I.

Die Kläger, die das Grundstück der Gemarkung I. am ... see Flst. 855, ...acker, am 5. April 1960 von den Beigeladenen gekauft haben, wenden sich gegen die Versagung der hierfür erbetenen Bodenverkehrsgenehmigung. Laut Kaufvertrag haben die Kläger das Grundstück, auf dem sich ein Bienenhaus mit Aufenthaltsraum im Ausmaß 10 m × 3 m befindet, "nicht zur Bebauung, sondern zum Gartenbau und zur Bienenpflege" erworben. Das Landratsamt S. versagte die nach dem Wohnsiedlungsgesetz erforderliche Genehmigung, da sich auf dem außerhalb des Baugebietes liegenden Grundstück ein ohne bauaufsichtliche Genehmigung erbautes Wochenendhaus befinde und diese Bebauung dem Wirtschaftsplan der Gemeinde widerspreche, in dem das Flurstück im landwirtschaftlichen Nutzungsgebiet ausgewiesen sei.

Widerspruch, Klage und Berufung der Kläger blieben erfolglos.

Der ... Verwaltungsgerichtshof hat zur Begründung seines Urteils vom 16. Februar 1962 ausgeführt, die Wohnsiedlungs-, jetzt Bodenverkehrsgenehmigung sei zu Recht versagt worden. Die Genehinigungspflicht ergebe sich für das nach den Vorschriften des Bundesbaugesetzes fortzuführende Verfahren daraus, daß die Auflassung nach dem Inhalt des zugrunde liegenden Verpflichtungsgeschäfts zum Zwecke der Bebauung oder der kleingärtnerischen Dauernutzung vorgenommen werden solle und das Grundstück außerhalb des räumlichen Geltungsbereichs eines Bebauungsplans und außerhalb eines im Zusammenhang bebauten Ortsteiles liege. Ob das Grundstück nicht zur Bebauung, sondern lediglich zum Gartenbau und zur Bienenpflege erworben werden solle, sei mit Rücksicht auf ein vom Kläger wieder zurückgezogenes Baugesuch und die Höhe des vereinbarten Gesamtkaufpreises zweifelhaft. Die begehrte Genehmigung sei gemäß § 20 BBauG zu versagen, da es einer geordneten städtebaulichen Entwicklung der Gemeinde Inning widerspreche, wenn der Kläger inmitten ausschließlich landwirtschaftlicher Grundstücke ein Grundstück erwerben wolle, um auf diesem sein Wochenende zu verbringen, wie er vorgetragen habe.

Auf die Beschwerde hat der I. Senat des Bundesverwaltungsgerichts die Revision mit Beschluß vom 3. September 1962 zwecks Klärung der Frage zugelassen, ob die erkennbare Absicht des Erwerbers, ein formell und materiell illegales Bauwerk bestehen zu lassen und zu nutzen, die Versagung der Bodenverkehrsgenehimigung rechtfertige. Daraufhin haben die Kläger Revision eingelegt.

Die Kläger beantragen,

Sie tragen mit dar Revision vor, es bestehe keine Genehmigungspflicht im Hinblick auf eine angestrebte Bebauung, da sie das Grundstück nur kleingärtnerisch nutzen wollten und nicht beabsichtigten, das bestehende Bauwerk, das in erster Linie als Bienenhaus und Geräteschuppen benutzt werde, zu erweitern. Bezüglich der kleingärtnerischen Nutzung bestehe zwar eine Genehmigungspflicht, da das fragliche Grundstück im Außenbereich der Gemeinde Inning liege. Es liege jedoch keiner der gesetzlichen Versagungsgründe vor. Es widerspreche nicht "geordneter städtebaulicher Entwicklung", wenn der Erwerber eines Grundstücks auf diesem sein Wochenende verbringen wolle, denn es gehöre zum Begriff der Nutzung, daß der Eigentümer darauf weile. Wochenendaufenthalte auf einem Grundstück dürften auch nicht geeignet sein, in die bauliche Entwicklung einer Gemeinde einzugreifen. Im übrigen liege ein Mangel des Verfahrens vor dem Verwaltungsgerichtshof darin, daß dieser die von den Klägern beantragte Ortsbesichtigung abgelehnt habe.

