Bundesgerichtshof
Urt. v. 12.01.1996, Az.: V ZR 269/94

Die Revision hat Erfolg und führt zur Zurückverweisung des Rechtsstreits an das Berufungsgericht.

I. Das Berufungsgericht hält den Hauptantrag für begründet. Soweit es vom Bestand eines subjektiv dinglichen Vorkaufsrechts (ErbbauRVO § 11 Abs. 1 i.V.m. § 1094 Abs. 2 BGB), dem Eintritt eines Vorkaufsfalles (Vertrag vom 5. April 1989; § 1098 Abs. 1, § 504 BGB) und der fristgerechten Ausübung durch die damaligen Miteigentümer des Erbbaugrundstücks (§ 1098 Abs. 1, § 510 Abs. 2 BGB) ausgeht, erhebt die Revision keine Rügen. Das Berufungsurteil läßt insoweit keine Fehler in der Anwendung materiellen Rechts erkennen.

II. Rechtsfehlerhaft bejaht das Berufungsgericht aber die alleinige Aktivlegitimation des Klägers für den geltend gemachten Auflassungsanspruch. Eine schuldrechtliche Mitberechtigung von E. G. "oder anderer Personen, auf die sie übertragen wurde", hält es jedenfalls von dem Moment an für gegenstandslos, in dem der Kläger das Alleineigentum an dem Erbbaugrundstück durch Zuschlag vom 29. Juni 1993 erworben habe, weil eine "schuldrechtliche Berechtigung nicht in Widerspruch zu einem dinglichen Recht stehen" könne und nach dem Inhalt des dinglichen Vorkaufsrechts ausschließlich der jeweilige Eigentümer des Erbbaugrundstücks berechtigt sei.

Das Berufungsgericht verkennt damit grundlegend den Unterschied zwischen der Rechtsinhaberschaft hinsichtlich des dinglichen Vorkaufsrechts und der nach Ausübung des Vorkaufsrechts eingetretenen Berechtigung der in diesem Zeitpunkt vorhandenen Miteigentümer des Erbbaugrundstücks. Mit der Ausübung des Vorkaufsrechts kam ein Kaufvertrag zwischen der Beklagten und den damaligen Eigentümern des Erbbaugrundstücks zustande (§ 1098 Abs. 1, § 505 Abs. 2 BGB). E. G. wurde damit neben dem Kläger Partei (Käuferin) dieses Kaufvertrages und damit Inhaberin des Anspruchs auf Auflassung, d.h. einer unteilbaren Leistung. Da eine Gesamtgläubigerschaft nicht vorliegt (§ 428 BGB), ist § 432 Abs. 1 BGB anzuwenden, d.h. jeder Gläubiger des Auflassungsanspruchs kann nur Leistung an alle fordern. Das Berufungsgericht hat nicht festgestellt, daß E. G. - ihre Berechtigung auf den Kläger übertragen hat (§ 398 BGB), was möglich gewesen wäre (vgl. auch BayObLG NJW 1971, 809, 810) [BayObLG 10.02.1971 - 2 BReg Z 10/71]. Mit dem Erwerb des Alleineigentums am Erbbaugrundstück durch Zuschlag ist der Erwerb dieser Mitberechtigung aus dem Kaufvertrag nicht verbunden. Über die Anteilsübertragungen von E. G. an W. Z. (Vertrag vom 29. September 1989) und von diesem an die Bundesbahn (Vertrag vom 17. Dezember 1990) kann diese Mitberechtigung nicht an den Kläger gelangt sein, allenfalls könnten die entsprechenden Verträge als Übertragung der Mitberechtigung aus dem Kauf an die jeweiligen Anteilserwerber ausgelegt werden. Davon zu trennen ist der automatische Übergang des Vorkaufsrechts auf den Erwerber des "herrschenden" Grundstücks (§ 1103 Abs. 1 BGB; vgl. auch BGHZ 37, 147, 152) [BGH 23.05.1962 - V ZR 123/60]. Insoweit handelt es sich um das dingliche Vorkaufsrecht, das für alle Verkaufsfälle bestellt ist und wieder Bedeutung erlangen kann, nicht aber um die Rechte aus dem ausgeübten Vorkauf.

Schon deshalb kann das Berufungsurteil nicht aufrechterhalten werden. Der Hauptantrag ist abweisungsreif, weil der Kläger nicht behauptet hat, E. G. oder eventuell andere Berechtigte nach ihr hätten ihm ihren entsprechenden Auflassungsanspruch aus dem Kaufvertrag abgetreten. Über die gestellten Hilfsanträge kann der Senat nicht entscheiden, weil in tatsächlicher Hinsicht nicht feststeht, wer derzeit neben dem Kläger Mitinhaber eines Auflassungsanspruchs ist.

III. Für das weitere Verfahren wird darauf hingewiesen, daß die weiteren Rügen der Revision gegen das Berufungsurteil unbegründet sind.

