I.

Das Berufungsgericht verneint einen Anspruch der Kläger. Es meint, dem geltend gemachten Anspruch fehle es an einer Grundlage. Einer Haftung der Beklagten aus § 463 Satz 2 BGB a.F. stehe ihre Behauptung entgegen, die Kläger hätten den Schimmelbefall der Kellergeschosswohnung bei Vertragsabschluss gekannt. Das Schreiben vom 28. März 2000 hindere die Beklagten nicht daran, ihre Ersatzpflicht in Abrede zu stellen. Auch die Vereinbarung vom 17. April 2000 habe nicht zu einer Zahlungsverpflichtung der Beklagten geführt. Diese Vereinbarung sei nichtig, weil sie unter gezielter Umgehung des Prozessbevollmächtigten der Beklagten geschlossen worden sei.

Das hält revisionsrechtlicher Nachprüfung nicht stand.

II.

1.

Der von den Klägern geltend gemachte Anspruch folgt aus § 463 Satz 2 BGB a.F. Die Beklagten haben ihre Verantwortlichkeit für den durch das Eindringen von Wasser in das Gebäude entstandenen Schaden mit ihrem am 28. März 2000 dem Prozessbevollmächtigten der Kläger übermittelten Schreiben anerkannt. Das Anerkenntnis bindet die Beklagten.

Die Auslegung des Schreibens durch das Berufungsgericht, die Beklagten hätten lediglich um eine Unterredung im Büro der Klägervertreter nachgesucht, ist rechtfehlerhaft und bindet den Senat daher nicht. Sie berücksichtigt nicht das vorausgegangene Beweisverfahren, die Aufforderung vom 24. Februar 2000 und die Behauptung der Kläger im Beweisverfahren, die Beklagten hätten den Schimmelbefall der Kellergeschosswohnung beim Verkauf des Grundstücks arglistig verschwiegen. Sie trägt schließlich der Tatsache nicht Rechnung, dass die Beklagten auch im vorliegenden Rechtstreit ihre Haftung dem Grunde nach zunächst nicht in Abrede gestellt haben. Bei Berücksichtigung dieser Umstände scheidet eine Auslegung der Erklärung der Beklagten als bloße Bitte um einen Gesprächstermin aus.

Weiteres Vorbringen der Parteien hierzu ist nicht zu erwarten. Die damit dem Senat mögliche eigene Würdigung ergibt, dass die Beklagten ihre Eintrittspflicht für den den Klägern entstandenen Schaden in bindender Weise anerkennen wollten, die Kläger dies akzeptiert haben und dieser übereinstimmende Wille der Parteien der Auslegung vorgeht. Die Beklagten haben sich in ihrem Schreiben zu ihrer Verantwortlichkeit für den den Klägern durch das Eindringen von Wasser in das Gebäude entstandenen Schaden bekannt und um eine einverständliche Regelung von Höhe und Fälligkeit ihrer Zahlungsverpflichtung nachgesucht. Sie wollten ihre Haftung dem Grunde nach auch dann nicht mehr in Frage stellen, wenn zur Höhe und zur Fälligkeit ihrer Forderung keine Einigung erzielt würde. Das Schreiben der Beklagten bedeutet insoweit das Angebot eines bestätigenden Anerkenntnisses (vgl. BGH, Urt. v. 27. Januar 1988, IVb ZR 82/86, WM 1988, 794, 795; Urt. v. 1. Dezember 1994, VII ZR 215/93, WM 1995, 402, 404). Dieses Angebot haben die Kläger angenommen. Damit sind die Beklagten mit Einwendungen gegen den Grund des geltend gemachten Anspruchs ausgeschlossen.

Das gilt auch für den Beklagten zu 1. Dass er bei Abschluss des Kaufvertrages am 4. Mai 1998 nicht Miteigentümer des verkauften Grundstücks war, ist für seine Haftung und die Würdigung des Schreibens der Beklagten ohne Bedeutung. Dass ein Verkäufer nicht Eigentümer der verkauften Sache ist, lässt seine Möglichkeit unberührt, sich zu verpflichten, dem Käufer das Eigentum an der verkauften Sache zu verschaffen.