Die Beigeladenen sind der Revision beigetreten und beantragen die Rückverweisung der Sache an den Verwaltungsgerichtshof.

Der Oberbundesanwalt hat sich beteiligt und die Zulassungsfrage bejaht.

II.

Die Revision führt zur Rückverweisung der Sache an das Berufungsgericht.

Das Genehmigungsverfahren ist nach dem Gesetz über die Aufschließung von Wohnsiedlungsgebieten vom 22. September 1933 (RGBl. I S. 659) eingeleitet worden. Dieses Gesetz ist außer Kraft getreten (§ 186 Abs. 1 Nr. 10 des Bundesbaugesetzes - BBauG -). Eingeleitete Vorfahren sind jedoch noch nach den Vorschriften des Bundesbaugesetzes weiterzuführen (§ 174 Abs. 5, § 177 Abs. 2 BBauG), während die Rechtmäßigkeit der Versagung einer Genehmigung nunmehr nach neuen Recht zu beurteilen ist (BVerwG I C 95.61 in Buchholz BVerwG 406,11, § 174 BBauG Nr. 2; I C 105.62 in Buchholz BVerwG 406.11, § 177 BBauG Nr. 1).

Auch nach neuem Recht ist das Rechtsgeschäft zwischen den Klägern und den Beigeladenen genehmigungsbedürftig. Nach § 19 Abs. 2 BBauG bedarf die Auflassung eines im Außenbereich einer Gemeinde gelegenen Grundstückes der Genehmigung, wenn sie nach dem Inhalt des zugrunde liegenden Verpflichtungsgeschäftes zum Zwecke der Bebauung vorgenommen wird. Nachdem der Kläger seinen Antrag auf Erteilung einer Baugenehmigung zurückgenommen hat, kann unterstellt werden, daß er von einer weiteren Bebauung des Grundstückes absehen will. Nach den Kaufvertrag muß jedoch davon ausgegangen werden, daß er das auf dem Grundstück bereits errichtete Bauwerk in seinem bisherigen Zustand übernehmen möchte. Das Gebäude ist nach den Feststellungen des Verwaltungsgerichtshofes ohne Baugenehmigung errichtet worden, obwohl es einer solchen bedurft hätte. Es ist daher ein sogenannter ungesetzlicher Bau. Bedarf aber die Auflassung eines Grundstückes zum Zwecke der Bebauung der Genehmigung, so ist sie notwendigerweise auch dann genehmigungsbedürftig, wenn mit ihr die Nutzung eines bisher nicht genehmigten Bauwerkes beabsichtigt wird. Die Behörde kann verlangen, daß ein Genehmigungsverfahren nachträglich durchgeführt wird. Damit wirkt sich aber die Übernahme eines ungesetzlichen Bauwerkes genauso aus, als ob ein solches Bauwerk erst nach Übernahme des unbebauten Grundstückes errichtet werden sollte. Die Auflassung des Grundstückes ist im vorliegenden Falle mithin schon deswegen genehmigungsbedürftig, weil sie entgegen dem Wortlaut des Vertrages zum Zwecke der Bebauung vorgenommen wird.

Nach § 20 BBauG darf die Genehmigung nur versagt werden, wenn die mit dem Rechtsvorgang bezweckte Nutzung des im Außenbereich gelegenen Grundstückes mit einer geordneten städtebaulichen Entwicklung nicht vereinbar wäre. Daß die Errichtung eines als Wochenendhaus geeigneten Bauwerkes im vorliegenden Falle einer geordneten städtebaulichen Entwicklung entgegensteht, hat der Verwaltungsgerichtshof ohne Rechtsirrtum erkannt.

