Bundesverwaltungsgericht
Urt. v. 18.04.1956, Az.: BVerwG V C 145/55

Die Beigeladene ist Eigentümerin des vor 1914 erbauten Hauses Hamburg 39, Sierichstraße 50, dessen 197, 95 qm große 5 1/2 Zimmerwohnung im ersten Stock der Kläger als Mieter innehat. Ein früher zur Wohnung gehörendes weiteres Zimmer von 25,80 qm ist der Nachbarwohnung zugeteilt worden; außerdem ist ein Bodenraum weggefallen und der Kellerraum gegen einen kleineren ausgewechselt worden. Die jährliche Vertragsmiete beträgt 1.920 DM; die im Grundsteuerstammblatt ausgewiesenen Friedensmieten für die im Hochparterre des Hauses belegenen Wohnungen beliefen sich auf 2.600 und 2.700 Mark Jährlich. Auf den Antrag der Beigeladenen genehmigte das Bezirkswirtschaftsamt der Beklagten eine Miete von jährlich 3.110,40 DM einschließlich Sammelheizung und Warmwasserversorgung auf der Heizungskostengrundlage von 1938/39. Auf den Einspruch des Klägers setzte die Beklagte die genehmigte Miete auf 2.388,70 DM herab, welchen Betrag sie später auf 2.337,74 DM berichtigte. Mit seiner Anfechtungsklage hat der Kläger die Aufhebung des Genehmigungs- und des Einspruchsbescheides beantragt. Das Landesverwaltungsgericht hat der Klage stattgegeben. Auf die Berufung der Beklagten und der Beigeladenen hat das Oberverwaltungsgericht das Urteil des Landesverwaltungsgerichts unter Zurückweisung der Berufungen im übrigen dahin abgeändert:

"Der Genehmigungsbescheid vom 17. Mai 1952 und der Einspruchsbescheid vom 25. März 1953 werden insoweit aufgehoben, als in ihnen für die Wohnung des Klägers eine Mieterhöhung auf einen Betrag von mehr als 2.193,60 DM genehmigt worden ist. Insoweit ist erneut über den Einspruch zu entscheiden. Im übrigen wird die Klage angewiesen."

Der Kläger hat Revision eingelegt mit dem Antrag,

Die Beklagte hat Anschlußrevision eingelegt und beantragt,

Der Oberbundesanwalt beteiligt sich am Verfahren.

Alle Beteiligten haben auf mündliche Verhandlung verzichtet.

I.

Die Revision des Klägers ist begründet.

1.

Die streitige Mieterhöhung ist nach § 2 Abs. 1 Satz 2 der Verordnung PR Nr. 71/51über Maßnahmen auf dem Gebiete des Mietpreisrechts vom 29. November 1951 (BGBl. I S. 920) - VO PR 71/51 - genehmigt worden. Es kann dahingestellt bleiben, ob diese Verordnung in dem hier maßgeblichen Zeitpunkt, nämlich dem Erlaß der Einspruchsentscheidung (vgl. BVerwGE 2, 55 ff.), rechtsgültig war. Wäre dies zu verneinen, so entfiele schon damit die rechtliche Grundlage des angefochtenen Verwaltungsaktes und das Oberverwaltungsgericht hätte der Anfechtungsklage in vollem Umfange stattgeben müssen. War. und ist dagegen die VO PR 71/51 im vorliegenden Falle anwendbar, dann muß das angefochtene Urteil aufgehoben werden, weil das Berufungsgericht den § 2 Abs. 1 dieser Verordnung unrichtig ausgelegt hat.

Wie der Senat im Urteil vom 14. Dezember 1955 - BVerwG V C 27.55 - rechtsgrundsätzlich entschieden hat, ist § 2 Abs. 1 Satz 3 a.a.O. gerade auch auf die für jeden Altwohnraum typischen Eigenschaften und Eigenarten anzuwenden, die den Wohnwert der Altbauwohnungen mindern, weil sie infolge von Änderungen der Wohngewohnheiten der für sie in Frage kommenden Mieterschaft entweder als störend oder nachteilig oder aber nicht mehr, wie im Jahre 1914, als wertsteigernde Vorzüge empfunden werben. Der Senat hat in der zitierten Entscheidung festgestellt, daß die vor dem ersten Weltkrieg geschaffenen komfortablen Großwohnungen in den Zentren der Großstädte aus folgenden Gründen und in folgender Hinsicht im Sinne des § 2 Abs. 1 Satz 3 a.a.O. nachhaltig und erheblich gegenüber dem Stichtag des Satzes 2 a.a.O., dem 1. Juli 1914, in der Regel entwertet sind.

Erstens waren diese Wohnungen auf Repräsentation und gesellschaftliches Leben zugeschnitten, die beide in dieser Art und diesem Umfang heute nicht mehr gepflegt werden.

