November 1968 - BVerwG IV C 47.68 - in Buchholz 406.11, § 19 BBauG Nr. 20 S. 41 [44]). Sollte das - sei es wegen dieser beiden Parzellen, sei es auch aus anderen Gründen - der Fall sein, würde dem vorderen Grundstücksteil deshalb die Lage innerhalb eines Bebauungszusammenhanges abgesprochen werden müssen.

Ungewiß ist ferner, ob die Ansiedlung K. die Merkmale eines Ortsteils erfüllt, also "nach der Zahl der vorhandenen Bauten ein gewisses Gewicht besitzt und Ausdruck einer organischen Siedlungsstruktur ist" (Urteil vom 6. November 1968 - BVerwG IV C 31.66 - in BVerwGE 31, 22 [26]). Das Berufungsgericht hat dazu in dem angefochtenen Urteil lediglich erwogen, daß "die Geringfügigkeit der Baukonzentration zwischen Dammweg und B.weg im Verhältnis zum inneren Stadtgebiet von B. sowie der Ansammlung von Gebäuden um die Mittelpunkte der einzelnen Ortsteile dieser Stadt ... Zweifel ... nicht unbegründet" erscheinen ließen. Das entspricht in seiner vergleichenden Betrachtungsweise der Rechtsprechung des Senats (vgl. Urteil vom 6. November 1968 - BVerwG IV C 47.68 - [a.a.O. S. 46],) bedarf jedoch in seinen Voraussetzungen weiterer Abklärung, falls darauf die Abweisung der Klage gestützt werden soll.

Um Mißverständnisse zu vermeiden, sei dazu folgendes klargestellt: Ein "gewisses Gewicht" im Sinne der Rechtsprechung des Senats fehlt nicht schon dann, wenn sich aufgrund eines nahezu schematischen Vergleichs ergeben sollte, daß die Ansiedlung K. in der Anzahl der dort vorhandenen Bauten nicht unbeträchtlich hinter anderen Ansiedlungen und zumal dem Stadtkern von B. zurückbleibt. Derart rein quantitative Vergleiche gehen an einem wesentlichen Teil des Problems vorbei, nämlich daran, daß bei der Frage nach der hinreichenden Gewichtigkeit eines Bebauungszusammenhanges schon wegen der damit verbundenen Rechtsfolge die Existenzfähigkeit und Existenzwürdigkeit einer bestimmten Ansiedlung auf dem Spiel steht. Unerläßlich ist deshalb - in Grenzfällen zumindest - nicht nur ein Vergleich mit den Ortsteilen und der in ihnen ohne weiteres zulässigen Bebauung, sondern auch ein Gegenvergleich mit der Erscheinung der nicht existenzwürdigen unerwünschten Splittersiedlung. Insofern gilt auch für das Merkmal der Gewichtigkeit, daß es als Anforderung namentlich das einschließt, "was in Entgegensetzung zur unerwünschten Splittersiedlung ... dem inneren Grund für die Rechtsfolge des § 34 BBauG entspricht, nämlich die ..." mit Rücksicht auf das Gewicht des bereits vorhandenen "angemessene Fortentwicklung der Bebauung innerhalb des gegebenen Bereiches" (Urteil vom 6. November 1968 - BVerwG IV C 31.66 - in BVerwGE 31, 22 [27]).

Sollte sich herausstellen, daß die Ansiedlung K. ein für das Vorhandensein eines Ortsteils ausreichendes Gewicht besitzt, wird das Berufungsgericht weiter prüfen müssen, ob diese Ansiedlung Ausdruck einer organischen Siedlungsstruktur und ob das Vorhaben der Klägerin mit der vorhandenen Bebauung vereinbar ist. Die dafür maßgebenden Grundsätze ergeben sich einerseits aus dem schon mehrfach erwähnten Urteil vom 6. November 1968 (BVerwGE 31, 22 [27]) und andererseits aus dem Urteil vom 23. April 1969 - BVerwG IV C 12.67 - (BVerwGE 32, 31 [32 f.]).