Nun kann die Genehmigung allerdings nach § 20 Abs. 2 BBauG unter Auflagen erteilt werden. Wie unter Umständen in dem Verlangen auf Abriß eines ungesetzlichen Bauwerkes ein Übermaß liegen kann, das die Abrißverfügung rechtswidrig macht, so kann es auch bei Erteilung der Bodenverkehrsgenehmigung von Bedeutung sein, die Möglichkeit einer unter Auflage zu erteilenden Genehmigung zu prüfen. Nach der Rechtsprechung des erkennenden Senates liegt es zwar bei der Beseitigung eines ungesetzlichen Bauwerkes in der Regel nicht im Rahmen der Erforschungspflicht des Gerichtes, die Möglichkeit einer Abänderung des Bauwerkes zur Behebung des Übermaßes der Abrißforderung von Amts wegen zu prüfen (BVerwG IV B 214.65, Beschluß vom 29. September 1965). Das muß aber im Verfahren auf Erteilung einer Bodenverkohrsgenehmigung anders sein. Hier nämlich können dem Erwerber unersetzliche Nachteile erwachsen, wenn sein Antrag abgelehnt wird, ohne daß die Möglichkeit der Erteilung einer Auflage geprüft worden ist. Der bisher schwebend wirksame privatrechtliche Kaufvertrag wird durch die rechtskräftige Versagung der Bodenverkehrsgenehmigung unwirksam. Dem Abschluß eines abgeänderten neuen Kaufvertrages können sich unübersehbare private Schwierigkeiten entgegenstellen. In diesem Falle sollte daher von Seiten der Genehmigungsbehörde alles getan werden, mit dem Antragsteller die Möglichkeit einer Genehmigung unter Auflage zu erörtern. Die Kläger, die nach ihrem Vortrag inzwischen unter Aufgabe ihrer N. Wohnung ihren Wohnsitz in die Gemeinde I. verlegt haben, haben zwar wiederholt darauf hingewiesen, daß es ihnen darum zu tun sein, wegen der beabsichtigten kleingärtnerischen Nutzung und der Bienenzucht sich am Wochenende auf dem Grundstück aufzuhalten. Daß dieser Aufenthalt mit Übernachtungen auf dem Grundstück verbunden sein muß, ist wohl von beiden Seiten unterstellt, jedoch nicht erörtert worden. Es erscheint dem erkennenden Senat nicht völlig ausgeschlossen, daß die Kläger den Kaufvertrag auch für den Fall aufrechterhalten möchten, daß ihnen auf den Grundstück lediglich ein kleinerer Bau zur Verfügung steht, der etwa in Form einer Schutzhütte bei widrigem Wetter dem vorübergehenden Aufenthalt von Menschen dient oder der geeignet ist, als Bienenhaus oder als Gartenhaus der Unterbringung von Bienenvölkern oder von Geräten zu dienen. Es wäre zu prüfen, ob durch einen teilweisen Abriß des bestehenden Gebäudes ein Bauwerk geschaffen worden könnte, das entweder nach Landesrecht einer Baugenehmigung überhaupt nicht bedarf oder jedenfalls genehmigungsfähig wäre. Ein solcher teilweiser Abriß könnte nach Überzeugung des erkennenden Senates durchaus Inhalt einer rechtmäßigen Auflage sein. Selbst der Abriß des gesamten Bauwerkes könnte zum Inhalt einer Auflage gemacht worden. Die Einwände, die eine Auflage, wonach das Grundstück nicht bebaut werden darf, als unzulässig erscheinen lassen, dürften demgegenüber nicht bestehen.

Bevor mithin der Kaufvertrag durch rechtskräftige Ablehnung der Bodenverkehrsgenehmigung aus der Welt geschafft wird, erscheint es dem Senat notwendig, alle Möglichkeiten einer Aufrechterhaltung dieses Vertrages mit den Beteiligten zu erörtern. Zu diesem Zwecke war die Sache unter Aufhebung des angefochtenen Urteils an den Verwaltungsgerichtshof in ... zurückzuverweisen. Der Verwaltungsgerichtshof wird auch über die Kosten des Revisionsverfahrens entscheiden.