2.

Die Haftung der Beklagten ist nach ihrem Vorbringen durch die Vereinbarung vom 17. April 2000 auf 48.000,00 DM/24.542,01 EUR beschränkt worden. Hiervon sind 16.000,00 DM/8.170,35 EUR bezahlt. Der Vertrag vom 17. April 2000 ist nicht deshalb nichtig, weil er ohne Mitwirkung des Prozessbevollmächtigten der Beklagten abgeschlossen worden ist. Zwar verbietet es § 12 BORA einem Rechtsanwalt grundsätzlich, ohne Einwilligung des gegnerischen Rechtsanwalts mit dessen Mandanten Verhandlungen aufzunehmen oder zu verhandeln. Ein Verstoß gegen dieses Verbot führt jedoch nicht dazu, dass ein verbotswidrig abgeschlossener Vertrag nichtig wäre.

a)

§ 134 BGB greift nicht ein. Die Bestimmung ordnet für ein Rechtsgeschäft, das gegen ein gesetzliches Verbot verstößt, nicht ausnahmslos die Nichtigkeit an. Während die Sittenwidrigkeit eines Rechtsgeschäfts ohne weiteres zu dessen Nichtigkeit führt (§ 138 BGB), macht § 134 BGB diese Rechtsfolge davon abhängig, dass sich aus dem Gesetz nichts anderes ergibt. § 134 BGB kann daher nicht ohne Rückgriff auf das verletzte Verbot angewendet werden. Ordnet das Verbot selbst eine Rechtsfolge an, so ist diese maßgeblich. Fehlt eine verbotseigene Rechtsfolgeregelung, sind Sinn und Zweck des verletzten Verbots entscheidend (st. Rechtspr., vgl. BGHZ 93, 264, 267;  110, 230, 240;  143, 283, 286). Dies erfordert eine normbezogene Abwägung, ob es mit dem Sinn und dem Zweck des Verbots vereinbar oder unvereinbar ist, die durch das Rechtsgeschäft getroffene Regelung hinzunehmen bzw. bestehen zu lassen (BGHZ 115, 123, 125 [BGH 10.07.1991 - VIII ZR 296/90];  143, a.a.O..). Diese Prüfung ergibt, dass der Verstoß gegen das Verbot in § 12 Abs. 1 BORA nicht zur Nichtigkeit einer Einigung der Parteien führt, die ohne Kenntnis oder Erlaubnis des Rechtsanwalts der anderen Partei zu Stande gekommen ist.

§ 12 Abs. 1 BORA wendet sich nicht gegen den Inhalt des abgeschlossenen Rechtsgeschäfts, sondern gegen die Umstände seines Abschlusses. Schon dies spricht grundsätzlich gegen die Nichtigkeit des verbotswidrig zu Stande gekommenen Rechtsgeschäfts (Erman/Palm, BGB, 10. Aufl. § 134 Rdn. 11, Soergel/Hefermehl, BGB, 13. Aufl. § 134 Rdn. 20; generell verneinend Staudinger/Kohler, BGB [2003], § 134 Rdn. 69). Zweck des Verbots sind der Schutz des gegnerischen Rechtsanwalts vor Eingriffen in dessen Mandatsverhältnis, der Schutz des gegnerischen Mandanten (Feuerich in Feuerich/Weyland, BRAO, 6. Aufl., § 12 BORA Rdn. 1; Hartung in Hartung/Holl, Anwaltliche Berufsordnung, 2. Aufl., § 12 BORA, Rdn. 2; Zuck in Lingenberg/Hummel/Zuck/Eich, Kommentar zu den Grundsätzen des anwaltlichen Standesrechts, 2. Aufl., § 24 Rdn. 1) und der Schutz der Rechtsprechung vor der Belastung mit Auseinandersetzungen, die ihren Grund in Einlassungen der von ihrem Rechtsanwalt nicht beratenen Partei finden (BVerfG NJW 2001, 3325, 3326). Diese Zwecke gebieten es nicht, ein unter Verstoß gegen das in § 12 Abs. 1 BORA bestimmte Verbot zu Stande gekommenes Rechtsgeschäft als nichtig zu werten. Die Achtung von § 12 Abs. 1 BORA ist durch die standesrechtlichen Befugnisse der Rechtsanwaltskammern hinreichend gewährleistet (vgl. Staudinger/Kohler, a.a.O.., Rdn. 27).

