Das Berufungsgericht meint, die Klägerin könne den Grundpreis nicht aus dem Wärmelieferungsvertrag verlangen, weil dieser beendet sei. Der Anspruch lasse sich auch nicht auf die Reallast stützen. Zwar könne die Verpflichtung zur wiederkehrenden Abnahme von Wärmeenergie durch eine Reallast gesichert werden. Die Klägerin habe aber die in der Reallast genannten Voraussetzungen für den Anspruch auf Zahlung des Grundpreises nicht erfüllt. Die betreffende Regelung in der Bewilligungsurkunde sei so auszulegen, dass der Grundpreis als Gegenleistung für im Heizwerk erzeugte Wärme und Warmwasser zu zahlen sei. Die Klägerin hätte daher eine Leistung aus dem Heizwerk anbieten müssen, um den Grundpreis verlangen zu können. Hierfür spreche auch, dass sich der Grundpreis an der Entwicklung der Selbstkosten des Wärmelieferanten orientiere. Der Preis für die von der Klägerin am Markt erworbene Fernwärme enthalte notwendigerweise den vom Anbieter kalkulierten Gewinnaufschlag, auch wenn die Klägerin ihrerseits keinen weiteren Aufschlag vornehme. Aufgrund der Eindeutigkeit der Regelung sei diese auch keiner ergänzenden Auslegung dahingehend zugänglich, dass der Klägerin ein Wahlrecht im Hinblick auf eine andere Art der Wärmeversorgung zustehen solle. Die Regelung enthalte gerade keinen Hinweis auf einen "Grundpreis Fernwärme", wie ihn die Klägerin nunmehr in Rechnung stelle, und der den größten Teil der geltend gemachten Kosten ausmache. Soweit die Klägerin vortrage, das Heizwerk trage die Spitzenlast, wenn es so kalt sei, dass die Grundlast zur Deckung des Bedarfs nicht mehr ausreiche oder wenn infolge einer Störung in der Grundlasterzeugung oder -belieferung deren Ausfall durch die Reserveleistung des Heizwerks kompensiert werden müsse, lasse sich hierauf ebenfalls kein Anspruch auf Zahlung des Grundpreises stützen. Denn nach dem Wortlaut der Bewilligung sei eine dauerhafte, autark durch das Heizwerk erzeugte "Versorgung" der Eigentümer mit Wärme und Warmwasser bezweckt bzw. geschuldet und nicht lediglich eine Abdeckung der Spitzenlast im Notfall. Eine Anpassung der Regelungen wegen Wegfalls der Geschäftsgrundlage komme nicht in Betracht, weil eine Versorgung des Quartiers mit Wärme aus dem Heizwerk noch möglich sei. Die Widerklage sei trotzdem teilweise zurückzuweisen, weil für den Klagezeitraum die Feststellung der fehlenden Zahlungspflicht bereits in der Klageabweisung enthalten und für zukünftige Zeiträume eine erneute Wärmelieferung aus dem Heizwerk nicht ausgeschlossen sei.

Dies hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand.

Die Revision der Klägerin hat Erfolg.

1. Mit der von dem Berufungsgericht gegebenen Begründung lässt sich ein Anspruch der Klägerin auf Zahlung des Grundpreises nicht verneinen.

a) Im Ergebnis zutreffend geht das Berufungsgericht zunächst davon aus, dass die Klägerin zur klageweisen Geltendmachung von Zahlungsansprüchen aus der Reallast befugt ist. Die aus der Reallast folgenden Zahlungsansprüche stehen materiellrechtlich zwar nicht der klagenden GdWE, sondern den Wohnungseigentümern zu. Gleichwohl ist die Klägerin nach § 9a Abs. 2 Alt. 1 oder 2 WEG b § 9a Abs. 2 Alt. 1 oder 2 WEGhierzu näher Senat, Urteil vom 17. April 2026 - V ZR 125/25, juris Rn. 10 ff.).

b) Die Beklagten sind für Zahlungsansprüche aus der Reallast passiv legitimiert. Die in dem Grundbuch des in ihrem Eigentum stehenden Grundstücks eingetragene Reallast verpflichtet die Beklagten gemäß § 1108 Abs. 1 BGB in Ermangelung einer abweichenden Regelung auch persönlich, die während der Dauer ihres Eigentums fällig werdenden Leistungen zu erbringen.

c) Unzutreffend ist aber die Annahme des Berufungsgerichts, die Klägerin könne aus der Reallast die Zahlung des Grundpreises nur verlangen, wenn und solange sie die den Reihenhäusern zur Verfügung gestellte Wärme und das Warmwasser ausschließlich in dem Heizwerk erzeuge, was derzeit nicht der Fall sei.

aa) Die von dem Berufungsgericht vorgenommene Auslegung der Reallast unterliegt der uneingeschränkten Nachprüfung durch den Senat. Dabei ist vorrangig auf Wortlaut und Sinn der Grundbucheintragung und der dort - wie hier - in Bezug genommenen Eintragungsbewilligung abzustellen, wie sie sich für einen unbefangenen Betrachter als nächstliegende Bedeutung des Eingetragenen ergibt (st. Rspr., vgl. etwa Senat, Urteil vom 19. Januar 2024 - V ZR 191/22, ZfIR 2024, 152 Rn. 57 mwN).

bb) Nach diesem Maßstab hat die Reallast den Inhalt, dass die Verpflichtung der Reihenhauseigentümer zur Zahlung des Grundpreises nicht davon abhängt, wie oft und wie viel Wärme und Warmwasser in dem Heizwerk erzeugt wird, solange dessen Betrieb nicht vorübergehend oder dauerhaft ganz eingestellt ist (hierzu ausführlich Senat, Urteil vom 17. April 2026 - V ZR 125/25, juris Rn. 16 ff.).