1. Rechtsfehlerfrei nimmt das Berufungsgericht an, daß jedenfalls zwei Voraussetzungen für eine Verpflichtung zum Verzicht auf die Vorkaufsrechtsausübung nicht erfüllt sind.

a) Alle Verpflichtungen des Erbbauberechtigten müßten vollständig und ordnungsgemäß erfüllt sein. Es kommt mithin nicht auf die genaue Höhe des Rückstands an, sondern nur darauf, ob bei Ausübung des Vorkaufsrechts überhaupt ein maßgeblicher Zahlungsrückstand vorhanden war. Das Berufungsgericht geht von einem unstreitigen Rückstand für das Jahr 1987 aus, weil die Erbbauberechtigte mit Anwaltsschreiben vom 30. Juli 1987 einen jährlichen Erbbauzins von 143.130 DM anerkannt, aber nur einen Betrag von 130.000 DM bezahlt hatte. Die dagegen von der Revision erhobenen Rügen hat der Senat geprüft und hält sie nicht für durchgreifend; von einer weiteren Begründung wird abgesehen (§ 565 a ZPO).

b) Im übrigen bejaht das Berufungsgericht auch rechtsfehlerfrei einen neuen wichtigen Grund gegen die Firma H. & R. T. KG. Mit Recht hebt es schon darauf ab, daß anstelle der im Jahre 1972 bestehenden Kommanditgesellschaft mit natürlichen Personen als persönlich haftenden Gesellschaftern bei Vertragsschluß am 5. April 1989 durch Umwandlung eine GmbH & Co. KG getreten war und dies zusammen mit der Haftentlassung des R. W. eine entscheidende rechtliche Verschlechterung der Grundstückseigentümer darstellte. Hinzu kommt, daß die Firma H. & R. damals vermögenslos war und keinen Geschäftsbetrieb mehr unterhielt. Diese Tatsachen sind nach der ausdrücklichen Feststellung des Berufungsgerichts unstreitig. Sie wurden nicht berichtigt. Soweit die Revision dagegen angehen will, kämpft sie ohne Erfolg gegen die Tatbestandswirkung des Berufungsurteils (§ 561 Abs. 1, § 314 ZPO).

2. Die Revision macht nicht mehr geltend, die Ausübung des Vorkaufsrechts sei nach § 507 S. 2 BGB ausgeschlossen. Soweit sie die Auffassung vertritt, der Kaufpreis liege über dem vom Berufungsgericht angenommenen Betrag von 504.698 DM, kann sie keinen Erfolg haben. Maßgeblich ist zunächst der vereinbarte Kaufpreis, der unstreitig nur 504.698 DM beträgt (§ 1098 Abs. 1; § 505 Abs. 2 BGB). Auf den angeblich höheren Verkehrswert des Erbbaurechts kommt es nicht an und auch nicht darauf, daß zwischen dem mit der Bundesbahn vereinbarten Kaufpreis von 1, 64 Millionen DM und dem Kaufpreis aus dem Vertrag vom 5. April 1989 eine erhebliche Differenz besteht.

Fehl geht auch der Versuch der Revision, über die Erledigungsklausel zum Ankaufsrecht eine Nebenleistung anzunehmen, für die der Vorkaufsberechtigte Wertersatz entrichten müsse (§ 507 S. 1 BGB). Der Argumentation der Revision ist insoweit schon deshalb der Boden entzogen, weil das Berufungsgericht den Vertrag vom 21. August 1974 zwischen der Beklagten und der Firma H. & R. KG dahin ausgelegt hat, daß das Ankaufsrecht dieser Firma mit Rücksicht auf die allen Beteiligten bekannten Bedingungen zur Vorkaufsrechtsausübung auch nur unter diesen Voraussetzungen eingeräumt war und diese nicht eingetreten sind, was zudem (auch) in die Verantwortung der Firma H. & R. fiel. Die dagegen erhobenen Auslegungsrügen sind unbegründet. Auch wenn der Wortlaut der Ankaufsrechtseinräumung diese Einschränkung nicht ausdrücklich erwähnt, ist der Vertrag doch nach §§ 133, 157 BGB der Interessenlage und seiner Beziehung zum Vorkaufsrecht und dessen Ausübungsmodalitäten (die den Vertragsparteien bekannt waren) auslegbar. Da die Beklagte für den Fall der Ausübung des Ankaufsrechts und des Vorkaufsrechts vermeiden mußte, in eine Haftung gegenüber der Nebenintervenientin zu geraten (was dieser auch erkennbar war), ist diese Auslegung auch interessengerecht. Unzutreffend ist, daß es allein in der Hand der Beklagten gelegen habe, die Voraussetzungen zu schaffen, unter denen die Grundstückseigentümer auf eine Vorkaufsrechtsausübung verzichten mußten. Dies trifft für den neuen wichtigen Grund hinsichtlich der Firma H. & R. nicht zu. Nach allem kann nicht davon ausgegangen werden, daß die Erledigungsklausel eine werthaltige Nebenleistung zum Kaufvertrag darstellt.

3. Ist nach der rechtsfehlerfreien Vertragsauslegung des Berufungsgerichts die Beklagte nur unter bestimmten Voraussetzungen verpflichtet, der Nebenintervenientin den Ankauf des Erbbaurechts zu ermöglichen, die nicht eingetreten sind, dann ist schon deshalb die Ausübung des Vorkaufsrechts unter dem Blickwinkel einer etwa auf die Vorkaufsberechtigten übergehenden Verpflichtung aus dem Ankaufsrecht (vgl. etwa § 571 BGB, § 419 BGB) nicht treuwidrig (§ 242 BGB).