Gegen die Nichtigkeit eines insoweit verbotswidrig zu Stande gekommenen Rechtsgeschäfts spricht des Weiteren, dass sich das Verbot nicht an die Beteiligten des Rechtsgeschäfts richtet, sondern an ihre Rechtsanwälte. Ein Verstoß gegen § 12 Abs. 1 BORA kann im jeweiligen Fall immer nur von dem Rechtsanwalt eines der Beteiligten begangen werden.

Das Verbot wirkt insofern einseitig und führt auch deshalb grundsätzlich nicht zur Nichtigkeit des verbotswidrig zu Stande gekommenen Rechtsgeschäfts (vgl. BGHZ 118, 142, 145;  143, 283, 287). Schließlich gilt es nicht ausnahmslos, sondern steht unter dem Vorbehalt von § 12 Abs. 2 BORA.

b)

Die Einigung der Parteien ist auch nicht wegen eines Verstoßes gegen die guten Sitten gem. § 138 BGB nichtig. Dass § 134 BGB nicht greift, führt nicht notwendig dazu, dass die Einigung der Prüfung nach § 138 BGB standhält (vgl. BGH, Urt. v. 23. Januar 1981, I ZR 40/79, NJW 1981, 1439 [BGH 23.01.1981 - I ZR 40/79]; MünchKomm-BGB, Mayer-Maly/Armbrüster, 4. Aufl., § 134 Rdn. 4). § 138 BGB bezieht sich jedoch auf das Rechtsgeschäft und nicht auf das Handeln der Beteiligten oder die Umstände bei dem Abschluss eines Rechtsgeschäfts. Letztere können daher nur dann zur Nichtigkeit des Rechtsgeschäfts führen, wenn sie dem Rechtsgeschäft trotz indifferenten Inhalts ein sittenwidriges Gesamtgepräge geben (BGHZ 53, 369, 376; RGZ 150, 1, 5; Soergel/Hefermehl, BGB, a.a.O.., § 138 Rdn. 29).

Voraussetzung der Berücksichtigung des in § 12 Abs. 1 BORA bestimmten Verbots bei der Feststellung des Gesamtgepräges eines verbotswidrig geschlossenen Vertrags ist daher, dass der Vertrag die Interessen der durch das Verbot geschützten Vertragspartei missachtet. Daran fehlt es, wenn die ratenweise Erfüllung einer Forderung oder die Höhe einer Forderung in einem nicht zu beanstandenden Umfang und ihre Erfüllung in Raten vereinbart werden. Umstände, die insoweit Bedenken gegen den Vertrag vom 17. April 2000 erwecken könnten, sind jedoch nicht vorgetragen.

III.

An einer abschließende Entscheidung des Rechtsstreits ist der Senat gehindert, weil es an Feststellungen zur Höhe des Schadens der Kläger und zum Inhalt der Vereinbarung vom 17. April 2000 fehlt, soweit die Beklagten geltend machen, es handele sich um einen Vergleich, durch welchen die Forderung der Kläger auf den Betrag von 48.000,00 DM/24.542,01 EUR begrenzt worden sei. Insoweit wird das Berufungsgericht die Vernehmung der Beklagten als Partei gemäß § 148 ZPO zu erwägen haben. Die Richtigkeit ihres Vorbringens ist wahrscheinlich. Mit der am 5. April 2000 zugestellten Klage haben die Kläger die Verurteilung der Beklagten zur Zahlung von 37.201,92 DM zuzüglich Zinsen seit dem 6. März 2000 verlangt. Dass die Beklagten sich angesichts dieser Forderung am 17. April 2000 zur Zahlung von 48.000,00 DM innerhalb kurzer Fristen verpflichtet haben, ist nur plausibel, wenn durch die vereinbarte Zahlungsverpflichtung die Forderung der Kläger festgeschrieben wurde.