Zweitens erfordern diese Wohnungen durch ihre veraltete und unpraktische Raumeinteilung und Ausstattung gegenüber den modernen Wohnungen einen viel höheren Aufwand an Hausarbeit. Hilfskräfte dafür stehen aber weder in ausreichender Zahl noch zu tragbaren finanziellen Bedingungen für die jetzigen Mieter solcher Wohnungen zur Verfügung.

Drittens sind die Räume in den Altgroßwohnungen in der Regel sehr hoch. Das widerspricht nicht nur dem heutigen Geschmack, sondern ist auch unwirtschaftlich, weil es die Einrichtung, die Reinigung und das Heizen des Raumes erschwert und verteuert.

Viertens entsprechen die Großwohnungen der bezeichneten Art in ihrer Ausstattung und Einteilung nicht mehr dem Geschmack der heute für sie in Frage kommenden Mieter. Diese gehören aber in der Regel einer sozialen Gruppe an, die bei der Auswahl ihrer Wohnungen sich erheblich und nachhaltig von Geschmackserwägungen leiten läßt.

Fünftens wird es heute als Mangel empfunden, daß zu diesen Wohnungen in der Regel keine Garage gehört. Die für diese Wohnungen in Frage kommende Mieterschaft verfügt in ihrer Mehrheit über einen Personenwagen und wünscht dafür eine Garage im Hause oder in der unmittelbaren Nähe der Wohnung.

Sechstens sind die Wohnungen der genannten Art durch die Änderung der Wohnlage entwertet. Durch das Wachstum der Städte sind sie, die 1914 noch an der Peripherie lagen, heute Teil der Innenstadt. Umgekehrt haben sich die Wohngewohnheiten der in Frage kommenden Mieterschaft entwickelt. Diese Schichten streben in die Vororte. Sie können die dadurch bedingte Entfernung zum Stadtzentrum in Kauf nehmen, weil viele von ihnen über ein Auto verfügen und weil die öffentlichen Verkehrsverbindungen gegenüber dem Jahre 1914 erheblich verbessert sind.

Siebtens wird heute von der als Mieter für Großwohnungen in Frage kommenden Personengruppe das Einfamilienhaus der Etagenwohnung vorgezogen. In weit größerem Umfang als vor dem ersten Weltkrieg besteht heute innerhalb dieser Schicht der Wunsch nach und die Möglichkeit zur Schaffung von Eigenheimen.

Das Berufungsgericht hat eine Entwertung der Wohnungen lediglich im Hinblick auf die erhebliche Zunahme des Straßenverkehrs in der Sierichstraße bejaht. Es hat dagegen die oben genannten übrigen Gesichtspunkte nicht berücksichtigt und damit § 2 Abs. 1 VO PR 71/51, wie er nach Ansicht des Senats auszulegen ist, verletzt. Die Entscheidung beruht auch auf dieser Verletzung; denn es erscheint möglich, daß bei Beachtung der aufgezeigten Grundsätze ein Abschlag gemäß § 2 Abs. 1 Satz 3 a.a.O. von mehr als 15 % gerechtfertigt ist, zumal das Berufungsgericht allein schon wegen der Zunahme des Straßenverkehrs einen Abschlag von 10 % für notwendig hält.

Infolgedessen mußte das angefochtene Urteil nach § 63 Abs. 1 Buchst. b des Gesetzes über das Bundesverwaltungsgericht vom 23. September 1952 (BGBl. I S. 625) - BVerwGG - samt den ihm zugrunde liegenden Feststellungen aufgehoben und die Sache zur erneuten Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten der Revision, an die Vorinstanz zurückverwiesen werden. Dieses wird nunmehr an Hand der vom Senat entwickelten Rechtsgrundsätze zu ermitteln haben, ob und in welchem Maße die Wohnung des Klägers infolge von nachhaltigen und erheblichen Änderungen der Wohngewohnheiten und der Wohnlage gegenüber dem Stande vom 1. Juli 1914 entwertet und daher ihre gesetzliche Miete nach dem Stande vom 17. Oktober 1936 zu ermäßigen ist.

2.

Diese Feststellung hat es selbst zu treffen. Die hier anzuwendende Militärregierungsverordnung Nr. 165 (VOBl. BZ 1948 S. 263) - MRVO Nr. 165 - sieht die von der Vorinstanz vorgenommene Zurückverweisung an die Verwaltungsbehörde zur erneuten Entscheidung über den Einspruch nicht vor. Es handelt sich bei der Feststellung der Wertminderung gemäß § 2 Abs. 1 Satz 3 VO PR 71/51 auch nicht um eine Ermessensentscheidung, die zu treffen dem Verwaltungsgericht versagt wäre. Der Begriff des Ermessens setzt voraus, daß die Wahl zwischen mehreren in gleicher Weise möglichen Entscheidungen besteht. Eine solche Wahlmöglichkeit fehlt hier. Von vielen Möglichkeiten einer Berücksichtigung von Änderungen des Wohnwertes ist nur eine angemessen im Sinne vom § 2 Abs. 1 Satz 3 a.a.O.