2. Das angefochtene Urteil ist hinsichtlich der Klageabweisung auch nicht aus anderen Gründen richtig (§ 561 ZPO).

a) Die Reallast ist, wovon auch das Berufungsgericht ausgeht, wirksam entstanden. Es ist grundsätzlich zulässig, Wärmebezugspflichten dauerhaft dinglich abzusichern, und die hier zu beurteilende Reallast ist nicht deswegen unwirksam, weil der jeweilige Eigentümer des Reihenhausgrundstücks auch dann - zeitlich unbegrenzt - zur Zahlung des Grundpreises verpflichtet bleibt, wenn er die Wärme- und Warmwasserversorgung aus dem Heizwerk nicht (mehr) in Anspruch nimmt (siehe hierzu Senat, Urteil vom 17. April 2026 - V ZR 125/25, juris Rn. 25 ff.).

b) Die Verpflichtung zur Zahlung des Grundpreises ist auch durchsetzbar. Dem steht insbesondere nicht entgegen, dass der Wärmelieferungsvertrag durch die von der Klägerin akzeptierte Kündigung der Beklagten beendet ist (siehe Senat, Urteil vom 17. April 2026 - V ZR 125/25, juris Rn. 32).

3. Die Revision der Klägerin ist auch insoweit begründet, als sie sich gegen die von dem Berufungsgericht auf die Widerklage ausgesprochene Feststellung wendet, dass die Beklagten nicht verpflichtet sind, für Zeiträume ab dem 1. Januar 2024 bis einschließlich 21. Mai 2025 Grundpreiszahlungen für die Versorgung mit Heizwärme und Warmwasser an die Klägerin zu entrichten. Denn der Klägerin steht der Grundpreis nach dem zuvor Gesagten jedenfalls dem Grunde nach zu, solange das Heizwerk - und sei es auch nur bei Spitzenlasten, Fernwärmeausfall und/oder für die Erzeugung von Warmwasser - weiterhin betrieben wird. Der Widerklage könnte daher insoweit nur stattgegeben werden, wenn der Klägerin in dem genannten Zeitraum keine auf die in der Bewilligung genannten Positionen entfallenden Kosten entstanden sein sollten, die als Grundpreis auf die Beklagten umgelegt werden können. Hiervon kann auf der Grundlage der bisher getroffenen Feststellungen nicht ausgegangen werden.

Die nach § 554 ZPO statthafte und auch im Übrigen zulässige Anschlussrevision der Beklagten hat keinen Erfolg. Die Beklagten haben aus den vorgenannten Gründen keinen Anspruch auf die (weitergehende) Feststellung, dass sie in der Zeit nach dem 21. Mai 2025 nicht mehr zur Zahlung des Grundpreises verpflichtet sind. Der Widerklage könnte insoweit nur stattgegeben werden, wenn der Klägerin künftig keine Kosten mehr entstehen könnten, die als Grundpreis auf die Beklagten umgelegt werden können. Dies ist schon deshalb ausgeschlossen, weil die Klägerin das Heizwerk nach den Feststellungen des Berufungsgerichts auch zur Wärmeerzeugung wieder in Betrieb nehmen könnte.

Das Berufungsurteil kann daher keinen Bestand haben, soweit darin zum Nachteil der Klägerin entschieden worden ist; insoweit ist es aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Der Senat kann in der Sache nicht selbst entscheiden, weil weitere Feststellungen zu treffen sind (§ 563 Abs. 3 ZPO). Das Berufungsgericht wird nunmehr zu prüfen haben, in welcher Höhe der Klägerin der geltend gemachte Zahlungsanspruch zusteht. Hiervon hängt nach dem zuvor Gesagten auch die Entscheidung über die Widerklage hinsichtlich des noch streitgegenständlichen Zeitraums vom 1. Januar 2024 bis zum 21. Mai 2025 ab, die nur dann Erfolg haben könnte, wenn der Klägerin in diesem Zeitraum keine als Grundpreis umzulegenden Kosten entstanden sein sollten.

Für das weitere Verfahren weist der Senat darauf hin, dass die Klägerin von den Beklagten aus der Reallast nicht ohne Weiteres die anteilige Zahlung eines ihr von dem Energieversorgungsunternehmen als einem Dritten für die Belieferung mit Fernwärme in Rechnung gestellten Grundpreises verlangen kann, sondern nur den Grundpreis, der die mit dem Betrieb des Heizwerks verbundenen Selbstkosten abbildet und sich aus den in der Eintragungsbewilligung im Einzelnen aufgeführten Preisfaktoren unter Berücksichtigung der dort geregelten Wertsicherung zusammensetzt. Insoweit wird auf die in dem Verfahren V ZR 125/25 erteilten Hinweise Bezug genommen (Urteil vom 17. April 2026, juris Rn. 36 ff.), die für das hiesige Verfahren gleichermaßen gelten.