II.

Die Rügen der Anschlußrevision der Beklagten sind nur zum Teil begründet.

1.

Die Beklagte beruft sich ebenfalls darauf, daß die Vorinstanz § 2 Abs. 1 Satz 3 VO PR 71/51 unrichtig ausgelegt hat. Die Aufhebung der Bescheide der Beklagten beruht aber nicht auf dieser unrichtigen Auslegung. Nur soweit eine Mieterhöhung von mehr als 2.193,60 DM genehmigt worden ist, hat das Berufungsgericht diese Bescheide aufgehoben. Dieser Betrag errechnet sich aus dem fünfzehnprozentigen Abschlag von der gesetzlichen Miete gemäß § 2 Abs. 1 Satz 3 a.a.O. Das ist derselbe Abschlag, den die Beklagte in ihrer Einspruchsentscheidung vorgenommen hat. Wenn das Berufungsgericht dennoch zu einem von der Berechnung der Beklagten abweichenden Betrag gelangt ist, so beruht das darauf, daß es einmal außer dem Abschlag für das Vorderzimmer noch weitere 60 DM von der Friedensmiete abgesetzt hat für den Wegfall des Bodenraumes und die Verkleinerung des Kellerraumes. Außerdem ist es von einer Friedensmiete von 2.600 Mark ausgegangen, statt, wie die Beklagte, von einer solchen von 2.700 Mark.

2.

Dem Oberverwaltungsgericht ist darin zuzustimmen, daß trotz nachträglicher Änderung des Mietobjektes gegenüber dem Stand vom 1. Juli 1914 in Fällen der vorliegenden Art von der Friedensmiete auszugehen ist und die Änderung und die dadurch eingetretene geringfügige Wertminderung durch einen entsprechenden Abschlag von der Friedensmiete zu berücksichtigen sind. Es ist nichts dafür ersichtlich, daß der hier vorgenommene Abschlag von 60 DM nicht der durch den Verlust von Boden- und Kellerraum eingetretenen Wertminderung entspricht. Die Beklagte hat in dieser Hinsicht auch nichts vorgetragen.

3.

Dagegen begegnet es Bedenken, wenn das angefochtene Urteil von einer Friedensmiete von 2.600 Mark ausgeht und dazu ausführt:

"Das Grundsteuerstammblatt von 1915 weist für die im Hochparterre (I. Stock) belegenen Wohnungen des hier fraglichen Hauses Friedensmieten von 2.600 und 2.700 Mark aus. Die Beigeladene und die Beklagte sind den Nachweis schuldig geblieben, daß der Kläger Mieter der Wohnung ist, für die eine Miete von 2.700 Mark gezahlt wurde. Die ihnen für die Führung dieses Nachweises durch Beschluß vom 24. Mai 1955 gesetzte Frist haben sie fruchtlos verstreichen lassen. Es kann naher nur von einer Friedensmiete von 2.600 Mark ausgegangen werden."

Diese Ausführungen sind nicht vereinbar mit dem in § 61 MRVO Nr. 165 niedergelegten Untersuchungsgrundsatz. Danach hat das Verwaltungsgericht den Sachverhalt von Amts wegen zu erforschen. Eine Beweisführungspflicht oder Beweisführungslast der Parteien besteht nicht. Das Gericht kann also weder eine von einem Beteiligten aufgestellte Behauptung deshalb unberücksichtigt lassen, weil der Beteiligte keinen Beweis angetreten hat, noch kann es den Parteien Ausschlußfristen zur Beweisführung setzen. Es hat vielmehr von sich aus die nötigen Ermittlungen anzustellen. Erst wenn diese erfolglos geblieben sind, kann und muß zuungunsten derjenigen Partei entschieden werben, welche die Beweislast trägt. Diese Last, nämliche die Gefahr zu unterliegen, wenn und weil eine bestimmte rechtserhebliche Tatsache nicht zur richterlichen Gewißheit festgestellt werden kann, besteht auch im Verwaltungsprozeß. Bei der Anfechtungsklage trägt in der Regel der Kläger die Beweislast. Denn dieser kann nach § 23 MRVO Nr. 165 eine Aufhebung des angefochtenen Verwaltungsaktes nur dann verlangen, wenn die Rechtswidrigkeit des angefochtenen Verwaltungsaktes feststeht. Auch der Anschlußrevision war daher stattzugeben.